Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har uppfyllt sin kontrollskyldighet avseende pantsättningen av en bostadsrätt. Vidare en prövning av om mäklaren har uppfyllt sin omsorgsplikt avseende den information om kontroll av pantsättningen som han har lämnat till köparen vid tillträdet. Även prövning av om mäklaren har upprättat en korrekt journal.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har köparen av en bostadsrätt riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN. Anmälaren har gett in ett e-postmeddelande till honom från den aktuella bostadsrättsföreningens anlitade förvaltningsbolag samt ett utdrag ur lägenhetsförteckningen.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN via ombud yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet, objektsbeskrivningen, journalen, anbudsförteckningen och en mäklarbild.

Anmälan

Anmälaren har uppgett följande.

Den 18 oktober 2019 köpte han en bostadsrätt som förmedlades av NN. Vid tillträdet uppgav mäklaren att han hade kontrollerat pantsättningen på tillträdesdagen och att bostadsrätten inte var pantsatt längre. Samma uppgift finns noterad i journalen. Det visade sig dock att denna information inte stämde. Säljaren hade tagit ett privatlån och gjort en ny pantsättning av bostadsrätten mellan kontraktsskrivningen och dagen för tillträdet.

Han upptäckte pantsättningen av en slump. Även om pantsättningen nu är borttagen medförde mäklarens bristande kontroll en risk för honom som köpare.

Fastighetsmäklarens yttrande  

NN har via ombud uppgett i huvudsak följande.

Han medger att journalen innehåller ett par brister. Han bestrider dock att han i övrigt skulle ha åsidosatt god fastighetsmäklarsed.

Han inhämtade en mäklarbild från bostadsrättsföreningen den 30 augusti 2019. Av mäklarbilden framgick det att det fanns en pantförskrivning och vilken bank som var panthavare. Överlåtelseavtalet skrevs under av parterna den 18 oktober och tillträdesdagen var den 19 november.

Han var även ansvarig fastighetsmäklare i det förmedlingsuppdrag som avsåg säljarens köp av en ny bostad. Någon gång under september uppgav säljaren till honom att hon var tvungen att ta ett privatlån för att kunna betala handpenningen för den nya bostad hon tänkte köpa. Det framgick dock inte att hon hade för avsikt att pantsätta bostadsrätten som säkerhet för handpenningslånet. Av anmälan framgår det att långivaren signerade skuldebrevet avseende säljarens privatlån den 4 september, men att panten meddelades till bostadsrättsföreningen först fyra dagar efter kontraktsskrivningen. I början av november meddelade säljaren till honom att hon hade löst privatlånet. Han var dock fortfarande ovetande om att säljaren hade pantsatt bostadsrätten på nytt.

I samband med tillträdet såg han till att säljarens lån löstes och att den pantsättning som han kände till avnoterades. Det var först den 21 april 2020 som anmälaren hörde av sig till honom och informerade honom om att det fanns en kvarstående pantnotering registrerad hos bostadsrättsföreningen. Han kontaktade då säljaren och ombesörjde att hon skickade en begäran om avnotering av panten.

Han brukar ha som rutin att göra förnyade kontroller med bostadsrättsföreningen avseende bland annat pantsättningen, men han har svårt att minnas när, eller om, detta har gjorts under det aktuella förmedlingsuppdraget. Mot bakgrund av att mäklarbilden är från den 30 augusti 2019 medger han att noteringen i journalen om när den inledande kontrollen av pantsättningen skedde är felaktigt daterad. Han är även medveten om att pantnoteringen skulle ha upptäckts om han hade gjort en förnyad kontroll av pantsättningen vid tillträdet. Han medger därför även att anteckningen i journalen om att han gjort en förnyad kontroll av pantsättningen den 19 november är felaktig.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av de berörda frågeställningarna, en så kallad riktad granskning.

Mäklarbilden

Den mäklarbild som NN har gett in är daterad den 30 augusti 2019. Av mäklarbilden framgår bland annat följande.

Panthavare               [namnet på en bank]

Skuldbrevsnr            [angivelse av nummer]

Datum från               2008-11-25

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen anges bland annat följande.

Pantsättning             Bostadsrätten är pantsatt. Inga lån att överta.

Överlåtelseavtalet

Överlåtelseavtalet är undertecknat av parterna den 18 oktober 2019. I avtalet anges bland annat följande.

Säljaren garanterar:

Att bostadsrätten på tillträdesdagen inte är pantsatt

E-postmeddelande från bostadsrättsföreningens förvaltare till anmälaren

Av ett e-postmeddelande skickat från bostadsrättsföreningens anlitade förvaltningsbolag till anmälaren framgår följande.

Hej!

Jag har mottagit ditt ärende gällande pantsättning på din lägenhet. Jag bifogar ett lägenhetsutdrag som visar att din lägenhet är pantsatt av tidigare ägare, [säljarens namn], det är ett privatlån. Det här lånet ska ha tagits bort i och med försäljningen så jag rekommenderar dig att kontakta mäklaren och be honom kontakta [säljarens namn] som får skicka in en avnotering till oss. Ha en bra dag!

Utdrag ur lägenhetsförteckningen

Det utdrag ur lägenhetsförteckningen som anmälaren har gett in är daterat den 21 april 2020. Av utdraget framgår bland annat följande.

Pantnoterad              Ja

Panthavare               [panthavarens för- och efternamn]

Kreditnummer           Privatlån, signatur 20190904

Noteringsdatum       2019-10-22

Journal

I journalen anges bland annat följande.

2019-10-04              Kontrollerat pantsättning genom kontakt med förening/förvaltare och samtal med uppdragsgivare.

2019-10-18              Förnyad kontroll av pantsättning genom kontakt med föreningen och samtal med uppdragsgivare.

2019-11-19              Förnyad kontroll av pantsättning genom kontakt med förening och samtal med säljare.  

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens kontrollskyldighet

I 17 § andra stycket fastighetsmäklarlagen anges att det ingår i en fastighetsmäklares skyldigheter att kontrollera bland annat om en bostadsrätt är pantsatt.

Av utredningen i ärendet framgår det att NN har gjort en kontroll av pantsättningen den 30 augusti 2019. Enligt journalen ska han även ha gjort en förnyad kontroll den 18 oktober. Mäklaren uppger dock i sitt yttrande att han inte minns om, och i så fall när, han gjorde en förnyad kontroll. Det finns inte heller något underlag i ärendet som styrker att en förnyad kontroll skedde vid kontraktsskrivningen. Det kan således inte anses visat att NN gjorde en förnyad kontroll av pantsättningen den 18 oktober. Det står även klart att det inte genomfördes någon förnyad kontroll inför tillträdet, trots att det finns en notering om det i journalen.  

Med hänsyn till den tidsperiod som har förflutit från kontrollen av pantsättningen i augusti fram till kontraktsskrivningen och tillträdet anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN borde ha förnyat kontrollen av pantsättningen. Hans underlåtenhet att göra detta medför att han har brustit i sin kontrollskyldighet. Det kan dock konstateras att den nya pantnoteringen inte skulle ha upptäckts även om en kontroll hade skett i samband med kontraktsdagen, eftersom bostadsrättsföreningen notifierades om panten först fyra dagar efter kontraktsskrivningen. Av utredningen framgår även att säljaren löste det nytagna privatlånet innan tillträdesdagen, men att panthavaren glömde att avnotera panten hos bostadsrättsföreningen. Mot bakgrund av detta anser Fastighetsmäklarinspektionen att påföljden kan stanna vid en erinran.  

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Köparen av den aktuella bostadsrätten uppger att NN informerade honom om att han hade kontrollerat pantsättningen på tillträdesdagen och att bostadsrätten inte var pantsatt längre. Mäklaren har inte bestridit påståendet i sitt yttrande. Även i journalen anges att en förnyad kontroll av pantsättningen har skett med bostadsrättsföreningen och säljaren vid tillträdet. NN har dock i sitt yttrande medgivit att han inte gjorde någon förnyad kontroll av pantsättningen inför tillträdet.

Med hänsyn till den betydelse för köparen som pantsättningsförhållandena utgör, och att det inte finns något offentligt register med sådana uppgifter, anser Fastighetsmäklarinspektionen att det är av vikt att de uppgifter som mäklaren lämnar om pantsättningen är korrekta. Genom att inte ha lämnat sanningsenlig information till köparen anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN har brustit i sin omsorgsplikt. Förseelsen motiverar en varning (jmf beslut med dnr 2019–0972, 2019–0803 och beslutet 2010-06-23:2 i årsboken för 2019). Att det lån som den nya pantnoteringen avsåg enligt NN löstes av säljaren innan tillträdesdagen, men att pantnoteringen låg kvar i lägenhetsförteckningen, föranleder ingen annan bedömning.

Journalen

Enligt 20 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare föra anteckningar över förmedlingsuppdraget i en så kallad journal. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även uppdragsgivarens motpart få dokumentationen vid denna tidpunkt.

Skälen till att en fastighetsmäklare ska föra en journal är enligt förarbetena till fastighetsmäklarlagen bland annat att journalen kan ge vägledning i efterföljande tillsynsärenden och tvister om vad som har förekommit vid förmedlingen. Parterna ges också möjlighet att kontrollera att uppgifterna i journalen är korrekta (prop. 2010/11:15. s. 35).

Av utredningen i ärendet framgår det att det förekommer felaktiga noteringar i journalen. Anteckningen om att NN kontrollerade pantsättningen den 4 oktober 2019 är felaktigt daterad, då kontrollen skedde den 30 augusti 2019. Vidare kan det konstateras att anteckningen i journalen om att han gjorde en förnyad kontroll av pantsättningen inför tillträdet den 19 november är felaktig. NN har i sitt yttrande medgett att någon sådan kontroll aldrig gjordes. Det kan inte heller anses visat att den förnyade kontroll av pantsättningen, som enligt journalen ska ha gjorts den 18 oktober, faktiskt har genomförts. Med anledning av detta anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN har upprättat en bristfällig journal. Förseelsen motiverar en erinran.

Påföljd

NN tilldelas en varning för att ha brustit i sin omsorgsplikt genom att inte ha lämnat sanningsenlig information om kontrollen av pantsättningen till köparen. I varningen ingår en erinran för att inte ha förnyat kontrollen av pantsättningen under förmedlingsuppdragets gång samt för att ha upprättat en bristfällig journal.