Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att i objektsbeskrivningen lämna uppgifter om fastighetens driftskostnader.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN. Anmälaren har gett in en skärmbild av marknadsföringen på en annonsplats för bostäder på internet, fastighetsinformation från Lantmäteriet och protokoll från två areamätningar.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, ett beslut om bygglov med bilagor och en bekräftelse på uppsägning av förmedlingsuppdraget.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Han anser att mäklaren har lämnat missvisande och felaktiga uppgifter om byggnadernas boarea. Boarean som anges i marknadsföringen är mycket större än vad som styrks i taxeringsuppgifter från år 2018. Dessutom har fastigheten värderats för högt i förhållande till taxeringsvärdet.   

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende huvudsakligen granskat de ingivna dokumenten som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Marknadsföringsmaterialet

Av den skärmbild av marknadsföringen på en annonsplats för bostäder på internet som anmälaren har gett in framgår det att fastigheten vid tillfället inte längre var till salu.

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen finns uppgifter om att det på fastigheten finns totalt tre byggnader. Där anges att hus ett har en boarea om 241 kvadratmeter och en biarea om 68 kvadratmeter, att hus två har en boarea om 111 och en biarea om 8 kvadratmeter samt att hus tre har en boarea om 60 kvadratmeter. I beskrivningen anges driftskostnaderna för hus ett och två. Det saknas uppgift om driftskostnader för det tredje huset.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Anmälan

Det framstår som att anmälaren bara har tagit del av mycket kortfattad information i marknadsföringen på en annonsplats för bostäder om att han tidigare har haft i uppdrag att förmedla fastigheten. Anmälaren har således inte tagit del av vare sig information han lämnat i marknadsföringen under tiden han hade i uppdrag att förmedla den eller av informationen i objektsbeskrivningen. Anmälaren verkar inte känna till att det finns totalt tre bostadshus på fastigheten men att mätprotokollen bara gäller två av dem. Anmälaren tycks av den anledningen ha missförstått informationen. Han hade uppdraget att sälja fastigheten från den 19 februari till den 5 maj 2019. Fastigheten blev dock inte såld utan säljaren sade då upp uppdraget. I den upprättade objektsbeskrivningen framgår det klart och tydligt att det finns tre bostadshus på fastigheten. Han har tydligt informerat om hur boarean respektive biarean fördelar sig mellan de tre husen och att uppgifterna avseende storleken för hus ett och två konstaterats genom uppmätning och att uppgiften om det tredje husets storlek kom från säljaren som hämtat den från bygglovshandlingar. Syftet med uppmätningarna som gjordes på hans inrådan var att boarean för de tre husen skulle anges på ett så korrekt och transparent sätt som möjligt. Avseende det tredje huset var säljaren av uppfattningen att det inte behövdes då den uppgiften styrks av uppgifterna i bygglovshandlingarna.

Uppgiften om driftskostnader i objektsbeskrivningen

Med anledning av att Fastighetsmäklarinspektionen har frågat om uppgifterna om driftskostnaderna i objektsbeskrivningen har NN uppgett följande.

Det tredje huset var nybyggt och obebott så säljaren hade inga uppgifter om driftskostnaderna för den bostaden som är på 60 kvadratmeter. Det informerade han de spekulanter som var på visning om.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Objektsbeskrivningen

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av bostadsrätten (objektsbeskrivning). I bestämmelsens andra stycke anges att objektsbeskrivningen bland annat ska innehålla uppgift om fastighetens driftskostnader.

Driftskostnader

Fastighetens driftskostnader är en obligatorisk uppgift som ska finnas med i en objektsbeskrivning. I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 31 och 58 f.) uttalas bland annat följande om driftskostnader.

Vad som utgör en fastighets driftskostnad varierar beroende på vilket objekt det är fråga om och från tid till annan. Det rör sig om kostnader för att äga och förvalta objektet, men det är inte möjligt att i lagen uttömmande ange vad som ska räknas dit. Avgifter som fastighetsägaren är skyldig att betala enligt lag och avtal bör i princip räknas som en driftskostnad. Kostnader för uppvärmning, sophämtning, vatten och avlopp, sotning, tomträttsavgäld samt avgift till en samfällighetsförening är några exempel på kostnader som bör räknas med.

[…]

Det som avses är normala kostnader för att äga och förvalta objektet. Det kan exempelvis röra sig om vanliga kostnader för uppvärmning, sophämtning, vatten och avlopp och för sotning. Andra exempel är tomträttsavgäld samt avgift till samfällighetsförening. Mäklaren måste göra en individuell bedömning av vilka driftskostnader förmedlingsobjektet har. Driftskostnaderna ska redovisas så utförligt att köpare kan göra en bedömning av hur deras ekonomi skulle påverkas vid ett köp. Det är inte tillräckligt att de sammanlagda driftskostnaderna anges på ett schablonmässigt sätt. Däremot kan mäklaren redovisa enskilda kostnadsposter efter schablon.

Det är utrett i ärendet att NN har redovisat driftskostnader för två av bostadshusen på fastigheten men inte har redovisat några driftskostnader såsom exempelvis kostnaden för uppvärmning för det tredje huset i objektsbeskrivningen. Det är en normal kostnad för att äga och förvalta en fastighet och omnämns som typiska driftskostnader i förarbetena till fastighetsmäklarlagen. Det har inte gjorts gällande att uppgifterna har utelämnats av rent förbiseende. NN har dock uppgett att det inte fanns några uppgifter om driftskostnader tillgängliga eftersom huset var nybyggt och obebott.

Fastighetsmäklarinspektionen anser emellertid att han hade kunnat redovisa förevarande driftskostnader på ett schablonmässigt sätt i enlighet med förarbetsuttalandena (se prop. 2010/11:15 s. 58). Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut ansett att en fastighetsmäklare som har utelämnat uppgifter om driftskostnader för en fastighet som har stått obebodd under en längre tid borde ange schabloniserade driftskostnader eller i vart fall notera i objektsbeskrivningen varför det saknas uppgifter om driftskostnader (se beslut den 25 oktober 2017 dnr 4.1-391-16, beslut den 14 februari 2018 dnr 4.1-175-16 och beslut den 26 augusti 2015 dnr 4.1-1715-14). Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN borde ha lämnat schablonmässiga driftskostnader för de typiska kostnaderna som nämns i fastighetsmäklarlagens förarbeten för det tredje huset eller i vart fall angett att han saknade underlag för uppgifterna. Förseelsen motiverar en erinran (jmf Förvaltningsrätten i Stockholms dom den 27 maj 2015 i mål nr 30657–14). Att han muntligen har informerat spekulanterna på visningen om omständigheterna medför ingen annan bedömning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.