Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har upprättat en korrekt och fullständig anbudsförteckning.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en spekulant riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN:s agerande i samband med ett förmedlingsuppdrag.

På Fastighetsmäklarinspektionens begäran har NN yttrat sig och lämnat in uppdragsavtalet, anbudsförteckningen, köpekontraktet samt en sms-konversation mellan NN och anmälaren.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Förmedlingsobjektet lades ut på internet den 28 februari 2020 med visning den 29 februari. Anmälaren ringde upp NN den 28 februari och frågade varför det var så bråttom med visningen, varpå NN svarade att säljaren ville köpa en lägenhet och därför ville få förmedlingsobjektet sålt så fort som möjligt. Anmälaren och hennes make är bosatta utomlands och skickade därför sina vänner på visningen.

Efter visningen lade anmälaren ett bud på 1 500 000 kr den 29 februari kl. 10:00. NN svarade kl. 18:30 samma dag, vilket anmälaren fann märkligt eftersom säljaren ville ha en snabb affär. Enligt NN var säljaren inte intresserad av budet och det var inte lönt att meddela säljaren budet. NN uppgav också att det fanns andra spekulanter och att ett bud som motsvarade utgångspriset möjligen kunde vara intressant. Anmälaren ringde upp NN några minuter senare och lade bud på 1 600 000 kr, vilket motsvarade utgångspriset. NN blev då glad och uttryckte ”det var väl det jag trodde” och att hon skulle meddela säljaren. Några minuter senare ringde NN och berättade att säljaren hade accepterat budet. Hon frågade också ”och ni tänker väl inte göra någon besiktning av stugan?” Anmälaren svarade att de visst tänkte göra det. NN sa då att hon kunde hjälpa dem med bokning av besiktningsman, vilket de tackade ja till. Besiktning bokades till den 9 mars 2020 kl. 09:30 och kontraktsskrivning till den 2 mars kl. 16:00. Anmälaren reagerade på att förmedlingsobjektets annons inte togs bort från internet.

Den 2 mars 2020 blev anmälaren uppringd av NN som meddelade att en ny spekulant hade lagt ett bud på 1 650 000 kr, utan villkor om besiktning. Säljaren hade accepterat det nya budet och NN undrade om anmälaren ville bjuda över. Anmälaren sa att hon var besviken då hon trodde att de hade en överenskommelse. Efter att ha talat med sin make meddelade anmälaren NN att de drog sig ur budgivningen. Samma dag kl. 12:25 fick de följande svar via sms.

”Ja det förstår jag att ni gör nu är det så att denne spekulanten hr dragit sig ur, jag förstår om ni tycker det är konstigt, men det kan bli såhär ibland, huset är fortfarande till salu om ni är intresserade bh NN”

Anmälaren och hennes make tyckte att det kändes olustigt att någon skulle ha dykt upp, lagt bud och dragit sig ur budgivningen under loppet av ett par timmar, att besiktning verkade vara ett problem, att de inte visste var alla andra spekulanter hade tagit vägen samt att det egentligen inte verkade vara så bråttom med en snabb affär. De ignorerade därför NN:s sms, men ändrade sig senare och bjöd 1 550 000 kr den 4 mars 2020. Budet skulle gälla till och med den 6 mars 2020. Nästan ett dygn senare svarade NN att säljaren ville ha en ny visning, men att anmälaren var välkommen att höra av sig igen. Anmälaren kunde senare utläsa på internet att visningar hölls den 7 och 8 mars 2020. Hon kunde inte se att någon budgivning var igång. Den 10 mars var förmedlingsobjektet borttaget från internet och anmälaren kunde se att det hade sålts den 9 mars för 1 800 000 kr, utan budgivning. NN kontaktade inte anmälaren eller anmälarens make under helgen.

Anmälaren anser att NN har brustit i sin kommunikation samt sin information angående buden. Hon tror också att NN inte har meddelat säljaren deras första bud och att det kan ha förekommit en intern budgivning som anmälaren inte kände till. Vidare anser hon att NN borde ha förstått att anmälaren och hennes make var intresserade av förmedlingsobjektet och åtminstone ha haft förståelse för att de ville utföra en besiktning.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Säljaren ville undvika kostnader för två boenden samtidigt och önskade därför sälja fastigheten eller åtminstone få en uppfattning om intresset för den innan hon köpte en ny bostad. Av dessa anledningar ville säljaren ha en snabb försäljning samt att marknadsföringsmaterialet skulle vara färdigt så att annonsen kunde publiceras direkt och visning hållas så snart som möjligt efter att hon hade hittat en bostad som hon var intresserad av. Under en diskussion rörande dolda fel-försäkringar frågade NN om säljaren ville besiktiga fastigheten innan försäljningen och använda besiktningsprotokollet som grund för en dolda fel-försäkring, men säljaren ansåg att det var kostsamt med både försäkring och besiktning. När NN förklarade att de flesta köpare vill besiktiga fastigheten och brukar godkänna att säljaren använder besiktningsprotokollet för sin försäkring, bestämde säljaren sig för att teckna en enkel dolda fel-försäkring med köparens besiktningsprotokoll som underlag.

Den 27 februari 2020 ringde säljaren till NN och berättade att hon hade funnit en bostad som hon var intresserad av och önskade därför starta försäljningen av fastigheten. Fastigheten lades ut till försäljning samma dag, med första visning den 29 februari. Visningen besöktes av bland annat några vänner till anmälaren och hennes make, vilka filmade och talade i telefon med anmälaren under visningen. Innan vännerna lämnade visningen berättade de att anmälaren och hennes make var intresserade av fastigheten och skulle återkomma.

Anmälaren bjöd 1 500 000 kr den 1 mars 2020. NN frågade om budet var förenat med några villkor, om de ville besiktiga fastigheten och om de hade lånelöfte klart. Anmälaren bekräftade att de hade lånelöfte och att de ville besiktiga fastigheten. Säljaren ansåg dock att budet var för lågt, vilket meddelades anmälaren som bjöd 1 600 000 kr den 1 mars 2020. Säljaren accepterade budet och kontraktsskrivning bokades till nästkommande dag. NN tog inte bort annonsen från internet eftersom köpekontraktet ännu inte var undertecknat.

Under förmiddagen den 2 mars 2020 lades ett bud på 1 650 000 kr av en person (budgivare 2) som hade besökt visningen. Personen hade lånelöfte och önskade inte utföra någon besiktning. Säljaren valde detta bud istället. NN ringde direkt upp anmälaren som ansåg att det var märkligt att det kunde bli så här, då hon menade att de var överens med säljaren. NN förklarade att hon måste framföra alla bud till säljaren och att det är säljaren som bestämmer. Anmälaren valde då att dra sig ur, men en timme senare ringde budgivare 2 och meddelade att han hade ångrat sig. NN meddelade anmälaren att budgivare 2 hade hoppat av och att fastigheten ännu var till salu, men anmälaren var inte intresserad. Då båda budgivarna hade dragit sig ur och det inte längre fanns några bud på fastigheten valde säljaren att hålla nya visningar den 7 och 8 mars.

Den 4 mars mottog NN ett bud på 1 550 000 kr från anmälaren. Budet var förenat med villkor om besiktning och att budet skulle gälla till och med den 6 mars. Säljaren ville inte acceptera budet utan valde att avvakta de planerade visningarna, vilket anmälaren informerades om den 5 mars 2020. En ny intressent (budgivare 3) lade bud på 1 500 000 kr den 5 mars, med villkor om besiktning och svar från säljaren före kl. 15:00 den 6 mars. Säljaren avböjde även detta bud och ville ha visning. Buden annullerades senare enligt förutsättningarna som budgivarna lämnade.

Den 8 mars 2020 lades ett bud av de som sedermera köpte fastigheten, med villkor om att budet skulle vara dolt samt att kontraktsskrivning skulle genomföras så snart som möjligt. Säljaren valde att acceptera budet, varför inga andra spekulanter kontaktades inför kontraktsskrivning. Överlåtelseavtalet undertecknades den 9 mars 2020.

Handlingarna

Anbudsförteckningen

Av anbudsförteckningen framgår bland annat följande.

”Budgivare: 1 (köparna)

Budlista

Nr	Datum	Tid	Belopp	Notering	Villkor
1	2020-03-08	16:00	1 800 000 kr

 

Budgivare:                           

1 (anmälaren)

2 (budgivare 2)

3 (budgivare 3)

Budlista

Nr	Datum	Tid	Belopp	Notering	Villkor
3	2020-03-05	08:47	1 500 000 kr	Annullerat bud 2020-03-06 08:52	besiktning svar före kl 15, 6/3
1	2020-03-04	15:46	1 550 000 kr	Annullerat bud 2020-03-06 08:47	besiktning
2	2020-03-02	10:00	1 650 000 kr	Annullerat bud 2020-03-06 08:42	Ingen besiktning
1	2020-03-01	19:30	1 600 000 kr	Annullerat bud 2020-03-06 08:42	Erbjudande att skriva kontrakt. Besiktning.
1	2020-03-01	10:02	1 500 000 kr		Erbjudande att skriva kontrakt. Besiktning.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Anbudsförteckningen

Enligt 20 § fastighetsmäklarlagen ska mäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på objektet. Anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits, tidpunkten för när anbudet lämnades samt villkoren för anbudet ska anges. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget har slutförts.

Anbudsförteckningen ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också har förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 s. 36).

En korrekt förd och riktigt hanterad anbudsförteckning tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som det ingår i mäklarens roll att iaktta. Förteckningen tjänar också till att göra budgivningsförfarandet mera transparent och därmed till att öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (se Högsta förvaltningsrättens dom meddelad den 20 januari 2016 i mål nr 3567-14).

Det finns inga undantag från mäklarens skyldighet att anteckna bud. Mäklarens ansvar i denna del är heller inte beroende av att uppdragsgivaren accepterar anbuden eller förhållanden som rör mäklaren.

Av utredningen framgår att anmälarens båda bud från den 1 mars 2020 annullerades den 2 mars då anmälaren drog sig ur budgivningen. I anbudsförteckningen anges dock inte att det första budet har annullerats överhuvudtaget och det andra anbudet anges som annullerat den 6 mars. Även budgivare 2:s bud anges som annullerat den 6 mars, trots att det ska ha annullerats den 2 mars när budgivare 2 drog sig ur budgivningen. Vidare visar utredningen att anmälarens bud från den 4 mars var förenat med ett villkor om att budet förföll den 6 mars samt köparnas bud från den 8 mars var förenat med villkor om besiktning, snabb kontraktsskrivning och att budet var dolt. Inget av dessa villkor framgår av anbudsförteckningen. Anbudsförteckningen är därför både felaktig och ofullständig.

Genom att upprätta en bristfällig anbudsförteckning har NN åsidosatt sina skyldigheter enligt 20 § fastighetsmäklarlagen. Förseelsen motiverar en erinran.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.