Beslut

Sammanfattning

Prövning av om uppgifterna om boarean har angetts på ett korrekt sätt i objektsbeskrivningen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN med anledning av hennes utförande av ett förmedlingsuppdrag. Anmälaren har gett in objektsbeskrivningen samt den marknadsföring som har presenterats på en webbplats för bostadsannonser.

NN har via ombud yttrat sig i ärendet och har gett in uppdragsavtalet, köpekontraktet inklusive objektsbeskrivningens faktadel samt utdrag av en mejlkonversation.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Anmälaren anser att mäklaren har angivit bristfällig och direkt felaktig och vilseledande information angående bostadens storlek. Av objektsbeskrivningen framkom, under rubriken ”storlek”, att bostaden var cirka 89 kvm och avsåg ”användbar golvyta”. Detta utan vidare uppgift om hur och av vem beräkningen hade gjorts. Bostadens storlek enligt taxeringsuppgifterna saknades. Det fanns således ingen förklaring till varför den angivna storleken avvek eller varifrån den inhämtats.

På den webbplats där objektet marknadsfördes framgick av annonsen att boarean var 89 kvm, vilken vid ett senare tillfälle hade ändrats till 82 kvm. Då boarean var av särskild betydelse för anmälaren kontaktade hon mäklaren för att säkerställa vilken av uppgifterna som var korrekt. Mäklaren bekräftade en boarea om 89 kvm och angav att fel uppgift publicerats av misstag. Kort därefter ändrades informationen om boarean tillbaka till 89 kvm. Först i samband med kontraktsskrivning upptäckte anmälaren att det enligt kontraktet framkom att boarean endast uppgick till 82 kvm enligt taxeringsuppgifterna. Hon kontaktade mäklaren som förklarade att angiven information om 89 kvm var en uppskattning gjord av mäklarföretaget, baserad på husritningen. Anmälaren fick också förklarat för sig att sättet boytan angetts på var standard inom mäklarföretaget.

Med anledning av de olika uppgifterna om objektets boarea begärde anmälaren att få göra en uppmätning av boarean innan kontraktsskrivning. Anmälaren menar att mäklaren bemött dem som petiga och påpekat att de istället skulle se till helheten samt medgett att en uppmätning enligt gällande praxis troligen skulle visa på 82 kvm. På grund av lång väntetid för uppmätning kom anmälaren och säljaren istället överens om en prissänkning. Efter besiktningen valde anmälaren emellertid att frångå köpet, delvis på grund av vad som framkom kring bostadens skick och delvis på grund av att den vilseledande informationen om boarean onekligen hade trissat upp priset.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Den aktuella fastigheten är bebyggd med ett 30-talshus varför NN bedömde de taxerade uppgifterna som osäkra. Inte minst med anledning av att uppgifter från fastighetsregistret i princip alltid är felaktiga när det gäller äldre byggnader. För att ge en så rättvisande bild som möjligt lät hon därför beräkna den användbara golvytan, dels genom att granska originalritningar från år 1929 och dels genom att mäta upp byggnaden med lasermätare. Eftersom den ansvariga personen för uppmätningen hade arbetat närmare 15 år med att mäta upp fastigheter och upprätta planritningar ansåg hon det inte ha funnits några tveksamheter om att uppgifterna inte skulle vara korrekta. Hon valde därför att inte ange den taxerade boarean eftersom den uppgiften inte var korrekt. Hon uppger även att anledningen till att uppgifterna om bostadens storlek angavs som cirkauppgifter har sin bakgrund i att fastigheten, på grund av dess ålder, hade flera språng och sneda väggar och tak, vilket enligt NN har medfört att uppgiften om area inte kunnat säkerställas fullt ut trots mätning. För att inte potentiella köpare skulle kunna anse sig vilseledda på grund av mindre avvikelser i fråga om area uppgav hon därför bostadens storlek som en cirkauppgift.

I samband med att bostaden marknadsfördes på en webbplats för bostadsannonser kom uppgiften om golvyta att anges som ”boarea” vilket NN förklarar berodde på ett tekniskt fel som olyckligtvis översatte uppgifterna till boarea. Med hänvisning till mejlkonversationen den 16 juli 2019, av vilken det framgår att anmälaren var medveten om att boarean faktiskt uppgick till 82 kvm enligt taxeringsinformationen, menar hon att kritik inte ska meddelas i det fall en part varit medveten om de faktiska omständigheterna även om det rört sig om en obligatorisk uppgift. Hon var även tydlig med att informera samtliga spekulanter om omständigheten.

NN bestrider att hon skulle ha avrått anmälaren från att mäta upp bostaden. Anmälaren valde dessutom att istället för att mäta upp fastigheten förhandla om en justering av köpeskillingen. Anmälaren valde dock att begära köpets återgång med hänvisning till att fastighetens skick inte var tillfredställande, begäran om återgång hade således inget att göra med fastighetens storlek.

Sammanfattningsvis menar NN att båda uppgifterna har angetts i objektsbeskrivningen och att hon informerat anmälaren om de korrekta förhållandena innan anmälaren tecknade köpekontraktet samt att anmälaren inte drabbats av någon ekonomisk skada.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för anmälarens kritik i ärendet, så kallad riktad granskning.

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen anges följande uppgifter om boarean.

Storlek:

Bostad ca 89 kvm, varav bv ca 53 kvm + ov ca 36 kvm. Källarvåning ca 53 kvm. Takhöjd bv ca 270 cm, ov ca 250 cm och kv ca 200 cm. V.v. se ritning – angivna ytor ovan avser användbar golvyta.

Mejlkonversationen

Av ett mejl från anmälaren till mäklaren, daterat den 16 juli 2019, följer:

[…] Vår enda farhåga med huset, och något som vi diskuterat mycket fram och tillbaka, har handlat om husets relativt lilla storlek. När det efter budgivning framkom via kontraktet att husets registrerade boarea är 82 kvm (inte 89 kvm) blev vi därför ställda. Trots informationen om boarea som framkommit är vi som sagt dock fortsatt mycket intresserade av huset. […]

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Objektsbeskrivningen

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Beträffande fastigheter ska objektsbeskrivningen innehålla uppgifter om fastighetens beteckning, taxeringsvärde, areal och driftskostnader samt om vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den, liksom uppgifter om gemensamhetsanläggningar. Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgifter om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt.

Av utredningen i ärendet har det framkommit att det funnits olika uppgifter om objektets boarea. Fastighetsmäklarinspektionen har i tidigare beslut uttalat sig när det har funnits flera uppgifter om boarean och det inte har gått att fastställa vilken som är den korrekta. Det har i sådana fall ansetts att mäklaren ska redovisa samtliga uppgifter eller på något annat sätt tydligt klargöra att det finns andra uppgifter än de som har angivits i objektsbeskrivningen (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 4 mars 2015 Dnr. 4.1-1320-14). NN har uppgett att hon lät beräkna bostaden på nytt då de taxerade uppgifterna ansågs osäkra med anledning av bostadens tidiga byggnadsår. Hon valde att inte uppge den taxerade boarean i objektsbeskrivningen eftersom uppgiften inte stämde, men också med anledning av att hon inte ansåg det finnas några tveksamheter kring huruvida de uppmätta uppgifterna var korrekta. Inspektionen noterar dock att hon å andra sidan uppgett att uppgiften om area inte kunnat säkerställas fullt ut ens genom mätning. Av utredningen i ärendet framgår också att anmälaren via köpekontraktet fått vetskap om att de taxerade uppgifterna skiljde sig från de uppmätta uppgifterna i såväl objektsbeskrivningen som i den webbannons där objektet marknadsfördes. Parterna kom med anledning därav överens om en prisjustering av köpeskillingen. Inspektionen anser således att det, mot bakgrund av ovan omständigheter, inte har varit klarlagt vilka uppgifter som varit de korrekta. Tvetydigheterna kring de olika uppgifterna om bostadens boarea talar för att NN i objektsbeskrivningen borde ha uppgett samtliga uppgifter om bostadens boarea som hon haft tillgång till. Den omständighet att hon informerat anmälaren om uppgifterna enligt taxeringsuppgifterna föranleder ingen annan bedömning (Jfr Kammarrätten i Stockholms dom den 19 september 2017 i mål nr. 8455-16).

Det är utrett i ärendet att NN har låtit beräkna bostaden och lämnat en cirkauppgift om dess storlek i objektsbeskrivningen. Vidare har NN använt sig av begreppet användbar golvyta vid beskrivningen av bostadens storlek. Inspektionen anser inte att begreppet är vedertaget. Inspektionen har tidigare uttalat att mäklaren vid användning av cirkauppgifter bör förklara anledning till det och att det vid en uppskattad uppgift också tydligt bör framgå vem som har gjort uppskattningen. NN har emellertid inte angett i objektsbeskrivningen varför uppgifterna angetts som cirkauppgifter och inte heller tydligt angett vem som har gjort uppskattningen. I inspektionens beslut den 31 augusti 2016 (Dnr. 4.1-1848-15) hade mäklaren på egen hand beräknat fastighetens boarea och lämnat en cirkauppgift i objektsbeskrivningen. Mäklaren meddelades en varning för att inte ha angett att den uppskattade boarean hade beräknats av honom själv och för att inte ha lämnat uppgifter enligt taxeringsinformationen trots att den avvek från hans egna beräkning.

Sammanfattningsvis konstaterar Fastighetsmäklarinspektionen att NN på egen hand har beräknat objektets boarea och lämnat en cirkauppgift i objektsbeskrivningen. Hon har däremot inte angett varför bostadens storlek angetts som cirkauppgifter eller tydligt angett vem som har gjort uppskattningen. Inte heller har hon i objektsbeskrivningen lämnat uppgifter om boarean enligt taxeringsinformationen, trots att uppgifterna avvek från hennes egna beräkning. Hon har således inte lämnat samtliga uppgifter om objektets boarea som hon haft tillgång till. Fastighetsmäklarinspektionen finner att hon agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Förseelsen är varningsgrundande.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendena ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.