Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av två separata bostadsrätter.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning.

Ärendet

I två anmälningar till Fastighetsmäklarinspektionen har anonyma anmälare riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN. Kritiken avser att NN ska ha använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av två separata bostadsrätter. Anmälare 1 har inkommit med tre skärmbilder på en internetannons avseende ett objekt som NN förmedlade. Anmälare 2 har inkommit med tre skärmbilder från en bostadssajt på internet, vilka visar försäljningspriserna på två objekt som NN förmedlade.

Anmälare 2 har riktat kritik mot NN:s agerande även i samband med en tredje förmedling och har inkommit med en skärmbild på förmedlingsobjektets försäljningspris. NN:s agerande i samband med förevarande förmedling har redan varit föremål för Fastighetsmäklarinspektionens granskning i ärende dnr 19-0079, varför det inte ska tas upp inom ramarna för förevarande ärende.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Hon har även inkommit med förmedlingsuppdragen, objektsbeskrivningarna, anbudsförteckningarna, överlåtelseavtalen samt en skärmbild på två bostadsannonser avseende två bostadsrätter i samma förening som de aktuella förmedlingsobjekten.

Anmälningarna

Anmälarna har uppgett i huvudsak följande.

Anmälan från den 8 januari 2020

NN marknadsförde en bostadsrätt för 1 000 000 kr trots att liknande objekt normalt säljs för 1 500 000 kr. Knappt en dag efter visningen hade nio olika personer lagt bud och priset var uppe i 1 640 000 kr. NN fick nyligen en varning för att ha använt sig av lockpriser, men fortsätter ändå.

Anmälan från den 9 mars 2020

NN har under större delen av sin mäklarkarriär marknadsfört bostäder med kraftiga lockpriser, där skillnaden mellan utgångspris och slutpris har varit ca 50 – 90 %. Anmälaren har uppmärksammat flera sådana försäljningar under både år 2019 och år 2020. NN:s användande av lockpriser är systematiskt och hon verkar inte heller bry sig om påtryckningar från köpare, säljare eller andra mäklare.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Hon säljer ofta lägenheter av denna storlek i föreningen. Föreningen och lägenheterna utmärker sig på det sättet att inga spekulanter kommer och inga bud läggs om NN går ut med ett utgångspris på 1 250 000 kr. Hon har varit med om detta vid ett flertal tidigare tillfällen. Hon har då fått börja om förmedlingsarbetet med ett nytt utgångspris på 1 000 000 kr, varpå flera spekulanter kommer, budgivningen startar omgående och slutar runt 1 500 000 – 1 600 000 kr. Till exempel ligger två lägenheter i samma förening ute till försäljning sedan 32 dagar respektive 41 dagar, med utgångspris på 1 295 000 kr respektive 1 495 000 kr. NN menar att dessa två objekt inte kommer att bli sålda om inte mäklarna börjar om från början med ett lägre utgångspris.

NN uppskattade den ena lägenhetens marknadsvärde till 1 500 000 kr och den andras till 1 600 000 kr. Hon saluförde den första lägenheten till ett pris på 1 000 000 kr och sålde den för 1 640 000 kr efter 13 dagar. Man kan därför dra slutsatsen att hennes strategi var den bästa utifrån rådande omständigheter. Den andra lägenheten salufördes inledningsvis för 1 250 000 kr, men inga spekulanter kom och inga bud lades. Vid nästa försök sänktes utgångspriset till 1 000 000 kr. Många kom då på visningen, 30 bud lades och slutpriset blev 1 700 000 kr. Lägenheten låg ute till försäljning under sex dagar efter sänkningen av utgångspriset.

Föreningen som de båda förmedlingsobjekten tillhör är nyproducerad och tillträddes i december 2018. Alla lägenheter i föreningen är exakt likadana. NN sålde tre lägenheter i föreningen under första kvartalet 2019, när alla precis hade flyttat in. Samtliga lägenheter var bebodda och det inte hade varit så många försäljningar i föreningen. Lägenheterna gick då lätt att sälja och det fanns inte så många ute till försäljning samtidigt. De två aktuella förmedlingsobjekten såldes i augusti 2019 och januari 2020. Under den tiden har omsättningen i föreningen ökat mycket och många exakt likadana lägenheter ligger alltid ute till försäljning i föreningen. Ju högre utbud, desto svårare att sälja, eftersom spekulanterna har fler objekt att välja bland. NN behövde sänka utgångspriserna eftersom ingen kom på visning och inga bud lades. På en bostadssajt på internet kan man idag se att det finns fyra lägenheter i föreningen till salu sedan mellan 34 – 54 dagar för 1 395 000 kr – 1 650 000 kr utan några bud. En fastighetsmäklare måste anpassa sig till verkligheten vid varje tidpunkt och ändra strategi efter marknaden. Det som var helt riktigt i augusti 2019 kan alltså vara helt fel i februari 2020.

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska mäklaren ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Med anledning av detta kan NN inte blunda för den kunskap hon har om utgångspris, slutpris och försäljningstiden som påverkar antalet visningar för säljaren. Det skulle också strida mot 16 § fastighetsmäklarlagen, enligt vilken bestämmelse mäklaren ska ge säljaren de råd och upplysningar som säljaren kan behöva om hur tidigare förmedlingar har dragit ut på tiden, eftersom en mäklare måste ange ett utgångspris som rimmar med det beräknade försäljningspriset för att prissättningen inte ska anses utgöra ett lockpris och därigenom bryta mot god fastighetsmäklarsed. Samtidigt vill ingen säljare att förmedlingen ska bli långdragen om den inte samtidigt ger ett ännu bättre prismässigt resultat. I de citerade två fallen ovan har det varit tvärtom, då objekten inte har sålts eftersom spekulanter har uteblivit och bud inte har kommit in.

Handlingarna

Av handlingarna i ärendet framgår bland annat följande.

Förmedlingsobjekt 1

Förmedlingsuppdraget

Utgångspriset är satt till 1 000 000 kr. Förmedlingsuppdraget ingicks den 16 december 2019.

Anbudsförteckningen

Totalt nio olika budgivare lade bud. Sju av dessa lade bud på 1 300 000 kr eller mer.

Överlåtelseavtalet

Köpeskillingen är angiven som 1 640 000 kr.

Förmedlingsobjekt 2

Förmedlingsuppdraget

Utgångspriset är satt till 1 250 000 kr. Förmedlingsuppdraget ingicks den 3 augusti 2019.

Objektsbeskrivningen

Priset är satt till 1 000 000 kr.

Anbudsförteckningen

Det första budet motsvarade utgångspriset på 1 000 000 kr. Det andra budet var på 1 200 000 kr.

Totalt nio olika budgivare lämnade bud. Sju av dessa lade bud på 1 300 000 kr eller mer.

Överlåtelseavtalet

Köpeskillingen är angiven som 1 700 000 kr.

NN:s yttrande till Fastighetsmäklarinspektionen i ärende dnr 19-0079

Sida 4

”(förmedlingsobjektets adress)
Utpris 1 500 000
Slutpris 1 500 000
Min värdering 1 500 000
En annan mäklare hade precis sålt en likadan lägenhet i samma förening för 1 500 000, bifogar underlag. Säljarens förväntningar låg därför på samma nivå och det var även för det priset vi sålde lägenheten för”

Sida 5

Sidan består av en skärmbild från internet avseende det jämförelseobjekt som NN använde som underlag för att uppskatta marknadsvärdet på förmedlingsobjektet som omnämns på sida 4 i hennes yttrande. Jämförelseobjektet är beläget i samma förening och boarean är densamma som NN.s förmedlingsobjekt. Begärt pris var 1 385 000 kr och försäljningspriset blev 1 500 000 kr.

Sida 6

”(förmedlingsobjektets adress)
Utpris 1 460 000
Slutpris 1 460 000
Min värdering 1 450 000 – 1 500 000 pga att jag precis sålt en likadan lägenhet en våning ovanför för 1 500 000. Säljaren kontaktade mig eftersom jag sålt lägenheten ovanför och hans förväntningar var att få ungefär 50 000 kr mindre än lägenheten ovanför.”

Sida 9

”(förmedlingsobjektets adress)
Utpris 1 400 000
Slutpris 1 400 000
Min värdering 1 350 000 – 1 400 000. Säljarens förväntningar var 1 400 000 och därför la vi det som utpris.”

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Priset i marknadsföringen

Kravet på god fastighetsmäklarsed innefattar även att mäklaren ska följa all annan tillämplig lagstiftning. Däri innefattas marknadsföringslagen (2008:486).

Enligt 5 § marknadsföringslagen ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 § i samma lag att marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

I 10 § första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt samma bestämmelse, 2 st. 4 p. gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren.

I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen.

Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532-12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332-12, 3335-12 och 3343-12).

Av utredningen i ärendet framgår att de båda bostadsrätterna salufördes till ett pris på 1 000 000 kr vardera. De såldes för 1 640 000 kr respektive 1 700 000 kr. Utgångspriserna understeg således de slutliga försäljningspriset med drygt 39% respektive drygt 41 %. Det är väsentliga avvikelser som tyder på att utgångspriserna inte låg i linje med förmedlingsobjektens marknadsvärden. En annan indikator på detsamma är att det andra budet som lades på förmedlingsobjekt 2 var på 1 200 000 kr, vilket är en summa som överstiger objektets utgångspris med ca 17 %.

NN har uppgett i yttrande att hon värderade de båda bostadsrätterna till 1 500 000 kr respektive 1 600 000 kr. Hon har också uppgett att hon saluförde dem till ett pris om 1 000 000 kr vardera. NN har således medgett att hon har medvetet salufört de båda bostadsrätterna till priser som väsentligen understiger deras marknadsvärden.

NN har motiverat sitt agerande med att hon känner till att inga spekulanter visar intresse eller lägger bud på dylika objekt om utgångspriset sätts till 1 250 000 kr, vilket också ska ha skett under den inledande delen av förmedlingen av förmedlingsobjekt 2. Hon har även uppgett att det skulle strida mot 8 och 16 §§ fastighetsmäklarlagen om hon blundade för denna vetskap samt att ingen säljare önskar en långdragen försäljningsprocess. Fastighetsmäklarinspektionen anser att varken nyss nämnda bestämmelser eller säljarens önskemål om en snabb försäljning ger utrymme för mäklaren att använda sig av ett utgångspris som inte är i linje med förmedlingsobjektets marknadsvärde. Utöver detta har inspektionen uppmärksammat att NN mellan den 15 februari 2019 och den 21 mars 2019 förmedlade tre objekt i samma förening som de två aktuella förmedlingsobjekten. Ett annat objekt, vilket NN använde som underlag för sin värdering av ett av de tre tidigare förmedlingsobjekten, såldes i föreningen av en annan mäklare den 18 januari 2019. Till detta kommer att NN har uppgett att samtliga objekt i föreningen är exakt likadana. Hon marknadsförde och sålde de tre tidigare förmedlingsobjekten till priser mellan 1 400 000 och 1 500 000 kr. Jämförelseobjektet marknadsfördes för 1 385 000 kr och såldes för 1 500 000 kr. NN har kommenterat Fastighetsmäklarinspektionens iakttagelse med att efterfrågan på bostadsrätter i föreningen har minskat sedan de tre första förmedlingarna, eftersom fler objekt nu finns till salu. Hon behövde därför sänka utgångspriserna för att locka intressenter. Fastighetsmäklarinspektionen noterar att anbudsförteckningarna avseende de två aktuella förmedlingsobjekten visar att totalt nio olika personer lade bud på respektive objekt. Av dessa lade sju olika personer bud på 1 300 000 kr eller mer i båda budgivningarna. Fastighetsmäklarinspektionen anser att omständigheten att majoriteten av det relativt höga antalet budgivare i båda förmedlingarna valde att lägga bud på denna prisnivå talar emot NN:s påstående att inga spekulanter kommer på visning eller lägger bud om hon sätter ett utgångspris på 1 250 000 kr. Fastighetsmäklarinspektionen finner därför att NN:s uppgifter ska i detta avseende tillmätas låg trovärdighet.

Vidare har NN inte redogjort för hur hon uppskattade de två förmedlingsobjektens respektive marknadsvärden. Hon har inte heller särskilt kommenterat diskrepansen mellan objektens utgångspriser och försäljningspriser.

Sammanfattningsvis anser Fastighetsmäklarinspektionen att det är otvetydigt fastställt att NN har använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av de båda bostadsrätterna. Agerandet strider mot god marknadsföringssed och därmed också mot god fastighetsmäklarsed. NN ska därför meddelas en varning.

Påföljd

När en fastighetsmäklare vid upprepade tillfällen är föremål för Fastighetsmäklarinspektionens tillsyn och beslut kan påföljd i form av återkallelse av registrering komma ifråga.

NN har tidigare meddelats en varning av Fastighetsmäklarinspektionen för att på ett systematiskt sätt ha använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av sammanlagt sex olika förmedlingsobjekt (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut i ärende dnr 19-0079). NN delgavs beslutet den 25 december 2019. Med hänsyn till att de aktuella förmedlingsuppdragen ingicks innan NN tog del av Fastighetsmäklarinspektionens beslut i ärende dnr 19-0079 bedömer inspektionen att påföljden i förevarande ärende kan stanna vid en varning.