Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sin skyldighet att uppnå tillräcklig kundkännedom om köparna när dessa befunnit sig på distans. Frågan om fastighetsmäklaren har utrett om det har förekommit en verklig huvudman gällande uppdragsgivaren (säljaren) och köparna har också prövats.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

Fastighetsmäklarinspektionen beslutade den 15 januari 2020 att göra en uppföljning av inspektionens tidigare tematiska tillsyn avseende åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Syftet med detta tillsynsprojekt är att göra en uppföljning av den tidigare tematiska granskningen som skedde 2015. Syftet är också att tydliggöra vad som krävs av fastighetsmäklarna för att följa penningtvättslagstiftningen och god fastighetsmäklarsed. Avsikten är att inspektionen ska få underlag för fler praxisbildande beslut som kan publiceras som vägledning för branschen. Förhoppningen är även att ge fastighetsmäklare, mäklarföretag och branschorganisationer incitament att kvalitetsgranska sitt IT-stöd och andra rutiner, mallar m.m. samt att vidta eventuella andra egenåtgärder som behövs för att reglerna ska tillämpas på ett korrekt sätt.

I tillsynsprojektet har Fastighetsmäklarinspektionen initierat 10 tillsynsärenden mot lika många fastighetsmäklare.

NN är en av de fastighetsmäklare som har valts ut för att ingå i projektet. Han har förelagts att ge in en förteckning över de förmedlings­uppdrag som han har avslutat under perioden 1 september-30 november 2019. Fastighetsmäklarinspektionen har därefter valt att granska de åtgärder som NN har vidtagit för att uppnå kundkännedom i ett enskilt förmedlingsuppdrag. Han har förelagts att yttra sig och att ge in de dokumenterade rutinerna som verksamhetsutövaren ska ha enligt 2 kap. 8 § lag (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen), den allmänna riskbedömningen avseende penningtvätt och finansiering av terrorism i verksamheten enligt 2 kap. 1 samma lag, dokumentationen över de åtgärder som han har vidtagit för att uppnå kundkännedom enligt samma lag samt kopior av uppdragsavtalet, köpekontraktet och journalen..

NN har yttrat sig och lämnat in de begärda handlingarna avseende ett uppdrag den 24 februari 2020 om förmedling av en fastighet. Han har även inkommit med köparnas lånelöfte och två fullmakter med köparna som fullmaktsgivare.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Eftersom köparna befann sig på annan ort kontrollerade jag deras uppgivna adress mot […] samt mot det skriftliga lånelöfte som de hade från sin bank.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har granskat dokumentationen av de åtgärder som fastighetsmäklaren har vidtagit för att uppfylla penningtvättslagstiftningen. De övriga dokument som finns i ärendet har endast utgjort ett underlag för bedömningen.

I detta ärende har Fastighetsmäklarinspektionen uppmärksammat följande.

Dokumentationen för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivaren

Av ”Checklista Kundkännedom - fysisk person” framgår att NN har bedömt risken för penningtvätt och finansiering av terrorism som normal i kundrelationen. Av dokumentationen framgår även att det inte finns några uppgifter om det utförts någon utredning om verklig huvudman. Det anges också följande.

I checklistan finns inget särskilt avsnitt rörande kontroll av verklig huvudman. Detta har uteslutits då det sällan finns en verklig huvudman när kunden är en fysisk person.

Dokumentationen för att uppnå kundkännedom om köparna

Av ”Checklista Kundkännedom – fysisk person” framgår att NN har bedömt risken för penningtvätt och finansiering av terrorism som hög i kundrelationen detta då köparna har befunnit sig på distans. Av checklistan framgår även att köparna vid överlåtelseavtalets ingående har representerats av ett ombud. Köparnas och ombudets identitetshandlingar har kopierats. Det uppges att kopiorna av köparnas identitetshandlingar har vidimerats. På kopiorna finns en stämpel med texten ”fotokopian överensstämmer med originalet.” De har även signerats och daterats. Det går dock inte att utläsa vem som har signerat kopiorna. Det finns inga kontaktuppgifter eller något namnförtydligande.

Av dokumentationen framgår även att det inte finns någon notering om utredning av verklig huvudman. Det framgår också följande av checklistan.

I checklistan finns inget särskilt avsnitt rörande kontroll av verklig huvudman. Detta har uteslutits då det sällan finns en verklig huvudman när kunden är en fysisk person.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Det riskbaserade förhållningssättet

Allmän riskbedömning av verksamheten

I enlighet med 2 kap. 1–2 §§ och 1 kap. 2 § p.13 penningtvättslagen ska en fastighetsmäklare med fullständig registrering göra en bedömning av hur fastighetsmäklartjänsten kan utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism och hur stor risken är för att detta sker, en så kallad allmän riskbedömning.

Riskbedömning av kunder

Med utgångspunkt i den allmänna riskbedömningen och fastighetsmäklararens kännedom om kunden ska fastighetsmäklaren enligt 2 kap. 3 § penningtvättslagen bedöma den risk för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med en specifik kundrelation, kundens riskprofil.

När det behövs för att bestämma kundens riskprofil ska verksamhetsutövaren beakta omständigheter som avses i 4 och 5 §§ och föreskrifter som meddelats med stöd av denna lag samt andra omständigheter som i det enskilda fallet påverkar risken som kan förknippas med kundrelationen.

Kundens riskprofil ska följas upp under pågående affärsförbindelser och ändras när det finns anledning till det.

Som omständigheter som kan tyda på att risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism är hög kan verksamhetsutövaren beakta bland annat att affärsrelationer eller transaktioner sker på distans, utan användning av metoder som på ett tillförlitligt sätt kan säkerställa kundens identitet. Detta följer av 5 § penningtvättslagen.

Åtgärder för kundkännedom

En fastighetsmäklare får inte etablera en affärsförbindelse eller upprätta en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om fastighetsmäklaren inte har uppnått tillräcklig kundkännedom om kunden för att bland annat kunna hantera risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med kundrelationen. Detta följer av 3 kap. 1 § första stycket 1 penningtvättslagen.

Fastighetsmäklaren ska enligt 3 kap. 4 § penningtvättslagen vidta åtgärder för kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse. I de fall fastighetsmäklaren inte har en affärsförbindelse med kunden, ska åtgärder för kundkännedom vidtas vid enstaka transaktioner som uppgår till ett belopp motsvarande 15 000 euro eller mer.

Med kundkännedomsåtgärder avses bland annat att fastighetsmäklaren ska identifiera kunden genom identitetshandlingar, registerutdrag eller andra uppgifter från en oberoende och tillförlitlig källa. Fastighetsmäklaren ska också utreda om kunden har en verklig huvudman och bedöma om kunden eller kundens verkliga huvudman är en person i politisk utsatt ställning eller en familjemedlem eller känd medarbetare till en sådan person. Om kunden har en verklig huvudman ska fastighetsmäklaren vidta åtgärder för att kontrollera den verkliga huvudmannens identitet. Kontroll av kundens och den verkliga huvudmannens identitet ska slutföras innan en affärsförbindelse etableras eller en enstaka transaktion genomförs. Detta följer av 3 kap. 7, 8, 9 och 10 §§ penningtvättslagen.

Av propositionen 2016/17:173 (s. 241) framgår det bland annat följande om vad som avses med verklig huvudman.

Med verklig huvudman avses en fysisk person som ytterst äger eller kontrollerar en juridisk person eller en fysisk person till vars förmån någon annan handlar […]. Det kan således finnas en verklig huvudman bakom både fysiska och juridiska personer. Fysiska personer har inga ägare eller annan som kontrollerar dem på det sätt som avses i definitionen av begreppet verklig huvudman. För fysiska personer rör det sig därför i första hand om s.k. bulvanfall. Med bulvanfall avses situationer då en person handlar för annans räkning, men gentemot verksamhetsutövaren agerar som att handlandet sker för egen räkning. Om verksamhetsutövare konstaterar ett bulvanförhållande kan således en fysisk person ha en verklig huvudman.

Enligt 3 kap. 13 § penningtvättslagen följer att fastighetsmäklaren ska löpande och vid behov följa upp pågående affärsförbindelser i syfte att tillförsäkra sig att kännedomen om kunden enligt bland annat 7, 8 och 10 §§ är aktuell och tillräcklig för att hantera den bedömda risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism.

Av 10 § penningtvättsföreskrifterna följer att fastighetsmäklaren ska kontrollera identiteten hos fysiska personer på distans genom kontroll av

1. tillförlitlig elektronisk legitimation eller

2. personens namn och personnummer, samordningsnummer eller motsvarande nummer samt adress mot externa register, intyg eller andra oberoende och tillförlitliga källor samt genom att därefter 

a.  skicka en bekräftelse till kundens folkbokföringsadress eller motsvarande tillförlitliga adress. Bekräftelsebrevet ska bestyrkas med mottagningsbevis, och 

b.  inhämta en vidimerad kopia av kundens identitetshandling. Om kunden saknar en identitetshandling ska en motsvarande tillförlitlig, vidimerad handling som innehåller kundens namnteckning inhämtas och kontrolleras.

Fastighetsmäklaren ska dokumentera kontrollåtgärderna enligt första stycket. Det ska framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd vidtogs. Kontrollåtgärden enligt första stycket punkt 1 ska dokumenteras genom att bevara en kopia av bekräftelsen på den elektroniska legitimationen. Kontrollåtgärden enligt första stycket punkt 2 ska dokumenteras genom att bevara en kopia av det dokument och uppgifter som legat till grund för kontrollen samt en kopia av den vidimerade kopian på identitetshandlingen och bekräftelsebrevet.

Av de allmänna råden till 10 § penningtvättsföreskrifterna framgår bland annat följande om vad som avses med vidimering.

[…] personen bekräftar att kopian av identitetshandlingen är korrekt. Personen intygar med sin namnteckning, namnförtydligande och kontaktuppgifter att kopian överensstämmer med originalhandlingen.

I dokumentationen uppges att kopiorna av köparnas identitetshandlingar har vidimerats, men det saknas kontaktuppgifter och namnförtydligande på dessa. Vidimeringen är därför inte korrekt utförd. NN har därmed medverkat till en transaktion utan att först ha uppnått tillräcklig kundkännedom om köparna. Av granskningen framgår även att NN inte har vidtagit åtgärder för att utreda om uppdragsgivaren eller köparna har en verklig huvudman. Sammantaget finner Fastighetsmäklarinspektionen att NN inte har uppnått tillräcklig kundkännedom om båda parterna och åsidosatt sina skyldigheter enligt penningtvättslagstiftningen. Förseelserna utgör grund för en varning.

Påföljden

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning för att han inte har uppnått tillräcklig kundkännedom om köparna när det har befunnit sig på distans och för att han inte har utrett om det har förekommit en verklig huvudman gällande båda parterna.