Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har redovisat uppgift om antalet rum i en bostadsrätt på ett vilseledande sätt i objektsbeskrivningen samt övrig marknadsföring.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

En anmälare har framfört kritik mot fastighetsmäklaren NN med anledning av hans agerande i samband med förmedlingen av en bostadsrätt. Anmälaren har lämnat in marknadsföringsmaterial från webbplatsen tillhörande det mäklarföretag där NN är anställd.

NN har yttrat sig i ärendet och lämnat in uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet, objektsbeskrivningen samt mäklarbilden.

Anmälan

Anmälaren har i huvudsak uppgett följande.

Mäklaren har marknadsfört den aktuella bostadsrätten på ett felaktigt sätt genom att ange att lägenheten innehåller fyra rum och kök, trots att det endast finns tre rum.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett att han klart och tydligt har uttryckt att bostadsrätten utgör en ”4: a – omgjord till 3: a”. I övrigt hänvisar han till mäklarbilden och inskickade dokument.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende endast granskat de ingivna dokumenten som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, en så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har inte ingått i granskningen.

Objektsbeskrivningen

I den inledande allmänna delen av objektsbeskrivningen anges följande.

”Varmt välkomna på visning av denna ljusa och välplanerade fyrarummare, omgjord till en stor trerummare i genomgående fint skick.”

Därefter följer en beskrivning av vardagsrummet, badrummet, köket, balkongen och hallen. Sedan anges följande.

[…] ”två bra sovrum”.

Under rubriken ”Interiör” framgår följande.

”Antal rum: 4 varav 2–3 sovrum + Kök”

Längre ned på sidan anges följande.

”Info: Lägenheten är enligt lägenhetsförteckningen en 4: a, men har gjorts om till en 3: a.”

Mäklarbilden

Av mäklarbilden, daterad den 16 januari 2020, framgår att lägenheten består av fyra rum och kök.

Annat marknadsföringsmaterial

I marknadsföringen på mäklarföretagets webbplats anges bland annat följande.

”Gavel 4: a, omgjord till 3: a med balkong i stabil brf!”

”Rum: 4 rok varav 2–3 sovrum”

”Varmt välkomna på visning av denna ljusa och välplanerade fyrarummare, omgjord till en stor trerummare i genomgående fint skick.”

Därefter följer en beskrivning av vardagsrummet, badrummet, köket, balkongen och hallen. Sedan anges följande.

[…] ”två bra sovrum”.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning, däribland marknadsföringslagen (2008:486).

Objektsbeskrivningen och marknadsföringen

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning).

Antalet rum är inte en obligatorisk uppgift i en objektsbeskrivning (se prop. 2010/11:15 s. 59). Inget hindrar dock att mäklaren tar in ytterligare information i objektsbeskrivningen. Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrättens dom den 4 juli 2005 i mål nr. 8375–04).

Av 10 § marknadsföringslagen framgår det att en näringsidkare inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att beskrivningar och bildmaterial som används ska återge förmedlingsobjektet på ett korrekt sätt. 

I ärendet är det utrett att mäklarbilden anger att bostadsrätten består av fyra rum och kök, men att mäklaren har känt till att lägenheten har gjorts om till tre rum och kök. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att det har förekommit felaktiga uppgifter i objektsbeskrivningen och marknadsföringen på internet, såsom ”Gavel 4: a”, ”fyrarummare”, ”4 rok” och ”2–3 sovrum”, då lägenheten vid tidpunkten för förmedlingen bestod av tre rum och kök, varav två sovrum. Informationen om antalet rum ger inte en rättvisande och korrekt bild av objektet. Marknadsföringen är således vilseledande och otillbörlig enligt 8 och 10 §§ marknadsföringslagen. Vilseledande marknadsföring står i strid med god fastighetsmäklarsed. Agerandet utgör normalt sett grund för en varning.

I ett tidigare beslut rörande uppgiften om antalet rum i en bostadsrätt ansåg Fastighetsmäklarinspektionen att det inte fanns anledning till någon påföljd (se beslut den 17 december 2014 med dnr. 2014–1769). Mäklaren hade i objektsbeskrivningen angett att lägenheten bestod av 4,5 rum och kök, trots att informationen från bostadsrättsföreningen angav att lägenheten bestod av fyra rum och kök. Mäklaren ville göra spekulanterna uppmärksamma på att även klädkammaren uppfyllde storleken för ett rum, även om det saknades fönster. Av den övriga beskrivningen under rubriken ”Planlösning” framgick att det rörde sig om fyra rum samt uppgiften att det fanns en ”Stor klädkammare/arbetsrum.” Med hänsyn till objektsbeskrivningens information om rummens respektive förvaringsutrymmets användningsområden ansåg inspektionen att de tilltänkta köparna hade kunnat bilda sig en uppfattning om antalet rum och någon påföljd meddelades inte.

I det aktuella ärendet har uppgifterna om att lägenheten består av fyra rum, varav två-tre sovrum inte varit reservationslösa. Genom förtydligande formuleringar om att lägenheten är omgjord till en trerummare i objektsbeskrivningen och övrig marknadsföring är det sannolikt att tilltänkta köpare har kunnat förstå att lägenheten endast består av tre rum och kök, varav två möjliga sovrum. Mottagarens fortsatta åtgärder efter att ha tagit del av objektsbeskrivningen och övrig marknadsföring har sannolikt inte påverkats av den felaktiga uppgiften om antalet rum. Risken för missförstånd och framtida tvist i frågan kan anses tämligen liten.

Den vilseledande marknadsföringen kan dock vid en sökning på internet efter relevanta bostäder ha påverkat ett flertal bostadsletande personers inledande affärsbeslut att klicka fram och börja läsa bostadsannonsen. I inspektionens beslut med dnr. 2014–1769 rörde bedömningen huruvida ett avgränsat utrymme i lägenheten kunde betecknas som ett rum. I aktuellt fall finns det däremot ingen tvekan om att lägenheten numera består av tre rum och kök och därmed borde ha marknadsförts som en trerummare. Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att användandet av den vilseledande marknadsföringen motiverar en erinran.

Skiljaktig mening

Ledamoten PP är skiljaktig och anför följande.

Jag anser att fastighetsmäklaren klart har framställt i sina beskrivningar vad som gällt för bostadsrätten. Jag anser inte att beskrivningen av lägenheten har kunnat påverka framtida köpare att fatta ett felaktigt beslut. Ärendet ska därför avskrivas.