Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren i objektsbeskrivningen och i övrig marknadsföring har redovisat felaktiga areauppgifter och felaktig uppgift om antalet rum i en bostadsrättslägenhet.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN. Anmälaren har gett in tre skärmbilder.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, mäklarbilden, objektsbeskrivningen, prospektet (marknadsföringsmaterial), journalen och ett mätbevis.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Bostaden marknadsförs som en tvåa på 47 kvm boyta när den egentligen är en etta på 38 kvm boyta. Det står ”vägg möjligt tillval” i annonsen, men att man kan bygga om en lägenhet eller sätta upp en vägg innebär inte att bostaden klassas som exempelvis en tvåa vid försäljningstillfället.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Av bostadsrättsföreningens register framgår att förmedlingsobjektet är registrerat som 1 rum och kök. Säljarna köpte bostadsrätten när den byggdes. Den var då planerad som 2 rum och kök, men säljarna valde bort väggen för att få en öppen planlösning. Både NN och säljarna ansåg att det var bäst att göra om bostaden till 2 rum och kök igen och bestämde att säljarna skulle åta sig och bekosta att sätta upp vägg och dörr innan tillträdet. NN har förklarat detta i objektsbeskrivningen och för alla spekulanter som besökte visningen eller hörde av sig. Om en köpare ville ha 2 rum och kök skulle det inte orsaka denne någon kostnad eller arbete, utan säljarna skulle ombesörja att det var färdigt vid tillträdet. Med hänsyn till dessa omständigheter ansåg NN att det var försvarbart att marknadsföra förmedlingsobjektet som 2 rum och kök.

Vad avser förmedlingsobjektets storlek har NN varit tydlig med att den totala golvytan är 47 kvm och boarean 38 kvm, både på visning och i objektsbeskrivningen. Han matchade förmedlingsobjektet mot sitt spekulantregister och angav först 38 kvm, men ville också se om det fanns några kunder som sökte en större bostad eftersom förmedlingsobjektets funktion är betydligt bättre än en bostad på 38 kvm utan den extra golvytan. NN skrev därför in 47 kvm i systemet för att matcha, men glömde att ändra tillbaka till 38 kvm. Av denna anledning låg förmedlingsobjektet ute på internet i ett okänt antal dagar som 47 kvm boarea. NN avsåg inte att vilseleda någon spekulant.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Objektsbeskrivningen

Sida 1

”ANTAL RUM : 2

BOAREA: 38 kvm (…)

Lyxigt örnnäste om 47 kvm levnadsyta (uppmätt boarea 38 kvm).”

Sida 2

”Lyxigt örnnäste om 47 kvm levnadsyta (uppmätt boarea 38 kvm). (…)

Antal rum: 2

Boarea: 38 kvm (…)

Allmän beskrivning av interiören

GENERELLT FÖR VINDSVÅNINGEN
Eget våningsplan på 4 tr om ca 47 kvm levnadsyta (uppmätt boarea 38 kvm). (…)

SOVRUM
(…) Säljaren har valt att ha en öppen planlösning mot sovrumsdelen som från början var planerat som ett separat sovrum. Önskar du skilja av till en riktig 2:a, så ingår uppsättning av vägg med skjutdörr.”

Prospektet (marknadsföringsmaterial)

Sida 3

”2 rok 38 kvm (…)

Lyxigt örnnäste om 47 kvm golvyta.”

Sida 15

Sidan visar en planritning. På ritningen anges ”Vägg möjligt tillval”.

Sida 16

”(…) Antal rum: 2

Boarea: 38 kvm

Biarea: 9 kvm. (…)

Eget våningsplan på 4 tr om ca 47 kvm golvyta. (…)

Säljaren har valt att ha en öppen planlösning mot sovrumsdelen som från början var planerat som ett separat sovrum. Önskar du skilja av till en riktig 2:a, så ingår uppsättning av vägg med skjutdörr.”

Skärmbild 1

Skärmbilden visar en del av förmedlingsobjektets annons på en bostadssajt.

”Antal rum: 2 rum

Boarea: 47 kvm (…)

Lyxigt örnnäste om 47 kvm levnadsyta (uppmätt boarea 38 kvm).”

Skärmbild 2

Skärmbilden visar planritningen från förmedlingsobjektets annons på en bostadssajt. På ritningen anges ”Vägg möjligt tillval”.

Mäklarbilden

”Yta: 38.0 kvm

Antal rum: 1”

Mätbevis

Beviset är utfärdat den 30 mars 2017. Förmedlingsobjektets boarea anges vara 38 kvm och ej mätvärt utrymme (begränsad takhöjd under snedtak) 9 kvm.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Marknadsföringen

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. Med affärsbeslut, 3 § marknadsföringslagen, avses inte bara beslutet att köpa eller avstå ifrån att köpa, utan en lång rad andra handlingar som marknadsföringen har gett upphov till, bland annat att besöka en webbplats för att inhämta mer information.

Arean

Enligt 18 § första stycket fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av bostadsrätten (objektsbeskrivning). I tredje stycket samma bestämmelse anges att objektsbeskrivningen ska innehålla uppgift om bland annat lägenhetens storlek. Lägenhetens storlek är således en obligatorisk uppgift som ska finnas med i en objektsbeskrivning.

Uppgift om boarea utgör väsentlig information för potentiella köpare (se Kammarrättens i Stockholms dom den 19 september 2017 i mål nr 8455-16).

Det framgår av utredningen i ärendet att NN i den inledande faktadelen i marknadsföringen på en annonsplats på internet har angett en felaktig uppgift om förmedlingsobjektets boarea. Tilltänkta köpare av lägenheten har i och med den vilseledande marknadsföringen inte kunnat fatta välgrundade inledande affärsbeslut. Inspektionen har också uppmärksammat att NN på ett ställe i objektsbeskrivningen felaktigt har framställt så kallat ej mätvärt utrymme såsom biarea.

Lämnar en fastighetsmäklare felaktig information om boarean reservationslöst medför detta i normalfallet en varning. I beslut den 18 april 2018 (Dnr 4.1-693-17) och den 26 september 2018 (Dnr 4.3-163-18) meddelades fastighetsmäklaren istället en erinran för att ha infört en felaktig uppgift om boarean i marknadsföringen. Inspektionen ansåg det vara förmildrande att korrekta uppgifter om boarean och hur den var fördelad framgick av bland annat objektsbeskrivningen och på visningar.

I och med att den korrekta boarean, baserad på uppgifter i mätbeviset och mäklarbilden, har framgått i den beskrivande texten i marknadsföringen på en annonsplats på internet, i objektsbeskrivningen samt i övrigt marknadsföringsmaterial bör tilltänkta köpare ha kunnat bilda sig en uppfattning om lägenhetens faktiska storlek. Den marknadsföring som varit vilseledande kan dock vid en sökning på internet ha påverkat ett flertal bostadsletandes personers inledande affärsbeslut att klicka fram och börja läsa bostadsannonsen. Fastighetsmäklarinspektionen anser att förseelsen motiverar en erinran.

Antalet rum

Antalet rum är inte en obligatorisk uppgift i en objektsbeskrivning (se prop. 2010/11:15 s. 59). Finns uppgiften med i objektsbeskrivningen ska uppgiften dock vara korrekt och rättvisande, precis som i den övriga marknadsföringen, och den får inte vara oklar eller tvetydig.

Av utredningen i ärendet framgår det att lägenheten, som är registrerad som en etta i bostadsrättsföreningens lägenhetsregister och som vid tiden för förmedlingen var utformad som en etta, har marknadsförts med felaktig uppgift om att den består av två rum. NN har uppgett att det var för att uppmärksamma spekulanter på lägenhetens potential att byggas om till en tvåa, något som säljaren skulle ombesörja i det fall köparen önskade en tvåa. Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare uttalat att det åligger fastighetsmäklaren att uppge korrekta uppgifter i marknadsföringen och att det inte kan anses korrekt att ange objektets egenskaper på ett avvikande sätt i syfte att tillgodose spekulanters potentiella behov (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut 2019-12-11 i ärende dnr 19–0691).

Lämnar en fastighetsmäklare felaktig information om antalet rum reservationslöst medför detta i normalfallet en varning. I de fall då det funnits förtydligande uppgifter om antalet rum i marknadsföringen, exempelvis genom bilder, text eller planritningar har Fastighetsmäklar-inspektionen i ett flertal beslut istället meddelat mäklaren en erinran (se bland annat beslut den 18 november 2020 med dnr. 20–0754 och 20–0671). I ett beslut från Fastighetsmäklarinspektionen den 18 november 2020, dnr. 20–0220, påfördes en mäklare en erinran då hon marknadsfört en sovalkov utan omslutande väggar som ett eget rum.

Sammantaget ger den felaktiga informationen om antalet rum inte en rättvisande bild av objektet. Fastighetsmäklarinspektionen anser att marknadsföringen av bostadsrätten har varit vilseledande och att NN genom sitt handlande har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed.

NN har emellertid uppgett att den korrekta uppgiften om antalet rum lämnades i den beskrivande texten i marknadsföringen på internet och i objektsbeskrivningen, samt att det av planritningen framgick att en vägg mot sovdelen var ett möjligt tillval. Hans uppgifter bekräftas av de ingivna handlingarna i ärendet. Genom den kompletterande informationen samt det bildmaterial och den planritning som tillhandahållits är det sannolikt att tilltänkta köpare ändå har kunnat bilda sig en uppfattning om objektets befintliga planlösning. Risken för missförstånd och framtida tvist i frågan kan därför anses tämligen liten.

Vilseledande marknadsföring av det här slaget kan dock vid en sökning på internet efter relevanta bostäder tänkas påverka spekulanters inledande affärsbeslut att klicka fram och börja läsa bostadsannonsen (jfr Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 25 september 2018 i mål nummer 2901–18). NN har vidgått att han inte har infört uppgiften av förbiseende utan har uppgett att det var ett medvetet val utifrån ett angivet syfte. Fastighetsmäklarinspektionen anser att förseelsen motiverar en erinran.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.

Påföljd

NN meddelas en erinran för att i marknadsföringen av bostadsrätten ha redovisat dels felaktiga areauppgifter, dels felaktig uppgift om antalet rum. Förseelserna utgör grund för en erinran bedömda även var för sig.