Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklarens köp och försäljningar av bostadsrätter strider mot förbudet mot handel.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN. Anmälaren har gett in ett utdrag av NNs tidigare folkbokföringsadresser samt detaljhistorik av ett köp respektive en försäljning av en bostadsrätt.  

NN har via ombud yttrat sig i ärendet. Han har gett in en förteckning över vilka objekt, i detta fall bostadsrätter, som han har köpt och sålt under de senaste fem åren. Han har också inkommit med tolv överlåtelseavtal och ett köpebevis avseende sju köp och sex försäljningar.  

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

NN verkar ha satt i system att hitta lägenheter som inte kommit ut på marknaden och med hjälp av kollegor i branschen förvärva dessa för att snabbt renovera och sälja igen med hjälp av sin kunskap och sina kundkontakter. Anmälaren ifrågasätter om de flyttar som NN har gjort de senaste åren är att anse som förenlig verksamhet.

Anmälaren uppger följande om bakgrunden till ett av NNs förvärv. Han informerades om att NN hade sålt en lägenhet (objekt F) efter att ha bott där mindre än åtta månader. Lägenhet var aldrig ute till försäljning utan NN fick kännedom om att den skulle säljas via en kollega i branschen. I samband med att säljarna av den aktuella lägenheten var på en visning av en ny lägenhet kom de i kontakt med mäklaren XX. Dagen efter denna visning återkom mäklaren XX med en spekulant från grannhuset som ville köpa deras lägenhet. Spekulanten kom senare även att lägga ett bud som säljarna övervägde att acceptera. När säljarna var på en ny visning, denna gång med en mäklare från samma mäklarföretag men ett annat kontor, och berättade var de bodde kontaktade den mäklaren i sin tur sin kontorskollega, NN, som senare även kom att titta på lägenheten. Säljarna fick intrycket av att NN hade hittat sin drömlägenhet, men tyckte däremot att lägenheten var i minsta laget för deras familj på snart fyra personer. Efter lite prisdiskussioner valde säljarna ändå att sälja till NN istället för grannspekulanten trots att denne lagt ett något högre bud. Objektet köptes av NN den 12 maj 2019 via mäklaren XX för 8 200 000 kronor med tillträde den 17 juni 2019.

Enligt andra i föreningen fortsätter NN att försöka komma över lägenheter för eget bruk i föreningen. Han har till exempel i mitten av februari kontaktat ett par som bor högst upp i en närliggande lägenhet, och frågat om de vill sälja till honom. Han gav till och med ett bud per telefon på 12 000 000 kronor utan att ha sett lägenheten.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har han redogjort för vilka objekt som han har köpt eller sålt under de senaste fem åren. Han har även begärts redogöra för i vilket syfte respektive affär har gjorts och vilken mäklare som eventuellt förmedlade objekten. NN har uppgett följande.

• Objekt A Han köpte objektet i juni 2015 genom exekutiv auktion hos Kronofogdemyndigheten för 4 900 000 kronor och sålde det i mars 2016 för 6 200 000 kronor. Renoveringskostnader uppgick till cirka 600 000 kronor. Han förvärvade objektet själv men hans flickvän och sedermera fästmö flyttade sedan in.
• Objekt B
  Han köpte objektet i maj 2016 för 7 300 000 kronor och sålde det i september 2016 för 8 300 000 kronor. Renoveringskostnader uppgick till cirka 450 000 kronor. Efter cirka ett år på objekt A började de leta efter deras första gemensamma boende. Hans fästmö ville gärna köpa något i (stadsdel X) men eftersom de inte hittade någon bostad som passade deras behov där så köpte de istället detta boende som kom att bli deras första gemensamt ägda boende. Lägenheten såldes sedan i samband med att NN fick ett erbjudande om att bli delägare i bolaget han driver idag.
• Objekt C
  Han köpte objektet i november 2016 med ingivet köpebevis tecknat i början av december för 4 100 000 kronor och sålde det den 16 december 2016 för 4 425 000 kronor. Denna tvåa i (stadsdel Y) köptes gemensamt under tiden de fortsatt letade efter en passande lägenhet i (stadsdel X). De tyckte att denna lägenhet var ett bra ”mellanboende” under tiden de letade.
• Objekt D
  Han köpte objektet i februari 2017 för 9 500 000 kronor och sålde det i mars 2018 för 10 300 000 kronor Renoveringskostnader uppgick till cirka 700 000 kronor. Efter en tids letande hittade dem en lägenhet i (stadsdel X) som uppfyllde alla deras önskemål. Eftersom bostaden behövde renoveras hyrde de under en period på cirka fyra månader en lägenhet i andra hand. Under tiden de bodde på objekt D fick de barn och insåg att de ville flytta tillbaka till (stadsdel Y) som område, då det var närmare till jobb för dem båda samt mer praktiskt för familjelivet.
• Objekt E
  Han köpte objektet i april 2018 för 7 450 000 kronor och sålde det i februari 2019 för 8 225 000 kronor. Renoveringskostnader uppgick till cirka 250 000 kronor. De ville flytta närmare jobb och förskola och tyckte att (stadsdel Y) var ett bättre område för en barnfamilj. De flyttade därför till denna trea. De var egentligen i behov av en fyra men på grund av tidspress vid flytt från objekt D så köptes den ändå som ett bra alternativ.
• Objekt F
  Han köpte objektet i maj 2019 för 8 200 000 kronor och sålde det i januari 2020 för 10 500 000 kronor. Renoveringskostnader uppgick till cirka 700 000 kronor. Detta objekt uppfyllde deras behov för den tiden, en fyra med bra centralt läge till jobb och förskola. Efter att ha bott här en tid så kom paret i kontakt med en mäklare som hade en köpare av lägenheten med ett långt tillträde. Då NN och hans fästmö hade fått sitt andra barn under tiden så hade behovet av att flytta till en större lägenhet kommit och erbjudandet från mäklaren antogs.
• Objekt G
  Han köpte objektet i juni 2020 för 10 750 000 kronor som nu är deras nuvarande bostad. Idag bor dem i denna femma i (stadsdel Y). Deras förhoppning är att denna bostad ska motsvara deras förväntningar och att de inte ska behöva flytta på länge.

NN har ägt sju olika boenden, inberäknat hans nuvarande, under de senaste fem åren. I samtliga bostäder som han eller hans fästmö har köpt har de bott tillsammans och varit folkbokförda. Alla bostadsrätter har avsett privatbostäder och alla försäljningar har skett genom andra mäklare. Vid köp av objekt B och D har de blivit kontaktade av säljarna, varav en var mäklare, och affärerna har gjorts upp privat utan hjälp av mäklare. Vid övriga köp har försäljningen skett genom mäklare och de har deltagit i öppna budgivningar. Han har ingen privat relation till någon av de mäklare som förmedlat de bostäder som han eller han och hans fästmö har köpt eller sålt. Han har inte heller varit kollega eller anställd/arbetsgivare till någon av mäklarna.

Det har skett många förändringar i NNs liv under dessa fem år. Han har flyttat ihop med sambon och fått två barn samt köpt in sig i bolaget vilket gjort att han och hans familj flyttat många gånger för att hitta ett boende som passar deras önskemål. Det har inte varit önskvärt att flytta så mycket som de har gjort och de hoppas nu att de ska bo och trivas länge i deras nuvarande lägenhet. Syftet med affärerna av bostadsrätterna har varit att hitta boende som passar hans familjesituation. Samtliga bostäder har utgjort privatbostäder där NN eller han och hans familj har bott. Alla bostäder förutom objekt A har köpts tillsammans med hans fästmö. Även om de gått med vinst vid en del av försäljningarna så har det inte varit syftet, de har hela tiden letat efter ett boende som passar dem och deras livssituation.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Förbud mot handel med fastigheter

I 13 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) anges att en fastighetsmäklare inte får bedriva handel med fastigheter. Att förbudet omfattar även bostadsrätter framgår av 2 § samma lag.

Denna bestämmelse överensstämmer med 14 § första stycket i fastighetsmäklarlagen (1995:400), vars förarbeten innehåller bland annat följande uttalanden (prop. 1994/95:14 s. 79 f.).

Förbudet i första stycket mot fastighetshandel bygger på samma grundsyn som bär upp förbudet i 13 § mot s.k. självinträde, nämligen att det är viktigt att upprätthålla förtroendet för mäklaren som en opartisk mellanman.[…] Att saluhålla egna objekt är dock, såsom framhållits i avsnitt 13, oförenligt med mäklarens ställning. I denna paragraf föreskrivs därför uttryckligen att mäklaren inte får förena förmedlingsverksamhet med handel med egna fastigheter. Härvidlag gör det ingen skillnad om mäklaren separerar de olika verksamhetsslagen så att förmedlingsverksamheten bedrivs i en juridisk person och handeln med egna objekt i en annan. För mäklarens kunder är detta utan betydelse. Den köpare som är intresserad av en salubjuden fastighet och som vänder sig till en mäklare som har marknadsfört fastigheten räknar inte med – och skall inte heller behöva räkna med – att mäklaren i själva verket är ägare till fastigheten och därför företräder helt andra intressen än vad hans yrkesroll ger vid handen.

En mäklare har givetvis rätt att själv sälja sin privatbostad. Han får dock inte göra det som ett led i sin mäklarverksamhet.

Förslaget till ett andra stycke i 14 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) infördes aldrig (se bet. 1994/95:LU33). Lagutskottet uttalade bland annat följande i sitt betänkande.

Enligt utskottets mening kan det knappast i lagtexten uttömmande regleras alla de fall som bör jämställas med att mäklaren själv bedriver handel med fastigheter. Det bör därför i stället få ankomma på den nya Fastighetsmäklarnämnden att med utgångspunkt i principen om god fastighetsmäklarsed tillämpa förbudsregeln.

I fastighetsmäklarutredningens betänkande till ny fastighetsmäklarlag anfördes följande om förtroenderubbande handel med fastigheter (se SOU 2008:6 s. 149 f.)

Vad som ska anses utgöra förtroenderubbande handel med fastigheter får även i fortsättningen överlämnas åt rättstillämpningen att pröva från fall till fall. Det gäller även frågan i vilken utsträckning en mäklare får köpa fastigheter, t.ex. som en långsiktig investering eller för att förvalta dem.

Vi vill ändå lämna vissa uttalanden i frågan om vad som enligt vår mening bör beaktas vid bedömningen om ett visst förfarande ska anses utgöra förtroenderubbande handel med fastigheter. […] Faktorer som hur länge mäklaren innehaft fastigheten eller hur många fastigheter mäklaren köper och säljare under en viss period bör vägas in vid prövningen av om förfarandet utgör förtroenderubbande handel med fastigheter. Om exempelvis en mäklare köper en fastighet och bara innehar den en kortare tid tyder det på att mäklaren handlar i spekulationssyfte vilket talar för att det är fråga om sådan handel som är ägnad att rubba förtroendet för mäklaren. Vidare bör utgångspunkten vara att köp och försäljning av ett flertal fastigheter under en kortare period också talar för att det är fråga om förtroenderubbande handel med fastigheter.

I författningskommentaren till 13 § i 2011 års fastighetsmäklarlag hänvisas det enbart till att bestämmelsen överensstämmer med 14 § i 1995 års lag (se prop. 2010/11:15 s. 52).

Förbudet mot handel innebär i första hand att en fastighetsmäklare inte får marknadsföra sina egna objekt i sin mäklarverksamhet. I ärendet har det inte kommit fram något som tyder på att NN skulle ha utnyttjat sin mäklarverksamhet vid de aktuella köpen eller försäljningarna. Fastighetsmäklarinspektionen anser emellertid att det förhållandet att NNs avyttringar inte har skett som ett led i hans egen fastighetsmäklarverksamhet saknar avgörande betydelse vid bedömningen av om han har bedrivit otillåten handel med fastigheter enligt 13 § fastighetsmäklarlagen.

Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare uttalat att såväl ett förvärv som en försäljning måste äga rum för att det ska anses vara fråga om handel (se beslutet 2008-03-26:6 i inspektionens årsbok 2008).

I ärendet är det utrett att NN både har förvärvat och avyttrat sex bostadsrätter under de fem senaste åren, vilka utgörs av objekten A-F. Av de sex objekten har innehavstiden varierat mellan en och en halv månad till tretton månader. Enligt NN har ingen av bostadsaffärerna gjorts i spekulativt syfte. Han har istället hänvisat till olika familjerelaterade skäl där syftet med affärerna hela tiden har varit att hitta ett boende som passar hans familjesituation. Fastighetsmäklarinspektionen anser emellertid att omständigheter som den, för samtliga objekt, korta innehavstiden samt att fem av objekten renoverats innan de kort därefter avyttrats för ett högre belopp är omständigheter som tyder på att NN köpt och sålt fastigheter i spekulationssyfte. Särskilt objekt B och C, vars innehavstid var cirka fyra respektive en och en halv månad, styrker detta. Vidare kan Fastighetsmäklarinspektionen konstatera att den sammanlagda vinsten för samtliga objekt, inberäknat renoveringskostnader, har uppgått till totalt 3 800 000 kronor. Inspektionen anser inte heller att NNs skäl till affärerna kan anses ha varit föranledda av sådana ändrade förhållanden som han inte har kunnat råda över. Fastighetsmäklarinspektionen finner därmed att agerandet utgör sådan handel med fastigheter som omfattas av fastighetsmäklarlagens förbud. Förseelsen motiverar en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.