Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har upprättat ett korrekt uppdragsavtal. Även frågan om mäklaren har upprättat en journal och en anbudsförteckning. En bedömning av om mäklaren har bevarat dokumentation hänförlig till förmedlingsverksamheten på ett tillfredställande sätt har också ingått. Det har även gjorts en prövning av om mäklaren har agerat opartiskt. Dessutom har frågan om mäklaren har uppnått tillräcklig kundkännedom om både säljare och köpare ingått i bedömningen. Slutligen en prövning av om mäklaren har dokumenterat och bevarat vidtagna åtgärder för kundkännedom.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning.

Ärendet

I fyra anmälningar till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN. Anmälningarna avser fyra förmedlingar avseende tre olika förmedlingsobjekt. Anmälare (4) har gett in utdrag av SMS- och mailkonversationer samt en offert från köparen.  

NN har via ombud yttrat sig i ärendet. Han har gett in handlingar i fyra förmedlingar avseende tre olika objekt. Han har bland annat gett in följande handlingar i ärendet.  

Förmedling 1 (objekt X)

Uppdragsavtalet, makemedgivande, objektsbeskrivningen, fullmakt för köparen, överlåtelseavtalet, depositionsavtalet, likvidavräkningen, utdrag över kontohändelser av handpenningen och provisionen, ansökan om medlemskap i bostadsrättsföreningen, riskbedömningen av den egna verksamheten, rutiner och riktlinjer för att förhindra penningtvätt och finansiering av terrorism samt dokumentation över vidtagna åtgärder för kundkännedom.

Förmedling 2 (objekt X)

Uppdragsavtalet, fullmakt för säljaren, överlåtelseavtalet, depositionsavtalet, likvidavräkningen, utdrag över kontohändelser av handpenningen och provisionen, ansökan om medlemskap i bostadsrättsföreningen, riskbedömningen av den egna verksamheten, rutiner och riktlinjer för att förhindra penningtvätt och finansiering av terrorism samt dokumentation över åtgärder för kundkännedom.

Förmedling 3 (objekt Y)

Uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet, fullmakt för köparen, depositionsavtalet, riskbedömningen av den egna verksamheten, rutiner och riktlinjer för att förhindra penningtvätt och finansiering av terrorism samt dokumentation över åtgärder för kundkännedom.

Förmedling 4 (objekt Z) 

Uppdragsavtalet, anbudsförteckningen, överlåtelseavtalet, fullmakt för köparen, riskbedömningen av den egna verksamheten, rutiner och riktlinjer för att förhindra penningtvätt och finansiering av terrorism samt dokumentation över vidtagna åtgärder för kundkännedom.   

Anmälningarna

Anmälarna har uppgett i huvudsak följande.

Anmälare (1) från den 18 september 2019

(Förmedling 1 och 2) (objekt X)

Anmälaren, i detta fall säljaren, menar att köparen har agerat som bulvan för NN i den aktuella förmedlingen och medvetet nervärderat lägenheten vid hennes försäljning. Lägenheten såldes i maj 2019 för 1 175 000 kronor och igen i juli för 1 600 000 kronor. När hon försökte få kontakt med köparen via SMS fick hon till svar att det var fel nummer. Hon kontaktade då den mäklarbyrå där mäklaren var verksam vid tidpunkten och fick veta att köparen inte tänkte tillträda bostaden utan istället sälja den vidare samma dag som det tilltänkta tillträdet.

Anmälare (2) från den 12 december 2019

Mäklaren har sålt flera bostäder billigt till en bekant för att sedan, kort därefter, sälja vidare objektet mycket dyrare. Han har bland annat haft budgivningar med misstänkta bulvaner, genomfört en hel affär med fel lägenhetsbeteckning, sålt en fastighet utan makemedgivande och betalat ut handpenning som lett till en rättslig process där köparna ännu inte fått tillbaka sin handpenning. Kunder har även upplevt att han uppträtt påstridigt och lagt ut annonser på nätet som kunden inte godkänt ska annonseras ut.

Anmälare (3) från den 20 januari 2020

(Förmedling 3) (objekt Y)  

Bostaden såldes av NN i juli 2019 för 1 215 000 kronor med tillträde i oktober samma år till en person som han redan kände eller hade som spekulant. Objektet var aldrig ute på marknaden. Bostaden såldes sedan igen i januari 2020 för ett pris på 1 550 000 kronor via mäklarens nya bolag på mäklarbyrån tillsammans med en kollega. Anmälaren menar att liknande har skett vid två till tre tillfällen tidigare där bostaden säljs utan marknadsföring till ett pris under marknadsvärde och sedan säljs igen inom kort till ett högre pris utan att ha renoverats eller liknande.

Anmälare (4) från den 3 mars 2020

(Förmedling 4) (objekt X)

Anmälaren menar att NN har sålt deras lägenhet under marknadspris för att sedan sälja den vidare till en kollega, anställd på samma mäklarbyrå, i syfte att tjäna på affären. När de träffade NN första gången i januari 2019 bedömde han att de, efter lite renovering, kunde få 1 500 000 – 1 600 000 kronor för bostaden. Han tryckte på för att sälja lägenheten trots att han visste att de inte ville sälja den så snabbt. Mäklaren hade hittat en spekulant som var i stort behov av ett boende och kunde betala 1 300 000 kronor utan någon renovering. Anmälaren var tydlig med att de inte var intresserade eftersom de ville ha 1 500 000 kronor efter renoveringen, varpå mäklaren ska ha påpekat att det i princip blir samma sak om de renoverar för 150 000 – 200 000 kronor som om de säljer för 1 500 000 kronor, i syfte att få dem att inte renovera. Han var påstridig och försökte hela tiden pressa ner priset ytterligare. Enligt mäklaren skulle de bara förlora pengar om de väntade tills de kunde ta bilder plus kostnaden för möblering, renovering och annonsen samt risken för att ingen blir intresserad och att tappa även den köpare som var villig att betala 1 300 000 kronor. Anmälaren accepterade till slut priset. Mäklaren ville sedan ha nycklarna redan innan köpet gått igenom för att renoveringen skulle kunna påbörjas direkt. Några dagar efter köpet påstod mäklaren att det fanns ett dolt fel i badrummet, men som enligt anmälaren redan var påtalat, samt att de hade gamla rör och att köparen ville ha dusch istället för badkar. För detta ville de ha reducering med 40 000 kronor. När anmälaren fick se vem köparen var blev hon misstänksam eftersom hon visste att de kände varandra, vilket hon även ska ha påtalat för mäklaren.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande angående anmälan (1) (förmedling 1 och 2) (objekt X)

Han ingick ett förmedlingsuppdrag avseende objekt X i april 2019. Han marknadsförde objektet till sitt spekulantregister och hörde med kunder som sökte lägenhet i området. Han hade nyligen sålt flera lägenheter i området och hade därav några aktuella spekulanter som sökte en 1:a. Det var aldrig ute på Hemnet utan hade istället en enskild visning med den blivande köparen. Säljarna sa själva att de ville ha en snabb affär utan att lägenheten annonserades. Marknadsvärdet bedömde han till 1 150 000 – 1 250 000 kronor. Säljaren ville ha 1 200 000 kronor och köparens första bud var 1 150 000 kronor, men som efter förhandling landade på 1 175 000 kronor. Han gjorde allt för att säljaren skulle få ett så bra pris som möjligt. Säljarna var även väldigt nöjda då de slapp öppen visning samt att köparen kunde ha ett långt tillträde på cirka 6 månader. Överlåtelseavtalet ingicks i maj 2019 med tillträdesdag i november samma år.

Efter knappt 2 månader återkom köparen och ville anlita honom för ett skrivuppdrag angående en privat försäljning av lägenheten till en person som köparen redan hade kommit överens med. Han var villig att ta sig an skrivuppdraget mot en ersättning av 5000 kronor. Vid upprättandet av skrivuppdraget använde han av misstag ett underlag ur mäklarsystemet för ett förmedlingsuppdrag. Ersättningen pekar dock entydigt på att det inte handlar om en förmedling. Han upprättade överlåtelsehandlingarna i juli 2019 med tillträde i november 2019, samma dag som säljaren själv skulle ha tillträtt. Han har inte på något sätt i övrigt medverkat i den senare affären utöver att upprätta överlåtelsehandlingarna. Villkoren och köpeskillingen på 1 600 000 kronor har parterna själva förhandlat fram.

Han uppger också att han, ogenomtänkt, utelämnat att upprätta journal och anbudsförteckning i förmedling (1) då han hittade köparen direkt i sitt aktuella spekulantregister.

För att bedöma frågan om en eventuell person i politiskt utsatt ställning har han uppgett att han avseende köparen i förmedling (1) kontrollerade det genom att ställa frågor om det. Akterna har arkiverats hos hans tidigare arbetsgivare som säger sig inte kunna återfinna dessa handlingar.

NN har uppgett i huvudsak följande angående kritiken i anmälan (2)

Påståendet att han sålt bostäder billigt menar han tyder på okunnighet hos anmälaren. En mäklare säljer aldrig bostäder, det är alltid säljaren som bestämmer om, när, till vilket pris och till vem som han eller hon vill sälja. Angående kritiken om att han ska ha haft budgivningar med bulvaner menar han att bulvaner brukar ”dyka upp” när spekulanter anser att budgivningen drar iväg för högt. Det innebär att han i sådana fall samtidigt även skulle ha sålt bostäder för dyrt.

NN har uppgett i huvudsak följande angående kritiken i anmälan (3) (förmedling 3) (objekt Y)  

Han bedömde objektet till ett marknadsvärde mellan 1 200 000 och 1 250 000 kronor. Lägenheten marknadsfördes till hans spekulantregister och såldes för 1 215 000 kronor efter förhandling med köparen. Köparen av objektet kände han inte överhuvudtaget. Han köpte det i juli 2019 och sålde det vidare i januari 2020 för 1 550 000 kronor via mäklaren XX. Det har således gått nästan ett halvår mellan försäljningarna. Mäklaren XX är dessutom en mer erfaren mäklare och därmed ”kanske” en bättre förhandlare. Hans relation till mäklare XX är inte mer än att det är hans kompanjon.

I övrigt uppger han att det saknas anbudsförteckning och objektsbeskrivning i förmedling (3). Han vet dock att han har upprättat dessa handlingar.

För att bedöma frågan om en eventuell person i politiskt utsatt ställning har han uppgett att han avseende såväl säljarna som köparen i förmedling (3) kontrollerade det genom att ställa frågor om det. Akterna har arkiverats hos hans tidigare arbetsgivare som säger sig inte kunna återfinna dessa handlingar.

NN har uppgett i huvudsak följande angående kritiken i anmälan (4) (förmedling 4) (objekt Z)

Han värderade objektet till mellan 1 250 000 och 1 350 000 kronor. Det såldes för 1 290 000 kronor. Den här lägenheten var i behov av en totalrenovering. Han rekommenderade därför säljarna att renovera lägenheten innan försäljning. De hade dock inte ekonomi att göra det men anser ändå att de fick väldigt bra betalt i det skick som den såldes i. Stamreliningen som de nämner är något som föreningen har gjort i alla lägenheter. Badrummet hade en fuktskada som behövde åtgärdas. Lägenheten gick inte sälja i det befintliga skicket. Han var behjälplig med en offert från en byggfirma för att åtgärda fuktskadan, men som säljaren inte ville genomföra. Han hittade en köpare via hans spekulantregister som kunde tänka sig köpa i det befintliga skicket. Det är inte lätt att hitta en köpare som vill köpa en lägenhet som är fuktskadad. Köparen lät därefter totalrenovera lägenheten och ville därefter sälja lägenheten igen. Lägenheten såldes vidare för närmare 1 700 000 kronor. Han hade själv värderat den till 1 600 000 kronor efter renoveringen.

Han uppger också att objektsbeskrivningen saknas i förmedling (4). Han vet dock att han har upprättat även denna handling.

För att bedöma frågan om en eventuell person i politiskt utsatt ställning har han uppgett att han avseende såväl säljarna som köparen i förmedling (4) kontrollerade det genom att ställa frågor om det. Akterna har arkiverats hos hans tidigare arbetsgivare som säger sig inte kunna återfinna dessa handlingar.

NN har i övrigt uppgett i huvudsak följande avseende samtliga förmedlingar

På begäran av inspektionen har han förelagts att yttra sig över hur han i respektive förmedling i ärendet har uppfyllt sin skyldighet att inhämta information om affärsförbindelsens syfte och art i enlighet med kraven på kundkännedom samt frågan om hur han uppfyllt sin skyldighet att utreda förekomsten av en eventuell verklig huvudman. Han har sammantaget för samtliga förmedlingar uppgett att han inte på något sätt känt en tvekan inför affärernas syfte och vem som varit huvudman samt att det har handlat om att skaffa sig en bostad. Han har kontrollerat att köparna har haft finansiering för att genomföra affären.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för anmälarens kritik i ärendet, så kallad riktad granskning.

Handlingar avseende förmedling 1 (objekt X)

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet tecknades den 29 april 2019.

Överlåtelseavtalet

Överlåtelseavtalet tecknades den 20 maj 2019 med tillträde den 1 november 2019.

Fullmakt för köparen

Köparen har ställt ut en fullmakt med rätt för fullmaktshavaren att företräda köparen vid bostadsköpet. Fullmakten är signerad och daterad till den 26 oktober 2019.

Dokumentationen för att uppnå kundkännedom om säljaren

Det finns ingen notering om huruvida det har utretts om det fanns någon verklig huvudman.

Dokumentet för vidtagna åtgärder är i sin helhet daterat till den 29 april 2019.

Dokumentationen för att uppnå kundkännedom om köparen 

Det finns ingen notering om huruvida det har utretts om det fanns någon verklig huvudman. Det saknas även notering/dokumentation om huruvida köparen eller en familjemedlem eller medarbetare till denne var en person i politiskt utsatt ställning.

Dokumentet för vidtagna åtgärder är i sin helhet daterat till den 20 maj 2019.

Handlingar avseende förmedling 2 (objekt X)

Uppdragsavtalet

Uppdraget ingicks den 4 juli 2019.

Arvodet är bestämt till 5000 kronor.

Fullmakt för säljaren

Säljaren har ställt ut en fullmakt med rätt för fullmaktshavaren att företräda säljaren vid försäljningen av bostaden. Fullmakten är signerad och daterad till den 26 oktober 2019.

Överlåtelseavtalet

Överlåtelseavtalet tecknades den 4 juli 2019 med tillträde den 1 november 2019.

Dokumentationen för att uppnå kundkännedom om säljaren

Det framgår att det har handlat om ett skrivuppdrag men det finns ingen notering om huruvida det har inhämtats information om uppdragsgivarens syfte med försäljningen.

Det finns ingen notering om huruvida det har utretts om det fanns någon verklig huvudman.

Det framgår att ID-kontroll av säljaren är utförd den 4 juli 2019. Av en separat blankett för bedömning av om kunden är en person i politiskt utsatt ställning framgår att åtgärderna är utföra den 4 juli 2019. I övrigt saknas datering om när resterande åtgärder vidtogs.

Dokumentationen för att uppnå kundkännedom om köparen

Det finns ingen notering om huruvida det har utretts om det fanns någon verklig huvudman.

Dokumentet för vidtagna åtgärder är i sin helhet daterat till den 4 juli 2019.

Handlingar avseende förmedling 3 (objekt Y)

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet tecknades den 24 maj 2019.

Överlåtelseavtalet

Överlåtelseavtalet tecknades den 31 juli 2019.

Fullmakt för köparen

Köparen har ställt ut en fullmakt med rätt för fullmaktshavaren att företräda köparen i bostadsköpet. Fullmakten är signerad och daterad till den 8 oktober 2019.

Dokumentationen för att uppnå kundkännedom om säljarna

Det finns ingen notering om huruvida det har utretts om det fanns någon verklig huvudman. Det saknas även notering/dokumentation om huruvida säljarna eller en familjemedlem eller medarbetare till dem var en person i politiskt utsatt ställning.

Dokumentet för vidtagna åtgärder är i sin helhet daterat till den 24 maj 2019.

Dokumentationen för att uppnå kundkännedom om köparen

Det finns ingen notering om huruvida det har utretts om det fanns någon verklig huvudman. Det saknas även notering/dokumentation om huruvida köparen eller en familjemedlem eller medarbetare till denne var en person i politiskt utsatt ställning.

Dokumentet för vidtagna åtgärder är i sin helhet daterad till den 31 juli 2019.

Handlingar avseende förmedling 4 (objekt Z)

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet tecknades den 9 januari 2019.

Överlåtelseavtalet

Överlåtelseavtalet tecknades den 26 februari 2019 med tillträde den 15 mars 2019.

Under rubriken ”Bostadsrättens skick” i avtalet framgår följande.
” Bostadsrätten överlåts i befintligt skick. Skicket fastställs med utgångspunkt från förhållandena på avtalsdagen. Köparen har före köpet uppmanats att undersöka lägenheten. ”

Fullmakt för köparen

Köparen har utfärdat en fullmakt för mäklaren NN att bland annat underteckna köpbevis och likvidavräkningshandlingar samt att pantförskriva bostadsrätten. Fullmakten är signerad och daterad till den 13 mars 2019.

Utdrag av en SMS-konversation mellan mäklaren och anmälaren

Konversation från den 17 januari 2019.

M: ”[..] Jag pratade med en kund gällande eran lägenhet. Han vill se den och kan tänka sig betala 1,3 miljoner innan ni renoverar fuktskadan i badrummet […] ”
A: ” […] vi vill få ut mer än 1,3 miljoner. Fast han kan inte göra något nu pga att hsb jobbar där nu. ”
M: ”Jo men om ni renoverar för 150-200 tusen så blir det nästan samma sak om vi säljer för 1,5 miljoner. Jag tänkte om ni vill skippa renoveringen.”

Förslag på offert från köparen via mäklaren

Omfattningen av arbetet enligt offerten beskrivs som följande. 

- Avmontering av gamla rör på grund av felplaceringar samt icke godkända rör.
- Inborrning av nya anslutningar till badrum.
- Ny anslutning till badrumskommod då det saknas rätt dragning.
- Ingen spackling av rör samt ny installation av rör samt dusch.

Av offerten framgår att köparen står som beställare. Offerten är skickad från utställaren direkt till mäklaren den 4 mars 2019 som sedan mailat vidare förslaget till säljaren samma datum.

Utdrag av en SMS-konversation mellan mäklaren och anmälaren

M: ”[…] Har mailat dig offerten […]”
A: ”Jag läste nu på internet att det är föreningen som ska stå för kostnader..så jag fattar inte varför (namn) säger att de inte ska stå för kostnader”
M: ”Stambyte har dom redan gjort för ett år sen. Problemet här är att rören måste göras om och man kan inte bygga dusch annars. Allting är så gammalt. Jag tkr att 40 tusen är ändå bra. De kan kosta mer egentligen.”
A: ”Stambyte det är att man byter ur rör ingen har varit i min lägenhet sen jag flyttade in så hur gjorde de stambyte???”
M: ” Dom har gjort stam relining. Dom har rengjort rören men inte bytt dom. Ring (namn) och kolla med honom”.
A: ” […] jag behöver säga nej till offerten jag måste kolla på lite saker först jag hör av mig snart som möjligt hur det blir. ”

Dokumentationen för att uppnå kundkännedom om säljarna

Det finns ingen notering om huruvida det har utretts om det fanns någon verklig huvudman. Det saknas även notering/dokumentation om huruvida säljarna eller en familjemedlem eller medarbetare till dem var en person i politiskt utsatt ställning.

Dokumentet för vidtagna åtgärder är i sin helhet daterat till den 9 januari 2019.

Dokumentationen för att uppnå kundkännedom om köparen

Det finns ingen notering om huruvida det har utretts om det fanns någon verklig huvudman. Det saknas även notering/dokumentation om huruvida köparen eller en familjemedlem eller medarbetare till denne var en person i politiskt utsatt ställning.

Dokumentet är i sin helhet daterat till den 26 februari 2019.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse.

Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Inom ramen för god fastighetsmäklarsed ingår också att följa annan tillämplig lagstiftning.

Kravet på mäklaren som en opartisk mellanman 

Av 8 § andra stycket fastighetsmäklarlagen regleras kravet att mäklaren ska agera opartisk mot såväl säljare som köpare. Av förarbetena till den bestämmelsen uttalas bland annat följande (prop. 2010/11:15 s. 22 f.)

[…] Fastighetsmäklarlagen bygger på tanken att både köpare och säljare ska kunna förlita sig på mäklaren som en sakkunnig och opartisk mellanman. […] Fastighetsmäklaren är därför skyldig att ta till vara både säljarens och köparens intresse och har även uttryckliga skyldigheter mot båda parter. För uppdragsgivaren, som normalt är en säljare, är det av betydelse att kunna lita på att mäklaren inte åsidosätter hans eller hennes intresse för att i stället direkt eller indirekt tillgodose sitt eget eller köparens intresse. […]

Av utredningen i ärendet har det framkommit att det förelåg en fuktskada avseende objekt Z i förmedling (4), vilket också var känt för parterna vid överlåtelsen. Enligt överlåtelseavtalet såldes lägenheten i befintligt skick med utgångspunkt från förhållandena på avtalsdagen. Det har inte reglerats något i avtalet om de kända förhållandena kring fuktskadan. Av utredningen har framkommit att mäklaren, mellan tidpunkten för överlåtelseavtalets ingående och tillträdet, har verkat för en reducering av priset med anledning av en rad åtgärder som påstås ha behövt vidtas beträffande badrummet. Det är inte utrett huruvida den offert som låg till grund för prisreduceringen avsåg åtgärder enbart mot bakgrund av fuktskadan eller även andra sådana som köparen efter köpet har velat åtgärda på säljarens bekostnad. Men oavsett om samtliga eller delar av åtgärderna var kända före köpet har NN verkat för att säljaren ska acceptera en prisreducering på ett objekt som sålts i befintligt skick. Fastighetsmäklarinspektionen uppfattar detta agerande som partiskt, eftersom mäklaren till köparens fördel har verkat för ett avdrag på priset trots att felen var kända innan överlåtelsen och att lägenheten såldes i befintligt skick. Sammanfattningsvis anser inspektionen att NNs agerande har äventyrat hans ställning som en opartisk mellanman. Förseelsen motiverar en varning.

Uppdragsavtalet

Av 9 § första stycket fastighetsmäklarlagen framgår att uppdragsavtalet ska upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Fastighetsmäklaren får inte åberopa ett avtalsvillkor som inte har tagits in i uppdragsavtalet eller på annat sätt har avtalats skriftligen. Detta gäller dock inte överenskommelser om ändring av egendomens pris och andra villkor för överlåtelsen eller upplåtelsen.

Syftet med bestämmelsen i 9 § fastighetsmäklarlagen är att bland annat skapa ordning och reda, motverka bevisproblem och att minska risken för framtida tvister mellan parterna.

Det finns inte något krav på att det ska finnas ett skriftligt avtal när mäklaren åtar sig ett begränsat uppdrag som ett skrivuppdrag, även om mäklaren ändå bör upprätta ett sådant. I förevarande fall åtog sig NN ett skrivuppdrag i förmedling (2) och har för det upprättat ett skriftligt avtal, men har av misstag använt ett dokument med såväl rubrik som villkor utformat för ett förmedlingsuppdrag. Mot bakgrund av syftet med bestämmelsen anser Fastighetsmäklarinspektionen att det är av särskild vikt att ett uppdragsavtal är korrekt utformat och att det står klart för uppdragsgivaren vilket typ av avtal som ingås. Det avtal som NN har upprättat har inte överensstämt med de verkliga förhållandena. Detta utgör grund för en varning.

Anbudsförteckningen och journalen

Enligt 20 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren föra anteckningar över förmedlingsuppdraget, i en så kallad journal. Mäklaren ska också upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet.

Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget slutförts. Sluts ett överlåtelseavtal, ska även den som köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget slutförts.

Enligt förarbetena till fastighetsmäklarlagen är skälen till att en fastighetsmäklare ska föra en journal bland annat att den kan ge vägledning i efterföljande tillsynsärenden och tvister om vad som har förekommit vid förmedlingen. Parterna ges också möjlighet att kontrollera att uppgifterna i journalen är korrekta (prop. 2010/11:15 s. 35).

Enligt NNs egen uppgift har han, ogenomtänkt, utelämnat att upprätta både en journal över förmedlingsuppdraget och en anbudsförteckning i förmedling (1) eftersom han hittade köparen i sitt spekulantregister. Han har därmed åsidosatt en uttrycklig bestämmelse i fastighetsmäklarlagen. Förseelserna att inte föra anteckningar över uppdraget och att inte upprätta en anbudsförteckning och överlämna dessa handlingar till parterna vid uppdragets slutförande är varningsgrundande, även var för sig (se Fastighetsmäklarinspektionen beslut 20 november 2019 Dnr 18-2397). Det finns inte anledning att frångå praxis i detta fall.

Besvarande av föreläggande och arkivering

Enligt 28 § andra stycket fastighetsmäklarlagen är en registrerad mäklare skyldig att låta Fastighetsmäklarinspektionen granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksamheten samt att lämna de uppgifter som begärs för tillsynen.

Av kommentaren till bestämmelsen framgår bland annat följande.

Generellt kan sägas att de bevarade handlingarna ska ge inspektionen en tillfredsställande bild av det som skett i förmedlingsuppdraget, i syftet att kunna bedöma om mäklaren har iakttagit god mäklarsed. Som exempel på handlingar som bör bevaras kan nämnas uppdragsavtal, köpekontrakt och köpebrev, depositionsavtal, eventuella tilläggsavtal, objektsbeskrivning, spekulantlista, boendekostnadskalkyl, fullmakter, skriftliga bekräftelser och andra meddelanden med rättslig innebörd.

Av 29 § första stycket 3 samma lag framgår att Fastighetsmäklarinspektionen ska återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som handlar i strid med sina skyldigheter enligt lagen. Av det andra stycket framgår att Fastighetsmäklarinspektionen, om det kan anses tillräckligt, i stället får meddela en varning eller erinran. Bestämmelsen har överförts i huvudsak oförändrad från 1995 års lag.

I förarbetena till den lagen (prop. 1994/95 s. 70) anges följande.

Den som inte följer en anmaning att lämna uppgifter eller som vägrar att låta Fastighetsmäklarnämnden ta del av handlingar i tillsynsärendet riskerar avregistrering. Eftersom utredningen i tillsynsärendet i ett sådant fall hindras, måste ett beslut helt eller delvis fattas på formella grunder. […]

När en mäklare vägrar att samarbeta i ett tillsynsärende bör dock som regel en avregistrering ske. Den principen bör tillämpas enhetligt och oberoende av vad som i tillsynsärendet läggs mäklaren till last. En så pass sträng hållning skall ses mot bakgrund av att en fungerande tillsynsverksamhet i hög grad är beroende av att utredningen i tillsynsärenden kan bedrivas skyndsamt och att beslut inte onödigtvis fördröjs. Möjligheten till en kraftfull reaktion från tillsynsmyndighetens sida är avsedd att öka respekten för tillsynsmyndighetens arbete och dess förelägganden och därigenom bidra till en snabbare handläggning av tillsynsärendena. En avregistrering på formella grunder är naturligtvis inte något som drabbar den mäklare som lever upp till rimliga krav på god fastighetsmäklarsed. Att inte besvara ett föreläggande från tillsynsmyndigheten får anses stå klart i strid med god fastighetsmäklarsed.

NN har yttrat sig i ärendet och gett in ett flertal begärda handlingar, men har inte inkommit med anbudsförteckningen och objektsbeskrivningen i förmedling (3) samt objektsbeskrivningen i förmedling (4). Han ska ha upprättat dessa handlingar men har uppgett att han inte har kunnat ge in dem. Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare meddelat mäklare en varning för underlåtenheten att dokument hänförliga till förmedlingsverksamheten bevarats på ett tillfredställande sätt (se bland annat Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 23 oktober 2019 Dnr 19-1120). Inspektionen anser att påföljden kan stanna vid en varning även i detta fall.

Det riskbaserade förhållningssättet

Allmän riskbedömning av verksamheten

I enlighet med 2 kap. 1–2 §§ och 1 kap. 2 § p.13 lag (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) ska en fastighetsmäklare med fullständig registrering göra en bedömning av hur fastighetsmäklartjänsten kan utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism och hur stor risken är för att detta sker, en så kallad allmän riskbedömning. Riskbedömningen ska utformas så att den kan ligga till grund för fastighetsmäklarens rutiner och riktlinjer samt övriga åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism.

Rutiner och riktlinjer

I enlighet med 2 kap. 8 § penningtvättslagen ska en fastighetsmäklare ha dokumenterade rutiner och riktlinjer avseende sina åtgärder för kundkännedom, övervakning och rapportering samt för behandling av personuppgifter. Rutinerna och riktlinjerna ska fortlöpande anpassas efter nya och förändrade risker för penningtvätt och finansiering av terrorism. Omfattningen och innehållet ska bestämmas med hänsyn till verksamhetsutövarens storlek, art och riskerna för penningtvätt och finansiering av terrorism som identifierats i den allmänna riskbedömningen.

Riskbedömning av kunder

Med utgångspunkt i den allmänna riskbedömningen och fastighetsmäklarens kännedom om kunden ska fastighetsmäklaren enligt 2 kap. 3 § penningtvättslagen bedöma den risk för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med en specifik kundrelation, kundens riskprofil.

Kundens riskprofil ska följas upp under pågående affärsförbindelser och ändras när det finns anledning till det.

Åtgärder för kundkännedom

Av 3 kap. 1 § första stycket penningtvättslagen följer att en fastighetsmäklare inte får etablera eller upprätthålla en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om fastighetsmäklaren inte har uppnått tillräcklig kundkännedom om kunden för att bland annat kunna hantera risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med kundrelationen.

Fastighetsmäklaren ska enligt 3 kap. 4 § penningtvättslagen vidta åtgärder för kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse. I de fall fastighetsmäklaren inte har en affärsförbindelse med kunden, ska åtgärder för kundkännedom vidtas vid enstaka transaktioner som uppgår till ett belopp motsvarande 15 000 euro eller mer.

Med kundkännedomsåtgärder avses bland annat att fastighetsmäklaren ska identifiera kunden genom identitetshandlingar, registerutdrag eller andra uppgifter från en oberoende och tillförlitlig källa. Fastighetsmäklaren ska också utreda om kunden har en verklig huvudman och bedöma om kunden eller kundens verkliga huvudman är en person i politisk utsatt ställning eller en familjemedlem eller känd medarbetare till en sådan person. Om kunden har en verklig huvudman ska fastighetsmäklaren vidta åtgärder för att kontrollera den verkliga huvudmannens identitet. Kontroll av kundens och den verkliga huvudmannens identitet ska slutföras innan en affärsförbindelse etableras eller en enstaka transaktion genomförs. Detta följer av 3 kap. 7, 8, 9 och 10 §§ penningtvättslagen.

Handlingar och uppgifter som en fastighetsmäklare har upprättat avseende åtgärder som har vidtagits för kundkännedom enligt tredje kapitlet penningtvättslagen ska enligt 5 kap. 3 § samma lag bevaras i fem år.

Enligt 19 §, i de då gällande och numera upphävda föreskrifterna och allmänna råden om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (KAMFS 2016:1) (penningtvättsföreskrifterna) skulle mäklaren dokumentera de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom och det skulle framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd vidtogs. De identitetshandlingar och andra handlingar som använts för att kontrollera kundens identitet eller för att på något annat sätt uppnå kundkännedom skulle dokumenteras genom kopior.

Av 21 § första stycket, i de dåvarande penningtvättsföreskrifterna, framgick att dokumentation enligt 19 och 20 §§ föreskrifterna skulle bevaras på ett säkert sätt, antingen elektroniskt eller i pappersform. Fastighetsmäklaren skulle se till att handlingarna och uppgifterna var lätta att eftersöka och kopplade till varandra.

Åtgärder för kundkännedom

NN förelades att yttra sig över hur han har uppfyllt sin skyldighet att inhämta information om syfte och art i samtliga affärer. Han har som ett sammantaget svar bland annat uppgett att han inte har känt någon tvekan inför affärernas syfte och att det har handlat om att införskaffa en bostad. Beträffande åtgärder för kundkännedom om uppdragsgivaren i förmedling (2) är det utrett att det saknas notering om huruvida det har inhämtats information om uppdragsgivarens syfte med affären. Inspektionen anser inte att det framgår av hans yttrande att han har inhämtat syftet med affären avseende uppdragsgivaren. Särskilt då uppdragsgivaren i detta fall är en säljare varför syftet att förvärva en bostad inte kan ha varit fallet. NN får därmed anses ha etablerat en affärsförbindelse utan att först ha uppnått tillräcklig kundkännedom (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 25 september 2019 Dnr 19-0095). Av samma dokumentation framgår att NN utförde ID-kontroll av uppdragsgivaren den 4 juli 2019 samt gjorde en bedömning av om uppdragsgivaren var en person i politiskt utsatt ställning samma datum. Det saknas emellertid datum för när resterande åtgärder vidtogs. Mot bakgrund av ovan förseelser anser inspektionen att det sammantaget motiverar en varning.

Av utredningen har också framkommit att det i samtliga förmedlingar i ärendet, avseende totalt åtta parter, saknas notering i dokumentationen om huruvida det har utretts om det fanns någon verklig huvudman. NN har avseende detta anfört att han inte på något sätt tvivlat på affärens syfte eller vem som har varit huvudman. Inspektionen anser dock inte att det besvarar frågan huruvida han har utrett frågan om det funnits någon verklig huvudman i någon av affärerna. Att ingå affärsförbindelser eller medverka till transaktioner utan att först ha uppnått tillräcklig kundkännedom är varningsgrundande (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 13 maj 2020 Dnr 20-0109). Förseelserna är varningsgrundande även var för sig.

Bevarande av dokumentation

Det framgår också av utredningen att det avseende fem parter saknas dokumentation om huruvida parterna eller en familjemedlem eller medarbetare till dem bedömts vara en person i politiskt utsatt ställning. NN har uppgett att dessa handlingar arkiverats hos hans tidigare arbetsgivare men som inte återfunnits bland akterna. Att inte bevara dokumentation står i strid med penningtvättslagen (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 30 augusti 2017 Dnr 2015-1521). Förseelserna motiverar en erinran var för sig avseende de fem parterna.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.

Påföljd

NN har i ett flertal avseenden agerat på ett sätt som inte är förenligt med god fastighetsmäklarsed. När en fastighetsmäklare har meddelats ett flertal påföljder och vid upprepade tillfällen har bedömts åsidosätta god fastighetsmäklarsed kan påföljd i form av återkallelse av registrering komma ifråga. Eftersom NN inte tidigare har meddelats någon påföljd väljer Fastighetsmäklarinspektionen att i förevarande ärende inte överväga att återkalla NNs registrering som fastighetsmäklare.

NN meddelas en varning för att ha äventyrat sin ställning som en opartisk mellanman genom att ha verkat för en prisreducering till en köpares fördel, för att ha upprättat ett felaktigt uppdragsavtal, för att inte ha upprättat en journal och en anbudsförteckning, för att inte ha säkerställt att dokument hänförliga till förmedlingsuppdraget har bevarats på ett tillfredställande sätt, för att inte ha inhämtat affärsförbindelsens syfte avseende en uppdragsgivare samt för att inte ha utrett huruvida det fanns någon verklig huvudman i någon av förmedlingarna. De sex förseelserna är varningsgrundande även var för sig. I varningen ingår en erinran för att inte ha bevarat dokumentation i enlighet med penningtvättslagen avseende fem parter.

Skiljaktig mening

Ledamöterna A, B, C och D är skiljaktiga vad gäller huruvida mäklaren gjort någon utredning angående verklig huvudman och anför följande.

När det gäller huruvida det finns någon verklig huvudman så har mäklaren gjort en identitetskontroll vilket är grundläggande krav för kundkännedom och utredning av verklig huvudman när det gäller privatpersoner. Därmed anser vi att mäklaren delvis har gjort en bedömning och därmed bör ha en erinran och inte en varning.