Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att utse en alternativ verklig huvudman när uppdragsgivaren (säljaren) varit en juridisk person i form av en bostadsrättsförening. Frågan om mäklaren har utrett om det har förekommit en verklig huvudman gällande köparna har också prövats.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

Fastighetsmäklarinspektionen beslutade den 15 januari 2020 att göra en uppföljning av inspektionens tidigare tematiska tillsyn avseende åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Syftet med detta tillsynsprojekt är att göra en uppföljning av den tidigare tematiska granskningen som skedde 2015. Syftet är också att tydliggöra vad som krävs av fastighetsmäklarna för att följa penningtvättslagstiftningen och god fastighetsmäklarsed. Avsikten är att inspektionen ska få underlag för fler praxisbildande beslut som kan publiceras som vägledning för branschen. Förhoppningen är även att ge fastighetsmäklare, mäklarföretag och branschorganisationer incitament att kvalitetsgranska sitt IT-stöd och andra rutiner, mallar m.m. samt att vidta eventuella andra egenåtgärder som behövs för att reglerna ska tillämpas på ett korrekt sätt.

I tillsynsprojektet har Fastighetsmäklarinspektionen initierat 10 tillsynsärenden mot lika många fastighetsmäklare.

NN är en av de fastighetsmäklare som har valts ut för att ingå i projektet. Han har förelagts att ge in en förteckning över de förmedlingsuppdrag som han har avslutat under perioden 1 september-30 november 2019. Fastighetsmäklarinspektionen har därefter valt att granska de åtgärder som NN har vidtagit för att uppnå kundkännedom i ett enskilt förmedlingsuppdrag. Han har förelagts att yttra sig och att ge in de dokumenterade rutinerna som verksamhetsutövaren ska ha enligt 2 kap. 8 § lag (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen), den allmänna riskbedömningen avseende penningtvätt och finansiering av terrorism i verksamheten enligt 2 kap. 1 samma lag, dokumentationen över de åtgärder som han har vidtagit för att uppnå kundkännedom enligt samma lag samt kopior av registreringsbeviset gällande den juridiska personen, uppdragsavtalet, köpekontraktet och journalen.

NN har yttrat sig och lämnat in de begärda handlingarna avseende ett uppdrag den 7 januari 2019 om förmedling av en bostadsrätt.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har granskat dokumentationen av de åtgärder som fastighetsmäklaren har vidtagit för att uppfylla penningtvättslagstiftningen. De övriga dokument som finns i ärendet har endast utgjort ett underlag för bedömningen. 

I detta ärende har Fastighetsmäklarinspektionen uppmärksammat följande.

Registreringsbeviset

Dokumentationen för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivaren

Av ”Checklista Kundkännedom - juridisk person” framgår en notering om att det inte har funnits någon verklig huvudman. Uppgift om alternativ verklig huvudman, såsom styrelseordförande, verkställande direktör, eller motsvarande befattningshavare finns inte.

Dokumentationen för att uppnå kundkännedom om köparna

I ”Checklistan Kundkännedom - fysisk person” framgår om syfte och art att mäklarens uppdrag var ett förmedlingsuppdrag och att köparens syfte med affären var köp av egen permanentbostad.

Av checklistan framgår även att det inte finns någon notering om utredning av verklig huvudman.

Det framgår också följande.

I checklistan finns inget särskilt avsnitt rörande kontroll av verklig huvudman. Detta har uteslutits då det sällan finns en verklig huvudman när kunden är en fysisk person.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Det riskbaserade förhållningssättet

Allmän riskbedömning av verksamheten

I enlighet med 2 kap. 1 § och 1 kap. 2 § 13 penningtvättslagen ska en fastighetsmäklare med fullständig registrering göra en bedömning av hur fastighetsmäklartjänsten kan utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism och hur stor risken är för att detta sker, en så kallad allmän riskbedömning. 

Riskbedömning av kunder

Med utgångspunkt i den allmänna riskbedömningen och fastighetsmäklarens kännedom om kunden ska fastighetsmäklaren även enligt 2 kap. 3 § penningtvättslagen bedöma den risk för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med en specifik kundrelation, kundens riskprofil. 

Åtgärder för kundkännedom

En fastighetsmäklare får inte enligt 3 kap. 1 § första stycket 1 penningtvättslagen etablera en affärsförbindelse eller upprätta en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om fastighetsmäklaren inte har uppnått tillräcklig kundkännedom om kunden för att bland annat kunna hantera risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med kundrelationen.

Fastighetsmäklaren ska enligt 3 kap. 4 § samma lag vidta åtgärder för kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse. I de fall fastighetsmäklaren inte har en affärsförbindelse med kunden, ska åtgärder för kundkännedom vidtas vid enstaka transaktioner som uppgår till ett belopp motsvarande 15 000 euro eller mer.

Med kundkännedomsåtgärder avses bland annat att fastighetsmäklaren ska identifiera kunden genom identitetshandlingar, registerutdrag eller andra uppgifter från en oberoende och tillförlitlig källa. Fastighetsmäklaren ska också utreda om kunden har en verklig huvudman. Om kunden är en juridisk person och det efter åtgärder står klart att den juridiska personen inte har en verklig huvudman, ska den person som är styrelseordförande, verkställande direktör eller motsvarande befattningshavare anses vara verklig huvudman. Om kunden har en verklig huvudman ska fastighetsmäklaren vidta åtgärder för att kontrollera den verkliga huvudmannens identitet. Kontroll av kundens och den verkliga huvudmannens identitet ska slutföras innan en affärsförbindelse etableras eller en enstaka transaktion genomförs. Detta följer av 3 kap. 7, 8, och 9 §§ penningtvättslagen.

I penningtvättslagen så avses med verklig huvudman detsamma som i 1 kap. 3-7 §§ lagen (2017:631) om registrering av verkliga huvudmän. Enligt nämnda lag 3 § första stycket så avses med verklig huvudman en fysisk person som, ensam eller tillsammans med någon annan, ytterst äger eller kontrollerar en juridisk person, eller en fysisk person till vars förmån någon annan handlar.

Av samma lag 4 § framgår att en fysisk person ska antas utöva den yttersta kontrollen över en juridisk person, om han eller hon

1. på grund av innehav av aktier, andra andelar eller medlemskap kontrollerar mer än 25 procent av det totala antalet röster i den juridiska personen,

2. har rätt att utse eller avsätta mer än hälften av den juridiska personens styrelseledamöter eller motsvarande befattningshavare, eller

3. på grund av avtal med ägare, medlem eller den juridiska personen, föreskrift i bolagsordning, bolagsavtal och därmed jämförbara handlingar, kan utöva kontroll enligt 1 eller 2.

Av propositionen 2016/17:173 (s. 241) framgår även följande om vad som avses med verklig huvudman.

Med verklig huvudman avses en fysisk person som ytterst äger eller kontrollerar en juridisk person eller en fysisk person till vars förmån någon annan handlar […]. Det kan således finnas en verklig huvudman bakom både fysiska och juridiska personer. Fysiska personer har inga ägare eller annan som kontrollerar dem på det sätt som avses i definitionen av begreppet verklig huvudman. För fysiska personer rör det sig därför i första hand om s.k. bulvanfall. Med bulvanfall avses situationer då en person handlar för annans räkning, men gentemot verksamhetsutövaren agerar som att handlandet sker för egen räkning. Om verksamhetsutövare konstaterar ett bulvanförhållande kan således en fysisk person ha en verklig huvudman.

Av samma proposition (s. 243) framgår följande om kraven på att utse en alternativ verklig huvudman.

 […] kraven på att utse en alternativ verklig huvudman inträder när en juridisk person saknar en verklig huvudman bland ägare eller medlemmar och det inte heller finns någon fysisk person som på annat sätt kontrollerar den juridiska personen. […]. Det innebär att en alternativ verklig huvudman ska utses även när en juridisk person är organiserad på ett sådant sätt att en verklig huvudman saknas. Tanken bakom detta är sannolikt att exempelvis verkställande direktören eller styrelsens ordförande har mer ”kontroll” över en juridisk person som är organiserad på ett sådant sätt jämfört med en juridisk person där det finns en eller flera personer som kontrollerar den juridiska personen genom ägande av mer än 25 procent av aktierna.

De flesta bostadsrättsföreningar med fler än 3 medlemmar har ingen verklig huvudman. Det beror på att man måste kontrollera mer än 25 procent av rösterna i föreningen för att kunna vara verklig huvudman. I de fall då det inte finns en verklig huvudman så ska det enligt penningtvättslagen utses en alternativ verklig huvudman.  Av dokumentationen för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivaren framgår att NN inte har vidtagit åtgärder för att utse en alternativ verklig huvudman i bostadsrättsföreningen. Han har därför inte uppnått tillräcklig kundkännedom om uppdragsgivaren. Han har emellertid gjort en notering om att bostadsrättsföreningen inte har en verklig huvudman. Med hänsyn till detta så bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att förseelsen kan stanna vid en erinran.

Av dokumentationen för att uppnå kundkännedom om köparna framgår att köparens syfte med förvärvet var köp av egen permanentbostad. Det framgår också att avsnitt som rör kontroll av verklig huvudman har uteslutits med motiveringen att det sällan finns en verklig huvudman när kunden är en fysisk person. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det aldrig kan vara tillräckligt att på förhand utesluta en kategori av köpare från utredning av verklig huvudman. NN har därför inte vidtagit tillräckliga åtgärder för att utreda om det har förekommit någon verklig huvudman gällande köparna. Med anledning av att det ändå framgår information om köparnas syfte med förvärvet bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att förseelsen kan stanna vid en erinran.

Påföljden

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en erinran för att han inte har vidtagit tillräckliga åtgärder för att utreda om det har förekommit en verklig huvudman gällande köparna. I denna erinran ingår även en erinran för att han inte har vidtagit åtgärder för att utse en alternativ verklig huvudman gällande uppdragsgivaren, som var en juridisk person i form av en bostadsrättsförening.