Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har redovisat uppgift om antalet rum i en bostadsrätt på ett vilseledande sätt i objektsbeskrivningen samt övrig marknadsföring.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN med anledning av hans agerande i samband med förmedling av en bostadsrätt. Anmälaren har lämnat in marknadsföringsmaterial i form av bilder och en planlösning över lägenheten.

NN har yttrat sig i ärendet och lämnat in uppdragsavtalet, två objektsbeskrivningar och ett utdrag ur bostadsrättsföreningens lägenhetsförteckning.

Anmälan

Anmälaren har uppgett att bostadsrättslägenheten marknadsförts med information om att den består av två rum och kök trots att det är en enrummare med rumsavdelning i form av skjutdörrar i glas.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Åtgärden att dela av vardagsrummet är gjord av säljaren och har skett under tiden för hennes innehav av lägenheten. Detta har hon gjort för att få ett eget sovrum med plats för säng och klädesförvaring. Med hänsyn till detta har han marknadsfört lägenheten som en lägenhet med två rum då sovrummet är fullt brukbart, uppfyller storleken för ett rum samt har flera fönster. Det är en vägg som gränsar av fullt ut och har en dörr.

I annonsen har han beskrivit väggen som ”trendig industrivägg med platsbyggda skjutdörrar” och att det framgår för alla spekulanter att man byggt till en vägg i lägenheten. Detta framgår även tydligt av bilderna. Spekulanterna har därigenom kunnat bilda sig en korrekt uppfattning om att väggen är monterad i nutid och att den ursprungligen inte funnits i lägenheten. Så kan man definiera ett rum enligt Boverkets regler.

Boverkets byggregler (BFS 2011:6 – BBR 18) innehåller inte några regler som anger att ett rum ska ha en golvarea med ett visst antal kvadratmeter, och dels i lägenhetsregistret på Lantmäteriets webbplats, där följande framgår om rum som redovisats i registret.

Med ett rum avses ett utrymme som har en golvyta på minst sju kvadratmeter och som har direkt dagsljus. Som rum räknas inte kök, kokvrå eller hygienutrymme. Som rum räknas inte heller matrum i anslutning till kokvrå och matrummet tillsammans med kokvrån anges som kök. Utrymmen som är mindre än sju kvadratmeter redovisas inte som rum.

Han har för att förtydliga för alla spekulanter lagt in en text i objektsbeskrivningen som klargör att lägenheten är registrerad som en lägenhet med ett rum, men att den nyttjas som en lägenhet med två rum.

Han uppger att han även i samband med visning tydligt informerat om att lägenheten är registrerad som en etta.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende endast granskat de ingivna dokumenten som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning.

Objektsbeskrivningen

NN har lämnat in två versioner av objektsbeskrivningen. Den ena har tillhandahållits spekulanter i samband med visning och den andra har bilagerats köpekontraktet. Inspektionen har vid sin granskning bedömt den objektbeskrivning som har tillhandahållits tilltänkta köpare vid visningen.

Av den inledande texten i objektsbeskrivningen som tillhandahållits i samband med visning framgår följande.

2 RUM OCH KÖK

Under rubriken upplåtelseform och byggnad anges följande.

2 rum och kök

På planlösningen finns endast ”rum” angivet en gång, men det framgår av bilden att rummet är uppdelat.

Under rubriken välkommen till [bostadsrättens adress] framgår följande.

Välplanerad 2:a med en underbar balkong i söderläge.

Marknadsföringen på internet

Av det marknadsföringsmaterial på en annonsplats för bostäder på internet som har getts in av anmälaren framgår bland annat följande.

Antal rum 2 rum

På planritningen framgår det att lägenheten består av ett rum som är uppdelat i två delar.                

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Objektsbeskrivningen och marknadsföringen

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning).

Antalet rum är inte en obligatorisk uppgift i en objektsbeskrivning (se prop. 2010/11:15 s. 59). Inget hindrar dock att mäklaren tar in ytterligare information i objektsbeskrivningen. Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrättens dom den 4 juli 2005 i mål nr. 8375–04).

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att beskrivningar och bildmaterial som används ska återge förmedlingsobjektet på ett korrekt sätt. 

Det är utrett i ärendet att lägenheten i lägenhetsregistret består av ett rum och kök. Trots kännedom om denna uppgift har NN felaktigt angett att lägenheten består av två rum och kök i objektsbeskrivningen och i övrig marknadsföring. Fastighetsmäklarinspektionen har i utredningen inte kunnat avgöra hur marknadsföringen på internet sett ut i sin helhet. Av den objektsbeskrivning som har tillhållits tilltänkta köpare i samband med visning är lägenheten genomgripande beskriven som att den består av två rum och kök. Den enda information som antyder att lägenheten är en enrummare är planlösningen där den av glasväggen avgränsade delen inte är uppmärkt som ett rum. Inspektionen anser att objektsbeskrivningen utgör en viktig del i marknadsföringen och att det är av stor vikt att informationen som anges i den är korrekt och inte utlämnar väsentliga uppgifter. Att NN uppger att han muntligen informerat spekulanterna som varit på visning att lägenheten är registrerad som en etta men att den nyttjas som en tvåa föranleder därmed inte någon annan bedömning.

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att informationen om antalet rum är felaktig och inte ger en rättvisande och korrekt bild av objektet. Inspektionen anser att marknadsföringen är vilseledande vilket står i strid med god fastighetsmäklarsed. Agerandet utgör normalt sett grund för en varning.

I ett tidigare beslut avseende antalet rum i en bostadsrätt ansåg Fastighetsmäklarinspektionen att det fanns anledning till påföljd i form av en erinran (se beslut den 17 september 2020 med dnr. 20-0349). Mäklaren hade i objektsbeskrivningen angett att lägenheten bestod av två rum och kök, trots att det av lägenhetsregistret från bostadsrättsföreningen framgick att lägenheten bestod av ett rum och kök. Mäklaren hade dock angett förtydligande formuleringar i objektsbeskrivningen vilket även framgick av bildmaterial, planlösning, annan marknadsföring på internet samt muntlig information i samband med visning. Det bedömdes därmed att tilltänka köpare kunnat förstå att lägenheten endast innehöll ett rum med sovalkov. Dock ansåg inspektionen att marknadsföringen varit vilseledande i ett flertal bostadsletande personers inledande affärsbeslut att klicka fram och börja läsa bostadsannonserna vilket motiverande en erinran.

I ytterligare ett tidigare beslut avseende antalet rum i en bostadsrätt ansåg Fastighetsmäklarinspektionen att det fanns anledning till påföljd i form av en varning (se beslut den 24 oktober 2018 med dnr. 2018-0474). Mäklaren hade i objektsbeskrivning angett att lägenheten bestod av två rum och kök trots att det i lägenhetsregistret framgick att lägenheten var registrerad som 1,5 rum och kök. Det fanns inget förtydligande i objektsbeskrivningen att lägenheten var registrerad som 1,5 rum och kök. Marknadsföringen ansågs därmed vara vilseledande då tilltänkta köpare undanhållits sådan väsentlig information som krävs för att de ska kunna fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Objektsbeskrivningen som har tillhandhållits tilltänkta köpare i det aktuella ärendet har saknat information om att lägenheten är registrerad som ett rum och kök. Till skillnad från inspektionens beslut med dnr. 20-0349 finns det i det aktuella ärendet ingen förtydligande information i objektsbeskrivningen. Objektsbeskrivningen får anses utgöra en central del i tilltänkta köpares beslutsfattande. Det går inte att förutsätta att tilltänkta köpare som tagit del av objektsbeskrivningen i samband med visning även tagit del av marknadsföringen på internet. Det föreligger en uppenbar risk att mottagarens beslutsfattande har påverkats.

Enligt Lantmäteriets definition krävs att ett rum har tillgång till direkt dagsljus. I det aktuella fallet har endast en av de två delarna i rummet tillgång till direkt dagsljus via ett fönster. Fastighetsmäklarinspektionen anser att den aktuella lägenhetens utformning inte kan anses som två rum och kök. Avgränsningen som har gjorts i rummet delar upp rummet i två delar, men motiverar inte att lägenheten marknadsförs som en lägenhet med två rum. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer sammantaget att användandet av den vilseledande marknadsföringen motiverar en varning.