Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har i objektsbeskrivningen angett uppgifterna om förmedlingsobjektets storlek på ett korrekt sätt.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen avstår från att meddela någon påföljd för den ringa förseelse som fastighetsmäklaren NN har gjort sig skyldig till.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har köparna av en fastighet riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN med anledning av ett förmedlingsuppdrag. Anmälarna har även gett in två brev från anmälarna till säljaren, ett beslut från kommunens bygglovsenhet samt två olika objektsbeskrivningar.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Hon har även gett in förmedlingsuppdraget, objektsbeskrivningen, säljarens frågelista, köpekontraktet, två beslut från kommunens bygglovsenhet samt ett e-postmeddelande från säljarens svärson.

Anmälan

Anmälarna har uppgett i huvudsak följande.

NN ljög för dem om att det fanns erforderliga bygglov för uterummet samt garaget som gjorts om till gillestuga. Anmälarna var tvungna att själva kontrollera med bygglovsenheten och säljarna, eftersom NN inte brydde sig alls. De har fortfarande inte fått bygglov för förändringen av garage till gillestuga.

Handlingarna

Av handlingarna framgår i huvudsak följande.

Säljarens frågelista

”(…) 1 c. Finns erforderliga bygglov?
Ja (…)

2 a. Har ny-, till- eller ombyggnad utförts på fastigheten, och i så fall, när?
Ja

2 b. Har Ni själv utfört eller låtit utföra förbättringar och/eller reparationer på fastigheten, och i så fall när?
Se pkt 2 a (…)”

Bilaga till frågelistan

”Renoveringar och tillbyggnader på (förmedlingsobjektet)

1. 1980 – Nytt fristående garage, bef. garage omgjort till gillestuga (…)

3. 1988 – Nybyggt uterum (…)”

Fastighetsutdrag den 24 mars 2020

Fastighetens storlek anges till 150 kvadratmeter boarea och 39 kvadratmeter biarea.

Fastighetsutdrag den 1 september 2020

Fastighetens storlek anges till 210 kvadratmeter boarea och 0 kvadratmeter biarea.

Objektsbeskrivningen (marknadsföringsmaterial)

Fastighetens storlek anges på sidorna 3 och 19 till 210 kvadratmeter.

På sida 19 anges att det befintliga garaget gjordes om till gillestuga år 1980 och att ett uterum byggdes till år 1988.

Objektsbeskrivningen (bilaga till köpekontraktet)

Boarean anges till 150 kvadratmeter och biarean till 39 kvadratmeter, detta enligt Lantmäteriet.

Anmälarnas brev till säljaren, den 29 juni 2020

”Vi har vid flera tillfällen påtalat avsaknaden av bygglov för gillestuga, fd garage och uterum, trots detta har ingen ansökan om bygglov lämnats till (kommunens bygglovsenhet). (…)

Vid visningstillfället fick vi en beskrivning där det stod 210 kvm boarea. Vi frågade om det fanns bygglov vilket fastighetsmäklaren NN bekräftade att det fanns för samtliga boytor. (…)

Vid kontraktsskrivningen lades handlingar på bordet för påskrift och efter det att köpekontraktet var påskrivet säger mäklaren att ja just det, det var en handling till och det var då objektsbeskrivningen kom fram där det står 150 boyta och 39 biyta. Vi kommenterar detta och frågar varför det inte står 210 kvm men mäklaren viftar bort det med att återigen säga att det finns bygglov.

Vi kan inte det svenska språket så bra och har ibland svårt att förstå och detta kändes inte alls bra och vi förstod dessutom att fastighetsmäklaren hade lurat oss. Därför kontaktade vi bygglovskontoret som då upplyste oss om att det saknades bygglov både på gillestugan och på garaget.

Vi kräver att ni omgående ombesörjer och bekostar ansökan om bygglov för de nämnda delarna och det skall vara beviljat senast tillträdesdagen. (…)”

Tillägg till ovanstående brev:

Vi är medvetna om att ombyggnaden och uterummet är preskriberat men vi kräver fortfarande att säljaren ansöker och bekostar bygglovsansökan för båda två utrymmen. Bygglov skall finnas senast tillträdesdagen. Våra krav enligt brev daterat 29.6.2020 kvarstår. (…)”

Beslut från kommunens bygglovsenhet, den 24 juli 2020

Ansökan om bygglov inkom den 14 juli 2020 och avsåg förmedlingsobjektets uterum, vilket ska ha inglasats år 1988. Beslutet fattades den 24 juli 2020 om att bevilja bygglov i efterhand för uterummet. Tillkommande bruttoarea är 20 kvadratmeter.

Beslut från kommunens bygglovsenhet, den 28 juli 2020

Beslutet gäller en ansökan om bygglov i efterhand för en fasadändring på förmedlingsobjektet. Byggherren har uppfyllt sina åtaganden enligt bygglovet i efterhand, kontrollplanen och startbeskedet. Bygglovsenheten har inte funnit skäl att ingripa och beviljar slutbesked.

Anmälarnas brev till säljaren, den 3 augusti 2020

(…) Vi tackar för de handlingar och bygglov vi erhållit gällande uterummet. Vi är dock ytterst förvånade att ni ej sökt bygglovet för gillestugan samtidigt då vi tidigare poängterat att förändringen måste sökas bygglov för. (…)”

E-postmeddelande från säljarens svärson till NN, den 16 februari 2021

”Hej,

Det fanns bygglov på gillestugan och garage redan 1979/10/15. Dock blev detta bygglov felaktigt diariefört på (avstyckad fastighet) som var den avstyckning som tidigare gjorts.

Detta misstag kunde nu bygglovsenheten inte i efterhand ändra på men vid ett möte med (bygglovsenhetens enhetschef) v. 35 2020 mellan köparen och mig själv, (svärsonen), gjordes förtydliganden och noteringar betr. bygglov i kommunens arkiv så att alla hänvisningar blev spårbara och i sin ordning så att köparen då uppgav sig vara nöjd med dokumentationen i detta ärende och att affären kunde avslutas. (…)”

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Vid intaget uppgav säljaren att boytan var 210 kvadratmeter, då garaget gjorts om till gillestuga (39 kvadratmeter) och ett isolerat, vinterbonat uterum (20 – 21 kvadratmeter) byggts till. Säljaren hade inte anmält dessa förändringar till fastighetsregistret hos Skatteverket, varför bo- och biytan enligt fastighetsutdraget ännu var 150 respektive 39 kvadratmeter. NN upplyste alla spekulanter på visningen om att bostadens storlek var 210 kvadratmeter boyta enligt säljaren, vilket även uppgavs i prospektet som delades ut. Hon meddelade också spekulanterna på visningen om storleksuppgifterna i fastighetsregistret och att säljaren inte anmält de båda byggändringarna. Vidare angav säljaren i frågelistan att bygglov fanns samt skrev en bilaga till listan om de förändringar och renoveringar som gjorts. Frågelistan publicerades i bostadsannonsen och fanns att tillgå på visningen. Säljaren hade bekräftat både muntligt och skriftligt att bygglov fanns och NN hade inte anledning att misstro dessa uppgifter.

Efter kontraktsskrivningen ville köparna se byggloven. Både säljarens svärson och köparna kontaktade kommunen då säljaren inte kunde finna några dokument. Det visade sig att bygglov inte fanns avseende uterummet. Kommunen svarade att det inte heller behövdes, då ärendet var preskriberat eftersom det gått över 10 år sedan ändringen gjordes. Köparna önskade ändå bygglov och svärsonen ordnade det, vilket köparna var nöjda med. De ville även ha bygglov för gillestugan, vilket fanns redan år 1979 men det hade blivit strul på kommunen om just detta bygglov. Ett personligt möte ordnades mellan kommunen, köparna och svärsonen precis innan tillträdet den 1 september. Vid tillträdet tog NN ett nytt fastighetsutdrag. Utdraget hade då uppdaterats till att boytan var 210 kvadratmeter och biytan 0 kvadratmeter. Köparna fick det de önskade innan tillträdet och sade sig vara nöjda under mötet med kommunen.

Uppgifterna om bostadens storlek skiljer sig åt i objektsbeskrivningarna som tillhandahölls spekulanter och delades ut vid kontraktsskrivningen eftersom NN missade att ändra uppgifterna.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Objektsbeskrivningen och marknadsföringen

Enligt 18 § 1 st. fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av bostadsrätten (objektsbeskrivning). Beträffande fastigheter anges i samma bestämmelse 2 st. att objektsbeskrivningen ska innehålla uppgift om bland annat fastighetens storlek. Bostadens storlek är således är obligatorisk uppgift som ska finnas med i en objektsbeskrivning.

Uppgifter om bo- och biarea är ofta av väsentlig betydelse för parterna i en fastighetsaffär (se Kammarrätten i Stockholms dom den 19 september 2017 i mål nr 8455-16). Felaktiga eller otydliga uppgifter härom riskerar att leda till en tvist mellan parterna.

En fastighetsmäklare har normalt inte någon skyldighet att undersöka fastighetens storlek i samband med ett förmedlingsuppdrag. Det är därför viktigt att mäklaren är särskilt noggrann när hen vidarebefordrar en sådan uppgift. Om inte omständigheterna ger anledning till något annat har en fastighetsmäklare rätt att lita på att de uppgifter om bostadens storlek som lämnats av säljaren är korrekta.

Av 10 § marknadsföringslagen (2008:486) framgår bland annat att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller annans näringsverksamhet. Näringsidkaren får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen av sin egen eller någon annans näringsverksamhet. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § samma lag att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Det innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att beskrivningar och bildmaterial som används återger förmedlingsobjektet på ett korrekt sätt.

Fastighetsmäklarinspektionen har uttalat att mäklaren ska redovisa samtliga uppgifter om bostadens storlek som hen har tillgång till i objektsbeskrivningen eller på annat sätt klargöra att det finns andra uppgifter än de som har angivits i objektsbeskrivningen (se bland annat besluten 19-1469, 19-1101 och 19-0481).

Det är klarlagt i ärendet att NN har haft tillgång till två motstridiga uppgifter om fastighetens storlek. Den ena uppgiften lämnades av säljaren och redovisades i objektsbeskrivningen som delades ut till spekulanter. Den andra storleksuppgiften framgick av det första fastighetsutdraget. Fastighetsmäklarinspektionen menar att NN borde ha redovisat båda storleksuppgifterna och deras respektive källor i objektsbeskrivningen. Att hon informerade spekulanter på visningen om att det fanns en annan storleksuppgift än den som angivits i objektsbeskrivningen förändrar inte bedömningen, då informationen nådde endast de spekulanter som besökte visningen.

Det anges emellertid i objektsbeskrivningen att den redovisade storleksuppgiften härrör från säljaren (jfr Fastighetsmäklarinspektionens beslut i ärende dnr 2014-1748). Objektsbeskrivningen innehåller också information beträffade om- och tillbyggnaderna. Förevarande information framgick även av säljarens frågelista som fanns tillgänglig på visningen och i bostadsannonsen på internet.

Vidare har NN uppgett att hon under förmedlingsuppdragets inledande del besökte fastigheten och informerades av säljaren om att boarean var en annan än vad som framgick av fastighetsutdraget, med anledning av vissa vidtagna om- och tillbyggnader som inte anmälts. När säljaren senare anmälde dessa ändringar bekräftades via ett nytt fastighetsutdrag att säljarens uppgifter var korrekta.

Med hänsyn till vad som framkommit i ärendet menar Fastighetsmäklarinspektionen att risken för missförstånd och framtida tvist med anledning av att storleksuppgiften enligt det första fastighetsutdraget utelämnats i objektsbeskrivningen får anses tämligen liten. Tilltänkta köpare har i förevarande fall inte undanhållits sådan väsentlig information som krävs för att de ska kunna fatta ett välgrundat affärsbeslut. Det framgår heller inte att NN har haft anledning att misstro säljarens uppgifter om bostadens storlek. Vid en samlad bedömning bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att förseelsen är ringa och avstår därför från att meddela NN någon påföljd.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionen.