Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har redovisat uppgift om antalet rum i en bostadsrätt på ett vilseledande sätt i objektsbeskrivningen samt övrig marknadsföring.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I två anmälningar till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN med anledning av hans agerande i samband med förmedlingen av en bostadsrätt. Anmälarna har lämnat in marknadsföringsmaterial från mäklarföretagets webbplats samt en webbplats för bostadsannonser.

NN har yttrat sig i ärendet och lämnat in uppdragsavtalet med bilagor, objektsbeskrivningen samt exempel på likartade annonseringar på internet.

Anmälan

Anmälarna har uppgett i huvudsak följande.

Båda anser att den aktuella bostadsrättslägenheten marknadsförs med information om att den består av två rum och kök, trots att det är en enrummare med sovalkov.

En av dem anser att de faktiska förhållandena är uppenbara för alla som ser bilderna i marknadsföringen eller går på visningen, men att det är otroligt tröttsamt med alla annonser som gör gällande att lägenheter har fler rum än vad de faktiskt har. Sannolikt sker detta för att lägenheterna ska placeras in annorlunda i sökresultat på internet samt verka billigare än om rätt beskrivning hade angetts.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Det stämmer att objektet har marknadsförts som en lägenhet med två rum och kök på internet. Av den beskrivande texten, bilderna och planskissen i objektsbeskrivningen och i övrig annonsering framgår dock tydligt att det är frågan om en enrummare med sovalkov och kök. Vid visningen har spekulanterna tydligt informerats om att det är fråga om en enrummare med sovalkov och kök. Inte någon av dem har reagerat över detta. Det har varit uppenbart för dem att det har varit fråga om en sovalkov och inte ett ytterligare separat komplett rum. Köparen har informerats tydligt om sakförhållandena och har signerat objektsbeskrivningen där det tydligt framgår att lägenheten enligt registret består av ett rum och kök.

Han har vid en snabb koll på internet hittat fyra olika exempel på marknadsföring där det görs gällande att en lägenhet har flera rum än vad den faktiskt har. Det är möjligt att regelverket beträffande angivandet av antal rum och vad som utgör ett rum inte är helt tydligt vid annonsering.

Han har full förståelse för att anmälarna har tröttnat på annonser som inte lever upp till deras förväntningar. Han har dock inte haft för avsikt att vilseleda någon, utan han har velat uppmärksamma de spekulanter som söker efter tvårumslägenheter på denna lägenhet, eftersom det skulle kunna vara ett alternativ för dem. Många spekulanter på mindre lägenheter har förhållandevis snäva sökkriterier och det finns en risk att de missar en lägenhet som ändå skulle kunna vara av intresse för dem. En enrummare med sovalkov får anses ha bättre kvaliteter än en ordinär enrumslägenhet i samma storlek utan sovalkov. En enrumslägenhet med mat-eller sovalkov är trots allt nästan en tvårummare. Gillar man inte ett sådant alternativ är det bara att klicka bort och scrolla vidare bland övriga sökresultat. Ingen har drabbats av någon ekonomisk skada.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende endast granskat de ingivna dokumenten som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning.

Objektsbeskrivningen

Under rubriken ”Fakta” på sidan 2 i objektsbeskrivningen anges följande.

”RUM 2 rum+kök”

På sidan 5 under rubriken ”Bostaden” anges följande.

”I föreningens register så är lägenheten registrerad som 1 rum + kök. Då sovalkoven ej är ett komplett rum.”

Av den beskrivande texten framgår följande.

”Längst in i vardagsrummet finns SOVALKOVEN/SOVRUMMET med insynsskyddat läge och med plats för dubbelsäng. Idag står där en 160 cm säng. Innanför sängen finns en inbyggd garderob med full takhöjd som rymmer det mesta.”

Bilderna i objektsbeskrivningen visar att det från vardagsrummet löper ett avskilt utrymme där en enkelsäng är placerad.

I planritningen benämns utrymmet som ”SOVRUM/ALKOV”.

Marknadsföringen på internet

Av det marknadsföringsmaterial från internet som har getts in av anmälarna framgår bland annat följande.

”Antal rum: 2 rok”

Det finns bilder på sovalkoven med följande text.

”Rymlig sovalkov med inbyggd garderob innanför.”

I planritningen benämns utrymmet som ”SOVRUM/ALKOV”.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Objektsbeskrivningen och marknadsföringen

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning).

Antalet rum är inte en obligatorisk uppgift i en objektsbeskrivning (se prop. 2010/11:15 s. 59). Inget hindrar dock att mäklaren tar in ytterligare information i objektsbeskrivningen. Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrättens dom den 4 juli 2005 i mål nr. 8375–04).

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att beskrivningar och bildmaterial som används ska återge förmedlingsobjektet på ett korrekt sätt.

Det är utrett i ärendet att lägenheten i registret anges bestå av ett rum och kök. Trots kännedom om denna uppgift har NN felaktigt angett att lägenheten består av två rum och kök i objektsbeskrivningen och annan marknadsföring på internet. Fastighetsmäklarinspektionen anser inte att en avsikt att underlätta för spekulanter vid sökningar efter relevanta bostäder på internet kan åsidosätta mäklarens ansvar att ange korrekta uppgifter. Den felaktiga informationen om antalet rum ger inte en rättvisande och korrekt bild av objektet. Inspektionen anser att marknadsföringen är vilseledande och otillbörlig enligt 8 och 10 §§ marknadsföringslagen. Vilseledande marknadsföring står i strid med god fastighetsmäklarsed. Agerandet utgör normalt sett grund för en varning.

I ett tidigare beslut rörande uppgiften om antalet rum i en bostadsrätt ansåg Fastighetsmäklarinspektionen att det inte fanns anledning till någon påföljd (se beslut den 17 december 2014 med dnr. 2014–1769). Mäklaren hade i objektsbeskrivningen angett att lägenheten bestod av 4,5 rum och kök, trots att informationen från bostadsrättsföreningen angav att lägenheten bestod av fyra rum och kök. Mäklaren ville göra spekulanterna uppmärksamma på att även klädkammaren uppfyllde storleken för ett rum, även om det saknades fönster. Av den övriga beskrivningen under rubriken ”Planlösning” framgick att det rörde sig om fyra rum samt uppgiften att det fanns en ”Stor klädkammare/arbetsrum.” Med hänsyn till objektsbeskrivningens information om rummens respektive förvaringsutrymmets användningsområden ansåg inspektionen att de tilltänkta köparna hade kunnat bilda sig en uppfattning om antalet rum och någon påföljd meddelades inte.

I det aktuella ärendet har uppgifterna om att lägenheten innehåller två rum och kök inte varit reservationslösa. Genom förtydligande formuleringar i objektsbeskrivningen och i övrig marknadsföring på internet samt genom bildmaterial och planlösning är det sannolikt att tilltänkta köpare har kunnat förstå att lägenheten endast innehåller ett rum med en sovalkov. Mottagarens fortsatta åtgärder efter att ha tagit del av objektsbeskrivningen och övrig marknadsföring har sannolikt inte påverkats av den felaktiga uppgiften om antalet rum. Vid visningen ska spekulanterna också ha fått tydlig information om att lägenheten består av ett rum med sovalkov samt kök. Risken för missförstånd och framtida tvist i frågan kan anses tämligen liten.

Den vilseledande marknadsföringen kan dock vid en sökning på internet efter relevanta bostäder ha påverkat ett flertal bostadsletande personers inledande affärsbeslut att klicka fram och börja läsa bostadsannonsen. Till skillnad från omständigheterna i inspektionens beslut med dnr. 2014–1769 får det också anses än mindre motiverat att marknadsföra sovalkoven som ett rum. Det är uppenbart att alkoven utgör en del av ett rum och inte utgör ett separat avgränsat utrymme med omslutande väggar. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att användandet av den vilseledande marknadsföringen motiverar en erinran.

Skiljaktig mening

Ordföranden PP är skiljaktig och anför följande:

Det är utrett i ärendet att lägenheten i registret anges bestå av ett rum och kök. Trots kännedom om denna uppgift har NN felaktigt angett att lägenheten består av två rum och kök i objektsbeskrivningen och annan marknadsföring på internet. Fastighetsmäklarinspektionen anser inte att en avsikt att underlätta för spekulanter vid sökningar efter relevanta bostäder på internet kan åsidosätta mäklarens ansvar att ange korrekta uppgifter. Den felaktiga informationen om antalet rum ger inte en rättvisande och korrekt bild av objektet. Jag anser att marknadsföringen är vilseledande och otillbörlig enligt 8 och 10 §§ marknadsföringslagen. Vilseledande marknadsföring står i strid med god fastighetsmäklarsed. En intressent ska kunna lita på de uppgifter som en mäklare lämnar. Agerandet utgör normalt sett grund för en varning. Varför varning ska meddelas även i detta fall.

Ledamoten RR är skiljaktig och anför följande.

Jag anser att mäklaren klart har framställt i sina beskrivningar vad som gällt för bostadsrätten. Jag anser inte att beskrivningen av lägenheten har kunnat påverka framtida köpare att fatta ett felaktigt beslut. Ärendet ska därför avskrivas.