Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har redovisat uppgift om antalet rum i en bostadsrätt på ett vilseledande sätt i marknadsföringen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

En anmälare har framfört kritik mot fastighetsmäklaren NN med anledning av hennes agerande i samband med förmedlingen av en bostadsrätt. Anmälaren har lämnat in marknadsföringsmaterial från internet.

NN har yttrat sig i ärendet och lämnat in uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet med bilagor, objektsbeskrivningen, mäklarbilden samt en originalritning över lägenheten.

Anmälan

Anmälaren har i huvudsak uppgett följande.

Mäklaren har marknadsfört den aktuella bostadsrätten på ett felaktigt sätt genom att ange att lägenheten innehåller två rum, trots att det endast finns ett rum. Att lägenheten skulle kunna gå att bygga om för att skapa ytterligare ett rum är inte en tillräcklig anledning för att marknadsföra objektet med fler rum än vad som finns i dagsläget. Hon vill inte få upp förslag på objekt som skulle behöva byggas om för en stor kostnad för att uppfylla hennes behov.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har i huvudsak uppgett följande.

Hon kan delvis förstå anmälarens resonemang, men önskar förklara varför hon har marknadsfört lägenheten på det sätt som har skett. Originalritningen från Stadsbyggnadskontoret visar att lägenheten innehåller två rum och det fanns ingen uppgift om antalet rum angiven i mäklarbilden från bostadsrättsföreningen. Genom samtal med grannarna och ordföranden i föreningen, samt via sökhistorik av sålda objekt i fastigheten, framgick det att lägenheterna ovanför det aktuella objektet består av två rum och kök, med samma planlösning som hon har föreslagit i objektsbeskrivningen.

Allt i köksdelen var obrukbart och en omfattande renovering krävdes. Att hon ändå valde att styla upp lägenheten med möbler inför fotografering beror på att det är mycket svårt för spekulanter att avgöra storleken på rum om de är tomma. Eftersom det inte fanns något brukbart kök i lägenheten marknadsförde hon den som två rum utan kök. Kvadratmeterytan lämpar sig bäst för två rum och kök, vilket bekräftas av övriga lägenheter i fastigheten. Att ange ett rum i marknadsföringen hade medfört att målgruppen blivit fel.   

Hon har i marknadsföringen försökt att vara så tydlig som möjligt för att läsare som inte vill renovera inte skulle lockas till att läsa annonsen. Hon har därför i adressraden angett:

”[adressen till objektet, möjlig 2: a]”.

På detta sätt bör läsare utan att behöva klicka på annonsen ha förstått att lägenheten ännu inte bestod av två rum.

Hon har flera gånger kontaktat den annonsplats för bostäder som hon har använt för att påtala bristerna i söksystemet som skulle behöva fler sökparametrar. Hon gjorde det hon tyckte var tydligast i marknadsföringen för att säkerställa att målgruppen för annonsen blev rätt.

När hon fick ett mejl med kritik från anmälaren blev hon orolig att hon inte hade varit tydlig nog i marknadsföringen. Annonsen låg därför ute i mindre än en dag innan hon gjorde en ändring. I allt material som gavs ut på visningen stod det att lägenheten bestod av ett rum.

Handlingarna

Planritningar

En planritning från marknadsföringen visar att lägenheten består av ett vardagsrum, hall, badrum samt ett kök.

Det finns även en alternativ planritning, som visar lägenheten bestående av ett vardagsrum, hall, bad, kök samt ett sovrum.

På originalritningen från Stadsbyggnadskontoret benämns såväl vardagsrummet som köket som ”rum”.

Mäklarbild

Av mäklarbilden framgår inga uppgifter om antalet rum i lägenheten.

Annonser

I internetannonser som har getts in av anmälaren och som marknadsför lägenheten framgår följande.

”Antal rum 2 rum”

I löptexten anges följande.

”Lägenheten är i behov av renovering och anges som en 2: a då det enkelt går att dela av köket för att skapa ett separat sovrum.”

För att förtydliga att hon har angett att lägenheten är en möjlig tvåa i adressraden har NN i sitt yttrande hänvisat till en internetlänk som leder till marknadsföring för lägenheten. Fastighetsmäklarinspektionen har bevissäkrat annonsen den 16 september 2020. Av annonsen framgår följande.

” [Adressen till objektet, möjlig 2a!]

Antal rum 1,5 rum!”

Bilder

Bilderna visar ett vardagsrum samt ett rum med köksinredning.

Objektsbeskrivningar

Två objektsbeskrivningar har bifogats till mäklarens yttrande, en som är signerad av köparen till bostadsrätten och en objektsbeskrivning utan signering. I båda objektsbeskrivningarna anges följande.

”Antal rum 1

Kan enkelt göras om till en 2: a!”

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Marknadsföringen

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att beskrivningar och bildmaterial som används ska återge förmedlingsobjektet på ett korrekt sätt.

Enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning bestod den aktuella lägenheten vid tidpunkten för marknadsföringen av ett rum och kök. Även om NN uppgett att köket var obrukbart benämns och visas ytan som ett kök på planritningarna i marknadsföringen. Av bilderna framgår även att det var utrustat med köksinredning. Att köket behövde en omfattande renovering, enligt NN, medför inte att lägenheten borde marknadsföras som en tvårummare. Vidare är Fastighetsmäklarinspektionens åsikt att den gängse uppfattningen bland konsumenter av begrepp som ”tvårummare” och en ”lägenhet med två rum” är att det rör sig om en lägenhet med två rum och kök.

Fastighetsmäklarinspektionen anser inte heller att en avsikt att underlätta för spekulanter vid sökningar efter relevanta bostäder på internet kan åsidosätta mäklarens ansvar att ange korrekta uppgifter.

I de två versionerna av objektsbeskrivningar som har skickats in av mäklaren anges att lägenheten består av ett rum. Det är dock visat i ärendet att det har förekommit uppgifter i övrig marknadsföring av lägenheten på internet som anger att den består av två rum. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar därmed att det har förekommit felaktiga uppgifter i marknadsföringen av bostadsrätten. Agerandet utgör normalt sett grund för en varning.

I ett tidigare beslut rörande uppgiften om antalet rum i en bostadsrätt ansåg Fastighetsmäklarinspektionen att det inte fanns anledning till någon påföljd (se beslut den 17 december 2014 med dnr. 2014–1769). Mäklaren hade i objektsbeskrivningen angett att lägenheten bestod av 4,5 rum och kök, trots att informationen från bostadsrättsföreningen angav att lägenheten bestod av fyra rum och kök. Mäklaren ville göra spekulanterna uppmärksamma på att även klädkammaren uppfyllde storleken för ett rum, även om det saknades fönster. Av den övriga beskrivningen under rubriken ”Planlösning” framgick att det rörde sig om fyra rum samt uppgiften att det fanns en ”Stor klädkammare/arbetsrum.” Med hänsyn till objektsbeskrivningens information om rummens respektive förvaringsutrymmets användningsområden ansåg inspektionen att de tilltänkta köparna hade kunnat bilda sig en uppfattning om antalet rum och någon påföljd meddelades inte.

I tre senare beslut rörande uppgiften om antalet rum har inspektionen meddelat mäklarna varsin erinran (se beslut den 26 augusti 2020 med dnr 20–0206, 20–0349 och 20–0210). Mäklarna hade använt sig av felaktiga uppgifter om antalet rum i objektsbeskrivningen och övrig marknadsföring. Uppgifterna var dock inte reservationslösa, utan läsaren kunde genom marknadsföringsmaterialet ändå förstå hur många rum objekten bestod av. Besluten har inte vunnit laga kraft.

I det aktuella ärendet har uppgiften om att lägenheten består av två rum inte varit reservationslös. Genom planritningarna och förtydligande formuleringar om att lägenheten är ”en möjlig 2: a” och ”anges som en 2: a då det enkelt går att dela av köket för att skapa ett separat sovrum” är det sannolikt att tilltänkta köpare, åtminstone efter viss tid, har kunnat förstå att lägenheten endast består av ett rum och kök. Mottagarens fortsatta åtgärder efter detta har sannolikt inte påverkats av den felaktiga uppgiften om antalet rum. NN uppger även att hon i allt material som delades ut på visningen har angivit att lägenheten består av ett rum. Risken för missförstånd och framtida tvist i frågan kan anses tämligen liten.

I inspektionens beslut med dnr. 2014–1769 rörde bedömningen huruvida ett avgränsat utrymme i lägenheten kunde betecknas som ett rum. I aktuellt fall finns det däremot ingen tvekan om att lägenheten består av ett rum och kök och därmed borde ha marknadsförts som detta. I inspektionens tre beslut daterade den 26 augusti 2020 ansågs mäklarnas uppgifter om antalet rum inte ha varit reservationslösa, men uppgifterna ansågs likväl ha kunnat påverka ett flertal bostadsletande personers inledande affärsbeslut vid en sökning på internet efter relevanta bostäder.

NN uppger att hon i aktuellt fall har angett att objektet är en ”möjlig 2: a” i adressraden, för att undvika att läsare som inte var intresserade klickade på annonsen, utan kunde scrolla vidare i sökresultatet. Inspektionen anser att detta möjligen kan anses medföra att vissa konsumenters affärsbeslut inte har påverkats i någon högre utsträckning. Bland det material som getts in i ärendet finns dock ingen bild som visar hur objektet inledningsvis presenterades i ett sökresultat bland andra bostäder, utan endast hur marknadsföringen såg ut när läsaren hade klickat på annonsen. Det kan också konstateras att marknadsföring ska bedömas utifrån hur den uppfattas vid en flyktig läsning. Det är inte givet att en person som trott sig få upp en träfflista över bostäder med två rum och kök, vid en flyktig granskning fäster så stor vikt vid formuleringen ”möjlig 2: a”, att denne inser att det krävs en ombyggnation av lägenheten innan hen klickar på annonsen. Vidare har NN angivit att hon gjorde en ändring av den felaktiga uppgiften om antalet rum i marknadsföringen så snart hon fick kritik i ett mejl från anmälaren. Det kan dock konstateras att det i den annons som mäklaren länkar till i sitt yttrande anges att lägenheten består av 1,5 rum, vilket inte heller är en korrekt uppgift. Mot bakgrund av ovanstående anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN:s agerande motiverar en erinran.