Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har bevarat dokumentationen av vidtagna åtgärder för kundkännedom. Även en prövning av om mäklaren har bevarat journalen, riskbedömningen av den egna verksamheten samt rutiner och riktlinjer för att förhindra penningtvätt och finansiering av terrorism. Slutligen en prövning av mäklarens redbarhet och lämplighet med anledning av ett strafföreläggande avseende bokföringsbrott.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN med anledning av hans utförande av ett förmedlingsuppdrag. Anmälaren har gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, anbudsförteckningen, överlåtelseavtalet och dokumentation av kundkännedomsåtgärder.

NN har yttrat sig i ärendet. Han har gett in dokumentation av kundkännedomsåtgärder och i övrigt hänvisat till de av anmälaren ingivna handlingarna i ärendet.

I samband med anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har det vid en kontroll i belastningsregistret framkommit uppgifter om att NN den 29 maj 2019 godkänt ett strafföreläggande avseende bokföringsbrott vid tre olika tillfällen.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande i de delar som Fastighetsmäklarinspektionen ansett vara relevanta för bedömningen av mäklarens agerande.

Anmälaren blev kontaktad per telefon av en företrädare för en bostadsrättsförening som ifrågasatte förmedlingen av en bostadsrätt i föreningen. Av samtalet framgick att flera personer i föreningen och den ursprungliga säljaren var undrande till vad som hade hänt och hur det kom sig att den aktuella lägenheten, i maj 2019, förmedlades för en köpeskilling som var lägre än vad motsvarande lägenheter brukar säljas för, och sedan i september samma år förmedlas för en köpeskilling som var hög i förhållande till andra försäljningar i området. Föreningen misstänkte bland annat att köparen (köpare 1/säljare 2) varit bulvan för en av mäklarna eller båda. Vid samtalet utfäste anmälaren att utreda det inträffade. I ett mail från föreningen till anmälaren den 25 oktober 2019 framgår bland annat följande.

”[…] Vi alla inblandade är bara väldigt frågande. För ingen har sett henne; säljaren, köparen, grannarna eller föreningen. I vår förening vill alla känna sina grannar och de har öga på vad som sker. Vi fick omedelbart frågor om renoveringen – hur snabbt allt gick. Och hon har inte kontaktat föreningen för nycklarna fast säljaren hade sagt om de ska kvitteras ut hos mig. Hon tog faktiskt pant/lån hos Stadshypotek (om jag minns rätt) mot lägenheten och det talar för att det skulle vara enbart ägaren som gjorde ett klipp. […]”

Anmälaren har i korthet redogjort för följande om det ifrågasatta händelseförloppet. Fastighetsmäklaren NN förmedlade det aktuella objektet i maj 2019, med kontraktsdag 2 maj 2019 och tillträdesdag 10 juni 2019 till köpare 1/säljare 2 för en köpeskilling om 2 750 000 kronor. Säljaren (säljare 1) hade ägt bostadsrätten sedan år 2016. Enligt uppgift från bostadsrättsföreningen flyttar köpare 1/säljare 2 aldrig in i lägenheten. Lägenheten renoverades under sommaren där köket och nya vitvaror byttes ut, enhetliga golv i lägenheten lades in och väggarna sprutmålades. Badrummet ska inte ha renoverats, eventuellt att toalettstolen bytts ut. Köpare 1/säljare 2 var folkbokförd i lägenheten mellan den 6 juli 2019 och den 24 augusti 2019. I september samma år förmedlar, den numera avregistrerade, mäklaren XX lägenheten med kontraktsdag 20 september 2019 och tillträdesdag 18 oktober 2019, till köpare 2 för en köpeskilling om 3 700 000 kronor.

På begäran av anmälaren lämnade NN följande skriftliga redogörelse av sin förmedling.

Han fick uppdraget att förmedla bostadsrätten den 17 mars 2019. De fotade lägenheten den 1 april 2019 och annonsen publicerades på Hemnet den 3 april 2019. Under den första visningen den 14 april 2019 ville ingen av visningsdeltagarna framföra ett bud. Det hölls därför en till visning den 23 april 2019 men där ingen av de två sällskapen som deltog ville framföra bud. Den 23 april 2019 framfördes ett dolt bud på 2 500 000 kronor som säljaren valde att tacka nej till. Den 24 april 2019 hölls en visning för köpare 1/säljare 2 som framförde ett bud på utgångspriset. Säljaren valde att acceptera budet på 2 795 000 kronor och överlåtelseavtalet skrevs den 2 maj 2019. Köparen finansierade köpet via Handelsbanken. Han har ingen tidigare relation till köparen och vad han vet inte heller någon av hans kollegor.

Av särskilt intresse vid utredningen har enligt anmälaren varit att veta mer om köpare 1/säljare 2 och hennes syfte med köpet, varför dokumentationen av vidtagna åtgärder för kundkännedom varit särskilt intressant. Anmälaren har noterat att dokumentationen som NN gett in upprättats på dokumentversion 201910 som publicerades i mäklarsystemet först den 28 oktober 2019. Kundkännedomsdokumentationen som NN gett in är således upprättad efter den 28 oktober 2019. Enligt anmälaren upprättades den troligen i samband med att han kontaktade NN angående förmedlingen. Något som han även har bekräftat i ett mail till anmälaren den 20 november 2019.

”[…] Jag tog id på säljaren den dag vi skrev uppdragsavtal samt id på köparen vid kontrakt. Jag kontrollerade vid dessa tillfällen deras identitet och uppnådde kundkännedom men missade att fylla i den fysiska checklistan. Så dem checklistorna jag skickat till dig har jag fyllt i nu och daterat till de datum då jag gjorde kontrollen. Jag var inte medveten om att det inte var okej, jag ber om ursäkt för den missen. […]”

Anmälaren menar att fastighetsmäklaren NN och mäklaren XX under den utredning som han låtit göra har inkommit med dokumentation avseende kundkännedom beträffande parterna som senare visat sig vara falsk. Kundkännedomsdokumentationen har inte upprättats vid den tidpunkt som mäklarna genom sin datering vid underskrifterna uppger att dokumenten upprättats. Dokumenten har upprättats tidigast 28 oktober 2019 då den dokumentation som mäklarna använde första gången publicerades i mäklarbyråns system. NNs förklaring att hans datering avser det datum han faktiskt uppnådde kundkännedom, och inte det datum han undertecknade dokumentationen, är inte trovärdig. Det framgår tydligt av dokumentationen att det är ort och datum för när den undertecknas av mäklaren som ska anges. Genom att upprätta dokumentationen i efterhand, och ge sken av att de upprättats i samband med förmedlingen, har NN uppsåtligen försökt vilseleda utredningen. Åtgärden har inneburit fara i bevishänseende och hade inte dokumentet uppdaterats i mäklarsystemet nyligen hade agerandet troligen aldrig upptäckts.

I övrigt noterar anmälaren att köpeskillingen vid en värdering och jämfört med andra försäljningar i området sedan år 2016 via en värderingstjänst är låg.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Han förelades att inkomma med den allmänna riskbedömningen och de rutiner och riktlinjer enligt penningtvättslagen som var gällande vid tidpunkten för förmedlingen. Han har uppgett att han inte kunnat hitta de efterfrågade handlingarna. Avseende kundkännedomsåtgärder kring parterna var köparen personligen närvarande vid signeringen av överlåtelseavtalet och gällande säljaren vidtog han åtgärder antingen vid första mötet han hade med säljaren eller i samband med att de skrev uppdragsavtalet.

Angående anmälarens påstående om att dokumentationen av kundkännedomsåtgärderna upprättats i efterhand och antedaterats har han uppgett att han inte kunde hitta den fysiska dokumentationen för det aktuella objektet varför han fyllde i en ny dokumentation med exakt samma uppgifter som var på den som upprättades när han uppnådde kundkännedom. Han daterade den sedan med samma datum som den första, då det var vid den tidpunkten som kundkännedom uppnåddes. Han har samtidigt, med anledning av motstridiga uppgifter till anmälaren och i sitt yttrande, uppgett att han inte kan minnas om anledningen till att han upprättade checklistorna i efterhand var för att han glömde fylla i dem när han faktiskt vidtog kundkännedom eller om han inte kunde hitta dokumentationen när anmälaren efterfrågade handlingarna.

I den akt som han fick med sig när han bytte från den arbetsgivare han var verksam hos vid tidpunkten för förmedlingen fanns inte någon journal. Eftersom han inte längre har tillgång till hans dåvarande arbetsgivares system har han inte heller haft möjlighet att skriva ut den digitala kopian.

Angående kritiken om att köpeskillingen var låg i förhållande till andra försäljningar i området var den perioden rent marknadsmässigt väldigt trög vilket till viss del påverkade slutpriset. Skicket på bostaden var också väldigt dåligt och långt under snittet för området.

NN har också yttrat sig särskilt över ett strafföreläggande från Ekobrottsmyndigheten som framkommit av ett utdrag ur belastningsregistret. Han menar att företaget som försattes i konkurs var ett företag som skulle bedriva verksamhet inom kosttillskott och skulle drivas av hans tidigare partner. På grund av hans oaktsamhet har han inte sett till att ansvaret förts över till den person som skulle sköta driften. Inga skulder mot privatpersoner, företag eller Skatteverket har uppstått i företaget. Ingen verksamhet alls har förekommit. Det som hänt är att det inte upprättats någon löpande bokföring men det fanns inte heller några transaktioner att bokföra. Detta är enligt NN något som uppstått på grund av misskommunikation och oaktsamhet, det framgår tydligt i brottsbeskrivningen. Det har alltså inte funnits något uppsåt. Han har aldrig aktivt undanhållit information eller på något annat sätt försökt bryta mot lagen. Han menar att han är en seriös aktör som arbetar enligt lagar och riktlinjer.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för anmälarens kritik i ärendet, så kallad riktad granskning.

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet tecknades den 17 mars 2019.

Överlåtelseavtalet

Överlåtelseavtalet tecknades den 2 maj 2019.

Utdrag ur belastningsregistret

Strafföreläggandet

Den 29 maj 2019 godkände NN ett strafföreläggande avseende bokföringsbrott med villkorlig dom och 40 dagsböter. Brottet ägde rum mellan perioderna 1 februari 2016 och den 31 januari 2017, den 1 februari 2017 och 31 januari 2018 samt vid den 1 augusti 2017. De första två perioderna avser bokföringsbrott på grund av att han av oaktsamhet åsidosatt bokföringsskyldigheten genom att ha underlåtit att löpande bokföra uppkomna affärshändelser. Den sista avser underlåtenhet att avsluta den löpande bokföringen med årsredovisning för ett avslutat räkenskapsår.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Inom ramen för god fastighetsmäklarsed ingår att följa annan tillämplig lagstiftning.

Det riskbaserade förhållningssättet

Allmän riskbedömning av verksamheten

I enlighet med 2 kap. 1–2 §§ och 1 kap. 2 § p.13 lag (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) ska en fastighetsmäklare med fullständig registrering göra en bedömning av hur fastighetsmäklartjänsten kan utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism och hur stor risken är för att detta sker, en så kallad allmän riskbedömning. Riskbedömningen ska utformas så att den kan ligga till grund för fastighetsmäklarens rutiner och riktlinjer samt övriga åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism.

Rutiner och riktlinjer

I enlighet med 2 kap. 8 § penningtvättslagen ska en fastighetsmäklare ha dokumenterade rutiner och riktlinjer avseende sina åtgärder för kundkännedom, övervakning och rapportering samt för behandling av personuppgifter. Rutinerna och riktlinjerna ska fortlöpande anpassas efter nya och förändrade risker för penningtvätt och finansiering av terrorism. Omfattningen och innehållet ska bestämmas med hänsyn till verksamhetsutövarens storlek, art och riskerna för penningtvätt och finansiering av terrorism som identifierats i den allmänna riskbedömningen.

Riskbedömning av kunder

Med utgångspunkt i den allmänna riskbedömningen och fastighetsmäklarens kännedom om kunden ska fastighetsmäklaren enligt 2 kap. 3 § penningtvättslagen bedöma den risk för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med en specifik kundrelation, kundens riskprofil.

Kundens riskprofil ska följas upp under pågående affärsförbindelser och ändras när det finns anledning till det.

Åtgärder för kundkännedom

Av 3 kap. 1 § första stycket penningtvättslagen följer att en fastighetsmäklare inte får etablera eller upprätthålla en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om fastighetsmäklaren inte har uppnått tillräcklig kundkännedom om kunden för att bland annat kunna hantera risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med kundrelationen.

Fastighetsmäklaren ska enligt 3 kap. 4 § penningtvättslagen vidta åtgärder för kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse. I de fall fastighetsmäklaren inte har en affärsförbindelse med kunden, ska åtgärder för kundkännedom vidtas vid enstaka transaktioner som uppgår till ett belopp motsvarande 15 000 euro eller mer.

Med kundkännedomsåtgärder avses bland annat att fastighetsmäklaren ska identifiera kunden genom identitetshandlingar, registerutdrag eller andra uppgifter från en oberoende och tillförlitlig källa. Fastighetsmäklaren ska också utreda om kunden har en verklig huvudman och bedöma om kunden eller kundens verkliga huvudman är en person i politisk utsatt ställning eller en familjemedlem eller känd medarbetare till en sådan person. Om kunden har en verklig huvudman ska fastighetsmäklaren vidta åtgärder för att kontrollera den verkliga huvudmannens identitet. Kontroll av kundens och den verkliga huvudmannens identitet ska slutföras innan en affärsförbindelse etableras eller en enstaka transaktion genomförs. Detta följer av 3 kap. 7, 8, 9 och 10 §§ penningtvättslagen.

Handlingar och uppgifter som en fastighetsmäklare har upprättat avseende åtgärder som har vidtagits för kundkännedom enligt tredje kapitlet penningtvättslagen ska enligt 5 kap. 3 § samma lag bevaras i fem år.

Enligt 19 §, i de då gällande och numera upphävda föreskrifterna och allmänna råden om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (KAMFS 2016:1) (penningtvättsföreskrifterna) skulle mäklaren dokumentera de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom och det skulle framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd vidtogs.

Av 21 § första stycket, i de dåvarande penningtvättsföreskrifterna, framgår att dokumentation enligt 19 och 20 §§ föreskrifterna ska bevaras på ett säkert sätt, antingen elektroniskt eller i pappersform. Fastighetsmäklaren ska se till att handlingarna och uppgifterna är lätta att eftersöka och kopplade till varandra.

Bevarande av kundkännedomsåtgärder

NN har uppgett att han vidtog åtgärder för att uppnå kundkännedom senast när uppdragsavtalet ingicks med säljaren och för köparen vid tecknandet av köpekontraktet. Av utredningen i ärendet har det framkommit att dokumentationen med de åtgärder för att uppnå kundkännedom som han har gett in i ärendet är upprättade i efterhand. NN kan inte minnas om anledningen till att han upprättade dokumentationen i efterhand var för att han glömde fylla i den när han faktiskt vidtog kundkännedomen eller om han inte kunde hitta dokumentationen när anmälaren efterfrågade handlingarna. Oaktat orsaken till efterkonstruktionen har NN medgett att han i samband med att anmälaren efterfrågade dokumenten fyllde i ett nytt dokument med exakt samma uppgifter som när han först uppnådde kundkännedom. Dokumentet daterade han till det datum då han vidtog åtgärderna. Fastighetsmäklarinspektionen anser inte att det är otvetydigt fastställt att NN handlat i strid med penningtvättslagen genom att inte ha vidtagit åtgärder för att uppnå kundkännedom vid den tidpunkt som han uppgett. Det är däremot utrett att han har underlåtit att bevara dokumentationen på ett säkert sätt (se Fastighetsmäklarinspektionen beslut den 13 juni 2018 Dnr 2016-1454). Förseelsen är varningsgrundande.

Besvarande av föreläggande och arkivering

Av 28 § första stycket fastighetsmäklarlagen följer att inspektionen även ska utöva tillsyn enligt penningtvättslagen och föreskrifter som har meddelats med stöd av den lagen. 

Enligt samma bestämmelse andra stycket i fastighetsmäklarlagen är en registrerad mäklare skyldig att låta Fastighetsmäklarinspektionen granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksamheten samt att lämna de uppgifter som begärs för tillsynen.

Av 29 § första stycket 3 samma lag framgår att Fastighetsmäklarinspektionen ska återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som handlar i strid med sina skyldigheter enligt lagen. Av det andra stycket framgår att Fastighetsmäklarinspektionen, om det kan anses tillräckligt, i stället får meddela en varning eller erinran. Bestämmelsen har överförts i huvudsak oförändrad från 1995 års lag.

I förarbetena till den lagen (prop. 1994/95 s. 70) anges följande.

Den som inte följer en anmaning att lämna uppgifter eller som vägrar att låta Fastighetsmäklarnämnden ta del av handlingar i tillsynsärendet riskerar avregistrering. Eftersom utredningen i tillsynsärendet i ett sådant fall hindras, måste ett beslut helt eller delvis fattas på formella grunder. […]

När en mäklare vägrar att samarbeta i ett tillsynsärende bör dock som regel en avregistrering ske. Den principen bör tillämpas enhetligt och oberoende av vad som i tillsynsärendet läggs mäklaren till last. En så pass sträng hållning skall ses mot bakgrund av att en fungerande tillsynsverksamhet i hög grad är beroende av att utredningen i tillsynsärenden kan bedrivas skyndsamt och att beslut inte onödigtvis fördröjs. Möjligheten till en kraftfull reaktion från tillsynsmyndighetens sida är avsedd att öka respekten för tillsynsmyndighetens arbete och dess förelägganden och därigenom bidra till en snabbare handläggning av tillsynsärendena. En avregistrering på formella grunder är naturligtvis inte något som drabbar den mäklare som lever upp till rimliga krav på god fastighetsmäklarsed. Att inte besvara ett föreläggande från tillsynsmyndigheten får anses stå klart i strid med god fastighetsmäklarsed.

Journalen

Enligt 20 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare bland annat föra anteckningar över förmedlingsuppdraget, en så kallad journal.

På begäran av inspektionen har NN förelagts att inkomma med journalen. Han har emellertid underlåtit att inkomma med journalen och själv uppgett att han inte har möjlighet att fullfölja inspektions föreläggande om att inkomma med den. Det är således utrett att han har underlåtit att säkerställa att dokumentation hänförlig till förmedlingsverksamheten har bevarats på ett tillfredställande sätt. Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut meddelat fastighetsmäklare en varning för att inte ha bevarat journalen (se beslut den 23 oktober 2019 Dnr 19-1120). Inspektionen finner inte anledning att frångå praxis i detta fall.  

Dokumentation enligt penningtvättslagen

NN förelades att inkomma med den allmänna riskbedömningen och de dokumenterade rutiner och riktlinjer som han ska ha i enlighet med 2 kap. 1 – 2 §§ och 8 § samt 1 kap. 2 § p. 13 penningtvättslagen. NN har uppgett att han inte kunnat hitta de efterfrågade handlingarna och därför inte haft möjlighet att ge in dem i ärendet. Han har således inte säkerställt att dokumentation hänförlig till förmedlingsverksamheten har bevarats på ett tillfredställande sätt. Förseelserna motiverar en varning var för sig.

Mäklarens redbarhet och lämplighet

Enligt 6 § fastighetsmäklarlagen krävs för att en fastighetsmäklare ska registreras bland annat att mäklaren är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare.

Enligt 29 § samma lag ska Fastighetsmäklarinspektionen återkalla registreringen för den som inte längre uppfyller kraven enligt 6 §. Om det kan anses tillräckligt får inspektionen istället meddela en varning eller en erinran. Om förseelsen är ringa får inspektionen avstå från att meddela någon påföljd.

Av förarbetena till 29 § fastighetsmäklarlagen (prop. 1994/95:14 s. 66 och prop. 2010/11:15 s. 64) framgår att prövningen av den personliga lämpligheten handlar om att personens allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet ska motsvara de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroendeställning som en mäklare intar i förhållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart. Om det finns indikationer på att personen har begått en brottslig gärning är det i första hand fällande domar beträffande förmögenhetsbrott, ekonomisk brottslighet och våldsbrott som bör uppmärksammas. Vid prövningen bör exempelvis beaktas hur långt tillbaka i tiden brottsligheten ligger, brottets art och svårighet, om det är fråga om ett enstaka brott eller flera och om det har förekommit upprepade lagföringar.

NN registrerades som fastighetsmäklare i september 2017 och har inte tidigare meddelats någon påföljd av Fastighetsmäklarinspektionen.

En fastighetsmäklare har en ansvarsfull förtroendeställning i förhållandet till både uppdragsgivaren och dennes motpart. Av utredningen har framkommit att NN dömdes för bokföringsbrott den 29 maj 2019, för brott vid tre olika perioder. Den senaste förseelsen begicks för 2 år och 10 månader sedan. Bokföringsbrott är ett förmögenhetsbrott som kan ge anledning att ifrågasätta en fastighetsmäklares lämplighet som mäklare. Mot bakgrund av att bokföringsbrottet begicks av oaktsamhet, inte har haft någon direkt koppling till NNs yrkesmässiga verksamhet som fastighetsmäklare samt att brottet ägde rum för 2 år och 10 månader sedan anser Fastighetsmäklarinspektionen att påföljden kan stanna vid en erinran.

Påföljd

NN meddelas en varning för att ha underlåtit att bevara dokumentationen av vidtagna åtgärder för att uppnå kundkännedom, för att ha underlåtit att bevara riskbedömningen av den egna verksamheten och de dokumenterade rutinerna och riktlinjerna enligt penningtvättslagen, samt för att ha underlåtit att säkerställa att journalen bevarats på ett tillfredställande sätt. De fyra förseelserna är varningsgrundande även bedömda var för sig. I varningen ingår en erinran med anledning av att hans redbarhet och lämplighet kan ifrågasättas på grund av ett bokföringsbrott.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.