Beslut

Sammanfattning

Prövning av mäklarens skyldigheter ifråga om marknadsföringen när denne förmedlat en fastighet där det saknades bygglov för bostaden. Mäklarens agerande vid tillträdet har också prövats med anledning av att slutlikviden sattes in på mäklarens klientmedelskonto utan att det fanns något skriftligt depositionsavtal samt att köparen inte fick några nycklar till bostaden vid tillträdet. Vidare prövning av kontrollskyldigheten och uppdragsavtalet med anledning av att säljaren var ett dödsbo och att det skriftliga uppdragsavtalet hade ingåtts med endast en av dödsbodelägarna. Slutligen har mäklarens dokumentation prövats då det saknas journal, det saknas dokumentation av mäklarens åtgärder för att uppnå kundkännedom och mäklaren har inte heller upprättat något tilläggsavtal när parterna kom överens om att ändra tillträdesdagen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en köpare riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN med anledning av förmedlingen av en fastighet. Anmälaren har gett in objektsbeskrivningen, depositionsavtalet, köpebrevet, del av överlåtelseavtalet, handlingar från kommunen, två värdeutlåtanden, en skrivelse till domstol, ett kassaallegat samt sms och e-postkonversationer.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig över anmälan. Han har gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, anbudsförteckningen, köpekontraktet, fullmakter, depositionsavtalet, köpebrevet, likvidavräkningen och förlikningsavtalet.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

När NN visade henne huset berättade han att det varit en cykelverkstad som hade byggts om till bostad. Ägaren fick ett vite för detta, men vitet var borttaget och var inget som hon behövde bry sig om, menade NN. Han sa att hon kunde vara helt lugn och att det inte påverkade fastigheten. Han uppgav att han hade papper på det och hon bad att han skulle mejla dem till henne. Det gjorde han inte. NN visade fastigheten för henne vid två tillfällen. Hon pratade om sin tänkta balkong med dörrar, farstukvist, altan och byte av fönster. Hon fick ingen information om avsaknad av bygglov.

Vid kontraktsskrivningen träffades hon och NN och hon påminde om handlingen om vitet som hon fortfarande inte hade fått. Säljarna var inte närvarande och när hon hade skrivit under köpekontraktet fotograferade NN handlingarna med sin mobiltelefon och sa att han skulle skicka dem till säljarna.

Vid tillträdet skulle pengarna överföras till dödsboets konto, men det visade sig att det inte fanns något sådant konto. Då bestämde NN att de skulle sätta in pengarna på hans mäklarkonto, med kommentaren ”så fixar vi det sen”. Att pengarna sattes in på NNs konto framgår om man jämför kontonumret på kassaallegatet med det kontonummer som finns på depositionsavtalet avseende handpenningen. Hon bad om husnycklarna, men fick ingen nyckel alls. Hon kände inte till detta i förväg utan ställdes inför faktum vid tillträdet. Nycklarna uppgavs finnas hos en person som bor i närheten av fastigheten, eller att de låg under grodan i trädgården. Efter flera försök att kontakta personen lyckades hon till slut och kunde sedan hämta sju nycklar i personens brevlåda. Någon groda i trädgården fanns det inte.

När hon en tid efter köpet kontaktade kommunen för att få en ritning på fastigheten fick hon veta att hon inte får göra någonting med huset eftersom det är ett svartbygge. I en händelseanteckning rörande fastigheten från 2017 står det att vitet kommer att tas bort då föreläggandet bedöms vara äldre än tio år, men att byggnationen fortfarande är olovlig och att det därför inte går att bevilja lov för eventuella tillbyggnader eller liknande i framtiden. Handläggaren uppgav även att om huset brinner ner får det inte byggas upp igen.

När hon kontaktade NN påstod han att hon visste att det inte fanns något bygglov, men det stämmer inte. I så fall hade hon aldrig köpt fastigheten.

I kontraktet står att fastigheten är fullvärdesförsäkrad, men det går inte att fullvärdesförsäkra när bygglov saknas. Hon får inte heller belåna fastigheten. Hon har drivit krav i tingsrätten där en förlikning nåddes och säljarna och NN erkänt sin skuld.

NN har undanhållit henne och övriga spekulanter information om att fastigheten saknade bygglov. Det fanns ingen information om detta i broschyren, i marknadsföringen på internet, i objektsbeskrivningen eller i någon annan handling. NN har inte heller gjort någon checklista. Han har inte visat omsorg om henne som köpare utan gått sitt eget och säljarnas ärende. Hon har blivit lurad och fått betala ett alldeles för högt pris för en fastighet som annonserats som bostad ”Enplansvilla, bara att flytta in”.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Han kände till att huset var uppfört utan bygglov. Han var också medveten om att det fanns ett tidigare utfärdat vite som vid tillfället på grund av ålder var preskriberat. Vid visningen för anmälaren berättade han för henne och hennes två vänner att huset saknade bygglov. Han beskrev att tidigare ägare hade köpt en lada och ansökt om att få bygga en bostad. Han fick avslag och ansökte då om att få bygga en cykel- och mopedverkstad, vilket beviljades. Den tidigare ägaren byggde istället en bostad och blev dömd att betala vite. Han har även visat e-postmeddelandet från juristen på kommunen där det stod att vitet är borttaget då det saknar aktualitet. Han har således varit fullt transparent mot anmälaren i denna fråga. Det stämmer inte att han ska ha angett att anmälaren inte behövde oroa sig. Vid samma tillfälle uppgav anmälaren att hon ville riva en gavelvägg. Han berättade då att en sådan ändring inte är möjlig eftersom huset saknar bygglov och att en sådan ändring kräver bygglov. Han visade anmälaren huset två gånger till. Hon pratade om att göra om badrummet och att renovera ytskikt för att det skulle passa hennes smak. Hon nämnde inget om att förändra fasad eller annat.

För att underlätta för anmälaren träffades de i stan för att skriva på köpekontraktet. Säljarens representant hade inte möjlighet att närvara och det var anmälaren informerad om. Köpekontraktet gicks igenom noggrant. Kontraktet skickades sedan till säljaren för underskrift via sedvanlig post. Han fotograferade köpekontraktet med sin mobiltelefon som en arbetskopia. Så fort säljaren hade skrivit under och returnerat köpekontraktet till honom meddelade han anmälaren samt skickade henne ett exemplar per post.

Säljaren var ett dödsbo och av bouppteckningen framgick vilka som var dödsbodelägare. Inledningsvis hade han kontakt med en av delägarna och etablerade senare kontakt med övriga delägare.

Vid tillträdet hade han lånat en möteslokal i stan för att underlätta för parterna. Innan tillträdet hade han fått besked att köpeskillingen skulle överföras till säljarens konto. I den av honom upprättade likvidavräkningen hade han meddelat köparens bank vilket konto som skulle användas för betalning av slutlikviden. I det fall köparens bank felaktigt för över likviden mot överenskommelse samt instruktioner är detta ingenting som han kan anses vara ansvarig för. Han har dock omgående sett till att likviden överfördes till det konto som säljaren angivit. Någon kritik eller reklamation angående detta förhållande har varken riktats av köpare eller säljare.

Säljaren lät först på tillträdesdagen meddela att nycklarna till fastigheten hade överlämnats till en person som han uppfattade som en granne. Denna information erhöll köparen utan erinran eller övrig kritik varefter hon avsåg att ta kontakt med grannen, vilket uppenbarligen skedde. Han har verkat för att köparen skulle kunna ta fastigheten i anspråk som avtalat genom att tillse att en nyckel fanns under en keramikgroda vid fastigheten. Det förhållandet att säljaren inte kunde överlämna nycklarna till fastigheten i fysisk form utan enbart hänvisade till grannen var något som inte var i förväg känt för honom inför tillträdet och han anser därför inte att köparens kritik i denna del är berättigad eller rimlig.

I tvist i tingsrätten har en uppgörelse träffats mellan anmälaren och säljaren som han varit villig att medverka till för att lösa parternas tvist. Av avtalet framgår att han och säljaren ska utge vardera 250 000 kr till anmälaren mot att samtliga mellanhavanden ska anses som slutligt reglerade.

Tillträde skulle ske den 1 december 2017, men parterna kom överens om att tidigarelägga tillträdesdagen. Då bevis fanns i form av sms framstod tilläggsavtal som obehövligt.

Han kan idag inte finna journalen och inte heller de kopior som tagits för att uppnå relevant kundkännedom, vilka Fastighetsmäklarinspektionen förelagt honom att ge in.

Handlingarna

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen anges bland annat följande.

Med ett skönt och högt läge ligger detta fina enplanshus centralt på [ortens namn]. Huset blev ombyggt 2001 och erbjuder ett trevligt och lättskött boende med alla bekvämligheter.

Objektsbeskrivningen innehåller ett flertal rubriker, bland annat följande.

Byggnadstyp: 1 plansvilla

Taxeringskod: 220

Planbestämmelser: Byggnadsplan: Byggnadsplan för del av [ortens namn]. (1952-05-15)

Byggnadsår: 1924

Byggnadskommentar: Ombyggt 2001

I objektsbeskrivningen finns även följande beskrivning.

Välkommen till detta fina hus om […] kvm och med en lättskött tomt om […] kvm. Här bor du bekvämt med allt på ett plan. […] Bara att flytta in och njuta av denna underbara [platsen]

Det finns ingen information i objektsbeskrivningen om att bygglov saknas.

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet är undertecknat den 15 augusti 2017 och är undertecknat av NN och av XX, som är en av dödsbodelägarna.

Fullmakter

Fullmakter har lämnats för dödsbodelägaren XX och omfattar rätt för ombudet att vidta följande åtgärder avseende fastigheten: ingå förmedlingsuppdrag, hos långivare inhämta uppgifter om de lån och pantbrev som belastar fastigheten, upprätta och underteckna köpekontrakt, köpebrev och likvidavräkningshandlingar samt att på alla i samband med försäljning i övrigt förekommande handlingar teckna fullmaktsgivarens namn.

Fullmakterna är undertecknade av de fyra andra dödsbodelägarna den 25 augusti 2017, den 29 augusti 2017, den 31 augusti 2017 respektive den 18 september 2017.

Köpekontraktet

Köpekontraktet är undertecknat den 16 respektive 18 oktober 2017 och som tillträdesdag anges den 1 december 2017.

I § 12 i köpekontraktet anges följande.

Sedan köpeskilling betalats enligt de i 1 § angivna villkoren, ska säljaren till köparen överlämna bevittnat kvitterat köpebrev avseende fastigheten och övriga handlingar som behövs för att köparen ska få lagfart. Säljaren ska även till köparen överlämna de nycklar som säljaren har samt aktuellt utdrag ur fastighetsregistret, obelånade pantbrev, gällande tomtkarta om sådan finns och andra handlingar rörande fastigheten, vilka är av betydelse för köparen som ägare av denna.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Uppdragsavtalet och mäklarens kontrollskyldighet

Enligt 9 § fastighetsmäklarlagen ska ett uppdragsavtal upprättas skriftligt. Enligt 17 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare bland annat kontrollera vem som har rätt att förfoga över en fastighet.

Det är särskilt viktigt att fastighetsmäklaren kontrollerar vilka som äger rätt att förfoga över fastigheten när uppdraget innefattar förmedling från ett dödsbo, och att mäklaren i dessa fall försäkrar sig om att han har uppdrag från samtliga dödsbodelägare – antingen genom ett uttryckligt samtycke från var och en eller att fullmakt föreligger för den som företräder övriga ägare (jfr 18 kap. 1 § ärvdabalken).

NN har uppgett att det av bouppteckningen framgick vilka som var dödsbodelägare och att han i en inledande fas hade kontakt med en av dem och genom denne etablerade kontakt med övriga. Fastighetsmäklarinspektionen finner att det inte kan visas att NN inte hade fullgjort sin kontrollskyldighet innan han ingick uppdragsavtalet.

Oavsett om NN hade fullgjort sin kontrollskyldighet eller inte framgår det av handlingarna i ärendet att han ingick uppdragsavtal med endast en av dödsbodelägarna, delägaren XX. Uppdragsavtalet ingicks den 15 augusti 2017. De övriga dödsbodelägarna har lämnat fullmakt för XX att företräda dem och fullmakterna innefattar rätten att ingå förmedlingsuppdrag. Fullmakterna undertecknades emellertid mellan den 25 augusti och den 18 september 2017, dvs efter det att uppdragsavtalet redan hade ingåtts och även efter det att uppdraget påbörjats. NN har således inte sett till att ingå skriftligt uppdragsavtal med samtliga dödsbodelägare. Denna förseelse motiverar enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning en varning.

Dokumentationen

Åtgärder för kundkännedom – bevarande av handlingar

En fastighetsmäklare med fullständig registrering ska göra en bedömning av hur fastighetsmäklartjänsten kan utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism och hur stor risken är för att detta sker, en så kallad allmän riskbedömning, se 2 kap. 1 § första stycket samt 1 kap. 2 § 13 penningtvättslagen (2017:630).

Med utgångspunkt i den allmänna riskbedömningen och fastighetsmäklararens kännedom om kunden ska fastighetsmäklaren bedöma den risk för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med en specifik kundrelation, kundens riskprofil (2 kap. 3 § första och tredje stycket penningtvättslagen).

En fastighetsmäklare får inte etablera en affärsförbindelse eller upprätta en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om fastighetsmäklaren inte har uppnått tillräcklig kundkännedom om kunden för att bland annat kunna hantera risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med kundrelationen (3 kap. 1 § första stycket 1 penningtvättslagen).

Med åtgärder för kundkännedom avses bland annat att fastighetsmäklaren ska identifiera kunden och kontrollera kundens identitet genom t.ex. identitetshandlingar (3 kap. 7 § penningtvättslagen). Kontrollen ska slutföras innan en affärsförbindelse etableras eller en enstaka transaktion genomförs (3 kap. 9 § samma lag). Handlingar och uppgifter som avser åtgärder som vidtagits för kundkännedom ska bevaras i fem år (5 kap. 3 § penningtvättslagen).

Det strider mot god fastighetsmäklarsed att inte följa penningtvättslagen.

Det kan ifrågasättas om NN överhuvudtaget har vidtagit några åtgärder för att uppnå kundkännedom, särskilt beträffande de av dödsbodelägarna som inte deltog vare sig vid uppdragsavtalets ingående, kontraktsskrivningen eller tillträdet. I avsaknad av bevis avseende detta kan i vart fall konstateras att NN själv uppgett att han inte kan finna någon dokumentation avseende sina åtgärder för att uppnå kundkännedom. Han har därmed agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Förseelsen motiverar en varning.

Journalen

Av 20 § fastighetsmäklarlagen framgår bland annat att fastighetsmäklaren ska föra anteckningar över förmedlingsuppdraget. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Sluts ett överlåtelseavtal ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget har slutförts.

Anledningen till att en fastighetsmäklare ska föra en journal över ett förmedlingsuppdrag är enligt förarbetena att den ska ge vägledning i efterföljande tillsynsärenden och tvister om vad som har förekommit vid förmedlingen. Parterna ska också ges möjlighet att kontrollera att uppgifterna i journalen är korrekta.

NN har trots anmodan och påminnelse därom inte inkommit med en journal. Detta får förstås så att han inte har upprättat någon journal i förmedlingsuppdraget. Denna förseelse utgör grund för en varning.

Tilläggsavtal vid ändring av tillträdesdatum

Enligt 21 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Av förarbetena till motsvarande bestämmelse i tidigare gällande fastighetsmäklarlag framgår att mäklaren har en handlingsplikt och ska vara ”aktiv och observant” beträffande sådana frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. (se prop. 1983/84:16 s. 41).

I fastighetsmäklarens omsorgsplikt ingår att mäklaren ska verka för att överenskommelser som träffas mellan parterna dokumenteras skriftligen.

Enligt köpekontraktet skulle tillträdet ske den 1 december 2017, men parterna kom överens om att istället genomföra tillträdet den 30 november 2017. Genom att NN inte har sett till att dokumentera parternas överenskommelse om ändrat tillträdesdatum i ett tilläggsavtal har han enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen.

Med hänsyn till att tillträdet ägde rum tidigare än det datum som angavs i överlåtelseavtalet, finner Fastighetsmäklarinspektionen att påföljden för denna brist kan stanna vid en erinran.

Förmedlingen av objektet

Marknadsföringen

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning).

Av 10 § marknadsföringslagen (2008:486) framgår att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens verksamhet. Enligt 8 § samma lag är vilseledande marknadsföring otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

En objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Detta innebär bland annat att mäklaren ska vinnlägga sig om att beskrivningar och bildmaterial som används återger förmedlingsobjektet på ett korrekt sätt.

I objektsbeskrivningen finns uppgifter om att huset är lättskött, att det blev totalt ombyggt 2001, att det är taxerat som 220 (dvs bebyggd småhusenhet) och att det bara är att flytta in och njuta av livet på orten. Såvitt känt är detta i och för sig korrekta uppgifter, men mot bakgrund av att det saknas bygglov för byggnaden och de omfattande begränsningar som detta innebär för en ny ägare framstår den information som ges i objektsbeskrivningen ändå sammantaget som vilseledande. Den enda ledtråd som finns i objektsbeskrivningen om att det skulle kunna finnas särskilda regler att beakta är den information om planbestämmelser som tagits med. Informationen om planbestämmelser säger dock inget specifikt om den aktuella fastigheten eller de begränsningar som gäller för byggnaden och de flesta köpare reagerar förmodligen inte alls på informationen om planbestämmelser. För att objektsbeskrivningen inte ska anses som vilseledande hade den behövt kompletteras med tydlig information om att det saknas bygglov för byggnaden och vad detta innebär för en köpare. Detta måste anses vara så väsentlig information för en köpare att det inte är möjligt att marknadsföra fastigheten som en bostad utan att samtidigt ange de begränsningar som gäller för byggnaden. Bostaden framställs i objektsbeskrivningen som vilket annat småhus som helst, vilket inte stämmer med verkligheten. Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed genom att marknadsföra fastigheten på ett vilseledande sätt. Förseelsen är varningsgrundande.

Tillträdet

Överlämningen av nycklar till bostaden

Av utredningen i ärendet framgår att anmälaren inte fick några nycklar till bostaden i samband med tillträdet. Det som utmärker ett tillträde är att säljaren får betalt för objektet och att köparen ges tillgång till och ansvaret för detsamma. Det normala måste därför vara att nycklarna till en bostad överlämnas vid tillträdet, såvida det inte finns en särskild överenskommelse om något annat. I köpekontraktet anges att säljaren ska överlämna nycklarna sedan köpeskillingen betalats.

Fastighetsmäklarinspektionen finner att det saknas stöd för att lasta NN för att säljaren inte hade med sig nycklarna vid tillträdet. Det kan dock inte anses rimligt att låta köparen betala för ett objekt och överta ansvaret för detsamma utan att vara säker på att köparen faktiskt får tillgång till nycklarna och därmed tillgång till bostaden. Genom att genomföra tillträdet utan att säkerställa att köparen fick tillgång till bostaden har NN agerat i strid med sin omsorgsplikt om köparen. Såvitt framgår accepterade köparen att hämta nycklarna enligt säljarens anvisningar och det finns vid ett tillträde inte så mycket tid för en mäklare att överväga olika lösningar. Mot denna bakgrund anser Fastighetsmäklarinspektionen att förseelsen kan betraktas som ringa och den föranleder därför ingen påföljd.

Insättningen av slutlikviden

Enligt 10 § första stycket fastighetsmäklarlagen ska en handpenning som fastighetsmäklaren har tagit emot snarast överlämnas till säljaren, om inte något annat har överenskommits genom ett depositionsavtal. Ett depositionsavtal ska enligt tredje stycket i samma bestämmelse upprättas skriftligen och skrivas under av parterna.

I förarbetena till bestämmelsen (prop. 2010/11:15, s. 51) anges bland annat följande om kravet på att ett depositionsavtal ska upprättas skriftligt.

Enligt tredje stycket ska depositionsavtal upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Ett depositionsavtal är en överenskommelse om förvaring. När en mäklare tar emot egendom för förvaring, blir mäklaren redovisningsskyldig för denna. Det ska därför träffas en skriftlig överenskommelse om det. Ett depositionsavtal om handpenning innehåller villkor för hur och när deponerade medel ska betalas ut och ingås mellan säljaren, köparen och mäklaren. Skyldigheten gäller samtliga fall då pengar och andra tillgångar (t.ex. möbler) deponeras hos mäklaren. Konsekvensen av att ett depositionsavtal inte upprättas skriftligen är att mäklaren kan meddelas påföljd (jfr 29 §), däremot är avtalet ändå civilrättsligt giltigt.

NN har upprättat ett depositionsavtal. Detta avtal avser emellertid endast mottagande av handpenningen. Av utredningen i ärendet framgår att även slutlikviden överfördes till NNs klientmedelskonto. Enligt anmälarens uppgifter godtog inte banken det konto som säljaren hade angett eftersom detta konto inte disponerades av dödsboet utan tillhörde en av dödsbodelägarna. NN har anfört att insättningen gjordes på hans konto av misstag och i strid med hans instruktioner. Detta framstår enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning som osannolikt. Banken kan inte ha satt in slutlikviden på NNs konto utan att ha fått kontonumret och en instruktion om att pengarna skulle sättas in på det kontot. Vid ett tillträde är det normalt fastighetsmäklaren som har kontakten med banken. Kontonumret och instruktionen kan därför inte gärna ha lämnats till banken av någon annan än NN själv.

Om NN har tagit emot slutlikviden på sitt klientmedelskonto för att kort därefter själv sätta in slutlikviden på ett konto som inte tillhör dödsboet utan endast en av dödsbodelägarna bör detta anses strida mot omsorgsplikten. De fullmakter som lämnats av de andra dödsbodelägarna omfattar inte att fullmaktshavaren ska ha rätt att ta emot köpeskillingen. Det är dock inte otvetydigt fastställt varför slutlikviden sattes in på NNs klientmedelskonto eller hur han hanterat densamma. Någon påföljd kan därför inte meddelas i denna del.

Oavsett vad orsaken är till att slutlikviden sattes in på NNs klientmedelskonto är det emellertid ostridigt att så har skett. När NN tog emot slutlikviden blev han redovisningsskyldig för de mottagna tillgångarna och han var därför skyldig att upprätta ett depositionsavtal. Han har inte upprättat något sådant avtal. Att det inte har uppstått någon tvist innebär inte att det saknades risk för att en tvist skulle ha kunnat uppstå. Genom att förvalta medel utan stöd av ett skriftligt depositionsavtal som undertecknats av mäklare, köpare och säljare har NN agerat på ett sätt som strider mot 10 § fastighetsmäklarlagen. Förfarandet är varningsgrundande.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljden

NN ska sammantaget meddelas en varning för de förseelser han bedöms ha gjort sig skyldig till. Varningen avser följande förseelser, som var för sig bedöms vara varningsgrundande. NN har i strid med god fastighetsmäklarsed marknadsfört en fastighet på ett vilseledande sätt genom att inte ange att det saknades bygglov för den bostad som marknadsföringen avsåg. Vid förmedlingen av fastigheten, som ägdes av ett dödsbo, har NN ingått skriftligt uppdragsavtal med endast en av dödsbodelägarna, vilket strider mot 9 § fastighetsmäklarlagen. Slutlikviden för fastigheten har satts in på NNs klientmedelskonto utan att denne upprättat något depositionsavtal, vilket krävs enligt 10 § fastighetsmäklarlagen. Vidare har NN inte bevarat någon dokumentation av sina åtgärder för att uppnå kundkännedom vilket strider mot bestämmelserna i penningtvättslagen. Han har inte heller upprättat någon journal över förmedlingsuppdraget, vilket krävs enligt 20 § fastighetsmäklarlagen.

I varningen ingår även en erinran för att NN inte har uppfyllt sin skyldighet enligt 21 § fastighetsmäklarlagen att upprätta ett tilläggsavtal när parterna kom överens om att ändra tillträdesdagen.

Vidare har NN inte säkerställt att köparen fick tillgång till nycklarna till bostaden i samband med tillträdet, vilket strider mot hans omsorgsplikt om köparen. Detta bedöms dock vara en ringa förseelse som inte föranleder någon påföljd.