Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen har utgjort ett så kallat lockpris.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN med anledning av det marknadsförda priset av en fastighet. Anmälaren har gett in den marknadsföring som har presenterats på en webbplats för bostadsannonser.

NN har yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, anbudsförteckningen, besiktningsprotokollet, köpekontraktet samt en förteckning över sålda objekt i området.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Utgångspriset för fastigheten var 2 075 000 kr och det högst lagda budet låg vid tidpunkten för anmälan på 3 700 000 kr. Mäklaren använde således ett väldigt lågt utgångspris i förhållande till vilket pris det vid tidpunkten hade uppnått. Anmälaren anser det inte rimligt att en fastighet ska öka så mycket från utgångspriset, i synnerhet när underlag fanns för att fastigheten hade kunnat anses vara mer värd. Vid frågan på varför fastigheten marknadsförts med ett så lågt pris i förhållande till vad närliggande fastigheter sålts för i närtid fick anmälaren som svar att ett lågt pris hade satts för att sedermera låta marknaden bestämma.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

För att bedöma värdet av fastigheten har han utgått från tidigare försäljningar i området, det aktuella objektets taxeringsvärde samt objektets unika värdegrundande egenskaper. Vad gäller den första bedömningsgrunden har han tillämpat den så kallade ortprismetoden av vilken underlaget bestod av en förteckning över 34 försäljningsobjekt under de senaste 15 åren. Av förteckningen framkom ett snittpris, justerat till aktuellt värde givet prisutvecklingen, på 2 177 000 kr. Även förmedlingsobjektets taxeringsvärde på 1 187 000 kr har legat till grund för bedömningen. Vidare har NN beaktat objektets unika värdegrundande egenskaper som en del av bedömningen. Faktorer så som att huset var ett gammalt torp med låg standard från 1800 – talet, eftersatt underhåll, direktverkande el och endast 1, 83 m – 1, 86 m i takhöjd i sovrummen samt att brunnen i princip var helt uttorkad och krävde en investering i ny brunnsborrning, har samtliga legat till grund för bedömningen.

Med hänsyn tagen till jämförande försäljningar, taxeringsvärdet samt objektets egenskaper bedömde han marknadsvärdet till 2 075 000 kr +/- 100 000 kr. Varför slutpriset avvek från det bedömda marknadsvärdet motiverar han med att budgivarna tydligen inte hade några problem med varken den låga takhöjden eller husets skick.

NN motsätter sig anmälarens påstående om att det skulle ha satts ett lågt pris för att sedan låta marknaden bestämma. Tvärtom menar han att han ser sig själv som en kanske ovanligt korrekt mäklare med hög moral och stort rättspatos och skulle således aldrig få för sig att agera i strid mot god fastighetsmäklarsed. Han har såväl förståelse som respekt för om anmälaren blev besviken över det pris som förmedlingsobjektet slutligen landade i, men anser samtidigt att det för den som är insatt i bostadsmarknaden är känt att oväntade prisuppgångar förekommer, även om han själv var uppriktigt förvånad över det stora intresset för objektet.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för anmälarens kritik i ärendet, så kallad riktad granskning.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Priset i marknadsföringen

Enligt 5 § marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 § i samma lag att en marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

I 10 § första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt bestämmelsens andra stycke 4 gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren.

I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen.

Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532–12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332–12, 3335–12 och 3343–12). I ett av dessa fall fann kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt tio procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse (mål 3343–12).

Av utredningen i ärendet framgår att utgångspriset var satt till 2 075 000 kr och att försäljningspriset var 3 705 000 kr. Det innebär en skillnad på 44 procent mellan försäljningspriset och det marknadsförda utgångspriset vilket indikerar på att utgångspriset inte låg i linje med marknadsvärdet.

Som grund för värderingen av förmedlingsobjektet har NN bland annat utgått från prisstatistik från försäljningar i området. Genom den så kallade ortprismetoden har han i sin bedömning av prisstatistiken fått fram ett snittpris, justerat till aktuellt värde givet prisutvecklingen, på 2 177 000 kr. Fastighetsmäklarinspektionen noterar att NN har anfört att han använt sig av jämförande försäljningar vid värderingen av fastigheten. Den prisstatistik han har utgått från avser dock 34 olika objekt med en boyta mellan 51 kvm – 275 kvm och en tomtyta mellan 1 100 kvm – 14 850 kvm samt ett taxeringsvärde mellan 248 000 kr – 2 104 000 kr. Det aktuella förmedlingsobjektet har en boyta om 90 kvm och en tomtyta om 15 942 kvm. Inspektionen anser därför inte att statistiken utgörs av relevanta jämförelseobjekt. Det kan inte anses relevant eller rättvisande att jämföra med samtliga sålda objekt, oavsett typ av objekt, under så lång tid som 15 år. I objektsbeskrivningen betonas särskilt objektets speciella karaktär bestående av en mindre gård med en fastighet om ca 1,5 ha med bland annat en huvudbyggnad, ett stall med 2 – 4 boxar, förråd och uthus men också beteshagar, och egen trädgårdsdamm med bäck. Av den bifogade statistiken återfinns främst ett objekt som dels har sålts i närtid, har en jämförbar boyta och tomtyta samt har samma byggår och närliggande taxeringsvärde. I Fastighetsmäklarinspektionens mening måste det således ha varit det mest lämpliga objektet att jämföra med. Jämförelseobjektet såldes i november 2018 för 3 950 000 kr vilket är betydligt högre än de 2 075 000 kr som förmedlingsobjektet marknadsfördes för mindre än ett år senare. Fastighetsmäklarinspektionen anser att statistiken är en indikation på att värderingen av förmedlingsobjektet inte låg i linje med dess marknadsvärde.

NN har också uppgett att han bedömt marknadsvärdet utifrån husets skick, inledningsvis med hänvisning till att förmedlingsobjektet är ett gammalt torp från 1800 – talet. Vidare uppger han bland annat faktorer som att objektet har eftersatt underhåll, direktverkande el och att sovrummen har en takhöjd på 1,83 m – 1,86 m. I objektsbeskrivningen presenteras däremot förmedlingsobjektet som ovanligt intagande med detaljer både ute och inne som skapar ett hem utöver det vanliga med stora sällskapsytor som rymmer både kamin och kakelugn som vackra detaljer samt trivsamma snedtak som skapar karaktär och en ombonad känsla i rummen. Informationen antyder på att fastighetens ålder och skick inte har marknadsförts som något med negativ innebörd för potentiella köpare. Varken beskrivningen eller bilderna i objektsbeskrivningen ger någon indikation på att objektet skulle ha eftersatt underhåll eller låg standard. Ytterligare en egenskap som låg till grund för värderingen var enligt NN att brunnen i princip var helt uttorkad och krävde en investering i ny brunnsborrning. Den information som ges om brunnens skick är att det av frågelistan framgår att tillgången på vatten är bristfällig. Med anledning av att hans beskrivning av objektet i yttrandet avviker i förhållande till hur det framställs i objektsbeskrivningen finner Fastighetsmäklarinspektionen att grunden för hans bedömning av marknadsvärdet saknar trovärdighet.

NN har inte särskilt motiverat anledningen till diskrepansen mellan det bedömda marknadsvärdet och försäljningspriset annat än med hänvisning till att budgivarna bevisligen inte hade några problem med varken den låga takhöjden eller husets skick.

Vid en sammantagen bedömning anser Fastighetsmäklarinspektionen att fastighetsmäklaren NN utifrån gällande förutsättningar har haft möjlighet att bedöma marknadsvärdet av förmedlingsobjektet på ett mer rättvisande sätt. Inspektionen anser att avvikelsen mellan det marknadsförda priset och försäljningspriset är väsentlig och att det är fråga om ett lockpris. NN har därmed marknadsfört objektet i strid med marknadsföringslagen och därigenom agerat i strid mot god fastighetsmäklarsed. Överträdelsen motiverar en varning.