Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed genom att upprätta en objektsbeskrivning som saknar information om två av förmedlingsobjektets driftskostnader.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en anmälare riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN med anledning av hennes agerande i samband med ett förmedlingsuppdrag.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet och gett in förmedlingsuppdraget, köpekontraktet, objektsbeskrivningen, frågelistan, tre fakturor samt en mailkonversation mellan NN och köparen.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Anmälaren anser att förmedlingsobjektet har marknadsförts med en orimligt låg driftskostnad och att NN inte har fastställt de faktiska driftskostnaderna för objektet.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Säljarna hade ingen kontakt med varandra. Den ena säljaren ansvarade för betalning av räkningar avseende vatten och avlopp och skickade direkt en faktura till NN som underlag. Den andra säljaren ansvarade för betalning av övriga räkningar avseende förmedlingsobjektets driftskostnader, men skickade inte några fakturor till NN. NN ringde själv upp energibolaget och fick en uppgift om årsförbrukningen av el. Hon fick dock inte veta kostnaden eftersom det är ett visst bolag som har nätet och ett annat som levererar, varför energibolaget saknade uppgifter om vem som är elleverantör.

Bostadsannonsen publicerades och objektsbeskrivningen trycktes utan att NN hade fått in alla uppgifter om samtliga driftskostnader. Vid visningstillfället hade hon fortfarande inte fått alla uppgifter. NN upplyste samtliga visningsbesökare om det och att hon skulle återkomma så snart hon fått alla uppgifter. Hon uppgav också att de kunde räkna med ca 35 000 kr som årlig driftskostnad, så att det skulle finnas lite marginal.

Efter ytterligare påtryckning fick NN fakturorna från energibolagen från den ena säljaren. Hon informerade då de aktuella intressenterna om det, men fick aldrig några uppgifter om kostnad för renhållning eller hemförsäkring. Uppvärmning skedde via bergvärme.

Handlingarna

Av de inskickade handlingarna framgår bland annat följande.

Objektsbeskrivningen

Sida 2

”Driftkostnad

Total driftkostnad: 5 451 kr/år

Fördelas enligt följande:

Vatten och avlopp: 5 451 kr/år

Utöver ovanstående eventuella driftskostnader tillkommer fastighetsskatt med belopp om 8 049 kr.

Årlig elförbrukning: 10 914 kWh/år”

E-postmeddelande från NN till köparen, den 18 december 2019

”Summan av nedanstående uppgifter blir:

Elnät (energibolag 1:s namn) – 8 940 kr/år

Elförbrukning (energibolag 2:s namn) – 6 188 kr/år

Sophämtning (kommunalförbundets namn) (här har jag kollat deras hemsida och räknat på ett kärl på 190 l som töms var 14:e dag) – 2 229 kr/år (…)”

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I kravet på god fastighetsmäklarsed ligger att mäklaren ska följa all tillämplig lagstiftning.

Objektsbeskrivningen

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av bostadsrätten (objektsbeskrivning). I bestämmelsens andra stycke anges att objektsbeskrivningen ska innehålla bland annat uppgift om fastighetens driftskostnader.

Fastighetens driftskostnader är en obligatorisk uppgift som ska finnas med i en objektsbeskrivning. I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 31 och 58) uttalas bland annat följande om driftskostnader.

”Vad som utgör en fastighets driftskostnad varierar beroende på vilket objekt det är fråga om och från tid till annan. Det rör sig om kostnader för att äga och förvalta objektet, men det är inte möjligt att i lagen uttömmande ange vad som ska räknas dit. Avgifter som fastighetsägaren är skyldig att betala enligt lag och avtal bör i princip räknas som en driftskostnad. Kostnader för uppvärmning, sophämtning, vatten och avlopp, sotning, tomträttsavgäld samt avgift till en samfällighetsförening är några exempel på kostnader som bör räknas med.

[…]

Det som avses är normala kostnader för att äga och förvalta objektet. Det kan exempelvis röra sig om vanliga kostnader för uppvärmning, sophämtning, vatten och avlopp och för sotning. Andra exempel är tomträttsavgäld samt avgift till samfällighetsförening. Mäklaren måste göra en individuell bedömning av vilka driftskostnader förmedlingsobjektet har. Driftskostnaderna ska redovisas så utförligt att köpare kan göra en bedömning av hur deras ekonomi skulle påverkas vid ett köp. Det är inte tillräckligt att de sammanlagda driftskostnaderna anges på ett schablonmässigt sätt. Däremot kan mäklaren redovisa enskilda kostnadsposter efter schablon.”

I Fastighetsmäklarinspektionens ärende 2015-1710 meddelades mäklaren en varning för att ha utelämnat en uppgift om avgift till en samfällighetsförening i objektsbeskrivningen. Beslutet överklagades till Förvaltningsrätten i Stockholm, som avslog överklagandet i dom den 13 september 2018 i mål 24888-17. Domstolen uttalade att utelämnandet av en uppgift om driftskostnader i objektsbeskrivningen utgör en brist av central betydelse och en så klandervärd förseelse att påföljden inte kunde stanna vid en erinran.

Av Fastighetsmäklarinspektionens praxis framgår att kostnaderna för hemförsäkring och hushållsström inte anses utgöra driftskostnader (se inspektionens beslut i bland annat ärendena dnr 2018-1189 och 2016-0176). NN ska därför inte meddelas någon påföljd för att inte ha redovisat någon uppgift om dessa kostnader i objektsbeskrivningen.

Av utredningen framgår emellertid att NN inte har redovisat någon kostnad för uppvärmning eller sophämtning i objektsbeskrivningen. Dessa kostnader är normala kostnader för att äga och förvalta en fastighet och omnämns som typiska driftskostnader i förarbetena till fastighetsmäklarlagen. Det har inte gjorts gällande att uppgifterna har utelämnats av rent förbiseende, utan NN har uppgett att hon inte hade tillgång till dem. Fastighetsmäklarinspektionen anser emellertid att hon hade kunnat redovisa förevarande driftskostnader på ett schablonmässigt sätt i enlighet med förarbetsuttalandena (se prop. 2010/11:15 s. 58).

Genom att utelämna uppgifter om förmedlingsobjektets driftskostnader avseende uppvärmning och sophämtning har NN agerat i strid med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Att hon uppgav de totala elkostnaderna samt en schablonmässig driftskostnad för sophämtning i ett e-postmeddelande till köparen föranleder ingen annan bedömning, dels då meddelandet inte innehåller någon specifik uppgift om kostnaden för uppvärmning, dels då det inte framgår av utredningen att informationen har nått även övriga intressenter som tagit del av objektsbeskrivningen. Förseelsen motiverar en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.