Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har uppfyllt sin omsorgsplikt om parterna när samtliga delägare inte samtyckte till försäljningen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en säljare riktat kritik mot mäklaren NN med anledning av hennes agerande i samband med uppdraget att förmedla en bostadsrätt. Anmälaren har gett in mejlkonversationer, ett dokument benämnt fullmakt - säljare, ett brev, ett uppdragsavtal och en visningslista.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig över anmälan. Hon har gett in uppdragsavtalet, journalen, en uppsägning av förmedlingsuppdraget, sms-konversationer och mejl-konversationer.

Anmälan

Anmälaren har i huvudsak uppgett följande.

Efter att hennes mormor avled kom hon att äga hälften av hennes bostadsrättslägenhet. Resterande del förvaltades av dödsboet vars delägare var hennes mamma och hennes moster. Det visade sig att mäklaren började vidta förmedlingsåtgärder rörande den aktuella bostadsrätten såsom fotografering, marknadsföring och visning av den utan varken hennes vetskap eller tillåtelse. Uppdragsavtalet ingicks den 26 november 2018 utan att någon fullmakt utställts av henne. Mäklaren har däremot försökt få det att framstå som det utan att ha försäkrat sig om att hon ställt ut en sådan. Den 26 november skickades via mejl till hennes far en uppmaning till henne att utställa en fullmakt till sin moster. Hon svarade dock genom ett rekommenderat brev till mäklaren att det inte var aktuellt för henne med försäljning via fullmakt.

Hon fick via sin mamma veta att visning skulle ske av lägenheten den 9 och 10 december. Hon såg då att den marknadsförts på mäklarföretagets webbplats sedan den 30 november. Hon ifrågasätter hur allt har kunnat ske under totalt tre veckors tid utan hennes godkännande eller vetskap. Den 12 december 2018 kontaktades hon för första gången av mäklaren som ifrågasatte varför hon inte hade ställt ut någon fullmakt till sin moster. Hon meddelade att hon ville sälja först längre fram. Hon bad den 14 december om att få ta del av uppdragsavtalet, journalen och spekulantlistan men fick inte det. Däremot fick hon återigen via sin pappa, ett mejl om att förmedlingsuppdraget var uppsagt och avslutat. Dagen efter, den 15 december, fick hon för första gången mejl direkt från mäklaren där hon på nytt bad henne att utställa en fullmakt till sin moster. Hon besvarade inte mejlet eftersom hon, som hon tidigare uppgett, inte ville sälja vid tidpunkten.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har i huvudsak uppgett följande.

Den 26 november 2018 ingicks förmedlingsuppdraget avseende bostadsrätten. Genom ett utdrag ur lägenhetsregistret och muntliga uppgifter framgick att bostadsrätten förfogades av dödsboet samt anmälaren (X). Bouppteckningen var vid tillfället under upprättande och hade ännu inte registrerats. Undertecknade gjorde de två dödsbodelägarna, det vill säga den avlidnes döttrar. Den ena dottern undertecknade också å X vägnar som enligt uppgift ville sälja genom fullmakt eftersom hon själv inte är bosatt i Sverige. Uppdragsgivarna var angelägna om att skynda på processen för att få bostadsrätten såld innan jul. Hon presenterade ett förslag på upplägg som de båda dödsbodelägarna godkände. De intygade också att den tredje delägaren, X, godkände försäljningen. Hon förklarade att hon behövde en fullmakt från X och uppmanades då att mejla alla handlingar till X pappa som skulle hjälpa till med juridiken kring försäljningen. Hon sökte flera gånger X utan framgång. X lät dem tro att fullmakten var underskriven och postad men när brevet väl nådde henne fanns där ett meddelande om att X inte hade för avsikt att sälja via fullmakt. Hon avbröt i samma stund allt förmedlingsarbete och uppdraget avslutades genom en skriftlig uppsägning från den ena dödsbodelägaren. När den andra dödsbodelägaren fick veta det kontaktade hon henne, ifrågasatte uppsägningen och övertygade henne om att X visst ville sälja genom fullmakt. Hon skickade då på nytt ett uppdragsavtal och en uppmaning till X att ställa ut en fullmakt. Hon hörde inget mer därefter så det blev aldrig någon försäljning inom ramen för hennes uppdrag.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

Uppdragsavtalet

Som uppdragsgivare anges de två dödsbodelägarna och X. Avtalet undertecknades av de två dödsbodelägarna 26 november 2018. En av dem uppges ha undertecknat som ombud för X genom stöd av fullmakt.

Journalen

Av journalen framgår bland annat att uppdragsavtalet ingicks den 26 november 2018 och att mäklaren samma datum har noterat att fullmakt och id från X inväntas.

Fullmakten

Fullmakten för en av dödsbodelägarna som ger henne rätten att företräda X saknar underskrift.

Visningslistor

Av visningslistorna framgår att visningar av bostadsrätten har hållits den 9 och 10 december 2018.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt och uppdragsavtalet

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Av 9 § fastighetsmäklarlagen följer att ett uppdragsavtal ska upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Kravet säkerställer bland annat att uppdragsgivarna och mäklaren klargör att avtal verkligen har träffats.

Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare uttalat att det vid ingåendet av ett uppdragsavtal är av största vikt att en mäklare försäkrar sig om att uppdraget ges av samtliga delägare – antingen genom ett uttryckligt samtycke från var och en eller genom att fullmakt föreligger för den som företräder övriga ägare – innan marknadsföringsåtgärder inleds (se bland annat beslut 2000-11-01:4 i Fastighetsmäklarnämndens årsbok 2000 och beslut 2005-10-26:3 i Fastighetsmäklarnämndens årsbok 2005).

I förevarande fall har det skriftliga uppdragsavtalet i ärendet undertecknats av endast två av tre delägare. Mäklaren har angett att hon uppfattade situationen på så sätt att en av de två delägarna även företrädde den tredje delägaren. Det är också vad som anges i uppdragsavtalet. I ärendet är det dock utrett att mäklaren inte har kontrollerat förutsättningarna för förmedlingen med denna delägare utan har nöjt sig med de uppgifter som de två övriga delägarna lämnade till henne. Baserat på de ingivna handlingarna i ärendet samt mäklarens egna uppgifter är det utrett att NN utan att ha kontrollerat att hon hade ett uppdrag från samtliga delägare har vidtagit förmedlingsåtgärder avseende bostadsrätten genom att såväl marknadsföra den på internet som att visa den för spekulanter vid två tillfällen. Det visade sig också att den tredje delägaren inte ville sälja bostadsrätten vid tidpunkten för förmedlingsuppdraget. Genom att underlåta att kontrollera förutsättningarna för en försäljning med samtliga delägare har NN inte bara mot säljarna, utan även mot de som har visat intresse för bostadsrätten åsidosatt sin omsorgsplikt och har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Förseelsen motiverar en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.