Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har fullgjort sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet. Även prövning av om mäklaren har upprättat en korrekt och fullständig anbudsförteckning samt uppfyllt sina skyldigheter att upprätta ett depositionsavtal för handpenningen. Vidare har frågan om mäklaren har vidtagit tillräckliga åtgärder för att uppnå kundkännedom om köparna i rätt tid prövats. Frågan om mäklaren har åsidosatt sin skyldighet att verka för att parterna skulle träffa en överenskommelse ifråga om behovet av att ta in ett återgångsvillkor i köpekontraktet har också ingått i bedömningen. Granskningen har även omfattat uppgifter i objektsbeskrivningen och marknadsföringen om fastighetens boarea. Även prövning av om mäklaren har upprättat en korrekt journal.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har två anmälare riktat kritik mot fastighetsmäklare NN med anledning av ett förmedlingsuppdrag. Anmälarna har även gett in kopia på ett e-postmeddelande från NN till den ena anmälaren, anbudsförteckningen, ett utkast till mäklarjournal, säljarens frågelista, ett besiktningsprotokoll, ett fastighetsutdrag från Lantmäteriet samt en fullmakt till anmälarnas ombud.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Hon har gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, köpekontraktet, journalen, konversationer via sms mellan NN och den ena anmälaren, säljarens frågelista, skriftlig information om köparens undersökningsplikt, dokumentation av åtgärderna för att uppnå kundkännedom om anmälarna samt en fullmakt till NN:s ombud.

Anmälan

Anmälarna har uppgett i huvudsak följande.

Anmälarna gick på förhandsvisningen av fastigheten den 8 maj 2019. Under visningen uppgav NN att det fanns andra intressenter och att vissa av dem var särskilt starka kandidater. Anmälarna frågade hur mycket säljarna kunde tänka sig att sälja för innan öppen visning och NN svarade 6 200 000 – 6 300 000 kr. Efter visningen la anmälarna ett bud på 5 850 000 kr, vilket motsvarade utgångspriset. Budet avslogs. I enlighet med NN:s uppgifter la de då ett bud på 6 300 000 kr, vilket också avslogs. De frågade återigen vilket pris som säljarna skulle kunna tänka sig att sälja för innan öppen visning och NN uppgav då 6 500 000 kr. Anmälarna bjöd den angivna summan och säljarna accepterade budet.

Under kvällen den 13 maj 2019, vilket var dagen före kontraktsskrivningen, fick anmälarna skriftlig information om deras undersökningsplikt från NN. Först då fick de veta att grannfastigheten, som tidigare varit en bensinstation, hade haft ett omfattande läckage. NN delgav dem denna information 45 minuter innan hon skickade ut förhandsförslaget på köpekontrakt. Anmälarna kontaktade NN på morgonen den 14 maj och begärde skälig tid för att uppfylla undersökningsplikten innan kontraktsskrivningen. NN nekade dem detta och menade att säljarna då skulle gå vidare med de andra 15 – 20 intressenterna. Anmälarna fick därför ingen möjlighet att undersöka läckaget med oberoende parter innan kontraktsskrivningen.

Anmälarna anför att NN har agerat partiskt genom att i samråd med säljaren neka bud som motsvarade eller översteg utgångspriset, trots att hon uppgav att ett bud på 6 200 000 – 6 300 000 kr skulle accepteras utan förbehåll. De menar att utgångspriset var ett lockpris eftersom det understeg försäljningspriset med 650 000 kr och det inte fanns några andra budgivare.

Anmälarna anser vidare att NN medvetet undanhöll dem säljarens frågelista samt information om grannfastighetens läckage fram till dagen före kontraktsskrivningen. Läckaget ska vara vida känt inom mäklarkåren i området. Informationen lämnades i förbifarten, varför anmälarna antog att det inte kunde vara så allvarligt. De menar att informationen omfattas av mäklarens upplysningsskyldighet enligt 16 § fastighetsmäklarlagen (2011:666), varför den, tillsammans med säljarnas frågelista, borde ha lämnats i ett tidigare skede under förmedlingsprocessen så att anmälarna skulle ha fått möjlighet att ta ställning till den. NN utövade dessutom påtryckning mot anmälarna genom att under hela budgivningsprocessen framhålla att det fanns flera starka intressenter, varför anmälarna fick incitament att agera skyndsamt för att inte förlora affären. NN utnyttjade anmälarnas stora intresse för fastigheten och skyndade under falska premisser in dem in i ett fastighetsförvärv som de inte skulle ha ingått om de hade fått korrekt information från början.

I mäklarjournalen anges bland annat att NN ska ha översänt den skriftliga informationen om läckaget den 8 maj 2019, diskuterat behov av återgångsvillkor med anmälarna och att ett depositionsavtal ska ha ingåtts. Det står också att NN ska ha fört löpande diskussioner med anmälarna kring övertagande under visningen, erbjudit dem en boendekostnadskalkyl, informerat anmälarna om deras undersökningsplikt samt diskuterat förutsättningarna för besiktning och eventuell besiktningsklausul. Dessa uppgifter stämmer inte, varför journalen innehåller felaktig information. NN:s notering om att hon ska ha satt in handpenningen på klientmedelskontot enligt betalningsvillkor i bland annat depositionsavtalet kan inte heller stämma eftersom det aldrig upprättades något depositionsavtal.

I journalen anges också att parterna var överens om att styra om kontraktsdagen till den 17 maj. Det förekom inga diskussioner om att ändra kontraktsskrivningsdatum, utan kontraktet skrevs den 14 maj som man tidigare kommit överens om. Journalen innehåller därutöver en uppgift om att NN ska ha genomfört en ID-kontroll av köparna, men ingen sådan kontroll gjordes vid kontraktsskrivningen utan först vid tillträdet den 2 december 2019. Inte heller då skedde någon bevittning. Enligt journalen ska dessutom budgivarnas kontaktuppgifter framgå av anbudsförteckningen, men det stämmer inte.

Vidare överlämnade NN inte anbudsförteckningen förrän den 8 oktober 2019, trots att anmälarna efterfrågade den vid upprepade tillfällen. Budhistoriken är felaktig, då den saknar notering om anmälarnas bud på 6 300 000 kr och det anges att det sista budet lades den 13 augusti 2019 när det egentligen lades den 13 maj 2019. Anmälarna tror att anbudsförteckningen är en efterhandskonstruktion som upprättades först när de efterfrågade den.

Anmälarna fick ta del av energideklarationen först vid kontraktsskrivningen. De anser dessutom att köpekontraktet är ofullständigt och inte reflekterar sanningen eftersom det saknas en punkt där säljaren bekräftar att uppgifterna i frågelistan stämmer. Det finns heller ingen information om vem som ska bekosta saneringen för läckaget, även om NN har tidigare uppgett att det inte åligger anmälarna att bekosta det. Hon har inte heller skriftligt dokumenterat hur anmälarna ska finansiera förvärvet av fastigheten. Dessutom anges i objektsbeskrivningen att fastighetens boarea är 123 kvadratmeter medan den enligt fastighetsutdraget från Lantmäteriet uppgår till 133 kvadratmeter. Uppgiften i objektsbeskrivningen är därför felaktig.

Handlingarna

Av handlingarna framgår i huvudsak följande.

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet ingicks mellan NN och säljarna den 4 april 2019.

Frågelista

13. Har du i övrigt observerat eller haft anledning misstänka andra fel eller brister i fastigheten som du anser att köparen bör upplysas om?

”(…) Grannfastigheten har varit bensinmack med visst spill, separat rapport”

Den ena säljaren undertecknade frågelistan den 4 april 2019.

E-postmeddelande från NN till den ena anmälaren

”Hej,

Här kommer dokument rörande fastigheten.”

E-postmeddelandet skickades den 13 maj 2019 kl. 19:45. Bland de bifogade dokumenten finns ”frågelista (fastighetens adress)” och ”(besiktningsföretagets namn)”.

Objektsbeskrivningen

På sida 2 anges att boarean är 123 kvadratmeter och att areauppgifterna är enligt taxeringsinformationen.

Köpekontraktet

Köpekontraktet undertecknades av parterna den 14 maj 2019. Tillträdesdatum är angivet till den 2 december 2019.

Handpenningen uppgick till 650 000 kr och skulle betalas in på NN:s klientmedelskonto senast den 21 maj 2019.

Under kontraktets § 7 anges bland annat att säljaren garanterar att annat åläggande från miljö- och hälsoskyddsnämnd eller annan myndighet inte föreligger än vad som nämnts om (bilverkstadens) spill.

Kopia på anmälarnas körkort

Kopian vidimerades den 2 december 2019 av NN.

Fastighetsutdrag

Sida 4

”Bostadsyta

133 kvm”

Anbudsförteckningen

Sida 1

”Tidpunkt 8/5

Budgivare: (ena anmälarens namn) 5 850 000 kr utan villkor.

Tidpunkt 13/8

Budgivare: (ena anmälarens namn) 6 500 000 kr utan villkor.”

Journalen

”Datum och anteckning

(…)

2019-03-28

Genomgång på plats med säljare, väsentligheter om bostaden har diskuterats och noterats i en ”intagsblankett”. Anteckningar har gjorts om bland annat boarea, förfoganderätt, driftskostnader, samt övrig information om bostaden såsom kända fel och brister. Detta som underlag för en korrekt objektsbeskrivning, samt verka för att säljaren lämnar sådana uppgifter som kan vara av betydelse för köparen.

(…)

2019-04-04

Säljaren har fått information om vikten av att påtala kända fel och brister.
En frågelista har lämnats till säljaren så att denne kan lämna information om objektet skriftligen.

Mäklaren har bland annat på detta sätt verkat för att säljaren lämnar sådan information om bostaden som kan antas vara av betydelse för köparen.

(…)

2019-05-08

Informerat tilltänkta köpare om hur säljaren avser att genomföra försäljningen.

Löpande diskussion kring övertagande under visning.

2019-05-08

Informerat köparen skriftligen om dennes undersökningsplikt samt verkat för att köparen gör eller låter göra en undersökning av fastigheten.

2019-05-08

Tillhandahållit objektsbeskrivning till köparen.

2019-05-08

Objektsbeskrivning har lämnats till tilltänkta köpare. Beskrivningen innehåller detaljerade beskrivningar över bostaden – boarea, energiprestanda, driftskostnader, erbjudande om boendekostnadskalkyl m.m.

(…)

2019-05-08

Objektsbeskrivning har skapats. Beskrivningen innehåller detaljerade beskrivningar över bostaden – boarea, energiprestanda, driftskostnader, erbjudande om boendekostnadskalkyl m.m.

2019-05-13

Budgivningen avslutad i samråd med säljaren som accepterat slutligt pris och köparens villkor.

Avtalsdag och preliminär tillträdesdag har överenskommits mellan parterna. Förutsättningarna för besiktning och ev. besiktningsklausul har diskuterats. Samtliga bud samt eventuella villkor har löpande, och snarast möjligt framförts till säljaren och noterats.

2019-05-13

Upplyst köparen om förhållande rörande fastighetens skick som mäklaren iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka och som kan antas vara av betydelse för köparen.

Information mailad till köpare som köparen ville undersöka vidare. Det gällde grannfastighetens läckage på (bilverkstaden). Parterna var överens om att styra om kontraktet 14/5 till ett informationsmöte istället. Kontraktet skulle flyttas till 17/5, men skrevs 14/5 efter informationsmötet på köparens begäran.

2019-05-13

Diskuterat med parterna om behov av att ta in återgångsvillkor och vid konstaterat behov verkat för villkor samt i förekommande fall klargjort dess innebörd.

2019-05-13

Skickat förhandsförslag på köpehandlingar till säljare och köpare för påseende och eventuella synpunkter inför underskrift av köpehandlingarna.

2019-05-14

ID-kontroll av köpare genomförd. ID-handlingar kopierade till arkivakt.

(…)

2019-05-14

Genomläsning och underskrift av köpekontraktet med säljare och köpare. Parterna har före underskrift av kontraktet tillsammans gått igenom den bilagda objektsbeskrivningen.

(…)

2019-05-21

Handpenningen insatt på klientmedelskontot enligt betalningsvillkor i köpehandlingen samt tillhörande depositionsavtal.

2019-05-27

Handpenningen har som avtalat redovisats till säljaren i enlighet med depositionsavtal, köpehandling samt uppdragsavtal.

2019-10-08

Informerat köpare och säljare om budgivningen, där de fått var sitt exemplar av skriftlig dokumentation med alla bud och eventuella villkor angivna, tillsammans med aktuella budgivares kontaktuppgifter.

2019-12-02

Förmedlingsuppdraget upphör denna dag i samband med tillträdet (med reservation för erbjudande om biträde vid kapitalvinstberäkning).

(…)

2019-12-02

Lagstadgad mäklarjournal överlämnad till parterna.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Hon besökte fastigheten tillsammans med en kollega den 28 mars 2019. Båda ansåg att efterfrågan på objektet kunde förväntas vara stor och att objektet borde vara lättsålt, då mäklarföretaget de arbetar på hade ett stort antal personer i sitt kundregister som eftersökte en dylik bostad. NN och hennes kollega bedömde objektets marknadsvärde till ca 6 000 000 kr, med hänsyn till närheten till vägen samt att en bilverkstad var belägen på fastigheten mittemot.

Marknadsföringen av objektet inleddes den 8 maj 2019. En större visningshelg planerades till den 18 – 19 maj samt en extravisning den 16 maj. Förhandsvisningar hölls den 8 maj, där bland annat anmälarna närvarade. Anmälarna hade redan den 6 maj tagit en egen kontakt med säljarna och begärt att få veta om de avsåg att sälja fastigheten. Under visningen talade NN om objektets skick samt redovisade köparens undersökningsplikt både muntligen och skriftligen. Det stämmer alltså inte att anmälarna ska ha fått information om undersökningsplikten först den 13 maj. Objektsbeskrivningen, vari fanns bland annat uppgiften om energideklaration och ett erbjudande om en personlig boendekostnadskalkyl, skickades via e-post till anmälarna efter visningen. Anmälarna kontaktade dock aldrig NN för att få en kalkyl.

På kvällen den 8 maj lade anmälarna ett bud på 5 850 000 kr. NN frågade om budet var villkorat, exempelvis av att få genomföra en besiktning. Hon redovisade också innebörden av undersökningsplikten och kopplingen till en eventuell besiktning. Anmälarna uppgav att budet inte var förenat med några villkor. Säljarna valde att avböja budet, då de efter det stora intresset ville testa marknaden. De menade dock att 6 500 000 kr skulle vara ett bra försäljningspris. När NN återkopplade till anmälarna frågade de om det fanns något avslutspris, varpå NN uppgav 6 500 000 kr så som säljarna instruerat. Hon uppgav inte att avslutspriset var 6 200 000 – 6 300 000 kr.

Den 9 maj återkallade anmälarna sitt bud på 5 850 000 kr, men önskade bli uppdaterade efter budgivningen. Efter det ringde den ena anmälarens far upp NN och förklarade att hans dotter gärna ville ha objektet men att det var ”mycket pengar”. NN upprepade att avslutspriset var 6 500 000 kr.

Anmälarna la aldrig ett bud på 6 300 000 kr, men bjöd 6 500 000 kr den 13 maj 2019. NN frågade återigen om budet var förenat med något villkor, vilket anmälarna svarade nej på. När NN förmedlade budet till säljarna var de inte helt säkra på att de ville stå fast vid ett avslutspris på 6 500 000 kr, eftersom de ännu inte hade haft visningarna den 16, 18 och 19 maj. De valde till slut att acceptera budet. Kontraktsskrivning bokades till den 14 maj kl. 09:30 och NN översände skriftlig information till anmälarna. Denna information bestod av en äldre besiktning samt säljarnas frågelista. Besiktningen hade nämnts på visningen och redovisats i form av vilka åtgärder som säljarna hade vidtagit på fastigheten. NN översände också en utredning avseende grannfastigheten utförd av en miljökonsult. Hon ringde dessutom anmälarna och berättade om rapporten samt bad dem att ta del av dem. Anmälarna var dock upptagna och kunde inte ta samtalet.

På morgonen den 14 maj kontaktade den ena anmälaren NN via e-post och uttryckte oro kring det eventuella läckaget från grannfastigheten. E-postmeddelandet löd som följande.

”Hej NN,

Ett par frågor kopplade till läckaget på (bilverkstaden).

Hur kommer det sig att det inte kommit upp tidigare i processen? Vi hade kanske velat få ett statusutlåtande av miljöförvaltningen då detta inte nämnts tidigare under ”budgivningen”. Det kom verkligen in ”by the way”. Vet du något om orsaken till varför säljarna tackade nej till sanering?

Finns det någon slags friskrivningsklausul vi kan lägga in i kontraktet om något i framtiden skulle dyka upp i frågan?”

NN kände till att det hade funnits en bensinstation på grannfastigheten, vilket hon informerade spekulanterna om vid respektive visning. Hon har inte försökt att mörka förekomsten av bensinstationen. Vid intaget fick hon uppgift från säljarna om att det hade satts in en mätare i källaren för att uppmäta eventuell förorening på fastigheten. Någon förorening hade emellertid inte uppmätts. NN erhöll vid samma tillfälle miljökonsultens rapport. Hon minns inte om hon nämnde mätningen under visningen.

NN ringde upp anmälarna som ville undersöka saken närmare och att hon skulle ”hålla” fastigheten till den 17 maj. Eftersom det rörde sig om en ensidig bundenhet från säljarens sida svarade NN att en sådan lösning inte var intressant för säljaren, särskilt inte då visningar skulle hållas den 16 maj. Anmälarna var emellertid fria att inte genomföra affären. Anmälarna uppgav då att de ville köpa fastigheten men behövde mer information. NN sa inte att anmälarna skulle ”missa köpet”, men att de riskerade att någon annan skulle köpa fastigheten givet det stora intresset. Det ankom på anmälarna att värdera den risken.

Det beslöts att ändra agendan för den planerade kontraktsskrivningen till att ha en diskussion om vilka konsekvenser som läckaget kunde komma att ha för fastigheten. NN skrev därför inte ut några köpekontrakt. Hon utövade heller inga påtryckningar utan förhöll sig mer som en passiv åskådare på mötet medan parterna diskuterade. Bland annat tog de upp att en eventuell saneringskostnad inte skulle drabba fastighetsägaren, men att en uppgrävning kunde bli aktuell. Stämningen var god. Anmälarna meddelade till slut att de kände sig trygga med att köpa fastigheten och att NN skulle ta fram köpekontrakt för omedelbart undertecknande. Av servicekänsla tillmötesgick hon denna begäran som hon inte räknat med och upprättade korrekta köpekontrakt, men i den positiva stämningen kom hon att inte begära en kopia av anmälarnas körkort. Detta rättades till vid tillträdet.

Stämningen var fortsatt god efter kontraktsskrivningen, varför NN blev överraskad av att senare få ett sms från den ena anmälaren där hon av oklara skäl ombads ringa upp den andra anmälarens far. När hon gjorde det fick hon en utskällning av fadern, vilket chockade henne och ledde till att en annan person på mäklarföretaget fick överta hanteringen av ärendet.

NN har inte nekat anmälarna ytterligare tid att undersöka det eventuella läckaget. Snarare har hon tagit ett steg tillbaka så att de fått möjlighet att inhämta information. Anmälarna inhämtade sådan information under mötet den 14 maj, varefter de beslöt sig för att köpa fastigheten. NN anser att anmälarna har fått alla möjligheter att skaffa den information de önskade och har svårt att se hur hon skulle ha kunnat agera annorlunda. Hon verkade för att frågan om saneringskostnaden skulle lösas då hon arrangerade mötet den 14 maj. På mötet fick anmälarna tillfälle att ställa alla frågor de ville och de fick besked om att fastighetsägaren inte kommer att ansvara för eventuella saneringskostnader.

NN menar att ett depositionsavtal upprättas i de fall ett vinnande bud är förenat med villkor, exempelvis en besiktningsklausul. Det fanns inga sådana villkor kopplade till anmälarnas bud, varför något depositionsavtal inte upprättades.

Vad avser anmälarnas synpunkter på att anbudsförteckningen saknar kontaktuppgifter till budgivarna anför NN att syftet med att ange budgivarnas kontaktuppgifter är att köparen ska kunna verifiera att korrekta bud har lämnats från andra budgivare. I förevarande fall inkom bud från endast anmälarna, varför det saknades anledning att ange ytterligare kontaktdetaljer. Anbudsförteckningen överlämnades den 8 oktober 2019, trots att tillträdesdatum var den 2 december 2019, med anledning av att anmälarna bad att få del av förteckningen innan tillträdet.

Det stämmer att fastigheten enligt Lantmäteriets uppgifter har en boarea om 133 kvadratmeter. Innan fastigheten lades ut på marknaden lät NN utföra en mätning, enligt vilken boarean var 123 kvadratmeter. Med den kunskapen kunde hon inte med gott samvete marknadsföra fastigheten med den äldre boareauppgiften, varför hon valde det lägre alternativet. Hon anser att anmälarna borde vara glada över att deras bostad enligt Lantmäteriet har en 10 kvadratmeter större boarea än vad de räknat med.

”Journalen” som anmälarna skickat in till Fastighetsmäklarinspektionen är ett utkast, vilket de blev informerade om när de bad att få ta del av den. Gällande anmälarnas anmärkningar på att NN inte ska ha fört löpande diskussioner kring övertagandet under visningen förstår NN inte vilken information som anmälarna anser sig inte ha fått uppgift om. Hon anser att anmälarna har fått all nödvändig information om hur försäljningen och övertagandet skulle gå till.

Frågan om återgångsvillkor och besiktningsklausul har diskuterats, särskilt i samband med att anmälarna la sina bud och valde att inte förena dessa med villkor. NN diskuterade då innebörden av en besiktningsklausul med anmälarna, som meddelade att det inte var aktuellt med någon besiktning eller andra återgångsvillkor. Det stod alltså klart för NN att anmälarna inte avsåg att besiktiga fastigheten eller begära några återgångsvillkor. När anmälarna meddelade att de ville köpa fastigheten tog NN därför inte upp frågan om besiktning eller återgångsvillkor igen. Hon anser att det hade gett ett ointresserat intryck om hon hade gjort det, givet anmälarnas tidigare besked i frågan.

NN anser att hon uppfyllde sin upplysningsskyldighet enligt 16 § fastighetsmäklarlagen i samband med visningen den 8 maj, översändandet av material den 13 maj och genom att hon sökte anmälarna för en diskussion samma kväll. Innan kontraktsskrivningen hade anmälarna samma kunskap om läckaget som NN själv hade och de hade tillräckligt med tid för att bedöma all information. Anmälarna reagerade dessutom och kontraktsskrivningen ersattes då med ett informationsmöte. De har inte blivit överkörda, utan har beretts alla möjligheter att agera, bedöma och rådgöra med anledning av frågan om läckaget. De valde ändå att köpa fastigheten, trots att de kunde ha avstått.

NN menar att anmälan innehåller ett stort antal felaktigheter och rör omständigheter som är uppenbart betydelselösa för anmälarna. Hon tror att anmälan härrör från den ena anmälarens fars vilja att ”ge igen” för att hans dotter köpte en fastighet utan hans överflödiga samtycke. Fadern har i bakgrunden varit mycket involverad i processen.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet

Av 16 § fastighetsmäklarlagen följer att en fastighetsmäklare, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ska ge tilltänkta köpare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen. Om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta.

I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15, s. 56 f) anges följande.

Det händer också att mäklare på annat sätt känner till något om fastighetens skick som kan antas vara av betydelse för en köpare, t.ex. genom att det framgår av ett besiktningsprotokoll eller för att säljaren informerat om det. inte heller i en sådan situation får mäklaren förtiga informationen eller vänta på att en köpare eventuellt ställer frågor som rör de förhållandena, utan köparen måste få upplysningarna av mäklaren. […] God fastighetsmäklarsed kräver generellt att mäklaren ser till att informationen verkligen kommer köparen till del, att den presenteras tydligt och på ett lättbegripligt sätt samt att den ges i så god tid innan överlåtelseavtalet ingås att denne har möjlighet att noggrant överväga den.

Av utredningen i ärendet framgår att det har funnits en bensinstation på grannfastigheten. Det är också klarlagt att NN vid intaget den 28 mars 2019 fick veta att det hade satts in en mätare i fastighetens källare för att mäta eventuell förorening från grannfastigheten, men att någon förorening inte hade uppmätts. Hon mottog samtidigt en miljökonsults rapport avseende grannfastigheten. Vidare undertecknade säljarna frågelistan den 4 april 2019, där det anges att grannfastigheten har varit en bensinstation med ”visst spill”.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att informationen om grannfastigheten och dess eventuella läckage är av sådan art att den kan antas ha betydelse för en köpare. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning omfattades informationen därmed av NN:s upplysningsskyldighet enligt 16 § fastighetsmäklarlagen. NN skickade frågelistan och rapporten till anmälarna på kvällen den 13 maj.

Fastighetsmäklarinspektionen anser inte att omständigheten att någon förorening inte ska ha uppmätts i fastighetens källare utgör ett tillräckligt stöd för NN att först på kvällen den 13 maj 2019 vidarebefordra informationen om det eventuella läckaget till anmälarna. Att säljarna hade satt upp en mätare för att uppmäta eventuell förorening talar enligt Fastighetsmäklarinspektionens mening snarare för att informationen utgör en sådan uppgift om fastighetens skick som faller under 16 § 3 st. fastighetsmäklarlagen. Anmälarna fick del av informationen mindre än ett dygn innan den planerade kontraktsskrivningen, vilket Fastighetsmäklarinspektionen anser inte var tillräckligt lång tid för att de skulle kunna noggrant överväga den. Denna uppfattning stöds inte minst av innehållet i anmälarnas e-postmeddelande till NN från morgonen den 14 maj 2019.

Mot denna bakgrund bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att NN har åsidosatt sina skyldigheter enligt 16 § fastighetsmäklarlagen. Förseelsen motiverar en varning.

Anbudsförteckningen

Enligt 20 § fastighetsmäklarlagen ska mäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på objektet, med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits, tidpunkten för när anbudet lämnades och villkoren för anbudet. Anbudsförteckningen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget slutförts.

Förteckningen ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också har förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 s. 36).

En korrekt förd och riktigt hanterad anbudsförteckning tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som det ingår i mäklarens roll att iaktta. Förteckningen tjänar också till att göra budgivningsförfarandet mera transparent och därmed till att öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (jfr Högsta förvaltningsrättens dom den 20 januari 2016 i mål nr 3567-14).

Det finns inte något undantag från mäklarens skyldighet att anteckna bud. Mäklarens ansvar i denna del är heller inte beroende av att uppdragsgivaren accepterar anbuden eller förhållanden som rör mäklaren.

I förevarande fall saknar anbudsförteckningen kontaktuppgifter till anmälarna samt klockslag för när deras båda bud kom in. Ett av buden är dessutom daterat till den 13 augusti 2019, trots att det är ostridigt att budet lades den 13 maj 2019. Vidare har NN uppgett att anmälarna återkallade sitt bud från den 8 maj 2019, men förteckningen saknar en notering om detta. Anbudsförteckningen är därför både felaktig och ofullständig.

Genom att upprätta en anbudsförteckning med ett flertal brister har NN åsidosatt sina skyldigheter enligt 20 § fastighetsmäklarlagen. Vad NN har anfört om att anmälarna var de enda budgivarna föranleder ingen annan bedömning, eftersom hon vid tiden då hon får antas ha upprättat förteckningen omöjligen kunde ha varit förvissad om att inga ytterligare spekulanter skulle lägga bud, särskilt med hänsyn till att det ska ha funnits ett stort intresse för fastigheten. Förseelsen motiverar en erinran.

Depositionsavtalet

Enligt 10 § 1 st. fastighetsmäklarlagen ska en handpenning som fastighetsmäklaren har tagit emot snarast överlämnas till säljaren, om inte något annat har överenskommits genom ett depositionsavtal. Ett depositionsavtal ska enligt 3 st. samma bestämmelse upprättas skriftligen och skrivas under av parterna.

I förarbetena till bestämmelsen (prop. 2010/11:15, s. 51) anges bland annat följande om kravet på att ett depositionsavtal ska upprättas skriftligt.

Enligt tredje stycket ska depositionsavtal upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Ett depositionsavtal är en överenskommelse om förvaring. När en mäklare tar emot egendom för förvaring, blir mäklaren redovisningsskyldig för denna. Det ska därför träffas en skriftlig överenskommelse om det. Ett deponeringsavtal om handpenning innehåller villkor för hur och när deponerade medel ska betalas ut och ingås mellan säljaren, köparen och mäklaren. Skyldigheten gäller samtliga fall då pengar och andra tillgångar (t.ex. möbler) deponeras hos mäklaren. Konsekvensen av att ett depositionsavtal inte upprättas skriftligen är att mäklaren kan meddelas påföljd (jfr 29 §), däremot är avtalet ändå civilrättsligt giltigt.

Det framgår av utredningen att NN mottog handpenningen från anmälarna. När hon gjorde det blev hon redovisningsskyldig för de mottagna tillgångarna och därför skyldig att upprätta ett depositionsavtal. Det är ostridigt att NN inte upprättade något depositionsavtal. Genom att förvalta dessa medel utan stöd av ett skriftligt depositionsavtal som undertecknats av mäklare, köpare och säljare har hon agerat i strid med 10 § fastighetsmäklarlagen (jfr Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 18 februari 2020 i mål nr 4451-19). Förseelsen motiverar en varning.

Åtgärder för kundkännedom

Av 28 § fastighetsmäklarlagen följer att inspektionen även ska utöva tillsyn enligt lagen (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) och föreskrifter som har meddelats i anslutning till den lagen.

Med utgångspunkt i den allmänna riskbedömningen enligt 1 kap. 2 § 13 penningtvättslagen och 2 kap. 1 § samma lag ska fastighetsmäklaren göra en riskbedömning av kunden.

Utifrån riskbedömningen av kunden ska mäklaren sedan vidta åtgärder för att uppnå kundkännedom. Med åtgärder för kundkännedom avses bland annat en kontroll av kundens identitet. Detta följer av 3 kap. 7, 8 och 12 §§ penningtvättslagen. Enligt 3 kap. 1 § 1 st. 1 p., 3 kap. 4 § penningtvättslagen ska en fastighetsmäklare uppnå kundkännedom innan en affärsförbindelse etableras eller innan en enstaka transaktion som uppgår till 15 000 euro eller mer utförs. Detta innebär att fastighetsmäklaren ska ha slutfört kontrollerna av uppdragsgivarens motpart innan parterna undertecknar köpekontraktet.

Om kunden var en fysisk person som var personligen närvarande, skulle fastighetsmäklaren enligt 7 § i de då gällande och numera upphävda föreskrifterna och allmänna råden om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (KAMFS 2016:1) (penningtvättsföreskrifterna) inhämta uppgifter om kundens adress och en vidimerad kopia av kundens identitetshandling.

Enligt 19 § penningtvättsföreskrifterna skulle mäklaren dokumentera de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom. Av dokumentationen skulle det framgå vilket datum respektive åtgärd hade vidtagits. De identitetshandlingar, registreringsbevis och andra handlingar som har använts för att kontrollera kundens och den verkliga huvudmannens identitet skulle dokumenteras genom kopior.

Det är ostridigt i ärendet att köpekontraktet undertecknades innan NN kopierade anmälarnas identitetshandlingar. Kopiorna togs först vid tillträdet den 2 december 2019. Förseelsen motiverar en varning.

Köpekontraktet

Fastighetsmäklaren ska enligt 21 § fastighetsmäklarlagen verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från 1984 års lag om fastighetsmäklare. Av förarbetena till den lagen framgår att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna och ska vara ”aktiv och observant” beträffande sådana frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Mäklaren bör vidare verka för att parternas överenskommelser dokumenteras för att undvika framtida oklarheter och tvister. Som exempel nämns att mäklaren bör vara uppmärksam på om någon av parterna rimligen bör villkora köpet. När villkor tas in i en köpehandling åligger det mäklaren att klargöra köpevillkorets innebörd och se till att det blir tydligt utformat i köpehandlingen (se prop. 1983/84:16 s. 41).

För att vara förenliga med god fastighetsmäklarsed ska villkor som tas med i ett köpekontrakt vara tydliga, uttömmande reglera frågan som villkoret avser och inte medföra risk för onödiga tvister mellan parterna (se Kammarrätten i Stockholms avgöranden, mål nr 7452-14 och 376-15).

Syftet med 21 § fastighetsmäklarlagen är att undvika framtida oklarheter och tvister. Fastighetsmäklarinspektionen anser att detta även ingår i mäklarens allmänna omsorgsplikt enligt 8 § fastighetsmäklarlagen.

Det framgår av utredningen att anmälarna, efter att ha mottagit säljarens frågelista och miljökonsultens rapport på kvällen den 13 maj 2019, vände sig till NN på morgonen den 14 maj 2019 och uttryckte oro kring informationen som rörde det eventuella läckaget på grannfastigheten. De efterfrågade också en reglering av frågan i köpekontraktet, för det fall något skulle hända i framtiden.

NN har uppgett att hon vid informationsmötet med parterna, vilket enligt hennes uppgifter var avsett att ersätta kontraktsskrivningen den 14 maj 2019 för att diskutera frågan om läckaget, förhöll sig som en ”passiv åskådare” och lät parterna samtala med varandra. När anmälarna uppgav att de önskade förvärva fastigheten tog NN inte upp frågan om besiktning eller återgångsvillkor igen, eftersom hon ansåg att det hade gett ett ointresserat intryck då anmälarna inte velat förena sina bud med någon besiktningsklausul eller andra återgångsvillkor när de lade dem. Fastighetsmäklarinspektionen noterar att anmälarna ännu inte hade tagit del av någon information om läckaget vid tidpunkten då de lade sina bud, då NN översände frågelistan och miljökonsultens rapport till dem på kvällen den 13 maj 2019. De kunde därför inte förväntas ta ställning till informationen i dessa handlingar när NN frågade om de önskade förena sina bud med återgångsvillkor.

En fråga rörande ett eventuellt läckage från en grannfastighet där det har funnits en bensinstation måste generellt anses vara av stor betydelse för parterna och på ett inte obetydligt sätt påverka köparens förutsättningar och vilja att genomföra en fastighetsöverlåtelse. Denna uppfattning stöds inte minst av anmälarens e-postmeddelande till NN från den 14 maj 2019 samt att NN ska ha anordnat ett informationsmöte under samma dag för att parterna skulle uttömmande diskutera frågan om läckaget. För att förhindra risk för framtida tvist var det enligt Fastighetsmäklarinspektionens mening nödvändigt att frågan om läckaget reglerades mellan parterna. NN tog inte upp frågan om återgångsvillkor vid varken informationsmötet eller kontraktsskrivningen. Av hennes egna uppgifter framgår det tvärtom att hon valde att inte blanda sig i hur parterna löste frågan. Att under de förevarande omständigheterna förhålla sig passiv på det sätt som NN gjort kan enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning inte anses vara förenligt med kravet på att mäklaren ska verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen (jfr Fastighetsmäklarinspektionens beslut i ärendena dnr 19-1116 och 19-0199).

Fastighetsmäklarinspektionen noterar också att det under § 7 i köpekontraktet anges att säljaren garanterar att annat åläggande från miljö- och hälsoskyddsnämnd eller annan myndighet inte föreligger än vad som nämnts om ”(bilverkstadens) spill”. Så som kontraktets ordalydelse är utformad bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att det innehåller en utfästelse från säljarens sida. Köpekontraktet saknar emellertid en reglering av vad det är som har ”nämnts om (bilverkstadens) spill” och därmed vad säljaren har garanterat. Mäklaren har ett ansvar att se till att villkor som tas in i köpehandlingen är tydligt utformade. Tydligheten är särskilt viktig när köpekontraktet innehåller en utfästelse från säljarens sida. Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att NN har medverkat till upprättandet av ett köpekontrakt som innehåller ett villkor med otydlig innebörd. Otydligheten är sådan att den kan ge upphov till tvist mellan parterna och borde ha kunnat undanröjas av NN utan större svårigheter (jfr Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 7 februari 2020 i mål nr 4452-19).

Mot denna bakgrund bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att NN har agerat i strid med sina skyldigheter enligt 21 § fastighetsmäklarlagen och med sin omsorgsplikt enligt 8 § samma lag, dels genom att inte verka för att parterna tog in ett återgångsvillkor i köpekontraktet, dels genom att upprätta ett köpekontrakt innehållandes en otydlig utfästelse från säljaren. Förseelsen motiverar en varning.

Uppgiften om bostadens storlek

Enligt 18 § 1 st. fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av bostadsrätten (objektsbeskrivning). Beträffande fastigheter anges i samma bestämmelse 2 st. att objektsbeskrivningen ska innehålla uppgift om bland annat fastighetens storlek. Bostadens storlek är således en obligatorisk uppgift som ska finnas med i en objektsbeskrivning.

Uppgifter om bo- och biarea är ofta av väsentlig betydelse för parterna i en fastighetsaffär (se Kammarrätten i Stockholms dom den 19 september 2017 i mål nr 8455-16). Felaktiga eller otydliga uppgifter härom riskerar att leda till en tvist mellan parterna.

En fastighetsmäklare har normalt inte någon skyldighet att undersöka fastighetens storlek i samband med ett förmedlingsuppdrag. Det är därför viktigt att mäklaren är särskilt noggrann när hen vidarebefordrar en sådan uppgift. Om inte omständigheterna ger anledning till något annat har en fastighetsmäklare rätt att lita på att de uppgifter om bostadsrättens storlek som lämnas av säljaren är korrekta.

Av 10 § marknadsföringslagen (2008:486) framgår bland annat att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller annans näringsverksamhet. Näringsidkaren får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen av sin egen eller någon annans näringsverksamhet. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § samma lag att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Den objektsbeskrivningen som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Det innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att beskrivningar och bildmaterial som används återger förmedlingsobjektet på ett korrekt sätt.

Av utredningen i ärendet framgår att NN har haft tillgång till två motstridiga uppgifter om bostadsrättens storlek. Fastighetsmäklarinspektionen har uttalat att mäklaren ska i dylika fall redovisa samtliga uppgifter eller på annat sätt klargöra att det finns andra uppgifter än de som har angivits i objektsbeskrivningen (se bland annat besluten 19-1101, 19-0481, 19-0368, 4.2-1762-14, 2011-01-26:4 i Fastighetsmäklarinspektionens årsbok 2011 samt 2005-03-16:7 i årsbok 2005).

NN har uppgett att uppgiften om att fastighetens boarea var 123 kvadratmeter, vilken redovisades i objektsbeskrivningen, hämtades från en mätning som utfördes innan fastigheten lades ut på bostadsmarknaden. I objektsbeskrivningen har dock angetts att areauppgiften är enligt taxeringsinformationen, vilket inte stämmer överens med vad NN har uppgett om boareauppgiftens ursprung. Vidare anges överhuvudtaget inte i objektsbeskrivningen att boarean ska enligt Lantmäteriets fastighetsutdrag vara 133 kvadratmeter, trots att NN hade tillgång till denna uppgift. NN har inte heller på annat sätt tydligt klargjort för tilltänkta köpare att det fanns en annan uppgift om boarean än den som redovisades i objektsbeskrivningen. Tilltänkta köpare av fastigheten har därmed undanhållits sådan väsentlig information som krävs för att de ska kunna fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Mot denna bakgrund bedömer Fastighetsmäklarinspektionen att NN har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Förseelsen motiverar en erinran.

Journalen

Av 20 § fastighetsmäklarlagen framgår att en fastighetsmäklare ska föra anteckningar över förmedlingsuppdraget.

Det är förmedlingsuppdraget som ska dokumenteras. Skyldigheten omfattar uppgifter om när uppdraget ingicks, när och på vilket sätt en åtgärd vidtagits samt när uppdraget upphör. Av särskild betydelse är anteckningar om de förpliktelser som följer av lagen, t.ex. utförandet av rådgivnings- och upplysningsskyldigheten, kontrollen av förfoganderätts- och inskrivningsförhållanden samt tillhandahållandet av en objektsbeskrivning (prop. 2010/11:15 s. 60 f.).

Skälen till att en fastighetsmäklare ska föra en journal är bland annat att journalen kan ge vägledning i efterföljande tillsynsärenden och tvister om vad som har förekommit vid förmedlingen. Parterna ges också möjlighet att kontrollera att uppgifterna i journalen är korrekta (prop. 2010/11:15 s. 35).

Fastighetsmäklarinspektionen noterar att flera av de åtgärder som NN har angett som vidtagna i journalen inte stämmer överens med vad som framkommit av utredningen. Dessa är [ID-handlingar kopierade till arkivakt] (2019-05-14), [Handpenningen insatt på klientmedelskontot enligt betalningsvillkor i köpehandlingen samt tillhörande depositionsavtal] (2019-05-21), [Handpenningen har som avtalat redovisats till säljaren i enlighet med depositionsavtal, köpehandling samt uppdragsavtal] (2019-05-27) och [Informerat köpare och säljare om budgivningen, där de fått var sitt exemplar av skriftlig dokumentation med alla bud och eventuella villkor angivna, tillsammans med aktuella budgivares kontaktuppgifter] (2019-10-08). Det framgår av utredningen att NN varken tog någon kopia på anmälarnas ID-handlingar vid kontraktsskrivningen, upprättade något depositionsavtal eller noterade budgivarnas kontaktuppgifter i anbudsförteckningen.

Fastighetsmäklarinspektionen ser allvarligt på att NN har uppgett i journalen att hon vidtagit åtgärder som det är klarlagt att hon inte har vidtagit (jfr Fastighetsmäklarinspektionens beslut i ärendena dnr 2018-0503 och 2018-0089). I dessa delar tjänar journalen inte sitt syfte. Journalen ger dessutom intrycket av att ett depositionsavtal har upprättats samt att anbudsförteckningen har ett visst innehåll, trots att detta inte stämmer. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att NN har agerat i strid med 20 § fastighetsmäklarlagen genom att ha upprättat en journal innehållandes flera felaktiga noteringar. Förseelsen motiverar en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljd

NN ska meddelas en varning för att ha åsidosatt sin upplysningsskyldighet, upprättat en felaktig och ofullständig anbudsförteckning, underlåtit att upprätta ett depositionsavtal för handpenningen, underlåtit att dokumentera de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom om köparna, underlåtit att verka för att parterna skulle träffa en överenskommelse ifråga om behovet av att ta in återgångsvillkor i köpekontraktet samt medverkat till att upprätta ett köpekontrakt med en otydlig utfästelse från säljaren, utelämnat en motstridig uppgift om fastighetens storlek i objektsbeskrivningen och marknadsföringen utan någon kompletterande information samt för att ha upprättat en felaktig och bristfällig journal. De fem förseelserna avseende upplysningsskyldigheten, depositionsavtalet, kundkännedomsåtgärderna, mäklarens skyldigheter enligt 8 och 21 §§ fastighetsmäklarlagen samt journalen är varningsgrundande, även bedömda var för sig. De två förseelserna beträffande anbudsförteckningen samt objektsbeskrivningen och marknadsföringen motiverar en erinran, även bedömda var för sig.