Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att i objektsbeskrivningen avseende en bostadsrätt ange uppgift om andelstal och upplåten mark. Även frågan om fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen har varit vilseledande då mäklaren ska ha lämnat information om att bostadsrätten skulle säljas till ett fast pris samtidigt som den har sålts till ett högre pris har berörts.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN. Anmälaren har gett in en mejlkonversation, överlåtelseavtalet och tre olika varianter av objektsbeskrivningen.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Hon har gett in uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet, objektsbeskrivningen, den ekonomiska planen, en mejlkonversation med anmälaren och en ritning av den aktuella bostadsrätten.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Han var spekulant på en nyproducerad bostadsrätt som NN hade i uppdrag att förmedla. I marknadsföringen uppgavs att bostadsrätten såldes till fast pris varför inte någon budgivning skulle ske. Han meddelade NN att han ville köpa lägenheten till det angivna priset. Hon bekräftade att han skulle få det och att den skulle sluta marknadsföras. Hon mejlade överlåtelseavtalet och objektsbeskrivningen till honom. Efter att ha tagit del av materialet påtalade han att varken uppgift om storleken eller upplåtelseformen för uteplatsen fanns angivna i objektsbeskrivningen.

NN återkom tre dagar senare med information om att hon hade löst informationsfrågan men meddelade också att det hade lämnats ett högre bud på lägenheten som därmed skulle säljas till högstbjudande. Detta trots att lägenheten enligt uppgift inte skulle säljas genom budgivning, att det var hon som hade missat att redovisa informationen om uteplatsen i beskrivningen och att hon hade utlovat att avbryta marknadsföringen av lägenheten. Hon tycktes inte ha vetskap om hur en uppgift om upplåten mark ska redovisas i objektsbeskrivningen trots att han vid flera tillfällen informerat henne med länkar till tidigare beslut från Fastighetsmäklarinspektionens disciplinnämnd.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Den aktuella lägenheten ingick som en av flera i ett nyproduktionsprojekt inom vilket hon haft uppdraget att förmedla den. Den hade i augusti 2020 legat ute till försäljning under ett års tid utan att varken ha vistats eller ha fått bud. Under sommaren valde säljaren att sänka priset på vissa lägenheter varför priset på den aktuella lägenheten sänktes från 2 200 000 till 1 695 000 kronor.

Efter prissänkningen tog anmälaren kontakt med henne, var på visning och meddelade via mejl att han ville köpa den. Hon informerade i mejlkonversationen om att det var minst utgångspriset som gällde men att säljaren säljer till högstbjudande om fler är intresserade. Efter att han hade delgett henne nödvändiga uppgifter för köpet mejlade hon honom ett utkast på överlåtelseavtalet och en objektsbeskrivning för granskning innan hon skulle posta avtalet till honom för underskrift. Han återkom med frågor om uppgifter i objektsbeskrivningen om uteplatsen, ifall häcken bredvid uteplatsen ingick i upplåtelsen av marken utanför bostadsrätten, hur stor uteplatsen var i antal kvadratmeter samt frågor om andelstalet. Hon angav då inte i marknadsföringen att lägenheten var såld eftersom han ännu inte hade godkänt avtalet.

Under tiden inkom ett bud från en annan spekulant. Enligt önskemål från säljaren informerade hon anmälaren om budet. Hon lämnade i samband med det följande information till anmälaren.

När du sedan frågade om objektsbeskrivningen och du ville ändra i den så väntade jag självklart med att ta bort lägenheten från [namnet på en annonsplats för bostäder på internet] och att posta avtalen, tills du hade godkänt alla övriga bilagor. Särskilt då objektsbeskrivningen är en bilaga till själva överlåtelseavtalet så måste jag vänta till dess att allt sådant är klart. Hade du godkänt avtalet och objektsbeskrivningen så hade jag självklart postat dokumenten till dig direkt.

Till följd av att det uppstod frågetecken kring uteplatsen var affären inte klar, något som anmälaren tycks ha trott. Med anledning av anmälarens frågor svarade hon honom enligt följande.

Marken ägs av föreningen. Uteplatsen ingår vid köp av bostadsrätten, som bostadsrättsinnehavare av just denna lägenhet äger du rätten till själva uteplatsen. Den är upplåten med denna bostadsrätt. Det är redan en häck planterad framför uteplatsen. […] Andelstal finns i den ekonomiska planen. Vill du att jag översänder den per email?

Hon lade till ytterligare information i objektsbeskrivningen inför ett eventuellt köp samt gav den till anmälaren och till paret som sedan blev köpare av lägenheten. Köparna fick en objektsbeskrivning med korrekt information. Hon har inte lämnat någon felaktig information men den kan ha framstått som otydlig.

Angående uppgiften om andelstal finns uppgift om ägarandelen i bostadsrättsföreningen i den ekonomiska planen. Uppgift om hur stor andel av årsavgifterna till föreningen som åvilar bostadsrättsinnehavaren har hon inte kunnat få fram till följd av att den saknas i den ekonomiska planen.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

I handlingarna har följande uppmärksammats.

Objektsbeskrivningen ingiven av mäklaren

Den objektsbeskrivning som enligt NN har tillhandahållits spekulanter och köparna innehåller information om att lägenheten har en stor och härlig uteplats samt bland annat en säljande text med följande lydelse.

Att ha tillgång till utevistelse från lägenheten är något som många drömmer om. I den här ettan finns en stor och mysig uteplats som verkligen höjer livskvaliteten för dig som boende. Här kan du njuta av härliga kvällar med både familj och vänner. Uteplatsen nås från allrummet och erbjuder lättmöblerade ytor och loungedel.

I faktadelen redovisas följande uppgifter.

Andel i förening
1,0768 %

[…]

Balkong/uteplats
Härlig uteplats med utsikt mot föreningens lugna innergård. Uteplatsen är upplåten med bostadsrätt.

Beträffande priset för bostadsrätten uppges det vara 1 765 000 kronor eller att den säljs till högstbjudande.

Objektsbeskrivningarna ingivna av anmälaren

I samtliga tre objektsbeskrivningar som anmälaren har gett in anges endast ett andelstal, nämligen ägarandelen i föreningen. Beträffande priset för bostadsrätten uppges det vara 1 695 000 kronor eller att den säljs till högstbjudande.

Objektsbeskrivningen 1

I den första objektsbeskrivningen som anmälaren har gett in återfinns samma säljande text som den som i den som mäklaren har gett in. Objektsbeskrivningen innehåller inte någon faktauppgift om upplåten mark.

Objektsbeskrivningen 2

I den andra objektsbeskrivningen som anmälaren har gett in återfinns samma säljande text som i den som mäklaren har gett in.

I faktadelen redovisas följande uppgifter.

Balkong/uteplats
Härlig uteplats med utsikt mot föreningens lugna innergård. Uteplatsen upplåtes med bostadsrätten.

Objektsbeskrivningen 3

I den tredje objektsbeskrivningen som anmälaren har gett in återfinns samma säljande text som i den som mäklaren har gett in.

I faktadelen redovisas följande uppgifter.

Balkong/uteplats
Härlig uteplats med utsikt mot föreningens lugna innergård. Uteplatsen på 16kvm enligt ritning är upplåten med bostadsrätt.

Mejlkonversationen mellan anmälaren och mäklaren

I ett mejl till mäklaren den 7 augusti 2020 skriver anmälaren att han ”väljer att ta lägenheten för begärda priset”. NN svarar att hon då behövde få vissa uppgifter från honom. När anmälaren lämnat dem svarade mäklaren dagen efter följande.

Tusen tack. Då postar jag alla dokument idag och tar bort lägenheten från [namnet på en annonsplats för bostäder på internet]. […]

Anmälaren återkom sedan med frågor kring om bostadsrättsföreningen äger marken eller om den hyrs av kommunen och om uteplatsen ingår i bostadsrätten, det vill säga är upplåten med bostadsrätt. Han frågade också efter principerna för beräkning av andelstal i föreningen. NN svarade att marken ägs av föreningen och att uteplatsens mark är upplåten med bostadsrätt. Hon informerade om att uppgift om andelstal finns i den ekonomiska planen och undrade om han ville att hon skulle översända den till honom per mejl. Anmälaren meddelade att han trots att han tagit del av den ekonomiska planen inte kunde hitta principerna för beräkningen av andelstalen. NN svarade att hon inte hade fått svar kring andelstalen och att hon skulle skicka ett avtal till honom.

Anmälaren skrev i ett mejl till NN den 10 augusti att uppgifterna om uteplatsen måste dokumenteras bättre i objektsbeskrivningen. Han skickade med länkar till information om tolkningen av begreppet upplåten mark samt till information om praxis från Fastighetsmäklarinspektionens disciplinnämnd avseende ärenden där prövningen gällt uppgift i objektsbeskrivningen om upplåten mark. NN svarade att hon talat med säljaren som skulle återkomma med ett förslag på skrivning angående uteplatsen.

Dagen efter skrev NN i ett mejl till anmälaren att hon ännu inte hade fått svar från säljaren och att en annan budgivare hade lagt ett högre bud. Anmälaren reagerade med förvåning och skrev att mäklaren redan antagit budet från honom och att hon skulle ta bort marknadsföringen av lägenheten. NN svarade att bostadsrätten skulle sluta marknadsföras när avtalet var undertecknat vilket det ännu inte var samt att hon hade frågat säljaren som lämnat anvisning om att bostadsrätten säljs till högstbjudande.

NN meddelade den 11 augusti att hon fortfarande inte hade fått svar angående formuleringen avseende uteplatsen och informerade om att säljaren säljer till fasta priser men till högstbjudande om det finns fler intressenter och att inget är klart förrän överlåtelseavtalet är underskrivet av båda parter. Hon skrev senare samma dag att hon hade fått svar varpå anmälaren efterfrågade en objektsbeskrivning med ett tillägg av uppgiften att marken är upplåten samt markens storlek. I mejlet till anmälaren bifogade NN en objektsbeskrivning (objektsbeskrivningen 2).

Anmälaren återkom samma dag med information om att uppgifter om upplåtelseform och yta fortfarande saknades i objektsbeskrivningen och menade att skrivningen om att mark är upplåten med lägenheten inte talar om vilken upplåtelseform det är. Han skrev att det exempelvis måste stå att uteplatsen på 16 kvadratmeter enligt ritning är upplåten med bostadsrätt och hänvisade återigen till den information han tidigare skickat länkar till.

NN svarade att storleken på marken framgår av planritningen som han skulle få del av i samband med kontraktsskrivningen men hon erbjöd sig att även skriva in den i objektsbeskrivningen. Hon redogjorde för att hon alltid brukar skriva på det sättet avseende uteplats eller balkong som tillhör en bostad men att hon återigen skulle undersöka det med säljaren. Hon bifogade en planritning av vilken det framgår att storleken på uteplatsen är 16 kvadratmeter.

Den ekonomiska planen

I den ekonomiska planen finns uppgift om att andelstalet för den aktuella bostadsrätten är 1,0768%.

Överlåtelseavtalet

Överlåtelseavtalet är undertecknat av parterna den 12 respektive 17 augusti 2020. Till avtalet finns en bilaga benämnd ”Lägenhetsblad avtal” som visar en planritning över den aktuella bostadsrätten. På ritningen finns uteplatsen inritad med förklaringen ”Mark upplåten med bostadsrätt”. Planritningen innehåller inte någon information om uteplatsens storlek.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Fastighetsmäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Priset i marknadsföringen

I god fastighetsmäklarsed ingår att fastighetsmäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning. Enligt 5 § marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 § i samma lag att en marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

I 10 § första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt bestämmelsens andra stycke 4 gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen.

Enligt 16 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren i förväg upplysa tilltänkta köpare om hur säljaren avser att genomföra försäljningen.

I förarbetena (prop. 2010/11:15 s. 29) till bestämmelsen uttalas bland annat följande.

En säljare kan ha en klar uppfattning om hur han eller hon vill att förmedlingen rent praktiskt ska gå till. Säljaren kan t.ex. vilja överlåta fastigheten till ett fast pris utan budgivning. Det är säljaren som bestämmer över budgivningen och en spekulant har ingen rätt att få bjuda över ett lämnat bud. Mäklaren är enligt god fastighetsmäklarsed skyldig att ta emot och vidarebefordra alla bud till säljaren men kan inte hindra att säljaren överlåter fastigheten innan en annan spekulant hinner lämna ytterligare bud. I den mån säljaren har angett hur han eller hon avser att genomföra försäljningen, är det viktigt för spekulanter att få den informationen.

I förarbetena (samma prop. s. 55 f.) uttalas också följande.

Bestämmelsen medför att mäklaren måste upplysa om hur den som vill köpa fastigheten ska gå till väga. Det gäller praktiska förutsättningar såsom om budgivning planeras samt hur och när den i så fall kommer att ske. Informationen ska vara så fullständig som möjligt. Tanken är att den som vill köpa fastigheten ska kunna planera sitt handlande utifrån informationen och inte bli överrumplad. En säljare bestämmer själv vem han eller hon vill sälja till och kan naturligtvis när som helst ändra sina instruktioner till mäklaren, t.ex. ställa in en planerad visning eller godta ett bud från en spekulant utan att andra spekulanter fått möjlighet att lämna bud. En mäklare ska då om möjligt informera köpare om att planerna för försäljningen ändrats.

I utredningen i ärendet har det inte framkommit annat än att NN i marknadsföringen har upplyst om att bostadsrätten skulle säljas till det angivna priset eller till högstbjudande och att hon har följt sin uppdragsgivares anvisningar då denne valt att acceptera en annan spekulants bud. Detta bud har överstigit det pris som angetts i objektsbeskrivningen och som anmälaren velat betala för bostadsrätten. Mot denna bakgrund finns det inte något stöd för att NN skulle ha lämnat vilseledande prisuppgifter i marknadsföringen. Ärendet ska därför avskrivas i denna del.

Uppgifterna i objektsbeskrivningarna

Av 18 § fastighetsmäklarlagen framgår det att fastighetsmäklaren ska tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Avser förmedlingen en bostadsrätt, ska objektsbeskrivningen enligt 18 § fastighetsmäklarlagen bland annat innehålla uppgifter om andelstal och upplåten mark.

Av förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 59) framgår bland annat följande.

I objektsbeskrivningen ska vidare anges om upplåten mark, t.ex. en uteplats, ingår i upplåtelsen. Skyldigheten omfattar även storleken på den upplåtna marken. Uppgifter om upplåten mark anges normalt i bostadsrättsföreningens upplåtelseavtal med en föreningsmedlem. Sådan uppgift, liksom uppgifter om bostadsrättsföreningen namn och om bostadsrätten är pantsatt kan i regel inhämtas hos bostadsrättsföreningens styrelse.

Det framgår av äldre förarbetsuttalanden att avsikten är att den skriftliga beskrivningen av fastigheten ska hållas tillgänglig åtminstone för dem som mer allvarligt spekulerar på att förvärva fastigheten (prop. 1983/84:16 s. 40). De obligatoriska uppgifterna i objektsbeskrivningen ska enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning finnas samlade i ett skriftligt dokument. Det ska vara enkelt för mottagaren att tillgodogöra sig de uppgifter som lagstiftaren har ansett vara så viktiga att de är obligatoriska i en objektsbeskrivning. Det är alltså inte tillräckligt att redovisa uppgifterna, genom att hänvisa till andra handlingar (jmf. exempelvis Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 17 december 2014 dnr 4.2-1748-14 och beslut den 9 mars 2016 dnr 4.1-2491-14).

Uppgift om upplåten mark

I ärendet har totalt fyra olika objektsbeskrivningar getts in. Detta till följd av att anmälaren i en mejlkonversation med NN har påpekat att uppgifter om upplåten mark saknades i den objektsbeskrivning som han initialt tillhandahölls.

Objekts­beskrivningen ska enligt lag innehålla vissa specificerade uppgifter, bland annat en uppgift om upplåten mark. I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 60) framgår det av författningskommentaren till 19 § att en objektsbeskrivning enligt 18 § ska lämnas till alla tilltänkta köpare. Att redovisa en obligatorisk uppgift enbart i den objektsbeskrivning som bifogas köpekontraktet anser Fastighetsmäklarinspektionen inte är tillräckligt, eftersom alla tilltänkta köpare (spekulanter) ska kunna ta del av uppgiften. Objektsbeskrivningen ska därför enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning vara upprättad och innehålla fullständiga uppgifter när bostadsrätten bjuds ut till försäljning.

I det aktuella ärendet finns det fyra olika objektsbeskrivningar. Såväl den objektsbeskrivning som lämnas till tilltänkta köpare exempelvis i samband med visning som den objektsbeskrivning som bifogas överlåtelseavtalet ska innehålla alla obligatoriska uppgifter. Uppgifterna ska vara korrekta. Uppgifter som upplåten mark tillhörande en bostadsrätt får anses vara av väsentlig betydelse för en köpare (se Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 4 april 2019 i mål nummer 1206–18). Det är i ärendet ostridigt att upplåten mark ingår i den aktuella bostadsrätten och att storleken uppgår till 16 kvadratmeter.

Av informationen i den första av anmälaren ingivna objektsbeskrivningen framgår det inte om uteplatsen avser upplåten mark eller inte. Det saknas dessutom uppgift om storleken på marken.

I den andra objektsbeskrivningen som anmälaren har gett in lämnas uppgift om att uteplatsen upplåtes med bostadsrätten men där saknas uppgift om storleken. NN har uppgett att hon efter anmälarens påtalande adderade information om upplåten mark i objektsbeskrivningen, vilken också överlämnades till de slutliga köparna. Det framgår av den inskickade mejlkonversationen att anmälaren dock återigen tvingades påtala att uppgifterna var otillräckliga innan NN till sist infogade uppgift om att marken var upplåten med bostadsrätt samt uppgift om markens storlek i den tredje versionen av objektsbeskrivning som mejlades till anmälaren.

I den tredje av anmälaren ingivna objektsbeskrivningen lämnas information om att marken upplåts med bostadsrätt och uppgår till 16 kvadratmeter.

Den objektsbeskrivning som NN har gett in, som enligt hennes egna utsago har överlämnats till de slutliga köparna i samband med kontraktsskrivningen, innehåller i stort sett samma information som den andra som anmälaren har gett in. I den saknas alltjämt uppgift om den upplåtna markens storlek. Detta medför att således endast en variant av objektsbeskrivningen som har tillhandahållits en enskild tilltänkt köpare uppfyller kravet i 18 § fastighetsmäklarlagen genom att på ett korrekt sätt ange uppgift om upplåten mark och dess storlek.

Utifrån vad NN själv har uppgett hade bostadsrätten marknadsförts under en period av ett år innan hon infogade uppgift i objektsbeskrivningen om att marken var upplåten med bostadsrätt, till följd av anmälarens påpekade. Vare sig den objektsbeskrivning som initialt tillhandahölls anmälaren och som således har tillhandahållits tilltänkta köpare eller den objektsbeskrivning som överlämnades till köparna i samband med kontraktsskrivningen uppfyller således kravet i 18 § fastighetsmäklarlagen att på ett korrekt sätt ange uppgift om upplåten mark. NN ska därför tilldelas en varning (jmf. Kammarrätten i Stockholms dom den 19 september 2017 i mål nr. 8455–16 och Förvaltningsrätten I Karlstads dom den 4 april 2019 i mål nummer 1206–18).

Uppgift om andelstal

Avser förmedlingen en bostadsrätt, ska objektsbeskrivningen enligt 18 § fastighetsmäklarlagen innehålla uppgifter om andelstal. I förarbetena till lagen (prop. 2010/11:15 s. 59) anges bland annat följande.

Med andelstal avses en beskrivning av bostadsrätten i två avseenden. För det första ska ägarandelen i föreningen anges, dvs. hur stor insats den aktuella bostadsrätten har i förhållande till den totala insatsen. För det andra ska det anges hur stor andel av årsavgifterna till föreningen som åvilar bostadsrättshavaren. Mäklaren ska i objektsbeskrivningen ange andelstalet i båda dessa avseenden.

I samtliga versioner av objektsbeskrivningen som NN har upprättat, anges den uppgift om andelstal som hon har fått av säljaren, det vill säga uppgift om ägarandelen. NN har redogjort för att hon inte har kunnat få någon uppgift om hur stor andel av årsavgifterna till föreningen som åvilar bostadsrättsinnehavaren. Mot bakgrund av tidigare praxis (Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 17 december 2014 i ärende dnr 4.2-1761-14) och vad som anges i inspektionens promemoria - Tematisk tillsyn om objektsbeskrivningar (4.2-1743-14) finner Fastighetsmäklarinspektionen att det inte finns grund för någon påföljd i den delen.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.