Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har uppfyllt sin skyldighet att upprätta en fullständig anbudsförteckning. Även prövning av om mäklaren har brustit i sin omsorgsplikt vid hanteringen av budgivningen samt vid utlämnandet av en budgivares kontaktuppgifter till köparen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har köparna av en fastighet riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN:s agerande i samband med budgivningen på den aktuella fastigheten.

På Fastighetsmäklarinspektionens begäran har NN yttrat sig i ärendet och lämnat in uppdragsavtalet, köpekontraktet, anbudsförteckningen, sms-konversationer, ett lånelöfte för en av anbudsgivarna samt e-postmeddelanden från säljaren och en av budgivarna.

Anmälan

Anmälarna har uppgett i huvudsak följande.

På tillträdesdagen den 30 september 2019 uppmärksammade de att ett bud på 6 100 000 kronor saknades i anbudsförteckningen. Då de ifrågasatte detta svarade NN att det inte hade rört sig om ett riktigt bud, eftersom han inte hade tagit in ett lånelöfte från anbudsgivaren. NN sade även att budet ändå inte hade varit aktuellt, eftersom säljaren inte ville släppa huset för 6 100 000 kronor.

NN hävdar att han endast har meddelat dem att det fanns indikationer till intresse för ett bud på 6 100 000 kronor innan de lade sitt bud på 6 300 000 kronor. Detta stämmer inte, utan NN presenterade det som ett inkommet bud. Att det rör sig om ett riktigt bud styrks av en sms-konversation med anbudsgivaren. Budet på 6 100 000 kronor inkom kl. 16.00 den 19 juni 2020. NN ringde upp dem vid 18-tiden den 19 juni. Samtalet till dem skedde alltså efter det att budet på 6 100 000 kronor redan hade lagts. NN lämnade däremot inte någon information till dem om att budet på 6 100 000 kronor sedermera drogs tillbaka. Hade de fått information om att budgivaren som lagt 6 100 000 kronor återtagit sitt bud hade de aldrig erbjudit säljaren 6 300 000 kronor. De har försökt att få telefonnumret till den budgivare som lade 6 100 000 kronor av NN, men han har inte velat lämna ut det.  

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Han höll visningar för den aktuella fastigheten söndagen den 16 juni och måndagen den 17 juni 2019. Säljarens anvisningar var att han önskade att eventuell budgivning skulle ske efter midsommar, men att han var villig att sälja utan budgivning för 6 300 000 kronor innan midsommarhelgen. Han diskuterade inte med säljaren hur eventuella bud under 6 300 000 kronor som lades innan midsommarhelgen skulle hanteras, eftersom planen var att ha budgivning veckan efter midsommar om ingen skulle acceptera säljarens erbjudande om att sälja för 6 300 000 kronor. Händelserna innan midsommarhelgen utgjorde ingen budgivning, utan var endast ett erbjudande från säljaren om att få köpa fastigheten för 6 300 000 kronor.

Under tisdagen den 18 juni och onsdagen den 19 juni kontaktade han spekulanterna och informerade om att det inte fanns några lagda bud, men att några spekulanter vid visning hade indikerat ett intresse på 6 100 000 – 6 150 000 kronor. Han informerade vidare om säljarens önskemål angående budgivningen. Han fick kontakt med samtliga spekulanter utom en. Denna spekulant hörde dock av sig via mejl vid 16-tiden på onsdagen och lämnade ett bud på 6 100 000 kronor. Vid den tidpunkten var han upptagen med en kontraktsskrivning, men runt 20-tiden på kvällen pratades de vid per telefon och hon informerades då om säljarens önskemål kring budgivningsprocessen. Hennes bud på 6 100 000 kronor kommunicerades dock inte med övriga spekulanter, eftersom det inkom ett bud senare på kvällen på 6 300 000 kronor från de aktuella köparna av fastigheten. Detta bud motsvarade säljarens önskemål och antogs. Budet på 6 100 000 kronor återkallades på torsdagsmorgonen.

Han förstår inte vad anmälarna menar med att han ska ha hävdat att budet på 6 100 000 kronor inte var ett ”riktigt” bud. Det han har försökt förklara är att säljaren hann acceptera anmälarnas bud på 6 300 000 kronor innan budet på 6 100 000 kronor hann kommuniceras och då fanns det inte längre någon anledning att informera om budet eller dess återkallelse.

I samband med att bud läggs efterfrågar han alltid ett lånelöfte. Han har däremot aldrig påstått att ett lånelöfte är ett krav för att få lägga bud eller att ett bud inte skulle vara på riktigt om inte budgivaren har lämnat in ett lånelöfte.

Han medger att han har missat att notera budet på 6 100 000 kronor, samt återkallandet av budet, i anbudsförteckningen. Misstaget beror på den mänskliga faktorn. I och med att budet aldrig kommunicerades med övriga spekulanter hade dock underlåtenheten ingen påverkan på budgivningen. Anmälarna hade inte fått någon information om budet på 6 100 000 kronor innan de lade det vinnande budet. Att anmälarna lämnade sitt bud som svar på säljarens erbjudande om att få köpa innan midsommar och inte, som anmälarna påstår, utifrån information om ett annat bud på 6 100 000 kronor, framgår också av anmälarens sms med följande lydelse:

”Vi kan lägga 6.3, med kontraktsskrivning imorgon. Om inte detta är aktuellt för säljaren avvaktar vi ordinarie budgivning”.

Med hänsyn till omständigheterna och att det rörde sig om ett enstaka misstag bör det uteblivna budet i anbudsförteckningen ses som en ringa förseelse som inte medför någon påföljd.

Efter tillträdet kontaktades han av anmälarna som ville ha kontaktuppgifter till den person som lagt budet på 6 100 000 kronor. Han var osäker på om han med hänsyn till GDPR (Dataskyddsförordningen av den 27 april 2016, nr. 2016/679) kunde lämna ut uppgifterna, då de inte fanns med i anbudsförteckningen. Han kontrollerade frågan med jurister och lämnade ut uppgifterna så snart han fått bekräftat att det gick bra att lämna ut dem. Anmälarna fick således ta del av uppgifterna redan i oktober 2019. Han är osäker på exakt när, men sannolikt under andra hälften av månaden.  

Handlingarna

E-postmeddelande från en av budgivarna till mäklaren

I ett e-postmeddelande skickat den 19 juni kl. 15.55 från den budgivare som lade 6 100 000 kronor framgår följande.

”Bifogat har du vårt lånelöfte och vårt bud är på 6 100 000 kronor. Hör gärna av dig innan klockan 18 ikväll då, så att jag kan återkomma med svar till vårt andra objekt om vi vill gå vidare där eller stanna.”

Sms-meddelande från anmälarna till mäklaren

I ett sms den 19 juni 2019 kl. 22.38 från anmälarna till NN framgår följande.

“Hej NN. Sorry för sent svar vi var tvungna att prata igenom detta ordentligt. Vi kan lägga 6.3, med kontraktsskrivning imorgon. Om detta inte är aktuellt för säljaren avvaktar vi ordinarie budgivning.”

Sms-meddelande från en budgivare till mäklaren

I ett sms den 20 juni kl. 09.00 från den budgivare som lagt ett bud på 6 100 000 kronor framgår följande.

”Hej igen NN. Ville bara förtydliga att vårt bud på 6,1 utgick iom vårt samtal nu nyss. Så inte säljaren tror att han kan erbjuda de andra 6,3 och fortfarande ha kvar vårt bud på 6,1. Bara för att vara helt tydlig :).”

Anbudsförteckningen

I anbudsförteckningen finns två bud registrerade från två separata budgivare. Det först noterade budet är på 6 000 000 kronor och lades den 17 april 2019 kl. 14.16. Det andra registrerade budet är på 6 300 000 kronor och uppges ha lagts av en av anmälarna den 20 juni 2019 kl. 09.00. Det finns ingen notering om att budet på 6 300 000 kronor är villkorat.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Anbudsförteckningen

Av 20 § fastighetsmäklarlagen framgår att fastighetsmäklaren ska upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget har slutförts.

Anbudsförteckningen ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också har förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 s. 36).

En korrekt förd och riktigt hanterad anbudsförteckning tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som ingår i mäklarens roll att iaktta. Avsikten är också att göra budgivningsförfarandet mer transparent och därmed bidra till att öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (se Högsta förvaltningsrättens dom, mål nr 3567–14).

Av varken fastighetsmäklarlagen eller förarbetena till lagen framgår det att det finns någon möjlighet för en fastighetsmäklare att göra undantag från skyldigheten att anteckna bud. Även eventuella villkor för anbudet och att bud har återkallats ska framgå av anbudsförteckningen.

Av utredningen i ärendet framgår det att ett lämnat bud på 6 100 000 kronor inte har noterats i den anbudsförteckning som har lämnats till säljaren och köparna. Det har inte heller noterats att detta bud senare återtogs av anbudsgivaren. NN har själv medgett i sitt yttrande att han inte har antecknat budet samt återtagandet av budet i anbudsförteckningen. Det kan vidare noteras att budet på 6 300 000 kronor lades via sms den 19 juni 2019 kl. 22.38. I anbudsförteckningen står budet dock felaktigt noterat med dateringen den 20 juni 2019 kl. 09.00. Det finns inte heller någon notering om att anmälarnas bud på 6 300 000 kronor omfattades av villkor. Anbudsförteckningen är därför ofullständig och till viss del felaktig på ett sätt som enligt Fastighetsmäklarinspektionen utgör grund för att meddela NN en varning.

Budgivningen

Av 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) framgår att en fastighetsmäklare ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Hanteringen av budgivningen är inte reglerad i lag. Av god fastighetsmäklarsed följer bland annat följande. Eftersom det är säljaren som avgör om ett bud är intressant eller inte ska mäklaren ta emot och vidarebefordra alla bud till säljaren (se prop. 1994/95:14 s. 46.). Mäklaren har en undantagslös skyldighet att ta emot och vidarebefordra inkomna bud till sin uppdragsgivare till dess att ett överlåtelseavtal har undertecknats. Det gäller även om säljaren har lämnat särskilda önskemål till mäklaren. Mäklaren ska till säljaren också vidarebefordra meddelanden från spekulanter om intresse för objektet.

Inte heller formerna för budgivningen är reglerad i lag och endast delvis i praxis. Utgångspunkten är att det är säljaren som beslutar om formerna för budgivningen. Om öppen eller sluten budgivning ska användas och hur länge en budgivning ska pågå är säljarens beslut. Det innebär att en spekulant inte generellt kan räkna med att få information från fastighetsmäklaren om vilka bud eller andra meddelanden som har lämnats eller vilka villkor som har diskuterats med andra spekulanter.

Av praxis framgår emellertid att fastighetsmäklaren har en skyldighet att lämna korrekt och fullständig information till spekulanterna om villkoren för budgivningen och att se till att informationen inte är vilseledande (se Kammarrätten i Stockholms dom den 9 september 2013 med mål nr 8181–12).

I ett avgörande från förvaltningsrätten ansåg domstolen att en fastighetsmäklare hade brustit i sin omsorgsplikt när hon inom ramen för en öppen budgivning hade underlåtit att informera den tilltänkte köparen om att budgivaren med det näst högsta budet hade återkallat sitt bud (se Förvaltningsrätten i Stockholms dom den 29 mars 2018 med mål nr 19170–17). I ett avgörande från Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd har nämnden slagit fast att fastighetsmäklare bör anses ha en skyldighet att informera om ett återkallat bud, om budet tidigare har kommunicerats med spekulanter (se FRN 69/17).

Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren endast läggas till grund för disciplinära åtgärder om de kan slås fast otvetydigt (se RÅ 1996 ref. 83).

Ord står mot ord angående om NN har kommunicerat budet på 6 100 000 kr till anmälarna. Mot hans bestridande kan det inte anses styrkt av utredningen i ärendet att så är fallet. Utifrån underlaget i ärendet går det inte heller att med säkerhet fastställa vilka anvisningar som har gällt för mäklarens hantering av bud som kom in före midsommarhelgen. Fastighetsmäklarinspektionen anser inte att det kan anses otvetydigt fastställt att NN har brustit i sin hantering av budgivningen. Ärendet ska därför avskrivas i denna del.  

Kontaktuppgifter till en av budgivarna

Tillträdet till fastigheten ägde rum den 30 september 2019. Det är utrett i ärendet att NN inte omedelbart vid tillträdet lämnade kontaktuppgifterna till samtliga budgivare till köparna av fastigheten. Med hänsyn till GDPR var han osäker på om han kunde lämna ut kontaktuppgifterna till den budgivare som lagt budet på 6 100 000 kronor, eftersom detta bud, och därmed även budgivarens kontaktinformation, saknades i anbudsförteckningen. Han kontrollerade frågan med jurister och lämnade ut uppgifterna så snart han fått bekräftat att det gick bra att lämna ut dem. Köparna fick ta del av uppgifterna i oktober, sannolikt under andra hälften av månaden.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att det faktum att budet på 6 100 000 kronor felaktigt inte har registrerats i anbudsförteckningen inte undantar fastighetsmäklaren från skyldigheten att redovisa samtliga anbudsgivares kontaktuppgifter till såväl säljare som köpare vid uppdragets slutförande. I ett tidigare beslut från Fastighetsmäklarinspektionen (se beslut den 11 december 2019 med dnr. 18–2173) konstaterades att fastighetsmäklaren agerat i strid med sin omsorgsplikt när denne först sju dagar efter uppdragsgivarens begäran lämnade ut budgivarnas kontaktuppgifter. Med hänsyn till att mäklarens dröjsmål berodde på konsultation med mäklarföretagets jurister och Fastighetsmäklarinspektionen i frågan ansåg inspektionen att det var tillräckligt att meddela mäklaren en erinran. Beslutet är överklagat.

I det aktuella fallet är det inte helt utrett hur många dagar efter tillträdet som anbudsgivarens kontaktuppgifter överlämnades till köparna. Enligt NN är det dock sannolikt att det skedde under andra hälften av oktober, det vill säga cirka 2–4 veckor efter tillträdet. Anledningen var att NN kände ett behov av att konsultera jurister innan utlämnandet. Fastighetsmäklarinspektionen fäster viss förståelse vid NN:s osäkerhet i frågan, då kontaktuppgifterna saknades i anbudsförteckningen. Med hänsyn till omständigheterna anser Fastighetsmäklarinspektionen att det är tillräckligt att meddela NN en erinran.  

Påföljd

NN meddelas en varning för att han inte har upprättat en korrekt anbudsförteckning. I denna varning ingår en erinran för att NN inte skyndsamt har lämnat ut en anbudsgivares kontaktuppgifter till köparen av fastigheten efter det att förmedlingsuppdraget upphört.