Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har uppfyllt sin omsorgsplikt i att tillvarata säljarnas intresse när köparen inte uppfyllt sina åtaganden enligt köpekontraktet. Även prövning av om mäklarens begäran om två provisioner från uppdragsgivarna har stått i strid med god fastighetsmäklarsed. Prövning har även skett av om mäklaren har fullgjort sin skyldighet att upprätta en anbudsförteckning och en journal vid upphörandet av det första förmedlingsuppdraget.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har säljarna till en fastighet riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN:s agerande i samband med två förmedlingsuppdrag. Anmälarna har gett in ett köpekontrakt, ett tilläggsavtal, e-postmeddelanden samt en tredskodom från tingsrätten.

NN har yttrat sig i ärendet via ombud och gett in två förmedlingsuppdrag, två köpekontrakt med bilagor, två tilläggsavtal, en journal, en anbudsförteckning samt ett meddelande från en utländsk bank till den första köparen av fastigheten. 

Anmälan

Anmälarna uppger i huvudsak följande.

NN har agerat felaktigt genom att ha krävt dubbel ersättning för att förmedla försäljningen av deras fastighet. Fastigheten såldes första gången den 31 mars 2019. Köparen hade svårt att få ut likvida medel. Vid det planerade tillträdet den 10 juni 2019 kunde inte köparen betala, varpå ett tilläggsavtal träffades med framflyttad tillträdesdag till den 22 juni. Köparen hade inte heller då någon möjlighet att betala, men erbjöd 25 000 kronor i skadestånd för att få flytta fram tillträdet. De bad NN att kolla upp köparen för att se om denne var trovärdig, men han uppgav att han inte kunde göra det. Innan den planerade tillträdesdagen fick köparen tillåtelse att ha sin husbil på fastighetens garageuppfart och använda toaletten och duschen i garaget. Ett nytt tilläggsavtal skrevs den 15 augusti, där köparen gick med på att betala ytterligare 25 000 kronor i skadestånd på grund av att tillträdesdagen flyttades fram. Den 19 september träffade de köparen för sista gången och hävde avtalet. Den 27 september fick de information från tingsrätten om att det finns flera tredskodomar avseende den tidigare köparen, vilka visar att han är en yrkesbedragare. Efter att de hade upptäckt köparens bedrägeriaffärer återstod inget annat än att häva avtalet. De tecknade ett nytt förmedlingsuppdrag med NN som påbörjade en ny försäljning av fastigheten.

Den 29 februari 2020 frågade NN om de kunde visa huset för en spekulant. De visade huset både detta datum samt även på en visning den 7 mars. Ett nytt köpekontrakt samt depositionsavtal undertecknades av dem den 10 mars 2020 och lämnades till mäklaren. Trots påstötning har de inte fått tillbaka handlingarna.  

Vid omförsäljningen av fastigheten såldes den relativt omgående. De ifrågasätter hur mäklaren kan kräva två fulla provisioner, då allt material som användes vid omförsäljningen även användes vid den första försäljningen. De har inte fått någon information från mäklaren om att de skulle få betala dubbla provisioner.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av de berörda frågeställningarna, en så kallad riktad granskning. 

Uppdragsavtal 1

Det första uppdragsavtalet är undertecknat den 19 december 2018. Det anges att provision utgår med 3,25 % inklusive moms på försäljningspriset. Angående rätten till provision anges följande.

Rätt till provision föreligger om bindande avtal om överlåtelse träffas mellan säljare och köpare och eventuella i avtalet intagna villkor för överlåtelsens fullbordan och bestånd uppfylls. Provisionsrätten är dock oberoende av om det i överlåtelseavtalet föreskrivs att köpebrev skall utfärdas eller överlåtelsen på annat sätt görs beroende av att köpeskillingen erläggs.

Provisionen är förfallen till betalning vid anfordran då rätt till provision föreligger och överlåtelseavtal utväxlats mellan säljare och köpare. Eventuell ersättning enligt ovan är förfallen vid anfordran.

Av de allmänna villkoren som fogats till uppdragsavtalet framgår bland annat följande.

I normalfallet har fastighetsmäklaren rätt till ersättning så snart köpekontrakt undertecknats av säljare och köpare. Om det i köpekontraktet intagits s k svävarvillkor inträder dock ersättningsrätten först när dessa villkor är uppfyllda. Svävarvillkor får till följd att köpet inte är fullbordat innan förutsättningarna i villkoret är uppfyllda. Dessa villkor kan ha innebörden att köparen ska beviljas lån eller att köparens nuvarande fastighet ska säljas. Denna begränsning i mäklarens ersättningsrätt föreligger dock inte om det enda villkor som intagits i köpekontraktet är att köpebrev ska utfärdas (villkor om köpebrev anses innebära att köpet är beroende av att köpeskillingen betalas).

Mäklarens ersättningsrätt är därför inte beroende av att ett köpebrevsvillkor uppfylls, d v s att köpebrev utfärdas och köpeskillingen erläggs. Fastighetsmäklaren har i dessa fall rätt till ersättning som om det inte förelåg några villkor om köpets fullbordan eller bestånd. Detta gäller under förutsättning att köparen ålagts att betala sedvanlig handpenning.

Så snart rätt till ersättning föreligger har mäklaren rätt att begära betalning, s k anfordran.

Angående avtalstiden för förmedlingsuppdraget anges bland annat följande.

Detta uppdrag gäller tillsvidare från 2018-12-19.

Uppdraget är förenat med ensamrätt t o m 2019-03-18. Efter ensamrättsperiodens utgång löper uppdraget vidare utan ensamrätt såvida inte ny ensamrättsperiod dessförinnan skriftligen avtalats. […] Under tid då uppdraget löper utan ensamrätt gäller en uppsägningstid om 10 dagar.

Av de allmänna villkoren som har fogats till uppdragsavtalet framgår bland annat följande.

För att avtalet helt ska upphöra efter ensamrättsperioden krävs att uppsägning sker.

Uppdragsavtal 2

Det andra uppdragsavtalet anges gälla från den 1 september 2019. Det anges att provision utgår med 3,25 % inklusive moms på försäljningspriset. Angående rätten till provision finns motsvarande formuleringar som i det första uppdragsavtalet.

Köpekontrakt 1

Den första köpekontraktet är undertecknat den 31 mars 2019. Köparen åläggs enligt avtalet att betala en handpenning om 469 500 kronor senast den 12 april 2019.

I kontraktet anges följande om provisionen för uppdraget.

Förmedlingsprovision betalas av säljaren. Provisionen är förfallen till betalning, vid anfordran, så snart detta köpekontrakt undertecknats samt villkor för köpets fullbordan, och bestånd, som parterna tillagt i detta avtal, uppfyllts. Mäklarens rätt till provision är oberoende av parternas hävningsrätt enligt detta avtals paragraf om skadestånd eller enligt lag.

Vid köparens kontraktsbrott, som leder till hävning av köpet, ska ersättning i första hand regleras ur betald handpenning. Överstiger säljarens skada handpenningen ska köparen snarast betala mellanskillnaden. Är säljarens skada mindre än handpenningen ska säljaren snarast återbetala mellanskillnaden till köparen. Vid köparens kontraktsbrott ska ersättningen till säljaren även innefatta säljarens kostnad för mäklarprovision i samband med försäljningen av fastigheten.

Det finns ingen uttrycklig skrivning om att ett köpebrev ska upprättas eller att köpets fullbordan är beroende av köpeskillingens erläggande. Följande framgår dock av avtalet.

Parterna är överens om att äganderätten till fastigheten övergår på köparen på tillträdesdagen. […]

Sedan köpeskilling betalats enligt de i 1 § angivna villkoren, ska säljaren till köparen överlämna bevittnat kvitterat köpebrev avseende fastigheten och övriga handlingar som behövs för att köparen ska få lagfart.

Köpekontrakt 2

Det andra köpekontraktet är undertecknat den 10 mars 2020. Av avtalet framgår bland annat följande.

Förmedlingsprovision betalas av säljaren. Provisionen är förfallen till betalning, vid anfordran, så snart detta köpekontrakt undertecknats samt villkor för köpets fullbordan, och bestånd, som parterna tillagt i detta avtal, uppfyllts. Mäklarens rätt till provision är oberoende av parternas hävningsrätt enligt detta avtals paragraf om skadestånd eller enligt lag.

E-postmeddelandena

Anmälarna har gett in flera e-postmeddelanden till Fastighetsmäklarinspektionen. E-postmeddelandena är skickade till mäklaren, köparen och säljarna från en person som synes vara jurist i utlandet. I meddelandena finns inget i signaturen eller i e-postadressen som utvisar personens profession eller företagstillhörighet. Av e-postmeddelandena framgår att köparens pengar för tillfället inte är tillgängliga, men det utlovas att pengarna snart ska gå att överföra alternativt att de redan är på väg.

Nedan återges två exempel.

Hej

Vi har samtalad med verket i dag. Medelas att ärendet är under upplösning. [Köparens] medel kommer att frigöras omgående när laga nämnd har sitt nästa sammanträde. På fråga när, meddelades att nämnden var kallad till sammanträde inom det närmaste. Vi begärde att få en specifik dag, men det var svårt då flera medlemmar i nämnden inte var tillgängliga omgående. Verkets representant menade att inom en vecka torde det vara klart.

[Namnet på utländsk stad] 07/02/2019

Med vänlig hälsning,

[Förnamn och efternamn]

Dokumentet är framställd i ett ord och översättningsprogram.

 

Hej!

Har varit i Bryssel några dagar. Vid genomgång av mailen har det kommet bekräftande som frigör [köparens] medel inom tidsfristen 15. september. Från bankarna har det inkommit samma meddelande som från polisen. Vi kommer låtas överföra SEK 4.595 000:00 till [mäklarföretagets namn] och en annan överföring på SEK 50 000:00 i separat tillfälle. Eventuella kostnader som säkert kommer till vill vi ha en redogörelse för senast i vecka 36/2019 för att separat överföra dessa medel.

[Namnet på utländsk stad] 09/01/2019

Med vänlig hälsning,

[Förnamn och efternamn]

Dokumentet är skapad i ett ord och översättningsprogram från ETA

Fastighetsmäklarens yttrande

NN uppger via sitt ombud i huvudsak följande.

Han bestrider att han i något avseende har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Det fanns inga objektiva omständigheter som fick honom att misstänka eller ifrågasätta den första köparens betalningsförmåga. Han har ställt frågor angående syftet med köpet och kontrollerat köparens identitet. Köparen meddelade att han avsåg att köpa fastigheten med egna medel och det fanns vid tillfället för kontraktsskrivningen inte någon osäkerhet angående detta. Köparens bristande betalningsförmåga blev han medveten om först då det visade sig att köparen vare sig kunde, eller avsåg, att fullgöra sina åtaganden enligt köpekontraktet samt tilläggsavtalen. Det är korrekt att han vid flera tillfällen har medverkat till att tilläggsavtal har tecknats, men detta har skett efter det att parterna kommit överens om en förlängning av tillträdet samt tillhörande frågor. Han har löpande haft ett stort antal kontakter med köparen och säljarna och han har hela tiden fått förklaringar till varför handpenningen inte kunde betalas in som avtalat. När det stod klart att köparen inte avsåg att fullgöra sina åtaganden hävdes köpekontraktet av säljarna på grund av att köparen hade begått ett väsentligt avtalsbrott. Det var först efter hävningen som det kom fram att det fanns flera tredskodomar avseende köparen.

Köparen hänvisade till ett ombud som enligt uppgift var verksam som advokat utomlands. Han har inte haft anledning att ifrågasätta dessa uppgifter, men det är i efterhand uppenbart för både honom och säljarna att både köparen samt dennes påstådda ombud är att betrakta som mytomaner. Han kan inte se att han har varit skyldig att utreda e-postadresser eller liknande, utan endast att vidarebefordra informationen till säljarna med hans bedömning av informationen och uppgiftslämnaren. Uppgiften att köparens pengar satt fast utomlands förde han vidare till säljarna tillsammans med information om att han var skeptisk till uppgiften, men att det var säljarnas sak att fatta ett beslut om hur de fortsatt ville agera. Detsamma gäller beskeden från köparens ombud om att pengarna snart skulle bli likvida och att de mot slutet av sommaren höll på att utbetalas. Han framförde till säljarna att han betvivlade riktigheten i informationen.

Han kände inte till att köparen fick tillgång till säljarnas fastighet innan den planerade tillträdesdagen. Hade han haft vetskap om detta hade han avrått från en sådan överenskommelse, informerat säljarna om riskerna och verkat för ett tilläggsavtal i frågan.

Efter hävningen tecknade han ett nytt förmedlingsavtal med säljarna och fastigheten har därefter förmedlats av honom på nytt. Han har noga informerat säljarna om att han enligt det första tecknade förmedlingsuppdraget var berättigad till avtalad förmedlingsprovision och att han skulle vara berättigad till ytterligare en provision ifall han skulle förmedla fastigheten till en ny köpare. Han meddelade säljarna att han avsåg att kvittera provisionerna ur handpenningen från den slutliga köparen. Han erhöll då inte någon avvikande inställning till detta hos säljarna, utan de var överens om de avtalade förhållandena.

I samband med den första förmedlingen samlade han in fakta om fastigheten, tog fram en objektsbeskrivning, skötte visningen, upprättade köpekontraktet samt utförde andra löpande förmedlingsaktiviteter. Vid omförsäljningen såldes fastigheten inte till en tidigare spekulant. Fastigheten marknadsfördes och visades på nytt. Det stämmer dock att han inte behövde göra några större ändringar i det marknadsföringsmaterial som redan fanns sedan den första försäljningen. Fastigheten visades av både honom och säljarna vid omförsäljningen. Anledningen till att säljarna skötte en visning var att han befann sig utomlands. Säljarna förklarade sig villiga att ha hand om visningen och det var brådskande att visa fastigheten då det fanns ett tidsbegränsat anbud från en annan spekulant. Han har varit närvarande och hanterat det andra köpekontraktet. Däremot avstod säljarna från att närvara vid undertecknandet på grund av den rådande pandemin. Vid tillträdet närvarade däremot samtliga parter.

Han har inte upprättat någon anbudsförteckning och journal för det första förmedlingsuppdraget, eftersom köpet hävdes av säljarna och förmedlingsuppdraget inte har sagts upp. Säljarna har dock löpande via internet kunnat följa hans redovisning av vidtagna åtgärder samt lagda bud på fastigheten. Vid den första försäljningen fanns det också bara en budgivare.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Köparens ekonomiska situation

Det föreligger inte någon generell skyldighet för fastighetsmäklare att kontrollera köpares eller spekulanters ekonomi. Mäklaren bör normalt ta köparens uppgifter för goda om han inte har någon särskild anledning att misstro dessa. Om mäklaren skulle känna till att en spekulant inte kan förväntas fullfölja en affär är dock mäklaren skyldig att upplysa uppdragsgivaren om det (jmf. ”Fastighetsmäklarlagen - En kommentar”, Melin M., fjärde upplagan, s. 70.)

Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren läggas till grund för disciplinära åtgärder endast om de kan slås fast otvetydigt (jämför RÅ 1996 ref. 83).

Fastighetsmäklarinspektionen anser det inte vara styrkt att NN borde ha undersökt den första köparens ekonomi mer ingående än normalt före kontraktsskrivningen. De uteblivna betalningarna av handpenningen samt utformningen och innehållet i e-postmeddelandena från köparens ombud efter kontraktsskrivningen bör däremot ha gett indikationer till mäklaren om att det fanns tveksamheter kring köparens ekonomiska möjligheter att fullfölja avtalet. NN uppger dock att han har framfört till säljarna att han betvivlade riktigheten i den information som lämnades från köparens ombud. Fastighetsmäklarinspektionen anser det inte vara otvetydigt fastställt att NN skulle ha åsidosatt sin omsorgsplikt i frågan. Ärendet ska därför avskrivas i denna del.  

Fastighetsmäklarens ersättning

Fastighetsmäklarinspektionen är inte behörig att avgöra tvister om provision eller annan ersättning för en fastighetsmäklares tjänster. Inspektionen kan dock pröva om en mäklare i en ersättningsfråga har agerat på ett sätt som är förenligt med god fastighetsmäklarsed. Fastighetsmäklarinspektionen finner det inte visat att NN har framställt ersättningskrav i strid med vad som har avtalats eller vad han uppger att han har upplyst säljarna om. Ärendet ska därför avskrivas även i denna del.

Anbudsförteckningen

Enligt 20 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på objektet med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås ska även uppdragsgivarens motpart få dokumentationen vid denna tidpunkt.

Anbudsförteckningen ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har antecknat motsvaras av riktiga bud och att samtliga anbud som har framförts till mäklaren också har förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 s. 36). Även om det endast har inkommit ett anbud har Fastighetsmäklarinspektionen varnat mäklare på grund av att en anbudsförteckning inte har upprättats (se b.la. beslut med dnr. 2018–0359 och 2017–1771).

Av utredningen i ärendet framgår det att NN tecknade ett nytt uppdragsavtal avseende fastigheten med samma uppdragsgivare. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det borde ha stått klart för NN att det första uppdragsavtalet upphörde att gälla i och med att det första köpet hävdes och att ett nytt förmedlingsuppdrag tecknades avseende samma fastighet. Att någon formell uppsägning av det första uppdragsavtalet inte gjordes av parterna föranleder ingen annan bedömning. NN har därmed haft en skyldighet att upprätta en anbudsförteckning för den första förmedlingen av fastigheten. Att han har åsidosatt sin skyldighet att upprätta en anbudsförteckning motiverar en varning.

Journalen

Enligt 20 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren föra anteckningar över förmedlingsuppdraget i en så kallad journal. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Sluts ett överlåtelseavtal, ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget har slutförts.

Enligt förarbetena till fastighetsmäklarlagen är skälen till att en fastighetsmäklare ska föra en journal bland annat att den kan ge vägledning i efterföljande tillsynsärenden och tvister om vad som har förekommit vid förmedlingen. Parterna ges också möjlighet att kontrollera att uppgifterna i journalen är korrekta (prop. 2010/11:15 s. 35).

Fastighetsmäklarinspektionen har vid sin bedömning av anbudsförteckningen redogjort för sin ståndpunkt att det första förmedlingsuppdraget bör anses ha avslutats i och med att det första köpet hävdes och att ett nytt förmedlingsuppdrag avseende samma parter och fastighet tecknades. Då NN inte har upprättat en journal över det första förmedlingsuppdraget anser inspektionen att han har åsidosatt sin skyldighet enligt 20 § fastighetsmäklarlagen. Han ska därmed meddelas en varning.

Påföljd

NN meddelas en varning för att han har underlåtit att upprätta en anbudsförteckning vid upphörandet av det första förmedlingsuppdraget och för att ha underlåtit att upprätta en journal vid upphörandet av det första förmedlingsuppdraget.

Övrigt

Det som i övrigt har framkommit i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionen.