Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har upprättat ett korrekt uppdragsavtal avseende avtalets ingående. Frågan om mäklaren har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed vid utbetalningen av handpenningen som var beroende av att köparen beviljades inträde i bostadsrättsföreningen har också prövats. Även mäklarens skyldighet att medverka till att dokumentera parternas överenskommelse om ändrat tillträdesdatum har prövats. Slutligen mäklarens skyldighet att inom ramen för omsorgsplikten besvara skrivelser samt om mäklaren har upprättat en korrekt journal har ingått i bedömningen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN. Anmälaren har gett in utdrag av SMS- och mailkonversationer.

NN har yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, journalen, objektsbeskrivningen, anbudsförteckningen, överlåtelseavtalet, depositionsavtalet samt utdrag av SMS-konversationer.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Inför tecknandet av överlåtelseavtalet skickade mäklaren över ett förslag på kontrakt kvällen innan utsatt möte. Anmälaren påpekade direkt dagen därpå att tillträdesdagen var felaktig och hade även tidigare framfört önskemål om tillträdesdag. Mäklaren var ovillig att ändra detta och insisterade vid kontraktsskrivning att ändra till en dag, den 10 januari 2020, då anmälaren inte kunde närvara, vilket hon tydligt ska ha påpekat. Enligt anmälaren ska köparna ha varit flexibla med tillträdesdag. Eftersom det i köpekontraktet var angivet med datum för tillträdesdag följt av skrivelsen ”enligt överenskommelse” accepterade anmälaren kontraktet.

Köparens ansökan om inträde i bostadsrättsföreningen undertecknades vid samma möte. Mäklaren uppgav att föreningens godkännande skulle gå fort och att handpenning därefter skulle betalas ut. Med anledning av att information om utbetalningen av handpenningen och föreningens besked uteblivit kontaktade anmälaren den ekonomiska förvaltaren och fick besked om att de inte mottagit något underlag för ansökan. Mäklaren erkände att ärendet inte hanterats som det skulle men informerade anmälaren en tid därefter om att han skulle betala ut handpenningen trots att köparen ännu inte var godkänd. Pengarna betalades ut minus arvode.

Anmälaren hade varit tydlig med att hon inte kunde närvara vid tillträdet den 10 januari. Hon blev därför mycket förvånad när hon den 16 december 2019 fick en kallelse till möte för tillträde den 10 januari. Hon meddelade mäklaren att varken hon eller någon genom fullmakt kunde närvara. Trots upprepade önskemål om att hon ville ha ett nytt datum bestämt omgående, inte minst med anledning av kommande julhelg, återkom inte mäklaren som lovat. Eftersom anmälaren inte fick något besked skickade hon ett SMS till mäklaren den 19 december med föreslagen dag för tillträde den 3 januari kl.14.00. Hon hörde inte av mäklaren och förutsatte därför att det var en tyst accept och åkte från Umeå till Stockholm den 3 januari. Vid ankomst uppgav mäklaren att han dagen innan hade fått reda på att köparen bara kunde närvara den 10 januari, men menade att det var bättre att kommunicera detta väl på plats. Det bokades slutligen en tid för tillträde till den 9 januari kl. 9.00.

Anmälaren menar vidare att mäklaren upprättat en ofullständig journal, vilken hon inte heller har skrivit under. Det framgår bland annat att förmedlingsavtalet träffades utanför mäklarens affärslokal med samtliga parter närvarande, vilket inte stämmer. Anmälaren postade det påskrivna avtalet. Det stämmer inte heller att medlemsansökan till bostadsrättsföreningen är skickad den 28 november.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Hans uppfattning är att säljarens missnöje grundas i att hon inte fick det pris hon ville samt att det tog för lång tid när han behövde förhandla med köparen i en månad för att till slut få upp priset på en nivå som säljaren godkände, från 1 905 000 kronor till 1 950 000 kronor och slutligen 1 965 000 kronor. Han är av uppfattningen att detta färgade säljarens uppfattning om hur försäljningen hanterades och att hon därefter letat efter fel. Säljaren hade haft bostaden till salu sedan början av 2018 med en annan mäklare och han fick själv uppdraget sommaren 2019.

Angående tillträdesdag ville köparen flytta in den 21 januari 2020 och säljaren den 3 januari. På kontraktsskrivningen kom de till slut fram till ett överenskommet tillträde till den 10 januari, med förevändningen att om det gick fortare så skulle de kunna tidigarelägga tillträdet. Eftersom tillträdet i kontraktet var angivet till den 10 januari har han svårt att förstå säljarens påstådda förvåning över att hon kallats till tillträde just detta datum. Precis som anmälaren beskriver började hon agera på egen hand för att ändra tillträdesdag. Hon bokade till och med in en egen tid för tillträde till den 3 januari. Köparna diskuterade hon inte med alls. De meddelade bara att det inte gick och därför ville vidhålla vad som avtalets om den 10 januari. Säljarens SMS skickades till honom några dagar före jul när han redan hade gått på ledighet. Den enda faktiska missen som han tar till sig är att han totalt glömde bort att meddela anmälaren att hennes egenbokade tillträde inte blev av. Förvånande dök hon upp på kontoret den 3 januari.

Tillträdesdagen kom slutligen att tidigareläggas med en dag. Han hade telefonkontakt med båda parterna om överenskommelsen och hänvisar till separata SMS-konversationer med säljaren respektive köparen som bekräftelse på den nya tillträdesdagen. Det upprättades emellertid aldrig något tilläggsavtal. NN uppger att han är fullt införstådd med att en överenskommelse om ändrat tillträdesdatum ska dokumenteras i ett tilläggsavtal. Det är av största vikt att det inte ska finnas några oklarheter om när tillträdet ska äga rum, bland annat för köparen som riskerar att begå kontraktsbrott om betalning inte sker på tillträdesdagen.

Efter kontraktsskrivning skickas alltid avtalet till bostadsrättsföreningen eller den ekonomiska förvaltaren, Sveriges Bostadsrättscentrum, SBC. Att handlingarna inte skickats in tidigare än den 10 december kan han inte svara på. Han menar att de har en bra arbetsfördelning på kontoret för dessa uppgifter som fungerar i stort sett prickfritt. Han reagerade inte på att medlemskapet var sent förrän säljaren påpekade det, eftersom de är vana vid en handläggningstid på runt 1 – 4 veckor.  Den 11 december pratade han med SBC, efter att säljaren meddelat samma dag att de inte fått in några handlingar. NN kunde dock se att de måste ha fått handlingarna då det visades i deras system att de laddats upp den 10 december. När han kontaktade SBC visade det sig att filerna var dolda för handläggaren. Han fick samtidigt information om att de hade samtliga handlingar som behövdes och att ett medlemskap förhoppningsvis skulle vara klart inom en vecka. Varför handlingarna inte skickats tidigare kan han inte svara på. Handpenningen betalades sedermera ut i samband med att han den 17 december fick ett muntligt okej från en anställd på SBC som har fullmakt att företräda föreningen i medlemsskapsärenden. Att det administrerades först en vecka senare är för honom obegripligt, då han redan hade fått ett ok på eftermiddagen den 17 december. Handpenningen betalades ut, minus arvode.  

Vad gäller avtalets ingående har han av misstag kryssat i båda rutorna i journalen för hur avtalet ingicks. I journalen står att ”förmedlingsuppdraget har träffats utanför mäklarens affärslokal med samtliga parter närvarande” samtidigt som han även kryssat i att ”förmedlingsuppdraget har ingåtts utan att lagen om distansavtal och avtal utanför affärslokaler är tillämplig på avtalet”. Korrekt ifyllt ska vara ”Avtalet har inte ingåtts då parterna varit samtidigt närvarande på en annan plats än fastighetsmäklarens affärslokal varför lagen om distansavtal och avtal utanför affärslokaler inte är tillämplig på förmedlingsuppdraget”. Detta då NN aldrig träffade uppdragsgivaren fysiskt i hennes lägenhet i samband med att de kom överens om att han skulle hjälpa henne vid försäljningen av hennes bostadsrätt. Överenskommelsen träffades över telefon. Uppdragsavtalet skickades därefter fram och tillbaka mellan dem för påskrift. De träffades först efteråt för att bese lägenheten. Han har däremot träffat uppdragsgivaren tidigare och haft en pågående diskussion rörande hennes försäljning av hennes bostad i cirka 2 år. Hon köpte även en bostad som han förmedlade för några år sedan.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för anmälarens kritik i ärendet, så kallad riktad granskning.

Uppdragsavtalet

Under rubriken ”Avtalets ingående” finns alternativ för på vilket sätt avtalet har ingåtts. Som ett första alternativ att avtalet har ingåtts på annan plats än fastighetsmäklarens affärslokal vilket gör lagen om distansavtal och avtal utanför affärslokaler tillämplig, med två tillhörande alternativ för om uppdragsgivaren begär att förmedlingsuppdraget ska påbörjas innan ångerfristen löpt ut eller först sedan ångerfristen löpt ut. Som ett andra alternativ finns att avtalet inte har ingåtts då parterna varit samtidigt närvarande på en annan plats än fastighetsmäklarens affärslokal varför lag om distansavtal och avtal utanför affärslokaler inte är tillämplig på förmedlingsuppdraget. Ingen av dessa alternativ är ikryssade i avtalet.

Överlåtelseavtalet och depositionsavtalet

Under rubriken ”Tillträdesdag” i överlåtelseavtalet framgår att tillträdesdag är avtalad till ”2020-01-10 eller enligt överenskommelse.”

Under rubriken ”Medlemskap” framgår bland annat att överlåtelse av bostadsrätten är för sin giltighet beroende av att köparen beviljas inträde i bostadsrättsföreningen.

Under rubriken ”Uppdrag” i depositionsavtalet framgår bland annat att redovisning av det deponerade beloppet ska ske till säljaren när överlåtelseavtalets svävarvillkor är uppfyllda.

Journalen

Av journalen framgår bland annat följande.

Datum och anteckning

2019-09-05

Förmedlingsuppdraget har träffats utanför mäklarens affärslokal med samtliga parter närvarande. Uppdraget omfattas av lagen om distansavtal och avtal utanför affärslokaler (2005:59). Uppdragsgivaren har informerats om sin ångerrätt och uppdragsgivaren har begärt att förmedlingsuppdraget påbörjas direkt.

2019-09-05

Förmedlingsuppdraget har träffats utanför mäklarens affärslokal med samtliga parter närvarande. Uppdraget omfattas av lagen om distansavtal och avtal utanför affärslokaler (2005:59). Uppdragsgivaren har informerats om sin ångerrätt och begärt att förmedlingsuppdraget ska påbörjas först sedan ångerfristen löpt ut.

2019-09-05

Förmedlingsuppdraget har ingåtts utan att lagen om distansavtal och avtal utanför affärslokaler är tillämpliga på avtalet.

2019-12-17

Besked från föreningen att medlemsansökan beviljats muntligt av SBC, (namn), ansvarig för föreningen.

Utdrag ur SMS-och mailkonversationer

Utbetalning av handpenningen

Från mäklaren till säljaren den 11 december 2019

” […] Efter beslut ska föreningen skicka allt till Sbc som sen ska registrera detta och skicka beslutet till mig. Normalt 1-4 veckor. Jag får enligt lag inte betala ut pengarna förrän jag har skriftligt ok att köparen blivit godkänt. Köparen har ju lånelöfte så det kan inte bli ett problem, det är bara en tidsaspekt […] ”

Från mäklaren till säljaren den 17 december 2019

” […] Pratade med Sbc och de hade än inte godkänt det, men han tittade på ärendet och sa att det inte var något problem. Jag har bett (namn) betala ut handpenningen till dig […] ”

Från mäklaren till säljaren den 18 december 2019

” […] Handpenningen är utbetald trots att vi inte fått skriftligt ok från föreningen. Dock pratade jag som jag sa igår med Sbc och de tittade snabbt igenom allt och sa att det såg bra ut, därav är pengarna utbetalda […] ”

Från mäklaren till säljaren den 7 januari 2020

”För övrigt fick jag precis nu mail från Sbc att köparen godkänts i föreningen, den 23 december. Dock så visste vi ju tidigare att det skulle fungera efter samtal med Sbc.”

Datum för tillträde

Från säljaren till mäklaren den 16 december 2019

” […] Jag vill också ha en tid bokad för tillträde. Enligt köparen spelar det inte dem så stor roll vilken dag det blir. Jag hoppas därför återigen med din assistans att vi kan boka ett möte på em fre 3/1 […] ”

Från mäklarassistenten till säljaren den 16 december

” […] Har också varit i kontakt med köparna och de kan tyvärr inte tillträda den 3/1, för dem är det 10/1. Kan vi lösa detta att du lämnar en fullmakt till mig eller mäklaren för att skriva på handlingarna den 10/1, samt att du lämnar in nycklarna innan den 10/1? […] ”

Från mäklaren till säljaren den 17 december

” […] Jag sökte köparen vid lunchtid, utan svar. Har dagens sista möte nu kl. 14 och efter det ringer jag både Sbc och köparen igen. […] ”

Från säljaren till mäklaren den 18 december

” […] Jag förväntar mig att omgående få bekräftat att affären slutförs den 3 alt 7 januari enligt mina önskemål. […] ”

Från mäklaren till säljaren den 18 december

” […] Gällande tillträdet så sökte jag henne två gånger igår och nu på morgonen. Inget svar. Hon ringde mig igår kväll men då såg jag inte det så jag förväntar mig att hon ringer upp mig under dagen. Jag återkopplar så fort jag har något rimligt svar.”

Från säljaren till mäklaren den 19 december 

” Då jag redan innan kontraktet skrevs var tydlig med att jag den 10/1 inte kan närvara för avslut av affär och vi ej kommit överens om annan tid trots otaliga påstötningar måste jag nu boka en tid för avslut av affär. Det är helger som kommer och ej många arbetsdagar återstår innan tillträde. Jag kan därför inte vänta längre på besked. Jag bokar därför in fredagen den 3/1 kl. 14.00 på (namn på mäklarbyrån) kontor för tillträde samt avslut av affär.”

Från mäklaren till säljaren den 7 januari

” […] Att tillträdet bokades enligt kontraktet är ju för att köparna vägrar flytta tidigare. De ville egentligen ta över ännu senare men gick ju med på den 10e vid kontraktstillfället. Jag har vid ett flertal tillfällen försökt få dem att gå med på att tidigarelägga tillträdet, och givetvis erbjudit möjlighet med fullmakt, men de har varit benhårda på det datum ni kom överens om då vi träffades i november. ”

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Uppdragsavtalets ingående

Journalen

Enligt 20 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren föra anteckningar över förmedlingsuppdraget. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget slutförts.

Enligt förarbetena till fastighetsmäklarlagen är syftet med regeln dels att det ska finnas dokumentation om mäklaren hamnar i tvist med köpare eller säljare, dels för att underlätta Fastighetsmäklarinspektionens tillsynsarbete. Skyldigheten omfattar uppgifter om när uppdraget ingicks, när och på vilket sätt en åtgärd har vidtagits samt när uppdraget upphör (se prop. 2010/11:15 s. 60 f.).

Av den ingivna journalen i ärendet framgår att NN har antecknat tre olika alternativ för på vilket sätt uppdragsavtalet har ingåtts. Han har dels noterat att uppdragsavtalet omfattas av lagen (2005:59) om distans och avtal utanför affärslokaler (distansavtalslagen) där uppdragsgivaren begärt att förmedlingsuppdraget ska påbörjas direkt men samtidigt noterat att förmedlingsuppdraget begärts påbörjas först sedan ångerfristen löpt ut. Som ett tredje alternativ har han noterat att förmedlingsuppdraget ingåtts utan att distansavtalslagen var tillämplig på avtalet.

Att ett avtal har ingåtts utanför näringsidkarens ordinarie affärslokal eller på distans innebär inte bara att konsumenten har ångerrätt, utan även att vissa näringsrättsliga förpliktelser är tillämpliga. Enligt 2 kap. 2 § 9 distansavtalslagen ska näringsidkaren, innan ett avtal ingås, ge konsumenten information om huruvida och under vilka förutsättningar det finns en ångerrätt. Tidsfristen och övriga villkor för ångerrätten, hur ångerrätten utövas, att det finns ett standardformulär för utövande av ångerrätten och hur konsumenten kan ta del av formuläret ska också ingå i näringsidkarens information.

Enligt 2 kap. 11 § 1 distansavtalslagen gäller inte ångerrätten för en tjänst som har fullgjorts, om konsumenten uttryckligen har samtyckt till att tjänsten börjar utföras och gått med på att det inte finns någon ångerrätt när tjänsten har fullgjorts. Har en sådan tjänst endast utförts delvis ska konsumenten betala en proportionell andel av det avtalade priset i den mån det är skäligt enligt 2 kap. 15 § samma lag.

Dessa två alternativ står helt och hållet i motsatsförhållande till varandra både beträffande tidpunkten för när fastighetsmäklaren får påbörja utförandet av uppdraget och vilka följdverkningarna som valet får för uppdragsgivaren. Båda dessa avtalsvillkor kan därför inte gälla samtidigt. I det fall ett avtal har ingåtts utan att distansavtalslagen är tillämplig blir istället andra avtalsrättsliga regler tillämpliga. I förevarande ärende är det utrett att uppdragsavtalet ingicks utan att distansavtalslagen var tillämplig på avtalet. NN har medgett att journalen är felaktig på så sätt att han av misstag fyllt i samtliga alternativ för uppdragsavtalets ingående. Brister och felaktigheter i journalen föranleder enligt praxis normalt en erinran. Fastighetsmäklarinspektionen finner inte anledning att frångå praxis i detta fall.

Uppdragsavtalet

Av 9 § första stycket fastighetsmäklarlagen framgår att uppdragsavtalet ska upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Fastighetsmäklaren får inte åberopa ett avtalsvillkor som inte har tagits in i uppdragsavtalet eller på annat sätt har avtalats skriftligen. Detta gäller dock inte överenskommelser om ändring av egendomens pris och andra villkor för överlåtelsen eller upplåtelsen.

Syftet med bestämmelsen i 9 § fastighetsmäklarlagen är att bland annat skapa ordning och reda, motverka bevisproblem och att minska risken för framtida tvister mellan parterna.

Ett grundläggande krav är att de handlingar som en mäklare upprättar ska vara korrekta och återspegla de faktiska förhållandena. I det aktuella uppdragsavtalet har NN utelämnat information om på vilket sätt uppdragsavtalet ingicks och därmed tillämplig lag. Genom den ofullständiga dokumentationen om uppdragsavtalets ingående har NN medverkat till ett otydligt uppdragsavtal. Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare meddelat en mäklare en varning för att ha upprättat ett ofullständigt uppdragsavtal och när den felaktiga uppgiften var beroende av en annan lags tillämplighet (se Fastighetsmäklarinspektionen beslut den 14 mars 2018 Dnr 2017-0803). Inspektionen anser att det är av största vikt att det framgår av uppdragsavtalet vilken bestämmelse som är tillämplig, dels för att uppdragsgivaren ska erhålla relevant information beroende på tillämplig lag, men också för att motverka eventuella tvister i framtiden. Förseelsen motiverar en varning.

Utbetalningen av handpenningen

Av 8 § första stycket fastighetsmäklarlagen följer att en fastighetsmäklare ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed.

Enligt 6 kap. 5 § bostadsrättslagen (1991:614) är en överlåtelse av en bostadsrätt ogiltig, om den som en bostadsrätt har övergått till vägras medlemskap i bostadsrättsföreningen.

Enligt 2 kap. 1 § bostadsrättslagen är det styrelsen i en bostadsrättsförening som avgör frågan om att anta en medlem med iakttagande av de villkor för medlemskap som anges i föreningens stadgar och bestämmelserna i bostadsrättslagen.

Vid köp av bostadsrätt är alltså köpets giltighet beroende av om köparen beviljats medlemskap i bostadsrättsföreningen. Av den anledningen ska en fastighetsmäklare verka för att handpenningen deponeras fram till dess att det finns ett positivt besked om köparens medlemskap.

I Kammarrätten i Stockholms dom den 23 juni 2003 mål nr. 1126-02 meddelades en mäklare en varning för att ha uppburit provision för förmedlingsuppdraget innan köparen hade antagits som medlem i bostadsrättsföreningen av föreningens styrelse. I domen konstateras att det inte kan anses tillräckligt med ett preliminärt besked från föreningens förvaltare att medlemskap kommer att beviljas för att ha rätt att betala ut handpenningen.

Av det i ärendet upprättade överlåtelseavtalet och depositionsavtalet framgår att redovisningen av det deponerade beloppet ska ske till säljaren när köparen beviljats inträde i bostadsrättsföreningen. Det är i ärendet utrett att NN betalade ut handpenningen, minus arvode, till säljaren den 17 december 2019. Detta efter att en anställd på SBC, som hade fullmakt att företräda bostadsrättsföreningen i medlemsskapsärenden, hade gett ett muntligt besked om att ansökan såg okej ut. Ett definitivt besked om godkännande från föreningen kom först den 23 december. Av vad som framkommit i ärendet får det förstås att det inför utbetalning av handpenningen den 17 december hade lämnats ett preliminärt besked om att köparen skulle komma att beviljas inträde i bostadsrättsföreningen. Inspektionen anser att det står i strid med god fastighetsmäklarsed att betala ut handpenning innan det funnits ett definitivt besked om medlemskap. Förseelsen motiverar en varning.

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Av kommentaren till bestämmelsen följer bland annat att det inom ramen för omsorgsplikten åligger en fastighetsmäklare att skyndsamt besvara skrivelser som han eller hon fått i sin anslutning till sin yrkesutövning. Det är inte acceptabelt att svar uteblir eller erhålls först efter ett flertal påminnelser (se Fastighetsmäklarlagen – En kommentar, Magnus Melin, fjärde upplagan, s. 74).

Det är utrett i ärendet att tillträdesdagen var avtalad till den 10 januari 2020 eller enligt överenskommelse. Av utredningen har det framkommit att säljaren vid upprepade tillfällen mellan den 16-19 december 2019 önskade få en ny bekräftad tillträdesdag av mäklaren. När mäklaren per den 19 december 2019 inte kunnat bekräfta en ny dag med köparen bokade säljaren via ett SMS ensidigt in en ny dag för tillträde till den 3 januari. NN har uppgett att han hade gått på ledighet vid tidpunkten och därav av misstag glömt att svara säljaren att hennes egenbokade tillträde inte blev av. Säljaren tolkade mäklarens uteblivna svar som en tyst accept och infann sig därför för tillträde den 3 januari.

Inom ramen för omsorgsplikten får NN anses ha haft en skyldighet att besvara säljaren och tydliggöra att det egenbokade datumet för tillträdet inte blev av. Inspektionen anser dock att det mot bakgrund av vad som kommunicerats dem emellan måste ha stått klart för säljaren att ett nytt datum förutsätter en överenskommelse med köparen och att en bekräftelse från mäklaren var att vänta när så hade skett. Det framkommer också av utredningen att säljaren den 16 december fick återkoppling av en mäklarassistent att köparen inte kunde ändra tillträdesdag till den 3 januari. Med hänsyn tagen till ovan omständigheter anser inspektionen att förseelsen kan anses som ringa och att någon påföljd därför inte är nödvändig. 

Mäklarens medverkan i samband med överlåtelsen

Enligt 21 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från 1984 års lag om fastighetsmäklare. Av förarbetena till den lagen framgår att mäklaren har en handlingsplikt och ska vara ”aktiv och observant” beträffande sådana frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Mäklaren bör vidare verka för att parternas överenskommelser dokumenteras för att undvika framtida oklarheter och tvister (se prop. 1983/84:16 s. 41).

Det är utrett i ärendet att säljaren och köparen kom överens om att tidigarelägga tillträdesdagen med en dag. NN har medgett att han inte har dokumenterat parternas överenskommelse om en ny tillträdesdag. Fastighetsmäklarinspektionen anser att han därigenom har åsidosatt sina skyldigheter genom att inte ha verkat för dokumentationen (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 24 september 2014 Dnr 2013–2303). Med hänsyn till att det har funnits stöd i överlåtelseavtalet om att parterna kunde komma överens om en annan tillträdesdag finner Fastighetsmäklarinspektionen att det är tillräckligt med en erinran för denna förseelse.

Påföljd

NN meddelas en varning för att ha upprättat ett ofullständigt uppdragsavtal avseende på vilket sätt avtalet ingicks och för att ha betalat ut handpenningen till säljaren innan det funnits ett definitivt besked om köparens medlemskap i bostadsrättsföreningen. I varningen ingår en erinran dels för att inte ha dokumenterat parternas överenskommelse om att tidigarelägga tillträdesdagen, dels för att ha upprättat en felaktig journal.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.