Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att ha en dokumenterad allmän riskbedömning och dokumenterade rutiner och riktlinjer för att förhindra att verksamheten utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism. Även en prövning av om mäklaren har vidtagit tillräckliga åtgärder för att uppnå kundkännedom om parterna.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [mäklarföretagets namn]/[namnet på kedjan]). Kritiken rör totalt tre olika överlåtelser av den aktuella bostadsrätten, för vilka mäklaren har haft ett skrivuppdrag avseende de första två överlåtelserna samt ett förmedlingsuppdrag avseende den tredje överlåtelsen. Anmälarna har gett in en skärmbild av ett meddelande de fått under den pågående budgivningen.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Han har gett in en anbudsförteckning, två uppdragsavtal, en objektsbeskrivning, tre överlåtelseavtal, ett depositionsavtal, två dokument benämnda ”PEP-blankett till kund”, kopior av fyra identitetshandlingar, tre fullmakter och en ansökan om medlemskap i bostadsrättsföreningen.

Fastighetsmäklarinspektionen har förelagt NN att ge in riskbedömningen avseende penningtvätt och finansiering av terrorism och de riskbaserade rutinerna för att förhindra att verksamheten utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism som var gällande vid tidpunkten för uppdragen samt att ange vilken riskbedömning han har gjort av affären. Han har också förelagts att ge in dokumentationen av de åtgärder som han har vidtagit för att uppnå kundkännedom enligt penningtvättslagen om parterna i affären.

Anmälan

Anmälarna har uppgett i huvudsak följande.

De var spekulanter på en bostadsrätt som NN hade i uppdrag att förmedla. Bostaden hade först den 14 oktober 2020 sålts till ett företag (härefter företaget C, Fastighetsmäklarinspektionens kommentar) för 2 800 000 kronor, till följd av att de första säljarna av bostaden (härefter makarna A, Fastighetsmäklarinspektionens kommentar) hade köpt en villa av företaget C. Den 16 oktober fick de en förhandsvisning av bostadsrätten. Säljaren ville då ha 3 300 000 kronor. Om inte de skulle köpa lägenheten uppgav mäklaren att den skulle marknadsföras med ett utgångspris om 2 850 000 kronor, bland annat genom en öppen visning den 25 oktober. På kvällen den 16 oktober lämnade de ett anbud om 2 850 000 kronor. Mäklaren meddelade att det inte accepterades av säljarna.

Enligt uppgift från ordföranden i bostadsrättsföreningens styrelse godkänns dock inte medlemskap för en juridisk person i föreningen. Överlåtelsen borde därför ha ogiltigförklarats. Vid kontakt med mäklaren meddelade han att det var anledningen till att företaget C avyttrade bostadsrätten. De informerade honom om att överlåtelsen i så fall är ogiltig och valde att återkalla sitt bud.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Anmälan

Bostadsrätten överläts från början av makarna A till företaget C. Makarna A hade köpt ett hus av företaget C och för att hjälpa dem motköpte företaget C deras bostadsrätt. Eftersom köparen, företaget C, inte kunde beviljas medlemskap i bostadsrättsföreningen återgick överlåtelsen av bostadsrätten och den överläts istället till ägarna av företaget C, makarna B. Han hade vid den första och andra överlåtelsen inte något förmedlingsuppdrag utan hade enbart i uppdrag att upprätta köpehandlingarna, det vill säga ett skrivuppdrag. Därefter fick han i uppdrag av företaget C, och sedermera makarna B, att förmedla den aktuella bostadsrätten.

Anmälarna kontaktade honom innan bostadsrätten hade lagts ut till försäljning och var angelägna om att få komma på en förhandsvisning. Han gick med på det och upplyste dem om att utgångspriset var 2 850 000 kronor men att säljaren inte ville sälja på den nivån vid en förhandsvisning utan ville ha en öppen visning. Efter visningen lämnade anmälarna ett anbud på utgångspriset. Budet avvisades av säljaren men noterades i anbudsförteckningen.  

Efter en kontakt med styrelsen i bostadsrättsföreningen återkom anmälarna till honom och meddelade att juridiska personer inte kan godkännas som medlemmar i föreningen. Med anledning av det kontaktade även han styrelsen som bekräftade det. Han informerade i sin tur företaget C om omständigheten. De två ägarna av företaget, makarna B, beslutade då att backa företagets köp och istället köpa bostadsrätten privat, något som styrelsen accepterade och de godkändes som medlemmar. Köpet återgick i enlighet med ett villkor om det i köpehandlingarna. Han återkopplade till anmälaren, informerade om att försäljningen då drog igång igen, utan inblandning av företaget C och frågade om de ville lägga något bud. De lämnade ett klart nej i telefonen och därefter har han inte haft någon kontakt med dem. Han noterade i anbudsförteckningen att de inte längre var intresserade. Bostadsrätten såldes av privatpersonerna, makarna A, till privatpersonerna, makarna B, vilket bostadsrättsförenings styrelse accepterade.

Åtgärderna för att uppnå kundkännedom och dokumentationen

Den ena av makarna B äger genom flera företag mark i det aktuella området. Till följd av att han i 25 år har förmedlat objekt i samma geografiska område, känner han makarna B väl. De umgås dock inte privat. Han konsultar dem och hjälper till med kontraktsskrivning mellan företagen och uppbär ersättning för de skrivuppdragen. Eftersom företaget C inte kunde godkännas som medlem i bostadsrättsföreningen och köpet därför återgick och makarna B, i egenskap av privatpersoner, istället förvärvade bostadsrätten missade han att ta in den så kallade ”PEP-blanketten”. Han känner dem dock väl och vet att de inte sysslar med penningtvätt eller är att betrakta som personer i politiskt utsatt ställning.

Vad gäller riskkvalificering har han regelbundet, varje vecka, kontakt med en av ägarna till företaget samt företagets revisor respektive bank. Hans koll på honom, vad gäller penningtvätt och annat, är hundraprocentig och kan liknas med den en bankman har på sina bästa kunder.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen i ärendet, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Uppdragsavtal

Något skriftligt uppdragsavtal för det skrivuppdrag som NN hade vid den första och andra överlåtelsen har inte upprättats. Enligt mäklarens uppgift fick han uppdraget muntligen av de båda parterna.   

Överlåtelseavtalen

Ett överlåtelseavtal för den första överlåtelsen har undertecknats av parterna, makarna A respektive företaget C, den 14 oktober 2020.

Ett överlåtelseavtal för den andra överlåtelsen har undertecknats av parterna, makarna A och makarna B, den 14 oktober 2020.

I båda avtalen regleras att handpenningen ska betalas genom en insättning till mäklarens klientmedelskonto.

Anbudsförteckningen

Av den ingivna anbudsförteckningen framgår det att anmälarna lämnade ett bud om 2 850 000 kronor den 19 oktober 2020. Där finns också noterat att budgivaren inte längre är intresserad.

Dokumentationen av hur fastighetsmäklaren har uppnått kundkännedom om parterna

NN har gett in följande dokument.

En kopia av makarna A respektive makarna B:s respektive identitetshandling, daterade den 14 oktober 2020.

Två dokument benämnda ”PEP-blankett till kund” med frågor om huruvida kunden eller någon av dennes närstående är en person i politiskt utsatt ställning. Dokumenten är underskrivna av makarna B den 13 respektive 14 oktober 2021.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Ett skrivuppdrag innebär att fastighetsmäklaren utför enstaka uppgifter som har betydelse för en överlåtelse där säljaren och köparen själva har fått kontakt med varandra. Det rör sig alltså inte om något förmedlingsuppdrag.

Genom 1995 års fastighetsmäklarlag infördes en skyldighet för mäklare att ”i allt” iaktta god fastighetsmäklarsed. Den valda formuleringen var enligt förarbetena avsedd att framhålla mäklarens skyldighet att iaktta god fastighetsmäklarsed, inte bara vid fullgörandet av de enskilda förmedlingsuppdragen, utan även i andra sammanhang när han eller hon uppträder i sin yrkesroll (se prop. 1994/95:14 s. 76). Tillkomsten av 2011 års fastighetsmäklarlag har inte medfört någon förändring i den delen.

Kundkännedom

Det riskbaserade förhållningssättet

Av 28 § fastighetsmäklarlagen följer att Fastighetsmäklarinspektionen även ska utöva tillsyn enligt lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) och föreskrifter som har meddelats i anslutning till den lagen. Att inte följa penningtvättslagen och Fastighetsmäklarinspektionens i detta fall tillämpliga föreskrifter och allmänna råd (KAMFS 2019:1) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism strider mot god fastighetsmäklarsed.

Allmän riskbedömning av verksamheten

I enlighet med 2 kap. 1–2 §§ och 1 kap. 2 § p.13 penningtvättslagen ska en fastighetsmäklare med fullständig registrering göra en bedömning av hur fastighetsmäklartjänsten kan utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism och hur stor risken är för att detta sker, en så kallad allmän riskbedömning. Riskbedömningen ska utformas så att den kan ligga till grund för fastighetsmäklarens rutiner och riktlinjer samt övriga åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Den allmänna riskbedömningen ska dokumenteras och hållas uppdaterad.

Rutiner och riktlinjer

I enlighet med 2 kap. 8 § och 1 kap. 2 § p.13 penningtvättslagen ska en fastighetsmäklare ha dokumenterade rutiner och riktlinjer avseende sina åtgärder för kundkännedom, övervakning och rapportering samt för behandling av personuppgifter. Rutinerna och riktlinjerna ska fortlöpande anpassas efter nya och förändrade risker för penningtvätt och finansiering av terrorism. Omfattningen och innehållet ska bestämmas med hänsyn till verksamhetsutövarens storlek, art och riskerna för penningtvätt och finansiering av terrorism som identifierats i den allmänna riskbedömningen.

NN har i ärendet förelagts att ge in den allmänna riskbedömningen och de riskbaserade rutinerna och riktlinjerna för att förhindra att verksamheten utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism. NN har vare sig gett in några sådana dokument eller yttrat sig över varför han inte har gett in dem. Han har inte heller i övrigt redogjort för eventuella rutiner han har för att uppfylla kraven.

Utredningen ger därför inte stöd för annat än att NN vid tidpunkten för uppdragens utförande inte hade vare sig en dokumenterad allmän riskbedömning av den egna verksamheten eller dokumenterade riskbaserade rutiner för verksamheten. Han har därmed åsidosatt uttryckliga bestämmelser i penningtvättslagen. Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare meddelat en varning för liknande förseelser (se exempelvis inspektionens beslut den 16 december 2015 med dnr 4.2-1193-15 och beslut den 16 december 2015 med dnr 4.2-1199-15 samt besluten den 13 maj 2020 med dnr 20–0103 och 20–0104) och ser inte skäl att frångå den bedömningen. Förseelserna motiverar en varning var för sig.

Riskbedömning av kunder

Med utgångspunkt i den allmänna riskbedömningen enligt 1 kap. 2 § 13 penningtvättslagen och 2 kap. 1 och 3 §§ samma lag och fastighetsmäklarens kännedom om kunden ska mäklaren bedöma den risk för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med en specifik kundrelation, kundens riskprofil.

Åtgärderna för att uppnå kundkännedom om parterna

Utifrån riskbedömningen av kunden ska sedan fastighetsmäklaren vidta åtgärder för att uppnå kundkännedom. Av 3 kap. 1 § första stycket 1 p. penningtvättslagen följer att en mäklare inte får etablera eller upprätta en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om mäklaren inte har uppnått tillräcklig kundkännedom om kunden för att bland annat kunna hantera risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med kundrelationen.

Enligt 3 kap. 2 och 3 §§ samma lag får inte heller mäklaren etablera en affärsförbindelse eller utföra en transaktion om det finns misstanke respektive på skälig grund kan misstänkas att transaktionen utgör ett led i penningtvätt och verksamheten kommer att användas för detta syfte.

Fastighetsmäklaren ska enligt 3 kap. 4 § penningtvättslagen vidta åtgärder för kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse. I de fall fastighetsmäklaren inte har en affärsförbindelse med kunden, ska åtgärder för kundkännedom vidtas vid enstaka transaktioner som uppgår till ett belopp motsvarande 15 000 euro eller mer.

Med kundkännedomsåtgärder avses enligt 3 kap. 7–12 §§ i penningtvättslagen att fastighetsmäklaren ska identifiera kunden genom identitetshandlingar, registerutdrag eller andra uppgifter från en oberoende och tillförlitlig källa. Vidare ska mäklaren utreda om kunden har en verklig huvudman och bedöma om kunden eller kundens verkliga huvudman är en person i politisk utsatt ställning eller en familjemedlem eller känd medarbetare till en sådan person. Om kunden har en verklig huvudman ska fastighetsmäklaren vidta åtgärder för att kontrollera den verkliga huvudmannens identitet. Om kunden är en juridisk person ska utredningen omfatta åtgärder för att förstå kundens ägarförhållanden och kontrollstruktur.

Den 1 januari 2020 infördes ett krav i 3 kap. 8 § penningtvättslagen, innebärande att en utredning av om kunden har en verklig huvudman åtminstone ska avse en sökning i registret över verkliga huvudmän enligt lagen (2017:631) om registrering av verkliga huvudmän. Mäklaren ska också inhämta information om affärsförbindelsens syfte och art. Kontrollerna ska slutföras innan en affärsförbindelse etableras eller en enstaka transaktion utförs.

Handlingar och uppgifter som en mäklare har upprättat avseende åtgärder som har vidtagits för kundkännedom enligt tredje kapitlet penningtvättslagen ska enligt 5 kap. 3 § samma lag bevaras i fem år.

Av 9, 12 och 15 §§ i penningtvättsföreskrifterna följer att åtgärder för att identifiera kunden och kontrollera dennes identitet, samt kontroller avseende eventuella företrädare och verklig huvudman, ska dokumenteras. Det ska framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd vidtogs. Där framgår att mäklaren är skyldig att kontrollera identiteten hos en kund som är en juridisk person samt att säkerställa en företrädares behörighet att företräda den juridiska personen och vilka förhållanden behörigheten grundar sig på. Säkerställandet ska ske genom att kontrollera företrädarens behörighet mot den juridiska personens registreringsbevis. Ett registreringsbevis får inte vara äldre än en månad vid kontrollen. Av de allmänna råden till paragrafen framgår det att registreringsbevis kan beställas från Bolagsverket.

NN har uppgett att makarna B var kända för honom och att det därför inte förelåg någon risk för att den egna verksamheten skulle utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism. NN har i övrigt inte redogjort för sin bedömning av risken i den enskilda affären. Han har inte heller lämnat in någon dokumentation som visar vilken riskbedömning han gjorde, och på vilka grunder den gjordes. NNs riskbedömning är således att betrakta som bristfällig. Det är av särskild vikt att bedöma kundens riskprofil eftersom bedömningen av risken påverkar omfattningen av resterande åtgärder för att uppnå kundkännedom.

NN har på Fastighetsmäklarinspektionens begäran gett in kopior av säljarnas vid en första och andra överlåtelsen respektive köparnas vid den andra överlåtelsens identitetshandlingar daterade den 14 oktober 2020. Det har i utredningen inte gått att få ett svar på när han fick skrivuppdraget. Det är dock utrett att de båda överlåtelseavtalen undertecknades den 14 oktober 2020.

Utöver kopiorna av säljarnas respektive köparnas identitetshandlingar samt att NN i sin redogörelse har uppgett vad syftet med överlåtelsen var har han inte redogjort för vilka eventuella övriga åtgärder han har vidtagit för att uppnå kundkännedom om parterna.

Det har inte heller i övrigt framkommit uppgifter som visar att NN skulle ha vidtagit andra åtgärder för att uppnå kundkännedom om säljarna. Fastighetsmäklarinspektionen har därför att utgå ifrån att NN inte har vidtagit tillräckliga åtgärder för att uppnå kundkännedom om någon av de båda säljarna innan överlåtelseavtalet undertecknades. Att etablera en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion utan att först ha uppnått tillräcklig kundkännedom om kunden står i strid med uttryckliga bestämmelser i penningtvättslagen (se bland annat Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 21 november 2012 i årsbok 2012 2012-11-21:16). Förseelserna motiverar en varning var för sig.

NN har uppgett att han kände makarna B som dels äger företaget C som förvärvade bostadsrätten vid den första överlåtelsen respektive dels förvärvade den själva vid den andra överlåtelsen. Att en person är känd av mäklaren medför inte att mäklaren kan underlåta att genomföra kontrollen för att uppnå kundkännedom (se bland annat Fastighetsmäklarinspektionens beslut 4 mars 2015 med dnr 4.1-1320-14).  NN har också gett in två dokument benämnda ”PEP-blankett” där makarna B har fått fylla i uppgifter avseende huruvida de själva eller någon närstående har en politiskt utsatt ställning. Dessa är daterade och enligt NNs egen uppgift ifyllda först den 13 respektive14 oktober 2021 i samband med att han yttrade sig i det aktuella ärendet till Fastighetsmäklarinspektionen. Detta är för sent.

Det har inte heller i övrigt framkommit uppgifter som visar att NN skulle ha vidtagit andra åtgärder för att uppnå kundkännedom vare sig om företaget C eller om makarna B. Fastighetsmäklarinspektionen har därför att utgå ifrån att han inte har vidtagit tillräckliga åtgärder för att uppnå kundkännedom vare sig om företaget C eller någon av de båda köparna innan överlåtelseavtalet undertecknades. Förseelserna motiverar en varning var för sig.

Påföljd

NN meddelas en varning för att han varken har haft någon allmän riskbedömning eller riskbaserade rutiner och riktlinjer för att förhindra att hans verksamhet utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism. Fastighetsmäklarinspektionen finner vidare att NN har medverkat till två överlåtelseavtal utan att först ha uppnått kundkännedom vare sig om de båda säljarna eller om det köpande företaget eller senare de båda köparna. Agerandet är varningsgrundande beträffande var och en av de fyra fysiska personerna respektive den juridiska personen.