Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har upprättat en korrekt likvidavräkning när mäklaren redan hade tillgodogjort sig provisionen ur handpenningen, men det i säljarens specifikation till likvidavräkningen anges att mäklarens provision ska dras av från det belopp säljaren ska erhålla.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har säljarna av en bostadsrätt riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN med anledning av förmedlingen av bostadsrätten.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig över anmälan. Hon har gett in uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet, en fullmakt, depositionsavtalet, likvidavräkningen, säljarens och köparens specifikationer till likvidavräkningen, kvittens av handpenningen och kvittens av provisionen.

Anmälan

Anmälarna har uppgett i huvudsak följande.

De sålde sin bostad för 3 400 000 kr med en mäklarprovision på 58 000 kr. Vid kontraktsskrivningen skickades en handpenning över på 282 000 kr, vilket de ansåg rimligt då det stämde väl överens med en handpenning på tio procent minus mäklarens provision. På tillträdesdagen upprättades en likvidavräkning som vid tillfället såg rimlig ut. Senare samma dag blev de dock kontaktade av sin bank med anledning av att det fattades pengar för att betala av ett av deras lån på bostaden. Att lånen betalades av var ett av villkoren för att de skulle få ett överbryggningslån till deras nya bostad och banken ansåg att de var nära ett kontraktsbrott. Detta skulle inte ha kunnat ske, vare sig enligt deras eller bankens beräkningar, och medförde en enorm stress. Till slut upptäckte de att NN dubbeldebiterat dem för sitt arvode. I en post i likvidavräkningen anges att en överföring gjorts till dem på 340 000 kr för handpenningen, vilket inte stämmer eftersom de endast fick 282 000 kr. När de fick tag på NN skyllde hon på att köparens bank gjort fel och bad om ursäkt för att hon inte kontrollräknat alla summor. Hon ringde köparens bank och kort därefter fanns pengarna på deras konto. Felet medförde att de fick betala av sina lån en dag senare än vad de hade kommit överens om med sin bank. Dessutom menade banken att det var tur att de upptäckte felet. Om de inte hade haft lån att betala av hade de kanske aldrig upptäckt detta.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Handpenningen på 340 000 kr deponerades på hennes klientmedelskonto. När köparens medlemskap i bostadsrättsföreningen godkändes betalade hon ut handpenningen till säljarens konto med avdrag för sitt arvode. Den 22 april 2020 mejlade hon ut kallelsen till tillträdet tillsammans med likvidavräkningen för att alla parter skulle ha god tid att kontrollera. Vid tillträdet den 5 maj 2020 närvarade endast den ena av säljarna, vilken hade fullmakt för den andre säljaren. Den närvarande säljaren skrev under och godkände likvidavräkningen och den mejlades iväg till köparens bank som påbörjade transaktionen. När slutlikviden hade ringts över till säljarnas konto noterade köparens bank att det var 58 000 kr kvar. Vid samtalet med banken insåg de båda att det var fel i avräkningen på grund av hon hade glömt ta bort arvodet. Eftersom tillträdet hade dragit ut på tiden hade köparens bank inte möjlighet att ringa över pengarna. Banken undrade om de kunde göra en vanlig transaktionsöverföring. Detta informerade hon den närvarande säljaren om, som accepterade det. Eftersom tillträdet skedde på eftermiddagen skulle beloppet vara säljarna tillhanda på morgonen dagen därpå. Efter att den andre säljaren den dagen hört av sig och sagt att de inte fått in beloppet hörde hon av sig till banken igen och fick bekräftat att transaktionen var genomförd. När hon återkopplade angående detta bekräftade den andre säljaren att det resterande beloppet hade bokförts på deras konto.

Det mäklarsystem hon använder lägger automatiskt in att provisionen ska dras i likvidavräkningen. När hon upprättade likvidavräkningen glömde hon att ta bort detta. Hon gjorde ett misstag, men det korrigerades innan alla parter lämnat kontoret. När hon bad om ursäkt till säljarna beklagade hon även att banken missat beloppet när slutlikviden ringdes över och istället fick göra en vanlig transaktionsöverföring.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för anmälarens kritik i ärendet, så kallad riktad granskning.

Överlåtelseavtalet

I överlåtelseavtalet som ingicks den 13 februari 2020 anges bland annat att överlåtelsen sker mot en köpeskilling om 3 400 000 kr och att en handpenning på 340 000 kr ska betalas den 20 februari 2020 genom insättning på fastighetsmäklarens klientmedelskonto.

Likvidavräkningen

I likvidavräkningen, som är undertecknad av köpare och säljare den 5 maj 2020, anges bland annat att handpenning erlagts med 340 000 kr den 19 februari 2020 samt att köparen erlägger resterande 3 060 000 kr kontant.

Säljarens specifikation till likvidavräkningen

Av säljarens specifikation till likvidavräkningen framgår i huvudsak följande.

Köpeskilling 3 400 000 kr

Avräkning månadsavgift 3 161 kr

Lösen lån A - 1 3030 163 kr

Lösen lån B - 1 3030 163 kr

Förmedlingsprovision - 58 000 kr

Summa: 738 835 kr

Varav tidigare redovisat handpenning - 340 000 kr

Summa belopp att erhålla: 398 835 kr

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Likvidavräkningen

Enligt 21 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta det handlingar som behövs för överlåtelsen.

I mäklarens skyldigheter ingår att upprätta en korrekt likvidavräkning. Av utredningen i ärende och NN:s egna uppgifter framgår att den likvidavräkning hon upprättade var felaktig eftersom NN:s provision hade avräknats i samband med utbetalningen av handpenningen. I säljarens specifikation till likvidavräkningen angavs att NN:s provision skulle avräknas från det belopp säljarna skulle erhålla från köparen, trots att provisionen alltså redan hade erlagts till NN. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att den förseelse som NN gjort sig skyldig till vid upprättandet av likvidavräkningen är allvarlig. Det rör sig om ett stort belopp och det kan vara svårt för parterna att upptäcka detta slags fel när flera lån ska lösas och hanteringen normalt sköts av mäklaren tillsammans med de inblandade bankerna. Även om felet i likvidavräkningen upptäcktes och kunde rättas till på så sätt att pengarna fanns på säljarnas konto dagen därpå så bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att förseelsen är av sådan art att den föranleder en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.