Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har uppfyllt sin kontrollskyldighet när denne inte inhämtat samtycke till överlåtelsen från en tidigare make när det förelåg äktenskapsförord som utpekade fastigheten som enskild egendom.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en köpare riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN med anledning av förmedlingen av en fastighet. Anmälaren har gett in tilläggsavtal till köpekontraktet och ett e-postmeddelande.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig över anmälan. Han har gett in uppdragsavtalet, köpekontraktet, tilläggsavtal och ett avtal om återgång av köpet samt ett nytt köpekontrakt.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

De köpte en fastighet och vid tillträdet som skulle ske den 29 november 2019 visade det sig att säljaren inte hade rätt att sälja fastigheten och tillträdet kunde inte genomföras som planerat. NN hade inte kontrollerat förfoganderätten och försatte dem i en panikartad situation med såld lägenhet och ingen ny bostad. De fick lämna mäklarkontoret utan att veta om/när säljaren skulle få medgivande till försäljningen från sin ex-make.

Innan det framkom att tillträdet inte kunde genomföras var det ett mycket otrevligt möte där NN tog parti för säljarna. Vid besiktning hade det upptäckts att rördragningen genom tätskikt inte var korrekt utförd på gästtoaletten. NN hade då skrivit ett tilläggsavtal om att detta skulle vara åtgärdat vid tillträdet, annars skulle 25 000 kr dras av från köpeskillingen. Detta var inte åtgärdat vid tidpunkten för det planerade tillträdet. Det presenterades ett kvitto som inte innehöll något som hade med arbete vid golv och tätskikt att göra, men NN hävdade att kvittot gav garanti hos rörfirman och pressade dem att godta full köpeskilling. Han var ovillig att lyssna på deras ståndpunkt att rörfirman inte ger garanti på ett arbete som inte beställts. Han gjorde inga försök att verka för en överenskommelse.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Det var en kvinna som ägde fastigheten till 70 procent. Kvinnans föräldrar ägde 15 procent vardera av fastigheten. I samband med ingående av uppdragsavtalet gjorde han en kontroll av förfoganderätten genom att ta ett utdrag från fastighetsregistret, vilket bekräftade att uppdragsgivarna var lagfarna ägare till fastigheten. Han frågade även kvinnan om hon var gift, i syfte att utreda om medgivande till försäljningen skulle krävas. Hon svarade att hon var frånskild och att hon hade ett äktenskapsförord som utpekade fastigheten som hennes enskilda egendom.

Han hade uppfattningen att förekomsten av ett äktenskapsförord innebar att ett medgivande från före detta maken inte var nödvändigt. Med facit i hand kan det konstateras att hans uppfattning var felaktig på grund av otillräckliga kunskaper om äktenskapsbalkens regler. Han var aktiv ifråga om att utreda behovet av ett medgivande och kan inte anses ha varit försumlig. Då det var fråga om kvalificerade familjerättsliga frågor måste det anses ursäktligt att inte besitta den typen av kunskap. 

Han tillbakavisar påståendet om att han varit partisk. Som framgår av anmälan ingick parterna tilläggsavtal, dels avseende åtagande för säljaren att låta utfärda åtgärder på gästtoaletten och i tvättstugan (daterat 2019-09-10) och dels avseende ändring av tillträdesdatum (daterat 2019-11-29). Anmälarna har utelämnat att det även ingicks ett tilläggsavtal avseende nedsättning av köpeskillingen i samband med tillträdet. Det stämmer alltså inte överens med verkliga förhållanden att anmälarna skulle ha pressats att tillträda innan åtgärderna var slutförda och att erlägga full köpeskilling. Tillträdet genomfördes först den 6 december 2019 och då parterna vid det tillfället fortfarande inte var överens om huruvida säljaren hade fullgjort sitt åtagande kom de överens om att sätta ned köpeskillingen med 25 000 kr.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Mäklarens kontrollskyldighet

I 17 § fastighetsmäklarlagen anges att fastighetsmäklaren ska kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den.

Av 7 kap. 5 § första stycket äktenskapsbalken följer att en make inte utan den andra makens samtycke får avhända sig makarnas gemensamma bostad och bohag. Bostad och bohag som är den ena makens enskilda egendom till följd av gåva, testamente eller arv omfattas i vissa fall inte av kravet på samtycke. Om egendomen är enskild på grund av äktenskapsförord krävs emellertid samtycke (se andra stycket i 7 kap. 5 § äktenskapsbalken som hänvisar till andra till fjärde punkten i första stycket i 7 kap. 2 § äktenskapsbalken).

I mäklarens skyldigheter ingår att mäklaren ska kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten. Detta sker normalt genom utdrag från fastighetsregistret. Mäklaren ska även kontrollera bland annat om det krävs samtycke till överlåtelsen från make/sambo eller tidigare make/sambo.

I ett tidigare beslut har dåvarande Fastighetsmäklarnämnden uttalat att detta kan ske genom kontroll av folkbokföringsregistret eller genom uppgift från säljaren. I det ärende som Fastighetsmäklarnämnden bedömde hade säljaren uppgett till mäklaren att samtycke inte behövdes då ”allting var klart mellan makarna i det avseendet”. Mäklaren hade även fått del av ett äktenskapsförord och en anmälan om flyttning till Skatteverket. Mäklaren bedömde att makessamtycke inte behövdes. Trots att bedömningen inte överensstämde med Inskrivningsmyndighetens senare bedömning fann Fastighetsmäklarnämnden att mäklaren fick anses ha fullgjort sin kontrollskyldighet enligt fastighetsmäklarlagen (se beslut den 24 januari 2007 i ärende med dnr 4-1826-06).

Av utredningen i nu aktuellt ärende framgår inte annat än att byggnaden på fastigheten hade varit makarnas gemensamma bostad. Säljaren upplyste NN om att hon hade varit gift och hon uppgav att hon hade ett äktenskapsförord som utpekade fastigheten som hennes enskilda egendom. Denna information var dock inte tillräcklig för att det skulle gå att avgöra om ett samtycke från tidigare maken krävdes för överlåtelsen.

Fastighetsmäklarinspektionen finner skäl att nu frångå den bedömning som Fastighetsmäklarnämnden gjorde i det ovan nämnda ärendet från 2007. Om en mäklare underlåter att inhämta ett erforderligt makesamtycke kan mycket allvarliga konsekvenser uppstå för parterna, i synnerhet för köparen. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det måste ingå i de krav som kan ställas på en mäklare att mäklaren är så insatt i äktenskapsbalkens regler att denne ser till att inhämta makesamtycke när ett sådant krävs. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning borde NN ha tagit reda på om bodelningen mellan makarna var klar och om ingen bodelningshandling kunde uppvisas borde ett makesamtycke till försäljningen ha inhämtats. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning har NN inte uppfyllt sin kontrollskyldighet och visat erforderlig omsorg om köparna. Förseelsen utgör grund för en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.