Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har en dokumenterad allmän riskbedömning av den egna verksamheten. Frågan om mäklaren har dokumenterade rutiner och riktlinjer för att förhindra att verksamheten utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism har också prövats. Även frågan om mäklaren har vidtagit tillräckliga åtgärder för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivaren och köparen, som var juridiska personer har också prövats.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN i samband med en försäljning av en bostadsrätt.

NN har yttrat sig i ärendet. Hon har bl.a. lämnat in kopior på journalen, uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet, hävningsavtalet, fullmakter, företrädarnas identitetshandlingar och dokumentationen om kundkännedom enligt lag (2017:666) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen).

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Under sommaren 2018 fick NN i uppdrag att sälja en bostadsrätt. Hennes kontaktperson och uppdragsgivare var representant för [företaget A]. Mailkonversation, telefonsamtal har under processen varit med [företaget A]. Köparen som visade intresse för lägenheten var ett bolag vars ägare satt i styrelsen för [företaget B].

Enligt anmälaren så har NN lämnat nycklar som hon hade fått inom ramen för sitt uppdrag till helt okända personer utan att informera [företaget A]. Syftet med utelämnandet av nycklarna var att kunden som skulle köpa lägenheten ville mäta den. Ingen information om detta lämnades till [företaget A]. Senare framkom att nycklarna aldrig hade återlämnats till NN, men hon lämnade ingen information om detta heller. Flera månader senare, i mars 2019 framkom det att NN i samarbete med den tidigare styrelseledamoten hyrt ut lägenheten. Anledningen till att det upptäcktes var att "köparna" skulle ha tillträtt lägenheten, men hade inte möjlighet till det eftersom de aldrig var seriösa köpare utan hade i samverkan med NN nyttjat bostaden för egen vinning.

[Företaget A] var ägare till aktuell lägenhet. Anmälaren anser att NN har brustit i sin yrkesutövning. Hon har enligt anmälarens mening varit i maskopi med personer som har haft en tveksam agenda och vilselett uppdragsgivaren.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Hon bestrider att hon har handlat i strid med god fastighetsmäklarsed. Varken hon eller någon annan på fastighetsmäklarföretaget har haft kontakt med någon företrädare för [företaget A].

Försäljningen av bostadsrätten har skett med [företaget B] och har skett i samråd med bolagets ägare. Bolagets ägare var inte firmatecknare enligt registreringsbeviset. Förmedlingsuppdraget undertecknades av firmatecknaren för [företaget B]. Information om hur försäljningsuppdraget fortlöpte lämnades i samtal, mejl och möten med ägaren samt firmatecknaren.

Efter genomförda visningar var det endast en kund som lämnade ett bud, som var under utgångspriset. Hon vidarebefordrade budet till firmatecknaren och företagets ägare. Budet accepterades inte.

Firmatecknaren kontaktade sedan NN och förklarade att lägenheten skulle säljas till [företaget C] och även i detta bolag så tecknades firman av densamma. Köpeskillingen för lägenheten skulle sättas till 1,2 miljoner kronor vilket var ett högt pris enligt statistiken. Handpenningen skulle sättas till 20 % av försäljningspriset och fick behållas oavsett om överlåtelsen genomfördes eller inte. Firmatecknaren förklarade att [företaget C] i sin tur skulle säljas till annan part som även önskade ha lägenheten i [företaget C]. Fastighetsmäklarföretaget hade inte hand om bolagsöverlåtelsen gällande [företaget C].

Överlåtelsen av bostadsrätten skedde i januari 2019. Firmatecknaren var en och samma person för [företaget B] och [företaget C].

Handpenningen betalades direkt till säljarna. Efter överlåtelsen skulle en nyckel till lägenheten överlämnas till en person som skulle mäta lägenheten. Detta enligt en instruktion från firmatecknaren. Vid dagens slut fick hon information av personen att nyckeln hade återlämnats till firmatecknaren. Hon försökte efter detta kontakta firmatecknaren för att få detta bekräftat, men denne gick inte att få tag på.

Eftersom fastighetsmäklarkontoret låg nära lägenheten, hade firmatecknaren bett dem att spola vattenlåsen i lägenheten vilket de gjorde kontinuerligt under hela försäljningsprocessen. Hon, en kollega och en praktikant gick till lägenheten för att göra detta. I samband med detta möttes de av en främmande man som förklarade att han hyrde lägenheten tillsammans med sin flickvän. Firmatecknaren hade inte gett någon tillåtelse till uthyrning av lägenheten. Han hade heller inte fått tillbaka någon nyckel.

Firmatecknaren insåg att personen som lånat nyckeln till lägenheten hade gått bakom ryggen på dem.  Firmatecknaren skulle polisanmäla händelsen. Han skulle också ringa sin kollega och ägaren av [företaget B] och berätta vad som inträffat. Några dagar senare ringer ägaren av [företaget B] och uttrycker sig hotfullt och frågar varför hon lämnat ut en nyckel. Hon förklarar att firmatecknaren givit instruktioner om detta, men att personen som lånat nyckeln gått bakom ryggen på oss alla. Ägaren var mycket arg. Hon kontaktade ägaren och föreslog ett möte med honom och firmatecknaren. Firmatecknaren kom på mötet, men inte ägaren.

Det slutade med att firmatecknaren och ägaren blev ovänner. De skulle inte längre samarbeta och han skulle heller inte vara firmatecknare i bolaget. Firmatecknaren hävde sedan överlåtelseavtalet för lägenheten eftersom [företaget C] inte genomförde köpet. Enligt villkoren i köpekontraktet fick [företaget B] behålla handpenningen.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har noterat följande vid granskningen av handlingarna i ärendet.

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet undertecknades den 11 september 2018.

Överlåtelseavtalet

Överlåtelseavtalet tecknades den 31 januari 2019.

Allmän riskbedömning av verksamheten

Av dokumentationen framgår inga uppgifter om att en allmän riskbedömning av verksamheten har utförts.

Dokumenterade rutiner

Det finns endast några allmänt hållna rader, i punktform om de rutiner som tillämpas i verksamheten för att förhindra att verksamheten utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism.

Dokumentationen för att uppnå kundkännedom om [företaget B] (uppdragsgivaren)

Av registreringsbeviset framgår att det utfärdades den 1 februari 2019.

Dokumentationen för att uppnå kundkännedom om [företaget C] (köparen)

Av registreringsbeviset framgår att det utfärdades den 1 februari 2019.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Det riskbaserade förhållningssättet

Allmän riskbedömning av verksamheten

I enlighet med 2 kap. 1–2 §§ och 1 kap. 2 § p.13 penningtvättslagen ska en fastighetsmäklare med fullständig registrering göra en bedömning av hur fastighetsmäklartjänsten kan utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism och hur stor risken är för att detta sker, en så kallad allmän riskbedömning. Vid den allmänna riskbedömningen ska särskild hänsyn tas till bland annat vilka slags tjänster som erbjuds, vilka kunder och distributionskanaler som finns och vilka geografiska riskfaktorer som förekommer.

Omfattningen av den allmänna riskbedömningen ska bestämmas med hänsyn till fastighetsmäklarens storlek och art och de risker för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan antas finnas. Riskbedömningen ska utformas så att den kan ligga till grund för fastighetsmäklarens rutiner, riktlinjer och övriga åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Den allmänna riskbedömningen ska dokumenteras och hållas uppdaterad.

Av utredningen framgår att NN inte har gjort en allmän riskbedömning av verksamheten. Hon har därmed inte uppfyllt sin skyldighet i enlighet med penningtvättslagen. Förseelsen utgör grund för en varning.

Rutiner och riktlinjer

I enlighet med 2 kap. 8 § och 1 kap. 2 § p.13 penningtvättslagen ska en fastighetsmäklare ha dokumenterade rutiner och riktlinjer avseende sina åtgärder för kundkännedom, övervakning och rapportering samt för behandling av personuppgifter. Rutinerna och riktlinjerna ska fortlöpande anpassas efter nya och förändrade risker för penningtvätt och finansiering av terrorism. Omfattningen och innehållet ska bestämmas med hänsyn till verksamhetsutövarens storlek, art och riskerna för penningtvätt och finansiering av terrorism som identifierats i den allmänna riskbedömningen.

Av dokumentationen framgår att NN har lämnat en mycket kortfattad allmän beskrivning av rutinerna för att uppnå kundkännedom. Hon har därmed inte uppfyllt sin skyldighet i enlighet med penningtvättslagen (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 16 december 2015 i ärendet 2015-1193). Förseelsen utgör grund för en varning.

Riskbedömning av kunder

Med utgångspunkt i den allmänna riskbedömningen och fastighetsmäklararens kännedom om kunden ska fastighetsmäklaren enligt 2 kap. 3 § penningtvättslagen bedöma den risk för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med en specifik kundrelation, kundens riskprofil. 

Åtgärder för kundkännedom

En fastighetsmäklare får inte enligt 3 kap. 1 § första stycket 1 penningtvättslagen etablera en affärsförbindelse eller upprätta en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om fastighetsmäklaren inte har uppnått tillräcklig kännedom om kunden för att bland annat kunna hantera risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med kundrelationen.

Fastighetsmäklaren ska enligt 3 kap. 4 § penningtvättslagen vidta åtgärder för kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse. I de fall fastighetsmäklaren inte har en affärsförbindelse med kunden, ska åtgärder för kundkännedom vidtas vid enstaka transaktioner som uppgår till ett belopp motsvarande 15 000 euro eller mer.

Med kundkännedomsåtgärder avses bland annat att fastighetsmäklaren ska identifiera kunden genom identitetshandlingar, registerutdrag eller andra uppgifter från en oberoende och tillförlitlig källa. Kontroll av kundens och den verkliga huvudmannens identitet ska slutföras innan en affärsförbindelse etableras eller en enstaka transaktion utförs. Detta följer av 3 kap. 7 och 9 §§ penningtvättslagen.

Vid tidpunkten för förmedlingsuppdraget omfattades NN av de då gällande, men numera upphävda föreskrifterna och allmänna råden (KAMFS 2016:1) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättsföreskrifterna).

I det granskade förmedlingsuppdragen har uppdragsgivaren och köparen varit juridiska personer i form av aktiebolag.

Beträffande kontrollen av en juridisk persons identitet, följde enligt 8 § penningtvättsföreskrifterna att fastighetsmäklaren skulle om kunden var en juridisk person kontrollera dess registreringsbevis. Registreringsbeviset fick inte vara äldre än tre månader vid kontrollen. Om det inte hade utfärdats något registreringsbevis för den juridiska personen skulle dess identitet kontrolleras genom andra motsvarande behörighetshandlingar eller mot externa register som innehöll uppgifter om den juridiska personens organisationsnummer, styrelse, firmatecknare eller motsvarande. Identiteten hos den juridiska personens företrädare skulle kontrolleras i enlighet med 7 § i samma föreskrifter.

Av dokumentationen framgår att NN har inhämtat registreringsbevisen gällande uppdragsgivaren och köparen den 1 februari 2019.  Det framgår av utredningen att uppdragsavtalet undertecknades den 11 september 2018 och överlåtelseavtalet den 31 januari 2019. NN har alltså etablerat affärsförbindelsen med uppdragsgivarna och medverkat till en transaktion med köparen utan att först ha uppnått tillräcklig kundkännedom om båda parterna. Det innebär att kravet på att kontrollera identiteten på uppdragsgivaren och köparen före det att uppdragsavtalet respektive överlåtelseavtalet undertecknades inte har uppfyllts.  Fastighetsmäklarinspektionen finner därför att NN har åsidosatt sina skyldigheter enligt penningtvättslagstiftningen. Förseelserna utgör grund för en varning, var för sig.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljden

Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN ska meddelas en varning för att hon inte har gjort någon allmän riskbedömning av verksamheten i enlighet med penningtvättslagen, för att hon inte har några dokumenterade rutiner för att förhindra att verksamheten utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism samt för att hon inte har uppnått tillräcklig kundkännedom om uppdragsgivarna och köparna, som båda var juridiska personer.