Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har iakttagit god fastighetsmäklarsed när denne agerat som ombildningskonsult och företrädare för fastighetsägaren har vidtagit åtgärder för att påverka resultatet av omröstningen på bostadsrättsföreningarnas köpstämmor. Även prövning av om mäklarens agerande i uppdraget som ombildningskonsult ger anledning att ifrågasätta mäklarens redbarhet och lämplighet.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen återkallar NN:s registrering som fastighetsmäklare.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [mäklarföretagets namn]). Anmälarna har gett in flera köpstämmoprotokoll, ekonomiska kalkyler, en värdering, utdrag från Bolagsverket och från folkbokföringen, kallelse till boendemöte, skärmdumpar från sociala medier på internet, kartor, en ljudinspelning, en hyresavi, en skärmdump av en tidningsartikel samt ett brev från en bostadsrättsförening.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Han har gett in en värdering.

Anmälan

Anmälarna har uppgett i huvudsak följande.

De är hyresgäster i en fastighet upplåten med tomträtt som sedan våren/försommaren 2019 ägs av ett fastighetsbolag. NN har tillsammans och i samförstånd med fastighetsbolaget försökt förmå hyresgästerna att förvärva tomträtten för ombildning till bostadsrätt till ett överpris och utan att två tredjedelar av hyresgästerna har röstat för en ombildning.

De anser att NN och fastighetsbolaget har utsatt dem för ett bedrägeriförsök. De är inte ensamma om att ha drabbats utan NN och fastighetsbolaget verkar ha satt i system att med ohederliga metoder ombilda hyresfastigheter till bostadsrätter och sälja dem till ett pris som de själva har satt. I deras fall ”fejkades” en köpstämma där andra personer än de som bor i fastigheten var med och röstade i syfte att försöka tvinga igenom en ombildning. Arbetssättet är systematiskt. De ljuger, duperar, använder bulvaner, ”kryphål” i lagstiftningen, ”skenskrivningar” i folkbokföringen och säger att om inte hyresgästerna köper kommer byggnaden att lyxrenoveras och hyrorna dubblas. Kalkylen de presenterar har priser långt under marknadspriset för varje enskild lägenhet, för att locka de enskilda hyresgästerna. Men det innebär att det istället blir föreningen som måste låna resten, upp till den totala köpeskillingen. De experter anmälarna talat med säger att fastigheten är värd ungefär hälften av det som fastighetsbolaget försökt lura dem att betala.

Om det inte redan finns en vilande bostadsrättsförening i en fastighet som fastighetsbolaget förvärvar så ser bolaget till att det bildas en. I deras fall fick de hösten 2019 ett brev från en person X, som påstod att han hade en lägenhet i fastigheten. I brevet presenterade han sin plan att bilda en bostadsrättsförening för att köpa fastigheten från fastighetsbolaget. De ställde sig frågande till detta då de känner sina grannar väl, ingen kände till X och det fanns ingen person vid namn X folkbokförd på fastigheten. X påstår att han har bytt till sig lägenheten. Den lägenhet som han påstår sig hyra har dock varit korttidsuthyrd i omgångar och har stått helt tom i över ett år. De tidigare hyresgästerna har haft kontrakt utan besittningsskydd, vilket inte får bytas. De är därför övertygade om att X har erhållit kontraktet från fastighetsbolaget mot att han hjälper till med ombildningen. X kallade till ett ”viktigt boendemöte” den 5 november 2019 och han hade på mötet med sig NN. NN berättade att det var mycket bättre för alla om de bildade en bostadsrättsförening och köpte fastigheten. Han presenterade ett utkast till ekonomisk plan för hur det skulle gå till. De fick veta att planen var klar till 90 procent. NN sa att om man inte ville genomföra en ombildning så var det nu läge att byta sin lägenhet. Han meddelade att bostadsrättsföreningen var under bildande och att det skulle bli aktuellt med en snabb affär. Han uppmanade dem att skyndsamt kontakta bank eller anhöriga som kunde hjälpa till med bostadslån. De fick inte svar på frågan om hur X hade fått sin lägenhet och inte heller från vems sida intresset för ombildning uppstått. Att en fastighetsägare vänder sig till hyresgästerna med ett erbjudande om att förvärva fastigheten är förstås rimligt, men att låtsas att initiativet kommer från hyresgästerna och be sina kompisar att låtsas bo i lägenheterna respektive agera ombildningskonsult strider mot de flesta människors uppfattning om hederlighet. Endast en granne anmälde intresse efter det första mötet.

Den 26 november 2019 hölls ett nytt möte. Då hade X, NN och den enda intresserade grannen bildat en bostadsrättsförening. Under mötet presenterade NN en färdig ekonomisk plan som enligt hans uppgift var förhandlad och klar. Planen innehöll ett besiktningsutlåtande som var daterat den 17 oktober 2019 och som angavs vara beställt av bostadsrättsföreningen, vilken emellertid inte existerade vid den tidpunkten. NN vägrade att förhandla ytterligare med fastighetsbolaget trots att hyresgästerna pekade på saker i kalkylen som inte stämmer med verkligheten och trots att han påstod sig representera hyresgästerna. På direkta frågor där de bad NN att ta med sig deras invändningar till förhandlingsbordet svarade han upprepade gånger att det var ”prutat och klart” och ”take it or leave it”. Efter det mötet var det flera av hyresgästerna som bestämde sig för att inte rösta ja på en köpstämma. De var tillräckligt många som inte trodde på kalkylen för att det inte skulle kunna bli två tredjedels majoritet vid en omröstning.

En viktig sak i sammanhanget är att det finns ganska många tomma lägenheter och ganska många som har korttidskontrakt (förstahandskontrakt utan besittningsskydd) i de aktuella husen. Detta beror på att den tidigare fastighetsägaren hade planerat för stambyte och tecknade renoveringskontrakt under en längre tid. De tomma lägenheterna har också använts för att evakuera hyresgäster från den tidigare fastighetsägarens andra fastigheter då dessa renoverades.

För att en bostadsrättsförening ska kunna förvärva en fastighet måste hyresgästerna i minst två tredjedelar av de uthyrda lägenheterna rösta för ett förvärv. Dessa hyresgäster ska vara medlemmar i bostadsrättsföreningen och folkbokförda på fastigheten. Även korttidshyresgästerna räknas som hyresgäster, men de får inte gå med i föreningen så de kan inte rösta ja. De räknas in i underlaget (för 2/3 majoritet), men blir så att säga automatiska nej-röster eftersom de inte har rösträtt.

NN bor granne med fastighetsbolagets VD och de umgås familjevis. I alla de andra ombildningar anmälarna hittat där fastighetsbolaget varit inblandat har NN varit ombildningskonsult. Det är svårt att tro att alla hyresgäster i de fastigheter som fastighetsbolaget äger råkar välja samma ombildningskonsult.

Köpstämman hölls den 19 december, eftersom det var viktigt för fastighetsbolaget att genomföra affären före årsskiftet. Om köpstämman hade gått riktigt till skulle nej-sidan ha vunnit, men plötsligt fick de 16 nya grannar. Alla de nya grannarna hade direkt gått med i bostadsrättsföreningen och visade sig vara positiva till ombildningen. Flera av dem hade skrivit sig i lägenheter där det fanns hyresgäster som hade förstahandskontrakt. Köpet röstades igenom med ett par rösters marginal och de allra flesta röstade genom fullmakt. Någon dag senare hade i princip samtliga av de nya grannarna folkbokfört sig på sin gamla adress igen, de flesta på olika adresser i Skåne. I sammanhanget kan nämnas att fastighetsbolagets huvudägare senare uttalat att han lät personer från sin bostadskö i Malmö folkbokföra sig på fastigheten i syfte att hjälpa de boende som ville ombilda att få igenom köpstämman till sin fördel. Vid en närmare kontroll av de 16 nya grannarna visade det sig att flera av dem har varit skrivna några dagar på olika ställen i Stockholm tidigare, på adresser där fastighetsbolaget är eller har varit fastighetsägare och tidpunkterna stämmer exakt med de dagar då dessa fastigheter haft köpstämma för ombildning till bostadsrätt.

Protokollet från köpstämman delades bara ut till de hyresgäster som har tillsvidarekontrakt, inte till dem som har förstahandskontrakt men utan besittningsskydd. Röstlängden är bilaga till protokollet, men delades inte ut. En hyresgäst fick kopia på röstlängden från NN, men först efter idog efterfrågan. Denna hyresgäst har därefter delat ut den till övriga hyresgäster. Av röstlängden framgår att fastighetsbolagets VD och bolagets huvudägare båda var folkbokförda på fastigheten och röstade ja till en ombildning. VD:n var folkbokförd i en lägenhet som två personer hade ett gällande hyreskontrakt för och de hade betalat hyra till fastighetsbolaget för december månad. Det är uteslutet att NN inte skulle ha vetat om att varken VD:n eller huvudägaren i fastighetsbolaget är hyresgäster i fastigheten. Han måste också ha känt igen namnen på flera av de andra nya grannarna eftersom de varit med och röstat för ombildning i andra föreningar där fastighetsbolaget varit säljare och NN varit ombildningskonsult. Flera av de nya grannarna har ovanliga efternamn som är lätta att känna igen. I de fall där det har varit fråga om ”skenskrivningar” så utgör justering av protokollet i så fall brottet osant intygande.

NN har på ett systematiskt sätt i flera ombildningar otillbörligt gynnat säljaren trots att han har uppträtt som ombud för köparsidan. Han har genom sin ställning som mäklare försökt utnyttja människors okunnighet för sin egen och fastighetsbolagets vinning och till skada för hyresgästerna. Detta gäller både den rena förmögenhetsskada som hyresgästerna skulle riskera att lida vid ett förvärv enligt NN:s kalkyl och den oro för sitt boende som blivit följden av NN:s och fastighetsbolagets agerande. NN har också förtigit uppgifter av betydelse för bedömningen av fastighetens värde, såsom att det krävs tillstånd från hyresgästerna eller från hyresnämnden för den ombyggnation som hans ekonomiska kalkyl bygger på. NN har använt sig av härskartekniker och han har underlåtit att informera de tilltänkta köparna om de vänskapsband som han har med fastighetsbolagets företrädare. Tvärtom har han gett sken av att han inte alls känner dem, genom att flera gånger upprepa att han har suttit i tuffa förhandlingar med fastighetsbolaget.

NN har uppmärksammats för ”bulvanaffärer” i nyhetsinslag i TV. I ett av inslagen framgick att det fastighetsmäklarföretag han arbetar för valt att ta honom ur tjänst för att göra en intern utredning.

NN har i kontakterna inför den av honom förespråkade ombildningen agerat som mäklare i mäklarföretagets namn, använt en e-postadress från mäklarföretaget och hänvisat till att han kan kontaktas på mäklarföretagets kontor.

NN sitter så sent som oktober 2021 i en styrelse för en bostadsrättsförening tillsammans med fastighetsbolagets huvudägare. I styrelsen finns även personen Y. Denna person var tidigare folkbokförd någon dag på en fastighet i samband med en köpstämma som hölls under hösten 2016 där NN var involverad enligt tidigare ingivna handlingar. Detta styrker ytterligare att NN är medveten om upplägg kring bulvanförhållanden. Det är inte möjligt att han inte förstår vad som sker runt honom.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Han har enbart agerat i syfte att som konsult medverka till en ombildning från hyresrätt till bostadsrätt om så kunde ske. Uppdraget fick han från bostadsrättsföreningen, som var under bildande vid tidpunkten för påbörjandet av hans åtagande. I många avseenden har han därför inte haft de skyldigheter som mäklarlagen anger. Han anser att han haft att vara lojal mot bostadsrättsföreningen och dess medlemmar genom att arbeta för deras bästa både avseende förvärvspriset på fastigheten samt förutsättningarna för respektive medlems möjlighet att få sin lägenhet upplåten med bostadsrätt enligt den upprättade registrerade ekonomiska planen.

Han anser inte att han haft en skyldighet att kontrollera de uppgifter som kommit honom tillhanda av företrädare för bostadsrättsföreningen då han inte haft misstanke om att uppgifterna kunde ifrågasättas. Han har inte agerat felaktigt i den roll han haft och har inte falskeligen försökt förmå befintliga hyresgäster att fatta ett felaktigt beslut att förvärva tomträtten till ett överpris. Han har på intet sätt försökt undanhålla information eller utnyttja människors okunskap. Han bestrider att han skulle ha medverkat till att tomträtten skulle ha förvärvats utan erforderlig majoritet enligt bostadsrättslagen. Påståendet från anmälarna om att de skulle ha blivit utsatta för ett bedrägeriförsök är helt taget ur luften och motsvaras överhuvudtaget inte av de faktiska objektiva omständigheterna. Påståendet bestrids å det bestämdaste.

Det är korrekt att han har varit konsult för ett antal andra fastigheter för respektive bostadsrättsförening där fastighetsbolaget direkt eller indirekt varit ägare av berörd fastighet.

Han kontaktades inledningsvis av personen X som meddelade att han bodde i en lägenhet sedan en kort tid tillbaka i berörd tomträtt och att han hade ambitionen att se om det fanns förutsättningar att få lägenheten upplåten med bostadsrätt. Personen X frågade honom om han kunde åta sig uppdraget som konsult för bostadsrättsföreningen att söka medverka till en ombildning. Han accepterade. Avtalet träffades muntligen. Efter detta tog han ett antal kontakter med ägaren av tomträtten för att efterhöra ägarens intresse för en ombildning. Vid dessa kontakter fick han beskedet att ägaren kunde tänka sig detta under förutsättning att ett köp gick att få till stånd innan årsskiftet och till det av ägaren begärda priset för tomträtten. Han gjorde flera försök att få ägaren att acceptera ett köp efter nyåret och till ett lägre pris än det begärda, men fick bara igenom mindre justeringar. Med detta tydliga besked från ägaren kallade han och bostadsrättsföreningen till ett möte den 5 november 2019 för de boende i fastigheten där förutsättningarna för ett förvärv redovisades. Detta första inledande möte var alltså initierat av honom och inbjudan tillställdes alla boende i byggnaden. Han var närvarande vid mötet och presenterade de ekonomiska förutsättningar som var för handen. Det är hans bestämda uppfattning att de framtagna kalkylerna för ett förvärv av tomträtten skulle medföra stora ekonomiska förutsättningar för hyresgästerna för ett eventuellt köp på de villkor som fanns. Det fanns möjlighet att ställa frågor och han verkade för att gå igenom protokollet från den besiktning som gjorts. Han lät meddela hyresgästerna att de var fria att bo kvar i sina lägenheter om de inte var intresserade av att förvärva dem som bostadsrätter och att det fanns en möjlighet att verka för ett lägenhetsbyte om de så önskade. Han var även närvarande vid mötet den 26 november 2019 och redovisade då utkastet till den ekonomiska planen, vilken byggde på de förutsättningar för ett förvärv som var möjliga att uppnå. Den tekniska besiktningen gicks också igenom igen. Det är korrekt att vissa av hyresgästerna hade synpunkter på utförd besiktning och den föreslagna planen. Han hade varken då eller nu haft skäl att ifrågasätta den utförda besiktningen och det slutliga priset. Han lät därför meddela vid mötet att det inte var praktiskt möjligt att nå en annan överenskommelse gällande priset på tomträtten eller skäl att ifrågasätta besiktningen som hade gjorts av sakkunnig fackman. Han meddelade de närvarande hyresgästerna att det inte fanns förutsättningar att pruta mer och att det enda som återstod att ta ställning till var om man ville köpa tomträtten på de föreslagna villkoren eller tacka nej. Inför köpstämman den 19 december 2019, vilken han kallade till, fick han del av listan på hyresgäster som var skrivna på respektive lägenhet samt medlemmar i bostadsrättsföreningen. Stämman fattade beslut om förärv. Protokoll upprättades och lades in i varje lägenhet dagen efter. Av misstag fanns röstlängden inte med inledningsvis, men detta har rättats till genom att den senare lagts in i varje hyreslägenhet. Även den person som efterfrågade röstlängden har fått den vid samma tillfälle som de övriga hyresgästerna.

Gällande de tillkommande 16 hyresgästerna som blev medlemmar i bostadsrättsföreningen fick han information från fastighetsbolaget att dessa personer stod i fastighetsbolagets interna bostadskö och därför hade tilldelats respektive hyreslägenhet som nya hyresgäster. Då dessa hyresgäster var skrivna på respektive hyreslägenhet, enligt hans kontroll på dagen för köpstämman, förelåg samtliga förutsättningar enligt lag för dessa personer att beredas tillfälle att delta i omröstningen.

Han har mycket riktigt varit delaktig i tidigare ombildningar där fastighetsbolaget varit ägare. Han hade dock vid aktuellt tillfälle vare sig kännedom om eller misstanke om att hyresgästerna tidigare varit hyresgäster i samband med tidigare ombildningar som skett. Mot bakgrund av hans personliga kännedom om fastighetsbolagets VD och dess huvudägare har han ställt en kontrollfråga till dem om de faktiskt var boende i byggnaden varpå de båda samstämmigt bekräftat att så var fallet. Med hänsyn till detta förhållande ansåg han och anser alltjämt att det inte finns skäl att ifrågasätta dessa uppgifter som lämnats utan osäkerhet eller reservation med hänsyn till deras privatliv. Han har på intet sätt känt till eller ens misstänkt att vissa av hyresgästerna skulle vara skrivna på lägenheter som var uthyrda till andra hyresgäster. Någon skyldighet att utreda detta förhållande har inte förelegat och påståendet kan inte vitsordas.

Han är förvisso både granne och bekant via sociala medier med fastighetsbolagets VD, men han anser att deras relation främst varit affärsmässig och inget som skulle hindra honom från att agera som konsult för bostadsrättsföreningen. Företrädare för bostadsrättsföreningen var informerad om detta förhållande och hade ingen erinran. Då ingen av de röstberättigade hyresgästerna ställde några frågor om detta förhållande så ansåg han inte att detta var en allmän upplysning som skulle föredras vid de möten som han deltog i.

Tomträtten har senare värderats i ett annat sammanhang av oberoende värderingsinstitut. Värderingen tar sikte på tomträttens värde efter renovering och ombyggnation. Det framförhandlade slutpriset på tomträtten via honom har varit helt enligt det marknadsvärde som får anses ha förelegat vid tidpunkten under hösten 2019. De av Boverket utsedda intygsgivare som intygsgivit bostadsrättsföreningens ekonomiska plan har inte haft något att invända mot kommande köpeskilling, reservationer för renovering eller föreningens lånefinansiering.

Han har inte i något avseende utgett sig för att agera som fastighetsmäklare eller haft något förmedlingsuppdrag gällande den aktuella fastigheten. Att han är registrerad fastighetsmäklare och i sin e-post har denna titel kan inte tas till intäkt för att han agerat som fastighetsmäklare i samband med aktuellt ombildningsuppdrag. Han anser inte att han skulle kunna förväntas komma ihåg att personen Y under slutet av 2016 var aktiv på en köpstämma. Han är löpande aktiv i ett antal ombildningar per år och kan inte komma ihåg alla personer som röstar på varje stämma.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarnas klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

Köpstämmoprotokollet

Anmälarna har gett in köpstämmoprotokollet samt röstlängden från den köpstämma som hölls i bostadsrättsföreningen på den tomträtt där anmälarna är hyresgäster. Av dessa handlingar framgår att köpstämman hölls den 19 december 2019. NN var ordförande vid stämman, personen X var protokollförare och fastighetsbolagets huvudägare utsågs att justera protokollet och att vara rösträknare på stämman. På röstlängden finns namnen på 37 personer noterade. Fastighetsbolagets VD samt fastighetsbolagets huvuddelägare utgör två av dessa personer. De fem anmälarnas namn finns också med i röstlängden samt personen X:s namn.

Köpstämmoprotokoll för andra bostadsrättsföreningar

Anmälarna har gett in köpstämmoprotokollen och röstlängderna för tre andra bostadsrättsföreningar där fastigheterna ägdes av samma fastighetsbolag och NN var ombildningskonsult. Dessa bostadsrättsföreningar benämns nedan jämförelse-brf A, jämförelse-brf B och jämförelse-brf C. Av handlingarna framgår följande.

Jämförelse-brf A

Köpstämman i jämförelse-brf A hölls hösten 2018. Fastighetsbolagets huvudägare var ordförande vid stämman, fastighetsbolagets VD var protokollförare och NN utsågs att justera protokollet och vara rösträknare. Bland de namn som finns på röstlängden återfinns namnen på fastighetsbolagets VD, fastighetsbolagets huvudägare och sju andra personer som även fanns med på röstlängden för bostadsrättsföreningen på den tomträtt där anmälarna är hyresgäster. Samtliga dessa sju personer röstade genom fullmakt.

Jämförelse-brf B

Köpstämman i jämförelse-brf B hölls hösten 2016. Fastighetsbolagets huvudägare var ordförande vid stämman, fastighetsbolagets VD var protokollförare och NN utsågs att tillsammans med ordföranden justera protokollet och vara rösträknare. Bland de namn som finns på röstlängden återfinns namnen på fastighetsbolagets VD, fastighetsbolagets huvudägare och fyra andra personer som även fanns med på röstlängden för bostadsrättsföreningen på den tomträtt där anmälarna är hyresgäster. Dessa personer fanns även med på röstlängden för jämförelse-brf A. Samtliga dessa fyra personer röstade genom fullmakt.

Jämförelse-brf C

Köpstämman i jämförelse-brf C hölls sommaren 2019. Fastighetsbolagets huvudägare var ordförande vid stämman, fastighetsbolagets VD var protokollförare och NN utsågs att justera protokollet och vara rösträknare. På röstlängden finns inga namn på personer som förekommer på de andra av anmälarna ingivna röstlängderna.

Informationen om folkbokföring avseende vissa personer

Anmälarna har gett in information som de inhämtat från Skatteverket och som avser folkbokföringen för 16 av de personer som finns med på röstlängden för bostadsrättsföreningen på den tomträtt där anmälarna är hyresgäster. Utdraget avser dessa personers folkbokföring under perioden 2016-01-01 – 2020-01-10.

En av de 16 personerna folkbokförde sig på den aktuella adressen i april 2019 och var fortsatt folkbokförd där resten av den tid som utdraget avser. De övriga 15 personerna (däribland personen X) folkbokförde sig på adressen den 18 eller 19 december 2019. Endast en av dessa 15 personer var fortfarande folkbokförd på adressen den 10 januari 2020. De övriga 14 personerna (däribland personen X) ändrade sin folkbokföring tillbaka till en adress de tidigare haft. Detta skedde under perioden den 19 till den 24 december. Bland dessa 14 personer finns fastighetsbolagets VD, fastighetsbolagets huvudägare samt personen X.

Fastighetsbolagets VD har under den period som utdraget från Skatteverket avser vid fem tillfällen folkbokfört sig på adresser där han endast varit folkbokförd 1-2 dagar. Däremellan har han haft en och samma adress.

Fastighetsbolagets huvudägare har under den period som utdraget avser haft sex olika folkbokföringsadresser som varat från en dag till några veckor (två av adresserna verkar vara olika lägenheter inom samma bostadsrättsförening). Däremellan har han haft en och samma adress.

Utdrag från sociala medier

Anmälarna har gett in utdrag från sociala medier.

I ett utdrag från NN:s profil på ett socialt nätverk framgår att han bland sina kontakter har två personer som (mot bakgrund av deras namn och vad anmälarna anfört) måste antas vara fastighetsbolagets VD:s fru och dotter. Det framgår också att såväl fastighetsbolagets VD som fastighetsbolagets VD:s fru har kommenterat inlägg som NN gjort.

I ett utdrag från NN:s frus profil på ett socialt nätverk framgår att hon i juni 2019 lagt ut fotografier från deras sons studentfirande. Fastighetsbolagets VD har kommenterat fotografierna på följande sätt ”Grattis [sonens namn] och tack för att vi fick vara med och fira [emojis]”

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Bestämmelsen har överförts från 1995 års fastighetsmäklarlag. I förarbetena till den bestämmelsen anges bl.a. följande (prop. 1994/95:14 s. 76).

Första meningen har förtydligats så att det nu anges att mäklaren i allt skall iaktta god fastighetsmäklarsed. Den valda formuleringen är avsedd att framhålla mäklarens skyldighet att iaktta god fastighetsmäklarsed inte bara vid fullgörandet av de enskilda förmedlingsuppdragen utan även i andra sammanhang när han uppträder i sin yrkesroll. Det kan gälla exempelvis mäklarens marknadsföring av sina tjänster. Olika frågor som har samband med begreppet god fastighetsmäklarsed har behandlats i avsnitt 10.2. Vidare anges det nu särskilt i andra meningen att mäklaren skall tillvarata både säljarens och köparens intresse. Ordet "därvid" är avsett att markera att denna skyldighet är begränsad till att gälla inom ramen för vad som följer av god mäklarsed.

NN har inte utfört ett förmedlingsuppdrag och omfattas därför inte av alla skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Det uppdrag han haft som ombildningskonsult får emellertid enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning anses ha utförts i hans yrkesroll som registrerad mäklare. För detta talar att de expert- och yrkeskunskaper som en mäklare besitter får antas vara ett avgörande skäl till att anlita en mäklare för ett sådant uppdrag (jfr Kammarrätten i Stockholms dom den 15 februari 2018 i mål nr 5481-17). Det är också så att uppdraget som ombildningskonsult verkar ha utförts inom ramen för NN:s verksamhet i ett mäklarföretag. I vart fall har det utåt sett framstått som att uppdraget utförts inom ramen för denna verksamhet genom att han exempelvis har använt sig av sin e-postadress i mäklarföretaget och det har varit känt att han är registrerad fastighetsmäklare. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning har NN haft en skyldighet att iaktta god fastighetsmäklarsed vid utförandet av uppdraget som ombildningskonsult och hans agerande ska därför bedömas mot bakgrund av detta krav.

Fastighetsmäklarens redbarhet och lämplighet

Enligt 6 § femte punkten fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare vara redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare för att denne ska beviljas registrering. I förarbetena till bestämmelsen hänvisas till äldre förarbeten där det i specialmotiveringen anges bl.a. följande (se prop. 2010/11:15 s. 48 och prop. 1994/95:14 s. 66).

Liksom tidigare är inte avsikten att prövningen av den personliga lämpligheten skall ta sikte på sökandens fallenhet för mäklaryrket. Det i punkt 5 införda redbarhetsrekvisitet är avsett att markera att prövningen i stället skall ta sikte på frågan om den sökandes allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet motsvarar de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroendeställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart.

Även en redan registrerad mäklare ska uppfylla de krav som gäller för registrering, vilket innefattar kravet på redbarhet och lämplighet (se 29 § fastighetsmäklarlagen). I förarbetena till motsvarande bestämmelse i tidigare lagstiftning anges bl.a. följande (prop 1994/95:14 s. 69).

Vad det gäller är sådana förhållanden som, utan att de har någon direkt koppling till mäklarens yrkesmässiga verksamhet, så allvarligt påverkar tilltron till mäklarens förmåga att sköta sina uppgifter att en återkallelse av registreringen bör övervägas.

Förutsättningarna för bedömningen är något annorlunda när det gäller en yrkesverksam mäklare än när det är fråga om en person som söker sig till mäklaryrket. Generellt bör gälla att möjligheten till avregistrering skall användas något mer restriktivt än vad som är motiverat när det är fråga om att avslå en ansökan om registrering.

Det ligger i sakens natur att sådana omständigheter som, utan att de direkt är hänförliga till mäklarens yrkesverksamhet, skall kunna föranleda avregistrering eller varning måste vara av allvarligt slag. Som exempel på sådana omständigheter kan nämnas bedrägeribrott, tillgreppsbrott och ekonomisk brottslighet. Omständigheter av det slaget bör emellertid i regel inte ses isolerade och ensamma läggas till grund för ett avregistreringsbeslut. I bedömningen får vägas in också andra faktorer som kan vara av betydelse för mäklarens lämplighet. Framför allt gäller det hur länge mäklaren har varit yrkesverksam och hur han har skött sina uppdrag under den tiden. På motsvarande sätt som när det gäller lämplighetsbedömningen enligt 6 § beträffande den som söker registrering bör den generella utgångspunkten vara att avregistrering skall ske om det inte vid en samlad bedömning av samtliga omständigheter finns anledning att utgå ifrån att mäklaren, trots dokumenterad brottslighet eller de andra omständigheter som det kan vara fråga om, kan anses vara lämplig att fortsätta verksamheten som fastighetsmäklare. Också i detta sammanhang finns anledning att särskilt framhålla att det övergripande syftet med lämplighetsbedömningen skall vara att, med omsorg om mäklarnas uppdragsgivare och deras motparter, verka för en god standard inom mäklarkåren och att hänsynen till mäklarens personliga intresse i saken inte får tillmätas så stor betydelse att det övergripande målet sätts åt sidan.

Mot bakgrund av ovanstående förarbetsuttalanden bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att eventuella brister i en mäklares yrkesmässiga agerande i första hand ska prövas enligt andra bestämmelser i fastighetsmäklarlagen än kravet på redbarhet och lämplighet, under förutsättning att det finns sådana tillämpliga bestämmelser. Fastighetsmäklarinspektionen har bedömt att NN haft en skyldighet att iaktta god fastighetsmäklarsed. Fastighetsmäklarinspektionen anser emellertid att det även finns skäl att bedöma hans agerande utifrån kravet på att han ska vara redbar och lämplig som fastighetsmäklare.

Bedömningen av mäklarens agerande

Priset på tomträtten

Anmälarna har framfört argument om att NN i samförstånd med fastighetsbolaget försökt förmå dem att förvärva tomträtten till fastigheten till ett överpris. NN har bestritt att så skulle vara fallet och anfört att han försökt förhandla ner priset och därefter framfört det pris som fastighetsbolaget kunde tänka sig att acceptera. Att bedöma ett objekts värde är komplicerat och Fastighetsmäklarinspektionen kan inte otvetydigt slå fast att NN gjort sig skyldig till något agerande som strider mot god fastighetsmäklarsed när det gäller denna del.

Köpstämmorna

Av utredningen framgår att NN agerat ombildningskonsult vid ett flertal ombildningar i fastigheter som ägts av det aktuella fastighetsbolaget. Anmälarna har gett in protokoll från köpstämman avseende bostadsrättsföreningen på den tomträtt där de själva är hyresgäster samt från tre andra bostadsrättsföreningar där NN varit ombildningskonsult. Anmälarna gör gällande att fastighetsbolaget, med NN:s vetskap, använt bulvaner som tilldelats lägenheter som de folkbokfört sig i en kort tid i samband med köpstämman och som genom fullmakt röstat för att åstadkomma en ombildning. NN har bestritt detta.

Personen X var den person som gav NN uppdraget som ombildningskonsult beträffande den tomträtt där anmälarna bor. Det kan konstateras att X hör till de personer som endast var folkbokförda där några få dagar i samband med köpstämman. Personen X var således inte folkbokförd i lägenheten på den aktuella tomträtten när NN fick uppdraget och det kan med fog antas att han aldrig bodde där. Även om NN inte haft någon skyldighet att kontrollera detta när han fick uppdraget så har han haft flera kontakter med X, deltagit vid flera möten med honom och det borde ha framgått för honom att X inte bodde där.

Det är utrett i ärendet att flera av de personer som röstat på de olika köpstämmorna är personer som under mycket kort tid varit folkbokförda i respektive lägenhet i samband med köpstämman och som därefter återgått till sin tidigare folkbokföring. Mot bakgrund av att flera av dessa personer har ovanliga namn och har funnits med på röstlängderna för flera av de aktuella bostadsrättsföreningarnas köpstämmor är det ett rimligt antagande att NN, med hänsyn till de roller han haft vid dessa köpstämmor, borde ha känt igen och reagerat på något eller några av namnen. Fastighetsmäklarinspektionen kan dock inte slå fast att så varit fallet när det gäller majoriteteten av dessa personer. Av utredningen framgår emellertid att fastighetsbolagets VD och fastighetsbolagets huvudägare var upptagna i röstlängden vid köpstämman för bostadsrättsföreningen på den tomträtt där anmälarna är hyresgäster. NN har bemött detta med att uppge att han frågat dem om det stämmer att de är bosatta i dessa lägenheter och att han fått ett jakande svar. Av utredningen framgår att fastighetsbolagets VD och fastighetsbolagets huvudägare även var upptagna på röstlängderna för köpstämmorna för jämförelse-brf A och B.

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att det finns många faktorer som sammantagna med styrka talar för att NN känt till att fastighetsbolagets företrädare sökte påverka omröstningsresultaten. I vart fall ifråga om fastighetsbolagets VD har NN haft god kännedom om hur denne bor och hur hans familjeförhållanden ser ut. Att då inte ifrågasätta att han folkbokfört sig i en annan bostad och att detta råkar sammanfalla med en köpstämma är ytterst anmärkningsvärt. Detta har dessutom inträffat vid tre tillfällen och samma mönster framgår när det gäller fastighetsbolagets huvudägare.

Enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning finns det ingen möjlighet att NN kan ha undgått att förstå att fastighetsbolagets företrädare har vidtagit åtgärder i syfte att påverka omröstningarnas utfall vid flera köpstämmor. Trots sin kännedom om att fastighetsbolagets företrädare försökt påverka omröstningsresultaten har NN inte vidtagit några som helst åtgärder utan har låtit köpstämmorna manipuleras på ett sätt som måste anses vara helt moraliskt förkastligt för en registrerad fastighetsmäklare att befatta sig med, alldeles oaktat om agerandet även kan bedömas som brottsligt eller ej. Detta innebär enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning ett mycket allvarligt åsidosättande av god fastighetsmäklarsed som kan antas ha fått omfattande konsekvenser för ett stort antal personer. Inspektionen ser därför inte att någon annan påföljd än en återkallelse av registreringen kan komma ifråga för denna mycket allvarliga förseelse.

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer också att NN har agerat på ett sätt som ger anledning att ifrågasätta hans allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet. Enligt inspektionens uppfattning kan NN inte anses som redbar och lämplig som fastighetsmäklare. Även på denna grund finns det därför skäl att återkalla registreringen.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.