Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har vidtagit tillräckliga åtgärder för att uppnå kundkännedom om parterna samt om fastighetsmäklaren dokumenterat de vidtagna åtgärderna i enlighet med penningtvättslagstiftningen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN (verksam vid [namn på företaget]) med anledning av hans förmedling av en fastighet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN via ombud yttrat sig i ärendet. Han har gett in handlingar avseende två uppdrag.

Fastighetsmäklarinspektionen har förelagt NN att ge in riskbedömning avseende penningtvätt och finansiering av terrorism och de riskbaserade rutinerna för att förhindra att verksamheten utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism som var gällande vid tidpunkten för förmedlingsuppdraget samt att ange vilka riskbedömningar han gjort av affärerna. Han har förelagts att ange vilka åtgärder han vidtagit för att uppnå kundkännedom om parterna i affärerna och ge in dokumentationen av dem.

Följande handlingar har getts in avseende det första uppdraget:

Uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, anbudsförteckningen, köpekontraktet, köpebrevet, likvidavräkningen, riskbedömningen av, den egna verksamheten, rutiner och riktlinjer för att förhindra penningtvätt och finansiering av terrorism samt dokumentation över vidtagna åtgärder för kundkännedom.

Följande handlingar har getts in avseende det andra uppdraget:

Uppdragsavtalet, köpekontraktet, riskbedömningen av den egna verksamheten, rutiner och riktlinjer för att förhindra penningtvätt och finansiering av terrorism samt dokumentation över vidtagna åtgärder för kundkännedom.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Mellan den 5 april och den 17 juni 2019 var det totalt elva visningar av den aktuella fastigheten, med över 30 besökare. Det framfördes två skambud. Den enda som lade ett ordentligt bud uppgav mäklaren inte få kontakt med. När det började närma sig inflytt i deras nya bostad dök det upp en spekulant som mäklaren kände som ville köpa huset för att renovera och sedan sälja vidare. Spekulanten, som senare kom att bli den slutliga köparen, lade ett bud på 300 000 under utgångspriset.

Inför kontraktstillfället hade köparen redan skrivit på alla papper. Anmälaren träffade aldrig köparen, varken då eller senare. Köparen önskade även föra över pengar direkt till dem och ville att de skulle lösa sina lån själva. Anmälaren som ville att det skulle ske via banken gick inte med på överföringen. De bestämde istället att dem skulle mötas på banken den 30 augusti för att skriva papper. Köparen dök inte upp då heller utan hade redan skrivit under allt. Banken bekräftade att alla lån var betalda. Fyra månader senare såldes huset för 2 000 000 kronor mer utan att ha varit ute på marknaden och utan budgivning. Samma personer verkar bo kvar i huset som flyttade in när de sålde då det är samma bilar utanför och grannen har inte heller sett någon flytta. En mindre renovering kan ha skett.

Anmälaren är av uppfattningen att mäklaren har förhalat försäljningen tills de blev desperata och han då kom med en nödlösning.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Anmälan

Han bekräftar vad anmälaren anfört om att det sammanlagt var runt elva visningar med ett stort antal besökande spekulanter. Han bedömde marknadsvärdet av fastigheten till 2 300 000 kronor plus minus 10 %. Begärt marknadspris för fastigheten var 2 275 000 kronor enligt det tecknade uppdragsavtalet den 28 februari 2019. Fastigheten hade dock svårt att attrahera köpare då den var kraftigt trafikstörd med direkt närhet till en större väg som inverkade menligt på det allmänna intresset på marknaden. En spekulant kom att lägga ett bud på fastigheten på 2 000 000 kronor, vilket understeg det begärda priset på fastigheten. Han rekommenderade därför anmälaren att tänka över budet och komma med ett motbud till denna spekulant. I samband med att budet lades och vidarebefordrades till anmälaren informerade han dem om att budgivaren var verksam inom byggbranschen och att han inte avsåg att bosätta sig på fastigheten utan förädla denna samt sälja om den till högstbjudande. Han har vidare informerat anmälaren om att han kände till spekulanten via tidigare köp samt försäljningar som denne spekulant gjort. NN var vid tillfället för när budet lämnades informerad om att spekulanten nyligen sålt en bostadsrätt vilket medförde att spekulanten ansågs likvid för ett kommande eventuellt köp.

Han bestrider att han på något sätt skulle ha förhalat förmedlingen eller pressat anmälaren på något sätt. Spekulantens bud har inte varit någon nödlösning av det slaget som anmälaren påstår utan var det enda budet på den nivån. Anmälaren återkom efter budet och meddelade att de accepterade lagt bud utan att lägga något motbud. Han uppfattade detta som ett uttryck från anmälan att de var oroliga över denna spekulant som köpare och att stå kvar med fastigheten osåld.

Köpekontraktet kom att tecknas den 27 juni 2019. Parterna sammanträffade inte vid detta tillfälle då köparen hade svårt att närvara så han arrangerade därför, med anmälarens kännedom och accept, att köparen redan skrivit under avtalet ifråga samma dag. Han närvarade däremot personligen med respektive part vid de båda tillfällena. Som framgår av köpekontraktet så avtalade parterna om en handpenning om 200 000 kronor och resterande delen av likviden på den avtalade tillträdesdagen den 30 augusti 2020. Även köpekontraktet har undertecknats av köparen i förväg och även detta var anmälaren informerad om och hade även accepterat.

Det är vidare korrekt att köparen av fastigheten inte flyttade in, vilket även motsvarar den information som anmälaren fick. Efter cirka fyra månader kontaktade köparen honom igen och meddelade att han avsåg att sälja om fastigheten till en köpare som han redan hittat och var affärsbekant med. NN förklarade sig villig att erbjuda sina tjänster via ett skrivuppdrag. Avtalet tecknades den 18 november 2019. Den överenskomna köpeskillingen var 4 000 000 kronor.

Åtgärder för att uppnå kundkännedom och dokumentation

De ingivna bilagorna till de rutiner och allmänna riskbedömning enligt penningtvättslagen är de som tillämpades av honom vid tillfället för aktuell förmedling och har således gällt för hans verksamhet som mäklare i [namn på stad] samt närliggande kommuner. Att detta inte framgår av de ingivna bilagorna beklagar han men vill förtydliga att de är de ingivna rutinerna och riskbedömning samt ingivna bilagor som legat till grund för de kontroller och bedömningar som han gjorde vid tidpunkten som omfattas av aktuellt ärende.

Han har tillfrågat alla berörda parter, innan det att avtal tecknats, om det fanns verkliga huvudmän som man rätteligen borde ta hänsyn till. Då samtliga svar på dessa konkreta frågor besvarats entydigt nej så har han därefter inrättat sig och utgått från dessa trovärdiga svar.

Han har även ställt formella frågor till berörda parter, innan det att avtal tecknats, om denne eller deras familjemedlemmar var personer i politiskt utsatt ställning. Även här har han tillfrågat samtliga parter och fått nekande svar och således inrättat sig efter svaren.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för anmälarens kritik i ärendet, så kallad riktad granskning.

Handlingarna avseende det första uppdraget

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet tecknades den 28 februari 2019.

Köpekontraktet

Köpekontraktet tecknades den 27 juni 2019 med tillträde den 30 augusti 2019.

Den allmänna riskbedömningen av den egna verksamheten

NN har skickat in en mall för riskbedömning av verksamheten, med förifyllda exempel på sådant som skulle kunna anges i en allmän riskbedömning. Han har dock inte fyllt i mallen utifrån förutsättningarna i den egna mäklarverksamheten. Han har inte heller undertecknat och daterat dokumentet. 

Dokumentationen för att uppnå kundkännedom om säljaren

Av dokumentationen framgår att riskbedömningen i affären har bedömts som låg. Det finns ingen notering om varför risken har ansetts som låg.

Det finns ingen notering om huruvida det har utretts om det fanns någon verklig huvudman. Det saknas även notering om huruvida uppdragsgivaren har tillfrågats om dennes familjemedlem eller medarbetare är en person i politisk utsatt ställning.

Dokumentationen för att uppnå kundkännedom om köparen

Av dokumentationen framgår att riskbedömningen i affären har bedömts som låg. Det finns ingen notering om varför risken har ansetts som låg.

Det finns ingen notering om huruvida det har utretts om det fanns någon verklig huvudman. Det saknas även notering om huruvida köparen har tillfrågats om dennes familjemedlem eller medarbetare är en person i politisk utsatt ställning. Det framgår vidare att syftet med affärsförbindelsen har angetts som ”köp av privatbostad”.

Handlingar avseende det andra uppdraget

Uppdragsavtalet

Skrivuppdraget tecknades den 18 november 2019.

Köpekontraktet

Köpekontraktet tecknades den 18 november 2019.

Den allmänna riskbedömningen av den egna verksamheten

NN har skickat in en mall för riskbedömning av verksamheten, med förifyllda exempel på sådant som skulle kunna anges i en allmän riskbedömning. Han har dock inte fyllt i mallen utifrån förutsättningarna i den egna mäklarverksamheten. Han har inte heller undertecknat och daterat dokumentet. 

Dokumentationen för att uppnå kundkännedom om säljaren

Av dokumentationen framgår att riskbedömningen i affären har bedömts som normal.

Det saknas information om delar som avser utredning om verklig huvudman och bedömningen av om en familjemedlem eller känd medarbetare till kunden är en person i politisk utsatt ställning.

Dokumentationen för att uppnå kundkännedom om köparen

Av dokumentationen framgår att riskbedömningen i affären har bedömts som normal.

Det saknas information om delar som avser utredning om verklig huvudman och bedömningen av om en familjemedlem eller känd medarbetare till kunden är en person i politisk utsatt ställning.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Den 1 juli 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft (SFS 2021:516). Den tidigare fastighetsmäklarlagen (SFS 2011:666) upphörde därmed att gälla. Den äldre lagen ska dock enligt övergångsbestämmelserna till den nya fastighetsmäklarlagen fortsätta att gälla för uppdragsavtal som har ingåtts före ikraftträdandet samt för överträdelser som har inträffat före ikraftträdandet. I detta ärende är det därför den nu upphävda fastighetsmäklarlagen (2011:666) som ska tillämpas.

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Inom ramen för god fastighetsmäklarsed ingår också att följa annan tillämplig lagstiftning.

Det riskbaserade förhållningssättet avseende det första uppdraget

Allmän riskbedömning av verksamheten

I enlighet med 2 kap. 1–2 §§ och 1 kap. 2 § p.13 lag (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) ska en fastighetsmäklare med fullständig registrering göra en bedömning av hur fastighetsmäklartjänsten kan utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism och hur stor risken är för att detta sker, en så kallad allmän riskbedömning. Vid den allmänna riskbedömningen ska särskild hänsyn tas till bland annat vilka slags tjänster som erbjuds, vilka kunder och distributionskanaler som finns och vilka geografiska riskfaktorer som förekommer.

Omfattningen av den allmänna riskbedömningen ska bestämmas med hänsyn till fastighetsmäklarens storlek och art och de risker för penningtvätt eller finansiering av terrorism som ka antas finnas. Riskbedömningen ska utformas så att den kan ligga till grund för fastighetsmäklarens rutiner och riktlinjer samt övriga åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Den allmänna riskbedömningen ska dokumenteras och hållas uppdaterad.

NN har uppgett att den allmänna riskbedömningen som han gett in i ärendet är den allmänna riskbedömningen som han har haft samt tillämpat under tiden för uppdragens utförande. Utredningen visar dock att den aktuella handlingen avser en mall för riskbedömning av verksamheten med förifyllda exempel på sådant som skulle kunna anges i en allmän riskbedömning. Han har inte fyllt i mallen utifrån förutsättningarna i den egna mäklarverksamheten, vilket är ett krav enligt penningtvättslagstiftningen. Detta ger inte stöd för annat än att NN får konstateras sakna en allmän riskbedömning av den egna verksamheten.

Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare meddelat en varning för liknande förseelse (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 13 maj 2020 Dnr 20-0103).

Fastighetsmäklarinspektionen finner därmed att NN har åsidosatt uttryckliga bestämmelser i penningtvättslagen, vilket utgör grund för varning.

Riskbedömning av kunder

Med utgångspunkt i den allmänna riskbedömningen och fastighetsmäklarens kännedom om kunden ska fastighetsmäklaren enligt 2 kap. 3 § penningtvättslagen bedöma den risk för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med den specifika kundrelationen, kundens riskprofil.

När det behövs för att bestämma kundens riskprofil ska verksamhetsutövaren som avses 2 kap. 4 och 5 §§ och föreskrifter som meddelats med stöd av denna lag samt andra omständigheter som i det enskilda fallet påverkar risken som kan förknippas med kundrelationen. Kundens riskprofil ska följas upp under pågående affärsförbindelser och ändras när det finns anledning till det.

I de numera upphävda föreskrifterna och allmänna råden om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism, 6 § i KAMFS 2016:1 respektive 5 § i KAMFS 2019:1 (penningtvättsföreskrifterna), som var gällande vid tidpunkten för det första respektive andra uppdraget, följer omständigheter och transaktioner som kan motivera att risken bedöms som hög i en situation.

Av de allmänna råden redogörs bland annat för följande faktorer.

• Betalning med kontanter eller andra betalningsmedel som skulle kunna underlätta anonymitet,
• betalningar som är avvikande utifrån kundens eller kundkategorins normala beteende,
• köp eller försäljning som kan antas sakna legitimt motiv eller ekonomiskt syfte,
• köp eller försäljningar där köpeskillingen inte står i rimlig proportion till förmedlingsobjektets marknadsvärde,
• misstänkta bulvanförhållanden,
• försäljningar där kundens innehavstid av försäljningsobjektet är ovanligt kort.

Av 3 kap. 1 § första stycket penningtvättslagen följer att en fastighetsmäklare inte får etablera eller upprätthålla en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om fastighetsmäklaren inte har uppnått tillräcklig kundkännedom om kunden för att bland annat kunna hantera risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med kundrelationen.

Vidare följer av 3 kap. 16 § penningtvättslagen att om risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med kundrelationen bedöms som hög, ska särskilt omfattande kontroller, bedömningar och utredningar enligt 7, 8 och 10-13 §§ göras.

Bedömning av kundens riskprofil

Vid det andra uppdraget bedömdes risken som normal avseende båda parterna. Beträffande NN riskbedömningar vad gäller köparen i den första förmedlingen och som senare även kom att bli säljare vid vidareförsäljningen har inspektionen noterat ett flertal utmärkande omständigheter som kan tyda på en hög risk. I förevarande fall är det främst indikatorer som att köparen inte avsåg att bosätta sig i bostaden, köparens korta innehavstid av objektet samt att den snabba vidareförsäljningen dessutom skedde med en hög vinst till en av säljarens bekanta. Detta kan vara faktorer som, beroende på omständigheter i det enskilda fallet, kräver att mäklaren vidtar skärpta åtgärder för kundkännedom. Det framgår av de allmänna råden i föreskrifterna 5 § i KAMFS 2019:1 att omständigheter som att köpeskillingen inte står i rimlig proportion till förmedlingsobjektets marknadsvärde eller kort innehavstid av försäljningsobjektet kan utgöra faktorer som kan motivera att risken bedöms som hög. Det åligger verksamhetsutövaren att när denne bestämmer kundens riskprofil beakta faktorer som framgår av lag, föreskrifter samt andra omständigheter som i det enskilda fallet kan påverka risken som kan förknippas med kundrelationen.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att det har funnits flera konkreta omständigheter i ärendet som var för sig har gjort att NN borde ha granskat transaktionerna och syftet med affären närmare. Bedömningen av kundens riskprofil är av särskild vikt eftersom riskbedömningen påverkar omfattningen av resterande åtgärder för att uppnå kundkännedom. Genom att underlåta att göra det har han åsidosatt sina skyldigheter enligt penningtvättslagen, och därigenom god fastighetsmäklarsed. Förseelsen utgör grund för en varning.

Dokumentation om kundens riskprofil

Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare uttalat att i de fall fastighetsmäklaren har bedömt risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som är förknippad med kundrelationen som låg respektive hög så är kravet på att dokumentera skälet till detta särskilt viktigt (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 1 april 2020 Dnr 20-0111).

Det är utrett i ärendet att NN bedömt risken i den enskilda kundrelationen avseende såväl säljaren som köparen i den första förmedlingen som låg. Av dokumentationen i ärendet saknas emellertid uppgifter om grunderna till varför han bedömt risken för penningtvätt och finansiering av terrorism som låg i kundrelationerna. Dokumentationen är därmed bristfällig. Förseelserna motiverar en erinran.

Åtgärder kundkännedom

Av 3 kap. 1 § första stycket penningtvättslagen följer att en fastighetsmäklare inte får etablera eller upprätthålla en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om fastighetsmäklaren inte har uppnått tillräcklig kundkännedom om kunden för att bland annat kunna hantera risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med kundrelationen.

Fastighetsmäklaren ska enligt 3 kap. 4 § penningtvättslagen vidta åtgärder för kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse. I de fall fastighetsmäklaren inte har en affärsförbindelse med kunden, ska åtgärder för kundkännedom vidtas vid enstaka transaktioner som uppgår till ett belopp motsvarande 15 000 euro eller mer.

Med kundkännedomsåtgärder avses bland annat att fastighetsmäklaren ska identifiera kunden genom identitetshandlingar, registerutdrag eller andra uppgifter från en oberoende och tillförlitlig källa. Fastighetsmäklaren ska också utreda om kunden har en verklig huvudman och bedöma om kunden eller kundens verkliga huvudman är en person i politiskt utsatt ställning eller en familjemedlem eller känd medarbetare till en sådan person. Om kunden har en verklig huvudman ska fastighetsmäklaren vidta åtgärder för att kontrollera den verkliga huvudmannens identitet. Kontroll av kundens och den verkliga huvudmannens identitet ska slutföras innan en affärsförbindelse etableras eller en enstaka transaktion genomförs. Detta följer av 3 kap. 7, 8, 9, 10 och 19 §§ penningtvättslagen.

Handlingar och uppgifter som avser åtgärder som vidtagits för kundkännedom ska dokumenteras och bevaras i fem år enligt 5 kap. 3 § penningtvättslagen, av 19 § i KAMFS 2016:1 samt i 18, 20 och 21 §§ i KAMFS 2019:1. Det ska framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd vidtogs. De identitetshandlingar, registreringsbevis eller andra handlingar som har använts för att kontrollera kundens och den verkliga huvudmannens identitet eller för att på något annat sätt uppnå kundkännedom ska dokumenteras genom kopior.

Dokumentation av vidtagna åtgärder för kännedom

Av utredningen har det framkommit att det i bägge uppdragen saknas notering i dokumentationen om huruvida det har utretts om det fanns någon verklig huvudman. NN har uppgett att han tillfrågat alla berörda parter, innan avtal tecknats, om det fanns verkliga huvudmän som man rätteligen borde ta hänsyn till. Samtliga svar på dessa frågor har besvarats nekande och NN har inrättat sig efter dessa svar.

Dokumentationen fastighetsmäklaren gett in i ärendet innehåller emellertid ingen notering om att några sådana åtgärder ska ha vidtagits. Dokumentationen är därmed bristfällig (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 16 december 2015 Dnr 2015-1193 samt beslut den 16 december 2020 Dnr 19-1478). Förseelsen motiverar en erinran.

Vidare visar utredningen att NN bedömt att ingen av parterna i de bägge uppdragen utgjort en person i politisk utsatt ställning. Det saknas dock notering i dokumentationen huruvida det har utretts om parternas familjemedlemmar var personer i politisk utsatt ställning. Även här uppger NN att tillfrågat samtliga parter och fått nekande svar som denne har inrättat sig efter. Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare meddelat en erinran för liknande förseelse (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 13 maj 2020 Dnr 20-0109). Det finns inte anledning att frångå praxis i detta fall. Dokumentation avseende huruvida parternas familjemedlemmar utgjort personer i utsatt politisk ställning saknas vilket motiverar en erinran.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.