Beslut

Sammanfattning

Prövning av mäklarens skyldighet att bevara dokumentation. Även frågan om marknadsföringen har varit vilseledande på grund av att viss information utelämnats i objektsbeskrivningen har berörts. Vidare en prövning av om mäklaren har upprättat en fullständig anbudsförteckning. Slutligen har en prövning gjorts av om mäklaren uppnått tillräcklig kundkännedom om parterna.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN. Anmälaren har gett in ett utdrag av en SMS-konversation och en mailkonversation samt en ljudfil.

NN har yttrat sig i ärendet. Han har bland annat gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, anbudsförteckningen, överlåtelseavtalet, kundkännedomsdokumentation inklusive bilagor samt utdrag av mailkonversationer.

Anmälan

Anmälarna har uppgett i huvudsak följande.

Utgångspriset för den aktuella fastigheten var satt till 3 195 000 kronor. Under visningen informerades de om att det var ett dödsbo och att säljarna inte var beredda att sälja för under 3 700 000 kronor. Enligt mäklaren skulle det bli minst tre till fyra visningar innan försäljning. Anmälarna upplyste NN om att de tidigare varit på lägenhetsvisningar i samma hus men dessvärre inte kunnat köpa någon då dold budgivning tillämpats vid tidigare försäljningar, vilket var något som de absolut inte ville vara med om igen. De uppgav vidare att de hade varit på visning av en annan lägenhet i samma port, vilken var helt nyrenoverad där både badrum och kök var nyrenoverat, som såldes för 3 700 000 kronor. Trots att det aktuella objektet var i behov av en rejäl renovering av kök och även eventuellt badrum gjorde anmälarna klart för NN att de var villiga att betala 100 000 kronor mer för denna, det vill säga 3 800 000 kronor.

Två dagar efter visning meddelade mäklaren att advokaten, företrädaren för dödsboet, godtog deras bud på 3 800 000 kronor. Kontraktsskrivning planerades till dagen därpå. Senare samma dag blev de emellertid uppringda av mäklaren som uppgav sig ha diskuterat med företrädaren och bestämt att alla spekulanter måste få en chans att lägga bud. Anmälarna fick därefter till kl. 9:00 dagen därpå att lägga ett till bud. De valde att öka deras bud med 300 000 kronor till 4 100 000 kronor för att försäkra sig om att få köpa bostaden. När mäklaren senare gratulerade dem till att ha lagt det högsta budet kände de sig lurade då budgivningen resulterade i att de budade över sig själva med 300 000 kronor. Anmälaren menar att det borde ha klargjorts innan vilken form av budgivning som förväntades användas vid försäljningen och villkoren för den.

På visningsdagen var vattnet avstängt till både kök och badrum. Enligt mäklaren var det något som brukade ske vid dödsbon. Anmälarna frågade vid kontraktsskrivning om det var några dolda fel i lägenheten, exempelvis gällande el eller vatten, varpå mäklaren svarade att några dolda fel inte fanns förutom att kranen i köket droppade lite. När de sedan flyttade in i lägenheten läckte kranen i köket så mycket att de var tvungna att stänga av vattnet manuellt vid varje användning. De fann även andra fel som NN inte informerade om, som till exempel att samtliga spisplattor var obrukbara och spruckna i mitten och som började ryka kraftigt vid användning. Med anledning av att köket var obrukbart utan fungerande spis, ugn och fläkt samt att köksfabriken höll stängt under hela juli månad och de behövde beställa ett nytt kök innan dess var det särskilt viktigt för dem att få komma in och mäta lägenheten så tidigt som möjligt. Innan de skrev på avtalet var NN tydlig med att de skulle få komma in i lägenheten närsomhelst för att mäta köket. Det gick dock totalt 4 veckor från signeringsdatumet till det att de kom in i lägenheten. De missade brytpunkten för att beställa ett nytt kök och tvingades därav bo hela sommaren med ett kök som var i totalt renoveringsskick.

Anmälarna noterade även att NN vid en mailkonversation vidarebefordrat anmälarens bild på deras legitimationer i samma mail, vilket de ifrågasätter huruvida det är i enlighet med GDPR.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Lägenheten var tömd på lösöre och ägaren var avliden. Dödsboet företräddes av en boutredningsman och denne uppgav redan vid tecknandet av uppdragsavtalet att dödsboets önskemål avseende pris var 3 195 000 kr. Detta framgår av förmedlingsuppdraget. Om budgivningen slutade under utgångspriset var boutredningsmannens direktiv att avvakta tre veckor och därefter gå ut med objektet igen fram till dess att de var säkra på att de hade fått bästa möjliga pris. Lägenheten var ett renoveringsobjekt med nyslipat golv i vardagsrummet och renoverat badrum. Resten av lägenheten behövde renoveras, i synnerhet köket. Dödsbodelägarna hade målat några väggar på ett högst amatörmässigt sätt. Hans bedömning av marknadsvärdet var mellan 3 200 000 – 3 400 000 kronor. De värdesänkande omständigheterna var att lägenheten var i dåligt skick, att fastigheten var utrustad med en mycket liten hiss för endast två personer och att avgiften till föreningen låg över den nivå som brukar gälla för en bra förening. Sommarsäsongen brukar dessutom vara lugn på bostadsrättsmarknaden, vilket brukar medföra färre intressenter och som konsekvens en lägre köpeskilling. Värdehöjande faktorer avseende objektet uppges vara att (namn på området) centrala delar har T-bana, pendeltåg samt tvärbana bara fem minuter från lägenhetens port, vilket är värdefullt för den som måste pendla till arbetet.

Beträffande fastighetens skick menar NN att alla spekulanter ska ha varit införstådda med att det var nödvändigt att byta ut köket utöver andra nödvändiga reparationer i lägenheten. Det förhållandet att köket var uttjänt framgick med all önskvärd tydlighet vid en okulär besiktning. Även en helt oerfaren spekulant kunde med lätthet se att det var ett renoveringsobjekt med exempelvis en svartbränd köksfläkt. Vitvarorna var gamla men fungerande. Han ska dessutom ha varit mycket tydlig med information till spekulanterna om att köket var i särskilt dåligt skick och var i stort behov av renovering. Det framgick också av objektsbeskrivningen att snickerierna i köket var från byggåret, vilken även funnits tillgänglig på internet. Köparen informerades i objektsbeskrivningen, frågelistan och genom annonsen på både mäklarbyråns hemsida och en extern bostadssajt, att det var ett renoveringsobjekt där endast badrummet var renoverat och där resten behövde göras om.

Han har tillhandahållit skriftlig information om undersökningsplikten till alla spekulanter, inklusive den slutliga köparen, på samtliga visningar. Informationen utgjordes av det utbud av Fastighetsmäklarinspektionens blanketter som finns att tillgå på myndighetens webbplats. Han har emellertid gallrat den skriftliga informationen om undersökningsplikten ur akten för den aktuella förmedlingen varför den inte getts in till inspektionen. Han hänvisar istället till myndighetens webbplats.

Lägenheten såldes för 4 100 000 kronor efter att fyra bud hade inkommit, varav en budgivare (anmälaren) lade två bud. Avseende anmälarens påstående om att säljaren inte var beredd att acceptera ett pris under 3 700 000 kronor menar NN att spekulanterna aldrig informerades om vad de förväntade sig för pris, utöver det som framgick av marknadsföringen. Förväntat pris var det som bostaden marknadsfördes med, vilket också var det pris som säljaren hade uttryckt som tänkbart försäljningspris. En anledning till att detta objekt såldes för ett högre pris än det marknadsförda kan vara att anmälaren klart visade att denna bostadsrätt var exakt vad de sökte. Det var anmälarna som föreslog sluten budgivning, vilket säljaren tyckte var en bra idé. Från anmälarens sida var det dock en felbedömning att kräva sluten budgivning och samtidigt vara helt inställd på att köpa lägenheten. Detta styrks av att de på eget initiativ höjde sitt bud från 3 800 000 kronor till 4 100 000 kronor. Budet om 3 800 000 kronor inkom i samband med visningen den 28 april 2019, mellan kl. 12:00-13:00. Det är emellertid ingen som har påverkat anmälarna att lägga ett så högt inledningsbud, inte heller till att höja sitt bud. Budgivaren som lade 3 610 000 kr bodde på andra sidan gatan och behövde ytterligare ett rum, vilket var anledningen till att hon budade så högt.

Vad gäller förutsättningarna för budgivningen var avsikten att hålla en öppen budgivning, som också skulle vara transparent genom att buden lades ut på internet. Budgivarna skulle informeras om att säljaren inte accepterade att villkora köpet för en eventuell egen försäljning samt att de måste se till att ha sin finansiering ordnad. Denna information hann emellertid inte delges spekulanterna innan det första budet kom in tillsammans med en begäran om sluten budgivning, vilket säljaren godtog. Samtliga spekulanter informerades därmed om att den öppna budgivningen skulle övergå i en sluten budgivning. De övriga två budgivarna accepterade att lämna varsitt slutet bud inom den tidsram som sattes upp.

Vid tidpunkten för tillträdet överlämnades en anbudsförteckning till parterna, vilken innehöll en fullständig redogörelse över de bud som har lämnats med anmälarens och de två övriga budgivarnas kontaktuppgifter samt övriga författningsenliga uppgifter.

Avseende anmälarnas kritik om att deras ID-handlingar har vidarebefordrats en mailkonversation har NN inget minne av mer än att han förmodligen svarade dem på det mail som de tidigare skickat med deras legitimationer i samband med åtgärder för att uppnå kundkännedom. Eftersom de träffades och skrev under överlåtelseavtalet hemma hos anmälarna, använde de en mobil för att fotografera dessa vilka sedan skickades till honom som ett mail. Avseende uppdragsgivaren har NN känt boutredningsmannen yrkesmässigt sedan minst 15-20 år tillbaka. När kravet på fotolegitimation infördes fick han en kopia av boutredningsmannens körkort. Efter det tillfället har han däremot inte behövt legitimera sig mer. Boutredningsmannen arbetar under samma regelsystem som fastighetsmäklare. De kontroller som vidtagits har utförts via boutredningsmannen och handläggare på advokatbyrån.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för anmälarens kritik i ärendet, så kallad riktad granskning.

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet ingicks den 15 april 2019.

Köpekontraktet

Köpekontraktet ingicks den 1 maj 2019.

Under rubriken ” § 4 Bostadsrättens skick” framgår bland annat följande.

Bostadsrätten överlåts i befintligt skick. Skicket fastställs med utgångspunkt från förhållandena på avtalsdagen. Köparen har före köpet uppmanats att undersöka lägenheten.

Objektsbeskrivningen

Under rubriken ”Byggnad” framgår bland annat följande.

Byggår

1963

Under rubriken ”Rum” framgår bland annat följande.

Beskrivning

Kök med snickerier från byggnadsåret, bänkskiva i perstorp, kakel ovan diskbänk. Linoleumgolv. Kyl/Frys. Spis med ugn och 4 plattor, matplats för 4 personer.

Anbudsförteckningen

Av förteckningen följer bland annat följande.

1/5 8.55 (efternamn) 4.1 milj.

1/5 00.18 (för/efternamn) 3.610 milj.

1/5 00.24 (för/efternamn) 3.010 milj.

(efternamn) 3.8 milj. Sluten budgivning.

Utdrag ur en ljudfil

Vid tillträdet och överlämnandet av anbudsförteckningen har anmälaren och mäklaren följande konversation.

M: Här har jag i alla fall de andra budgivarna och deras bud. Begär banken eller Fastighetsmäklarinspektionen det så lämnar jag ut det, men nu ska budgivningslistan se ut sådär.

A: Men det står inte vem det är.

M: Nej det är hemlig budgivare.

A: Vi måste ju få veta vilka dem är.

M: Ja, be banken att få reda på det så skickar jag över det här till dem.

Kundkännedom

Av handlingen ”Kundkännedom Uppdragsgivare” vid raden för ID-kortnummer finns följande notering ”Känner varandra privat och yrkesmässigt. Samarbetat sedan 15–20 år tillbaka”.

Av handlingen ”Kundkännedom Köpare” framgår att köparen inte har tillfrågats om det finns någon verklig huvudman. Det framgår också att inte köparen tillfrågats om denne eller dennes familjemedlem/medarbetare har tillfrågats om de utgjort en person i politiskt utsatt ställning.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Objektsbeskrivningen och marknadsföringen

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Avser förmedlingen en bostadsrätt, ska objektsbeskrivningen innehålla uppgifter om bostadsrättsföreningens namn, pantsättning av bostadsrätten, andelstal och upplåten mark. Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgifter om lägenhetens nummer, storlek, årsavgift och beslutade ändringar av denna samt driftskostnader.

Inget hindrar att mäklaren tar in ytterligare information i objektsbeskrivningen. Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrättens i Stockholm dom den 4 juli 2005 i mål nr 8375-04).

Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. Av 10 § marknadsföringslagen (2008:486) framgår att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt. Enligt 8 § marknadsföringslagen är vilseledande marknadsföring otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Det är utrett i ärendet att det aktuella objektet var i stort behov av en renovering, i synnerhet köket. NN har uppgett att det ska ha framgått av bland annat objektsbeskrivningen, vars innehåll också ska ha funnits tillgängligt på internet, att det var ett renoveringsobjekt där endast badrummet var renoverat och resten behövde göras om. Av den objektsbeskrivningen som getts in i ärendet framgår emellertid ingen sådan information. Den enda information som ges i objektsbeskrivningen är att snickerierna i köket var från byggåret (1963).

Fastighetsmäklarinspektionen anser att hans kännedom om kökets skick är väsentliga uppgifter som sannolikt påverkar intressenter att fatta ett välgrundat affärsbeslut. Mot bakgrund av den information som ges om snickeriernas byggnadsår anser inspektionen att den får anses ha gett spekulanter en indikation om kökets skick. Spekulanter har således kunnat bilda sig en uppfattning om skicket genom objektsbeskrivningen. Fastighetsmäklarinspektionen anser därav att ärendet kan avskrivas i denna del.

Besvarande av föreläggande och arkivering

Enligt 28 § andra stycket fastighetsmäklarlagen är en registrerad mäklare skyldig att låta Fastighetsmäklarinspektionen granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksamheten samt att lämna de uppgifter som begärs för tillsynen.

Av kommentaren till bestämmelsen framgår bland annat följande.

Att formulera en uttömmande uppräkning av vilka handlingar som ska bevaras för att möjliggöra FMI:s tillsyn låter sig knappast göras. Generellt kan sägas att de bevarade handlingarna ska ge inspektionen en tillfredsställande bild av det som skett i förmedlingsuppdraget, i syftet att kunna bedöma om mäklaren har iakttagit god mäklarsed. Som exempel på handlingar som bör bevaras kan nämnas uppdragsavtal, köpekontrakt och köpebrev, depositionsavtal, eventuella tilläggsavtal, objektsbeskrivning, spekulantlista, boendekostnadskalkyl, fullmakter, skriftliga bekräftelser och andra meddelanden med rättslig innebörd.

Av 29 § första stycket 3 samma lag framgår att Fastighetsmäklarinspektionen ska återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som handlar i strid med sina skyldigheter enligt lagen. Av det andra stycket framgår att Fastighetsmäklarinspektionen, om det kan anses tillräckligt, i stället får meddela en varning eller erinran. Bestämmelsen har överförts i huvudsak oförändrad från 1995 års lag.

I förarbetena till den lagen (prop. 1994/95 s. 70) anges följande.

Den som inte följer en anmaning att lämna uppgifter eller som vägrar att låta Fastighetsmäklarnämnden ta del av handlingar i tillsynsärendet riskerar avregistrering. Eftersom utredningen i tillsynsärendet i ett sådant fall hindras, måste ett beslut helt eller delvis fattas på formella grunder. […]

När en mäklare vägrar att samarbeta i ett tillsynsärende bör dock som regel en avregistrering ske. Den principen bör tillämpas enhetligt och oberoende av vad som i tillsynsärendet läggs mäklaren till last. En så pass sträng hållning skall ses mot bakgrund av att en fungerande tillsynsverksamhet i hög grad är beroende av att utredningen i tillsynsärenden kan bedrivas skyndsamt och att beslut inte onödigtvis fördröjs. Möjligheten till en kraftfull reaktion från tillsynsmyndighetens sida är avsedd att öka respekten för tillsynsmyndighetens arbete och dess förelägganden och därigenom bidra till en snabbare handläggning av tillsynsärendena. En avregistrering på formella grunder är naturligtvis inte något som drabbar den mäklare som lever upp till rimliga krav på god fastighetsmäklarsed. Att inte besvara ett föreläggande från tillsynsmyndigheten får anses stå klart i strid med god fastighetsmäklarsed.

På begäran av inspektionen har NN förelagts att inkomma med den skriftliga informationen om köparens undersökningsplikt som han uppger sig ha tillhandahållit samtliga spekulanter inklusive den slutliga köparen. Han har emellertid uppgett att han har gallrat dokumentet ur akten för den aktuella förmedlingen varför den inte getts in till myndigheten. Det är således utrett att NN har underlåtit att säkerställa att dokumentation hänförlig till förmedlingsverksamheten har bevarats på ett tillfredställande sätt. Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut meddelat fastighetsmäklare en varning för att inte ha bevarat en handling (se beslut den 23 oktober 2019 Dnr 19-1120). Inspektionen finner inte anledning att frångå praxis i detta fall.

Anbudsförteckningen

Enligt 20 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkten för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet.

Anbudsförteckningen ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också har förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 s. 36).

En korrekt förd och riktigt hanterad anbudsförteckning tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som ingår i mäklarens roll att iaktta. Avsikten är också att göra budgivningsförfarandet mer transparent och därmed till att öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (jämför Högsta förvaltningsrättens dom den 20 januari 2016 i mål nr 3567–14).

Det finns inte något undantag från mäklarens skyldighet att anteckna bud. Mäklarens ansvar i denna del är heller inte beroende av att uppdragsgivaren accepterar anbuden eller förhållanden som rör mäklaren.

Av utredningen i ärendet framgår att anbudsförteckningen saknar förnamn till en av budgivarna, kontaktuppgifter till samtliga budgivare, datum och tid för ett av buden, samt att tre av buden enligt NNs uppgifter var dolda inom en viss tidsram. Med anbudsgivare avses den som framför budet till mäklaren. Om ett ombud anlitas är det tillräckligt om ombudets namn anges. Som kontaktuppgift kan telefonnumret till budgivaren antecknas, men det kan även röra sig om andra uppgifter som gör det möjligt att nå personen (prop. 2010/11:15 s.61).

Mot bakgrund av att de uppgifter som NN lämnat är motstridiga är det inte utrett vilken information köparna faktiskt fick ta del av genom anbudsförteckningen. Det är inte heller klarlagt huruvida vissa anbudsgivare hade för avsikt att vara anonyma. Alldeles oavsett har NN haft en skyldighet att uppge fullständiga namn och kontaktuppgifter till anbudsgivarna alternativt ombuden, samt tid, datum och villkor för samtliga bud. Genom att ha utelämnat delar av dessa uppgifter har NN upprättat en ofullständig anbudsförteckning som, med hänsyn till samtliga brister, inte längre kan anses fylla sitt syfte. Anbudsförteckning är därför ofullständig på ett sätt som enligt Fastighetsmäklarinspektionen utgör grund för en varning.

Åtgärder för kundkännedom

I enlighet med 2 kap. 1 § och 1 kap. 2 § 13 p. lag (2017:666) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) ska en fastighetsmäklare med fullständig registrering göra en bedömning av hur fastighetsmäklartjänsten kan utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism och hur stor risken är för att detta sker, en så kallad allmän riskbedömning. Med utgångspunkt i den allmänna riskbedömningen och fastighetsmäklararens kännedom om kunden ska fastighetsmäklaren enligt 2 kap. 3 § penningtvättslagen bedöma den risk för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med en specifik kundrelation, kundens riskprofil.

En fastighetsmäklare får inte etablera eller upprätthålla en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om fastighetsmäklaren inte har uppnått tillräcklig kundkännedom om kunden för att bland annat kunna hantera risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med kundrelationen 3 kap. 1 § första stycket 1 penningtvättslagen.

Fastighetsmäklaren ska enligt 3 kap. 4 § penningtvättslagen vidta åtgärder för kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse och vid enstaka transaktioner som uppgår till ett belopp motsvarande 15 000 euro eller mer.

Med kundkännedomsåtgärder avses bland annat att fastighetsmäklaren ska identifiera kunden genom identitetshandlingar, registerutdrag eller andra uppgifter från en oberoende och tillförlitlig källa. Fastighetsmäklaren ska också utreda om kunden har en verklig huvudman och bedöma om kunden eller kundens verkliga huvudman är en person i politisk utsatt ställning eller en familjemedlem eller känd medarbetare till en sådan person. Om kunden har en verklig huvudman ska fastighetsmäklaren vidta åtgärder för att kontrollera den verkliga huvudmannens identitet. Kontroll av kundens och den verkliga huvudmannens identitet ska slutföras innan en affärsförbindelse etableras eller en enstaka transaktion genomförs. Detta följer av 3 kap. 7, 8, 9 och 10 §§ penningtvättslagen.

Avseende kundkännedom om uppdragsgivaren i ärendet har NN åberopat att boutredningsmannen som företrädde dödsboet var känd för honom sedan 15–20 år tillbaka varför han inte kontrollerade hans legitimation igen inför detta uppdrag. Att en person är känd av fastighetsmäklaren medför dock inte att mäklaren kan underlåta att genomföra kontrollen för att uppnå kundkännedom (se Fastighetsmäklarinspektionen beslut den 4 mars 2015 Dnr 2014–1320). Det förhållandet att han tidigare kontrollerat företrädarens identitet befriar honom därmed inte från denna skyldighet. NN har således haft en skyldighet att kontrollera uppdragsgivarens identitet innan affärsförbindelsen inleddes. Fastighetsmäklarinspektionen anser det utrett att NN ingått en affärsförbindelse utan att dessförinnan ha uppnått kundkännedom om uppdragsgivaren.

Av utredning i ärendet har också uppmärksammats att NN inte har vidtagit några åtgärder för att utreda om det har förekommit någon verklig huvudman angående köparna. Det framkommer också av handlingarna att han inte har bedömt om köparna eller en familjemedlem eller känd medarbetare till dem har utgjort en person i politiskt utsatt ställning. Han har således medverkat till en transaktion utan att först ha vidtagit åtgärder för att uppnå tillräcklig kundkännedom (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 13 maj 2020 Dnr 20-0109). Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN har åsidosatt sina skyldigheter enligt penningtvättslagen. Förseelserna motiverar en varning även var för sig.

Påföljd

NN meddelas en varning för att ha underlåtit att säkerställa att dokumentation hänförlig till förmedlingsverksamheten har bevarats på ett tillfredställande sätt, för att ha upprättat en ofullständig anbudsförteckning och för att inte ha uppnått tillräcklig kundkännedom om båda parterna.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.

Skiljaktig mening

Ledamot (namn) är skiljaktig och anför följande.

Det råder i detta ärende delade meningar om huruvida anmälaren begärde att det första budet skulle vara dolt eller ej. Oavsett om anmälaren framförde sådant krav är det säljaren som bestämmer över budgivningen. Att säljaren i det här fallet ändrade budgivningen från öppen till sluten är inget som mäklaren kan klandras för. Mäklaren anger dock att anmälaren krävde sluten budgivning, något som även framkommer i ljudfilen där mäklaren säger till anmälarna: ”Ni har ju begärt att det ska vara en hemlig, eller sluten, budgivning”. Mäklaren låter därmed anmälaren tro att det var deras (eventuella) dolda bud som genererade den slutna budgivningen som ledde till anmälaren budade över sig själv med 300 000 kr. Ett sådant påstående torde vara i direkt strid med mäklarens allmänna omsorgsplikt och disciplinnämnden borde meddela påföljd även för denna förseelse utöver de påföljder som meddelas ovan.