Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har haft en dokumenterad allmän riskbedömning för den egna verksamheten samt om han har haft dokumenterade rutiner och riktlinjer för att förhindra penningtvätt och finansiering av terrorism. Fastighetsmäklarens skyldighet att dokumentera åtgärderna för att uppnå kundkännedom om parterna har också prövats.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN:s agerande i samband med ett förmedlingsuppdrag.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har fastighetsmäklaren via ombud yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, köpekontraktet, ett överlåtelsetillstånd samt ett protokoll från hyresnämnden, en skrivelse från en bostadsrättsförening, köparens initiala anbud, information om köparens koncernstruktur samt ett investeringsmemorandum.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

NN har varit ansvarig fastighetsmäklare vid förmedlingen av en fastighet, där säljaren är en kommun. När han har gjort en sökning på internet har han uppmärksammat att det köpande bolaget utifrån penningtvättsaspekter har kopplingar till geografiska riskområden utomlands och till en person som utgör en sannolik ”målvakt”. NN har inte uppfyllt sina skyldigheter enligt penningtvättslagen, däribland vad avser undersökning av verklig huvudman.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har via ombud uppgett i huvudsak följande.

Han tecknade ett uppdragsavtal avseende förmedlingen av den aktuella fastigheten i april 2020. Det rör sig om en bostadsfastighet med lägenheter. Bostadsrättsföreningen avböjde ett hembud om att förvärva fastigheten, eftersom köpeskillingen bedömdes som för hög och då finansiering inte hade beviljats.

Uppdragsgivaren var en stor kommun, vilket tydde på en låg risk avseende penningtvätt och finansiering av terrorism. Trots detta vidtog han åtgärder för att uppnå kundkännedom som om risken hade varit normal och avstod från att tillämpa förenklade åtgärder för att uppnå kundkännedom. Mäklarföretaget och kommunen har ett ramavtal, där företrädare för kommunen löpande kontrolleras genom bland annat delegationsbeslut och inriktningsbeslut.

Försäljningen inleddes i augusti 2020. Efter ett anbudsförfarande inkom bolaget A med det högsta budet på 35 miljoner kronor. Det var det av bolaget A helägda och nybildade dotterbolaget B som blev den slutliga förvärvaren. Innan kontraktsskrivningen och kommunens prövning av köparen inkom bolaget A med kompletterande uppgifter kring koncernen och koncernstrukturen. Köpekontraktet undertecknades den 14 oktober 2020. Säljaren ansökte om överlåtelsetillstånd hos hyresnämnden och bostadsrättsföreningen gav in ett yttrande till nämnden. Hyresnämnden beviljade tillstånd till överlåtelsen den 29 april 2021. Tillträdet genomfördes den 9 juni 2021.

Moderbolaget till köparen har sitt säte i Sverige. Verksamheten etablerades 1994 och bolaget bildades 2002. Koncernen äger bostadsfastigheter på flera platser i landet. Han har fått uppgift om att köpeskillingen erlades via en svensk bank till säljarens konto och att kommunen genomförde en vandelsprövning av köparen och inte fann något hinder för överlåtelsen. Efter det att han anvisat en spekulant som uppdragsgivaren förklarat sig villig att sälja fastigheten till, övertog säljaren resterande hantering av affären. Han var inte inblandad i någon transaktion mellan parterna och han upprättade inte heller några handlingar för överlåtelsen.

Mot bakgrund av ett förarbetsuttalande (se prop. 2016/17:173 s. 230) har det inte ålegat honom att vidta åtgärder för att uppnå kundkännedom avseende köparen, då ingen förmögenhetsöverföring har skett till hans klientmedelskonto. Trots detta har han vidtagit sådana åtgärder.

Han vill vidare framhålla att han har gjort en allmän riskbedömning och att han har utförliga rutiner och riktlinjer utifrån penningtvättslagstiftningens krav, som han har följt i samband med förmedlingsuppdraget. Han har dock inte dokumenterat den allmänna riskbedömningen eller rutinerna och riktlinjerna. Han har inte heller gjort några noteringar om de åtgärder han har vidtagit för att uppnå kundkännedom om parterna. Det åligger inte en mäklare att genomföra sökningar på internet avseende personer som inte är mäklarens kunder.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet är undertecknat den 17 april 2020.

Köpekontraktet

Köpekontraktet är undertecknat av företrädare för parterna den 14 oktober 2020.

Skrivelsen från bostadsrättsföreningen

Bostadsrättsföreningen i den aktuella fastigheten har skickat en skrivelse till hyresnämnden, som inkom till nämnden den 7 december 2020. Föreningen uppger att bolaget A är ett helägt dotterbolag till bolaget C, med hemvist utomlands och att NN inte har uppfyllt sin skyldighet att utreda om det finns en verklig huvudman. Föreningen uppger att i stort sett alla vinster hos bolaget A de senaste åtta åren har förts ut till det verkliga moderbolaget. Denna information återfinns endast i kassaflödesanalysen, då enligt all övrig information bolaget A är koncernens moderbolag. Föreningen ifrågasätter även att fastigheten säljs för 10 miljoner kronor över utgångspriset, trots att säljaren av fastigheten har redovisat att den drivs med förlust. Föreningen ställer sig undrande till den nya köparens avsikt vad avser driften och det stora investeringsbehovet till följd av eftersatt underhåll.

Investeringsmemorandum

I en handling, ingiven av mäklaren, återfinns närmare information om fastigheten samt ett flertal bilder. Det framgår att fastigheten har ett ”fantastiskt läge” med sjöutsikt och består av tre lägenheter mellan 167 och 214 kvadratmeter. Det framgår att renoveringar och ombyggnationer är fortlöpande genomförda och att byggnaden har ett begränsat behov av större åtgärder inom de närmaste tio åren. Indikativt pris anges till 25 000 000 kronor.

Det initiala anbudet från köparen

Det första budet från köparen är daterat den 28 september 2020 och är på 27 miljoner kronor. I handlingen beskrivs bolaget A som moderbolaget i en privatägd fastighetskoncern som bildades 1994. Affärsidén är att förvärva, förvalta och utveckla bostadsfastigheter med attraktiva lägen i Sverige. Företaget har kontor på flera platser i landet. Fastighetsbeståndet består av drygt 2 500 bostäder.

Information om koncernstrukturen

Av en handling som återger koncernstrukturen framgår det att bolaget B ingår i en koncern med bolaget A som moderbolag.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Inom ramen för god fastighetsmäklarsed ingår att följa annan tillämplig lagstiftning.

Det riskbaserade förhållningssättet

Allmän riskbedömning av verksamheten

I enlighet med 2 kap. 1–2 §§ och 1 kap. 2 § p.13 penningtvättslagen (2017:630) ska en fastighetsmäklare med fullständig registrering göra en bedömning av hur fastighetsmäklartjänsten kan utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism och hur stor risken är för att detta sker, en så kallad allmän riskbedömning. Vid den allmänna riskbedömningen ska särskild hänsyn tas till bland annat vilka slags tjänster som erbjuds, vilka kunder och distributionskanaler som finns och vilka geografiska riskfaktorer som förekommer.

Omfattningen av den allmänna riskbedömningen ska bestämmas med hänsyn till fastighetsmäklarens storlek och art och de risker för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan antas finnas. Riskbedömningen ska utformas så att den kan ligga till grund för fastighetsmäklarens rutiner, riktlinjer och övriga åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Den allmänna riskbedömningen ska dokumenteras och hållas uppdaterad.

NN har uppgett att han vid tidpunkten för uppdragets utförande hade gjort en allmän riskbedömning av verksamheten, men att han inte har dokumenterat denna. Han har inte närmare redogjort för den allmänna riskbedömningens innehåll. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN inte har uppfyllt sin skyldighet enligt penningtvättslagen att ha en dokumenterad allmän riskbedömning av den egna verksamheten. Förseelsen utgör grund för en varning.

Rutiner och riktlinjer

I enlighet med 2 kap. 8 § och 1 kap. 2 § p.13 penningtvättslagen ska en fastighetsmäklare ha dokumenterade rutiner och riktlinjer avseende sina åtgärder för kundkännedom, övervakning och rapportering samt för behandling av personuppgifter. Rutinerna och riktlinjerna ska fortlöpande anpassas efter nya och förändrade risker för penningtvätt och finansiering av terrorism. Omfattningen och innehållet ska bestämmas med hänsyn till verksamhetsutövarens storlek, art och riskerna för penningtvätt och finansiering av terrorism som identifierats i den allmänna riskbedömningen.

Vid tidpunkten för uppdragets utförande gällde Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter och allmänna råd om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism, KAMFS 2019:1. I 8 § anges det att fastighetsmäklaren ska utvärdera sina rutiner minst en gång per år och dokumentera datumet för utvärderingen av rutinerna. Av dokumentationen ska det också framgå när rutinerna senast uppdaterades.

NN uppger att han vid tidpunkten för uppdragets utförande hade utförliga rutiner och riktlinjer utifrån penningtvättslagstiftningens krav, men att han inte har dokumenterat dessa. Han har inte närmare redogjort för riktlinjernas och rutinernas innehåll. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN inte har uppfyllt sin skyldighet enligt penningtvättslagen att ha dokumenterade rutiner och riktlinjer avseende sina åtgärder för kundkännedom, övervakning och rapportering samt för behandling av personuppgifter. Förseelsen utgör grund för en varning.

Åtgärder för kundkännedom

Av 3 kap. 1 § första stycket penningtvättslagen följer att en fastighetsmäklare inte får etablera eller upprätthålla en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om fastighetsmäklaren inte har uppnått tillräcklig kundkännedom om kunden för att bland annat kunna hantera risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med kundrelationen.

Fastighetsmäklaren ska enligt 3 kap. 4 § penningtvättslagen vidta åtgärder för kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse. I de fall fastighetsmäklaren inte har en affärsförbindelse med kunden, ska åtgärder för kundkännedom vidtas vid enstaka transaktioner som uppgår till ett belopp motsvarande 15 000 euro eller mer.

Med kundkännedomsåtgärder avses bland annat att fastighetsmäklaren ska identifiera kunden genom identitetshandlingar, registerutdrag eller andra uppgifter från en oberoende och tillförlitlig källa. Fastighetsmäklaren ska också utreda om kunden har en verklig huvudman och bedöma om kunden eller kundens verkliga huvudman är en person i politiskt utsatt ställning eller en familjemedlem eller känd medarbetare till en sådan person. Om kunden har en verklig huvudman ska fastighetsmäklaren vidta åtgärder för att kontrollera den verkliga huvudmannens identitet. Kontroll av kundens och den verkliga huvudmannens identitet ska slutföras innan en affärsförbindelse etableras eller en enstaka transaktion genomförs. Detta följer av 3 kap. 7, 8, 9, 10 och 19 §§ penningtvättslagen.

Handlingar och uppgifter som avser åtgärder som vidtagits för kundkännedom ska dokumenteras och bevaras i fem år enligt 5 kap. 3 § penningtvättslagen och 18, 20 och 21 §§ i KAMFS 2019:1. Det ska framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd vidtogs. De identitetshandlingar, registreringsbevis eller andra handlingar som har använts för att kontrollera kundens och den verkliga huvudmannens identitet eller för att på något annat sätt uppnå kundkännedom ska dokumenteras genom kopior.

Kundkännedom avseende säljaren

NN har uppgett att uppdragsgivaren var en stor kommun, vilket tydde på en låg risk avseende penningtvätt och finansiering av terrorism. Trots detta vidtog han åtgärder för att uppnå kundkännedom som om risken hade varit normal och avstod från att tillämpa förenklade åtgärder för att uppnå kundkännedom. Han har dock inte dokumenterat de åtgärder han har vidtagit för att uppnå kundkännedom om säljaren. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det inte är otvetydigt fastställt att NN har handlat i strid med sina skyldigheter enligt penningtvättslagen och god fastighetsmäklarsed beträffande åtgärderna för att uppnå kundkännedom. Av utredningen framgår det dock att NN har underlåtit att dokumentera åtgärderna och bevara dokumentationen på ett säkert sätt. Denna förseelse är varningsgrundande. (jmf beslut med dnr 19–1737 och 19–1250).

Kundkännedom avseende köparen

NN har invänt att han inte har haft någon skyldighet att uppnå kundkännedom om köparen. Han har i denna del hänvisat till nedanstående förarbetsuttalande i proposition 2016/17:173 s. 230:

När det gäller begreppet transaktion anser regeringen att det bör tolkas vitt. Förutsättningen för att utförandet av en enstaka transaktion ska medföra skyldigheter att vidta kundkännedomsåtgärder är dock att det sker en förmögenhetsöverflyttning till eller från verksamhetsutövaren. För att det ska föreligga en skyldighet att vidta åtgärder för kundkännedom krävs också att den som är part i förmögenhetsöverföringen med verksamhetsutövaren är kund, dvs. har trätt eller står i begrepp att träda i avtalsförbindelse med denne. Frågan om kundkännedomsåtgärder måste vidtas avseende både köpare och säljare vid förmedlingsuppdrag som utförs av exempelvis fastighetsmäklare, som Fastighetsmäklarinspektionen vill ha belyst, måste avgöras utifrån dessa parametrar. Som Mäklarsamfundet framhåller bör situationen då en mäklare tar emot belopp som uppgår till eller överstiger 15 000 euro av köparen med krav på särskild hantering eller redovisning av beloppet anses innebära ett krav på åtgärder för kundkännedom. Om mäklaren däremot inte alls tar emot eller förmedlar någon del av köpeskillingen kan dock bedömningen bli en annan.

Av tidigare penningtvättsföreskrifter utfärdade av Fastighetsmäklarinspektionen framgår det att begreppet ”kund” i föreskrifterna inbegriper dels fastighetsmäklarens uppdragsgivare, dels uppdragsgivarens motpart i affären (se 2 § i KAMFS 2016:1). I 11 § anges det att information om affärsförbindelsens syfte och art ska inhämtas avseende såväl uppdragsgivaren som dennes motpart. Att fastighetsmäklaren ska uppnå kundkännedom om såväl uppdragsgivaren som dennes motpart utgör enligt Fastighetsmäklarinspektionen praxis på området, även om motsvarande inte anges uttryckligen i KAMFS 2019:1. Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut bedömt att mäklaren är skyldig att vidta kundkännedomsåtgärder avseende båda parter, oavsett om handpenningen har deponerats hos mäklaren eller ej (jmf beslut med dnr. 2018–2128 och 2019–1121). Det sistnämnda beslutet överklagades av mäklaren och förvaltningsrätten i Karlstad har bifallit överklagandet (se dom meddelad den 9 juli 2021 i mål nr 1382–21). Förvaltningsrätten har i sin dom inte uttalat att mäklaren skulle vara undantagen kravet på att uppnå kundkännedom om köparen, till följd av att handpenningen inte deponerades hos mäklaren. Domstolen biföll istället överklagandet, bland annat mot bakgrund av att den fann att mäklaren hade uppnått kundkännedom om såväl säljaren som köparen innan det att affärsförbindelsen etablerades med uppdragsgivaren och mäklaren hade medverkat till transaktionen. Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning är att praxis i mäklarbranschen är att uppnå kundkännedom om båda parter, oavsett om handpenningen deponeras hos mäklaren eller ej. Detta styrks av att mäklarna i nämnda beslut, samt i aktuellt ärende, uppger att de har vidtagit kundkännedomsåtgärder avseende båda parter.

I rapporten ”Nationell riskbedömning av penningtvätt och finansiering av terrorism i Sverige 2020/2021” (Polismyndigheten, april 2021, Polisens tryckeri Stockholm) slås det fast att den sammantagna sektorsrisken för penningtvätt inom fastighetsmäklarbranschen bedöms vara betydande. Att handpenningen inte går via mäklarens klientmedelskonto är, enligt Fastighetsmäklarinspektionens senaste föreskrifter och allmänna råd på penningtvättsområdet (KAMFS 2021:3), en sådan omständighet som kan tyda på ett bulvanförhållande.

Det sker förvisso ingen förmögenhetsöverföring till mäklaren när denne inte tar emot ett belopp via sitt klientmedelskonto. Mäklaren bör dock anses utgöra en mellanhand som medverkar till, och möjliggör, transaktionen och som genom sammanförandet av parterna är nödvändig för att fastighetsförsäljningen ska ske och transaktionen äga rum. Oavsett om det föreligger ett skriftligt eller muntligt avtalsförhållande eller ej mellan mäklaren och den part som inte är uppdragsgivare har mäklaren lagenliga förpliktelser att uppfylla gentemot båda parter enligt fastighetsmäklarlagen. Mäklaren innehar en sådan relation till båda parter att det utifrån penningtvättslagstiftningens syfte vore otillräckligt att endast uppnå kundkännedom om den ena parten. Enligt 3 kap. 14 § penningtvättslagen ska åtgärder för kontroll, bedömning och utredning enligt 3 kap. 7, 8 och 10–13 §§ utföras i den omfattning som det behövs med hänsyn till kundens riskprofil och övriga omständigheter. Egenskaperna hos produkter och tjänster är exempel på sådana omständigheter som kan påverka hur åtgärderna för kundkännedom ska vidtas (se prop. 2016/17:173 s. 528). Fastighetsmäklarinspektionen anser att egenskaperna hos den tjänst som mäklaren erbjuder, det vill säga att fungera som en opartisk mellanman som möjliggör fastighetsförsäljningen och transaktioner mellan säljare och köpare, utgör en sådan omständighet som bör påverka att åtgärder för kundkännedom ska vidtas i samtliga fall även avseende uppdragsgivarens motpart. Det bör därmed anses ingå i god fastighetsmäklarsed att uppnå kundkännedom om båda parter vid ett förmedlingsuppdrag, även i de fall då fastighetsmäklaren inte hanterar handpenningen. Det kan även tilläggas att en fastighetsmäklare som inom ramen för sitt uppdrag uppger sig ha vidtagit strängare åtgärder än vad mäklaren anser att lagen kräver, bör dokumentera också dessa åtgärder.

NN har uppgett att han har vidtagit samtliga åtgärder som krävs för att uppnå kundkännedom om köparen. Han har dock inte dokumenterat de åtgärder han har vidtagit för att uppnå kundkännedom. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det inte är otvetydigt fastställt att NN har handlat i strid med sina skyldigheter enligt penningtvättslagen och god fastighetsmäklarsed beträffande åtgärderna för att uppnå kundkännedom. Av utredningen framgår det dock att NN har underlåtit att dokumentera åtgärderna och bevara dokumentationen på ett säkert sätt. Denna förseelse är varningsgrundande (jmf beslut med dnr 19–1737 och 19–1250).

Påföljd

NN tilldelas en varning för att han inte har haft en dokumenterad allmän riskbedömning av den egna verksamheten, för att han inte har haft dokumenterade rutiner för att förhindra att hans verksamhet utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism, för att han har underlåtit att dokumentera åtgärderna för att uppnå kundkännedom om säljaren samt för att han har underlåtit att dokumentera åtgärderna för att uppnå kundkännedom om köparen.