Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har agerat i strid med förbudet mot förtroenderubbande verksamhet, när hon har förmedlat en bostadsrätt i en bostadsrättsförening där hennes mäklarföretag är medlem.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en anmälare riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN:s agerande i samband med förmedlingen av en bostadsrätt. Anmälaren har gett in marknadsföringsmaterial från internet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet via ombud och lämnat in uppdragsavtalet samt ett intyg från styrelsen i den aktuella bostadsrättsföreningen.

Anmälan

Anmälaren uppger i huvudsak följande.

NN har förmedlat en bostadsrätt i samma förening där hennes mäklarföretag är medlem. Agerandet strider mot god fastighetsmäklarsed.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har via ombud uppgett i huvudsak följande.

Hon medger att hon har förmedlat en bostadsrätt i en förening där hennes mäklarföretag samtidigt har varit medlem.

Mäklarföretaget förvärvade bostadsrätten till en lägenhet i föreningen den 28 maj 2015. Bostadsrätten är en lokal som används som företagets bobutik, där NN bedriver sin mäklarverksamhet. Hon är styrelseledamot och ensam ägare av mäklarföretaget.

Hon har överhuvudtaget inte funderat på om hennes företags medlemskap i bostadsrättsföreningen skulle kunna innebära att hon inte borde ha åtagit sig förmedlingsuppdraget. Hon har inte varit medveten om att hennes agerande skulle kunna innebära att hon bryter mot god fastighetsmäklarsed.

Hon har aldrig betraktat sig själv som medlem i bostadsrättsföreningen, eftersom det inte är hon personligen som är medlem, utan hennes företag. Hon har inte haft några styrelseuppdrag eller andra uppdrag i föreningen och inte heller deltagit eller röstat vid några bolagsstämmor eller på annat sätt engagerat sig i föreningen. Hon har inte heller fått någon kritik från vare sig köparen, säljaren eller någon annan angående själva utförandet av förmedlingsuppdraget.

Om inspektionen anser att hon har brutit mot god fastighetsmäklarsed finns det anledning att bedöma en eventuell förseelse som ringa och underlåta påföljd. Förseelsen bör åtminstone inte föranleda en strängare påföljd än en erinran.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av om fastighetsmäklaren har agerat i strid med förbudet mot förtroenderubbande verksamhet.

Uppdragsavtalet

NN har den 10 mars 2020 undertecknat ett förmedlingsuppdrag avseende en bostadsrättslägenhet i den aktuella bostadsrättsföreningen.

Intyget från bostadsrättsföreningen

I ett undertecknat intyg från den aktuella bostadsrättsföreningens styrelse anges att NN under den tid som hennes mäklarföretag varit medlem i föreningen aldrig har haft något styrelseuppdrag i föreningen. Styrelsen anger att hon inte heller har deltagit vid någon föreningsstämma eller nyttjat sin rösträtt. Vidare uppges att hon inte heller på något annat sätt har engagerat sig i bostadsrättsföreningens verksamhet.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

I 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) anges att fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Förbudet att ägna sig åt förtroenderubbande verksamhet

Av 14 § fastighetsmäklarlagen framgår det att en fastighetsmäklare inte får ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom eller henne som mäklare.

Av förarbetena till 1995 års fastighetsmäklarlag framgår det att avsikten med förbudet bland annat är att fånga upp tillfällen när mäklaren av olika skäl har försatt sig i en situation där han har att tillgodose även andra intressen än uppdragsgivarens och dennes motparts. Den generella utgångspunkten för bedömningen av dessa frågor ska vara att en mäklare inte får förena sin förmedlingsverksamhet med någon annan verksamhet som kan ge anledning till misstanke om att han skulle kunna påverkas av ovidkommande hänsyn till men för köpare eller säljare vid fullgörandet av förmedlingsuppdragen (se prop. 1994/95:14 s. 80).

En mäklare som är medlem i en bostadsrättsförening har enligt Regeringsrätten (se RÅ 2008 ref. 63) ett ekonomiskt intresse i föreningen. I avgörandet ansåg domstolen det inte vara förenligt med god fastighetsmäklarsed att en mäklare förmedlat en lägenhet i bostadsrättsföreningen där han själv var medlem. Domstolen uttalade att föreningens storlek och mäklarens eventuella aktivitet inom föreningen inte påverkade bedömningen av om mäklaren kunde anses ha ett eget intresse i föreningen genom att vara medlem i densamma. Redan misstanken om att mäklaren kunde tänkas ta otillbörliga hänsyn innebar att agerandet inte var tillåtet, även om mäklaren i det enskilda fallet inte hade agerat otillbörligt. Vidare har Fastighetsmäklarnämnden (numera Fastighetsmäklar-inspektionen) i ett tidigare beslut bedömt att en mäklare, som var delägare i ett mäklarföretag, hade ett ekonomiskt intresse i en bostadsrättsförening genom att mäklarföretaget var medlem i föreningen (se beslutet 2010-09-29:2 i nämndens årsbok 2010). Mäklaren tilldelades en varning för att ha förmedlat en bostadsrätt i den aktuella bostadsrättsföreningen.

Det är utrett i ärendet att NN har förmedlat en bostadsrätt i samma bostadsrättsförening där mäklarföretaget hon äger är medlem. NN är styrelseledamot i mäklarföretaget samt ensam ägare av bolaget. Hon har inte haft några styrelseuppdrag i bostadsrättsföreningen, närvarat vid någon föreningsstämma, nyttjat sin rösträtt eller på något annat sätt engagerat sig i föreningens verksamhet.

Mot bakgrund av tidigare praxis anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN vid utförandet av förmedlingsuppdraget typiskt sett skulle ha kunnat ta andra än rent yrkesmässiga hänsyn som var ägnade att rubba förtroendet för hennes opartiskhet. Att hon inte har varit engagerad i bostadsrättsföreningens verksamhet föranleder ingen annan bedömning. Med hänsyn till detta bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att NN har ägnat sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för henne som mäklare i strid med 14 § fastighetsmäklarlagen. Förseelsen utgör grund för en varning.