Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har redovisat en uppgift i objektsbeskrivningen och i marknadsföringen om byggnadens storlek på ett korrekt sätt samt uppfyllt sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet. Även prövning av om mäklaren har upprättat en fullständig anbudsförteckning och en korrekt journal. Slutligen har fastighetsmäklarens redbarhet och lämplighet omfattas av bedömningen i beslutet med anledning av att hon har uppgett osanna uppgifter till inspektionen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har köparna av en fastighet riktat kritik mot mäklaren NN. Anmälarna har gett in bland annat köpekontraktet med bilagor, ett mätbevis, marknadsföring, köpebrevet, journalen, anbudsförteckningen och e-postkonversationer.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig över anmälan. Hon har bland annat gett in uppdragsavtalet, köpekontraktet med bilagor, objektsbeskrivningen, anbudsförteckningen, journalen, ett inbundet häfte, en informationsmapp, begäran om skadestånd från köparna, en redogörelse från en kollega, en skärmbild från mäklarsystemet och mejlkonversationer.

Anmälan

Anmälarna har uppgett i huvudsak följande.

De köpte en fastighet som mäklaren NN hade i uppdrag att förmedla. De anser att mäklaren har brustit i hanteringen av budgivningen. Hon har inte tagit hänsyn till och informerat dem om att ett av de lagda buden från en annan budgivare (budgivaren 1) var villkorat. Detta framgår inte heller av den upprättade anbudsförteckningen.

Mäklaren har också angivit felaktiga uppgifter om byggnadens storlek både i annonsering på internet, i en säljfolder och i objektsbeskrivningen. Mäklaren har trots kännedom om ett mätbevis från en uppmätning tre år tidigare i samband med att mäklaren förmedlade fastigheten till den nuvarande säljaren inte redovisat korrekta uppgifter om byggnadens bo- och biarea. I marknadsföringen och i objektsbeskrivningen anges att boarean är 173 kvadratmeter och att biarean är 68 kvadratmeter. En mätning som anmälarna har gjort efter köpet, vars resultat överensstämmer med det mätbevis som utfärdades under 2015, visar att byggnadens boarea och biarea i själva verket uppgår till 170 respektive 42 kvadratmeter. Skillnaden i uppgiven respektive faktisk boarea är således 3 kvadratmeter och skillnaden i biarea är hela 26 kvadratmeter. Då skillnaden påverkar det ändamål som utrymmet var tänkt till är den av stor betydelse. Huset bedöms också ha ett kulturhistoriskt värde och är bevarandemärkt, vilket betyder att ändringar eller utbyggnad av huset inte får ske, något som medför att de felaktigt redovisade kvadratmeterna är av ännu större betydelse. Vid kontakt med en annonsplats för bostäder där fastigheten marknadsfördes har de fått svaret att det där inte är möjligt att bilagera handlingar. Inte heller när de efter kontraktsskrivningen kontaktade NN gällande misstankar om att biarean angetts felaktigt informerade hon om uppgifterna i mätbeviset.

Vid tillträdet bad mäklaren dem att underteckna journalen som ett bevis på att de hade fått del av den. De läste den men ville inte göra det eftersom de ansåg att den innehöll ett flertal fel och brister. På journalens första sida anges däremot att den undertecknades av säljaren den 1 november 2018. Det stämmer inte eftersom säljaren inte var med då. I journalen anges också felaktigt att säljaren undertecknade köpebrevet den 1 november medan det också skedde den 31 oktober. Mäklaren har själv uppgett att säljaren undertecknade journalen och övriga handlingar den 31 oktober 2018.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

Journalen

På första sidan i journalen anges bland annat följande.

Vi har idag mottagit denna journal.

Journalen är därefter undertecknad av en företrädare för säljaren (härefter säljaren). Underskriften är daterad den 1 november 2018.

I journalen anges vidare bland annat följande.

2018-11-01 Köpebrev har gåtts igenom och skrivits under av parterna.

2018-11-01 Lagstadgad mäklarjournal överlämnad till parterna

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen anges följande

Boarea

173 m² + biarea 68 m² (taxeringsinformation)

Allmänt

[…]

Från köket når vi tillbyggnaden från 1952 om ca 42 kvm.

[…]

Under viss del av byggnaden finns en källardel med lågt till tak som används som tvättstuga.

Mätbeviset

Av handlingen som är utfärdad 2015-04-24 framgår att fastighetens uppmätta boarea uppgår till 170 kvadratmeter och biarean uppgår till 42 kvadratmeter. I beviset anges också att det finns en övrig yta, källare, om 26 kvadratmeter som har låg takhöjd (under 1,9 meter).

Mätregler

För bostäder tillämpas svensk Standard SS 21054:2009.

Marknadsföringen

På skärmbilden av marknadsföringen på en annonsplats för bostäder anges bland annat följande information.

Boarea: 173 m²

Biarea: 68 m²

I den säljfolder som har getts in anges bland annat följande.

Boarea: 173 m²

Biarea: 68 m²

Anbudsförteckningen

Av anbudsförteckningen framgår det att budgivaren 1 lämnade ett anbud om 4 350 000 kronor den 17 augusti 2018. Det finns inga noteringar i anbudsförteckningen om villkor.  

Mejlkonversationer

Nedan följer utdrag från mejl mellan NN och anmälarna.

2018-10-21 klockan 19:40, från anmälarna till mäklaren.

Hej [NN],

Vid uppmätning av huset kom vi fram till att det är betydligt mindre biarea än vad som framgår av objektsbeskrivningen, där det står 68 kvadratmeter, tacksam för återkoppling.

2018-10-22 klockan 09:44, från mäklaren till anmälarna.

God morgon !

Den uppgiften är hämtad från Lantmäteriets fastighetsinfo. I era handlingar finns det en kopia av densamma.

[…]

2018-10-22 klockan 23:05, från anmälarna till mäklaren.

God kväll!

Faktum kvarstår dock att angiven biarea i objektsbeskrivning inte överensstämmer med verkligheten.

[…]

2018-10-24 klockan 10:48, från anmälarna till mäklaren.

Hej [NN]

Saknar svar på frågan nedan, tacksam om du återkommer med förslag på lösning under dagen.

[…]

2018-10-24 klockan 11:07, från mäklaren till anmälarna.

Hej igen – tolkade inte det som en fråga utan snarare ett konstaterande.

Enligt de uppgifter som finns är biytan 42 + övrig yta/biyta = källare 23 kvm = 68 kvm.

[…]

2018-10-26 klockan 14:38, från mäklaren till anmälarna.

Tillträdet till [adressen till objektet] har ändrats till 13:00.

Nedan följer utdrag från mejl mellan budgivaren 1 och mäklaren.

2018-08-17 mellan klockan 15:47 och 16:57.

Budgivaren 1:

Då vi gillade huset så pass mycket och potentialen med det så lägger vi ett bud på 4350000 SEK.

[…]

Mäklaren:

Fastigheten säljs med total friskrivning. Vill ni fortfarande stå fast vid budet?

[…]

Budgivaren 1:

Vårt bud ligger, men vi behöver naturligtvis ta dit en besiktningsman innan köpet går igenom. Vi är dock fullt medvetna om att en totalrenovering behövs så efter vi har fått besiktningsmannens omdöme, så ser vi inga problem med en friskrivning.

Nedan följer utdrag från mejl mellan budgivaren 1 och anmälarna.

I ett mejl från budgivaren 1 till anmälarna 22 oktober 2018 skriver denne.

[…]

Jag bekräftar att vi la ett bud på 4 350 000 SEK och att vi ville ha besiktning innan ett köp kunde gå igenom (…).

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Hon har skött budgivningen så som hon anser att den bör skötas. Budgivaren 1 lade ett bud om 4 350 000 kronor per mejl. Hon skickade då med vändande mejl en påminnelse om att säljaren ville sälja fastigheten med total friskrivning. De svarade att de ville göra en besiktning innan köpet men att de därefter var beredda att skriva kontrakt med friskrivning. Hon tolkade detta som att budet inte var förenat med något villkor.

Hon har i objektsbeskrivningen angett byggnadens taxerade yta, 173 + 68 kvadratmeter. Hon hade tillgång till mätbeviset eftersom hon tidigare förmedlat fastigheten till den nuvarande säljaren. Vid annonsering på internet har hon bifogat mätbeviset som en PDF-fil tillsammans med andra handlingar. I objektsbeskrivningen står det också förklarat att 42 kvadratmeter utgör en tillbyggnad och att källaren har låg takhöjd. Den är underskriven av köparna. Vid visningen fick anmälarna också en objektsbeskrivning samt ytterligare ett häfte med informationsmaterial, bland annat mätbeviset. De erhöll samma häfte även vid kontraktsskrivningen vilket de även har signerat. Arean är korrekt angiven enligt fastighetstaxeringen.

Tillträdet var bokat till klockan 14 den 1 november 2018 men redan klockan 13 kom köparna. De började direkt diskutera avsaknaden av kvadratmeter gällande byggnadens storlek. Faktumet att de stormade in en hel timme före avtalat och uppförde sig oförskämt medförde att hon inte kunde göra justeringar i journalen, band annat avseende när säljaren undertecknade köpebrevet. Därför anges det i journalen att köpebrevet undertecknades av säljaren 1 november istället för 31 oktober. Säljaren mottog inte journalen 31 oktober 2018 men skrev under den då.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har hon kontrollerat tiden för tillträdet. Hon tillägger därför att vid närmare eftertanke uttryckte hon sig lite kort när hon i sitt tidigare yttrande angav att anmälarna dök upp för tidigt. Den 26:e oktober informerade hon köparna per mejl om att tiden för tillträdet hade ändrats till klockan 13 den 1 november 2018. Då ett tidigare tillträde drog ut på tiden blev hon dock sen till det aktuella tillträdet och hann därför inte ändra i journalen.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Uppgiften om byggnadens storlek

Av 16 § tredje stycket fastighetsmäklarlagen framgår det att om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa denne om detta.

Av 18 § fastighetsmäklarlagen framgår det att fastighetsmäklaren ska tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Byggnadens storlek är en obligatorisk uppgift som ska finnas med i objektsbeskrivningen av en fastighet. Byggnadens storlek kan vara av stor betydelse för en konsument och felaktiga eller otydliga uppgifter om storleken riskerar att leda till en tvist mellan parterna.

Uppgifter om boarea och biarea är väsentliga uppgifter för potentiella köpare (se Kammarrätten i Stockholms dom den 19 september 2017 i mål nr 8455–16). Hur arean ska mätas och anges är reglerat i den svenska standarden Area och volym för husbyggnader – Terminologi och mätregler. Standarden är framtagen av SIS, Swedish Standards Institute, tillsammans med byggbranschen.

Av 10 § marknadsföringslagen (2008:486) framgår det bland annat att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller annans näringsverksamhet. En näringsidkare får inte heller utelämna väsentlig information i marknadsföringen av sin egen eller någon annans näringsverksamhet. Med vilseledande utelämnande avses även sådana fall när den väsentliga informationen ges på ett oklart, obegripligt, tvetydigt eller annat olämpligt sätt.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är marknadsföring som är vilseledande enligt 10 § att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande.

Det är utrett i ärendet att NN har haft tillgång till två olika uppgifter om fastighetens bo- respektive biarea men bara redovisat en av dem i objektsbeskrivningen och i marknadsföring på internet samt i en säljfolder. Fastighetsmäklarinspektionen har uttalat att mäklaren i sådana fall ska redovisa samtliga uppgifter eller på något annat sätt tydligt klargöra att det finns andra uppgifter än de som har angivits i objektsbeskrivningen (se bland annat besluten 2005-03-16:7 i Fastighetsmäklarinspektionens årsbok 2005 och 2011-01-26:4 i Fastighetsmäklarinspektionens årsbok 2011, beslut 2014-12-17 dnr 4.2-1762-14 och beslut 2015-03-04 dnr 4.1-1320-14).

Fastighetsmäklarinspektionen anser att det är ett grundläggande krav att uppgifterna i objektsbeskrivningen är så korrekta som möjligt utifrån den information som fastighetsmäklaren har tillgång till. Uppgifterna är sådana som sannolikt påverkar konsumenternas förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Av såväl handlingarna i ärendet som av NNs yttranden framgår det att de uppgifter som hon har lämnat om bo- och biarea i objektsbeskrivningen och i marknadsföringen skiljer sig från uppgifterna i mätbeviset. Det handlar om en stor avvikelse totalt sett mellan de olika uppgifterna om byggnadens bo- och biarea. NN har, trots att hon har haft olika uppgifter avseende bo- och biarea, inte redovisat att det har funnits motstridiga uppgifter. Tilltänkta köpare av fastigheten har i och med detta undanhållits sådan väsentlig information som krävs för att de ska kunna fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att den information som mäklaren hänvisar till i objektsbeskrivningen som anger det under en viss del av byggnaden finns en källardel med låg takhöjd inte kan anses klargöra att det finns tvetydiga uppgifter om byggnadens storlek. Efter vad som har framkommit i ärendet har NN inte heller på annat sätt tydligt klargjort för tilltänkta köpare att det fanns andra uppgifter än de som har angetts i objektsbeskrivningen och i annan marknadsföring.

NN har inte heller när anmälarna ställde frågor om den angivna biytan redovisat att det fanns motstridiga uppgifter om byggnadens storlek. Fastighetsmäklarinspektionen finner att detta står i strid med god fastighetsmäklarsed och är varningsgrundande. Den omständighet att hon har tillhandahållit mätprotokollet som en enskild handling föranleder inte någon annan bedömning (jfr Kammarrätten i Stockholms dom den 19 september 2017 i mål 8455-16).

Anbudsförteckningen

Enligt 20 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkten för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet.

Anbudsförteckningen ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också har förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 s. 36).

En korrekt förd och riktigt hanterad anbudsförteckning tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som ingår i mäklarens roll att iaktta. Avsikten är också att göra budgivningsförfarandet mer transparent och därmed till att öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (jfr Högsta förvaltningsrättens dom den 20 januari 2016 i mål nr 3567–14).

Det finns inga undantag från mäklarens skyldighet att anteckna anbud. Mäklarens ansvar i denna del är heller inte beroende av att uppdragsgivaren accepterar anbuden eller förhållanden som rör mäklaren.

Resultatet av utredningen i ärendet kan inte tolkas på något annat sätt än att budgivaren 1 lämnade ett bud om 4 350 000 kronor den 17 augusti 2018 och att budgivaren angav att budet var förenat med ett villkor om besiktning. NN har uppgett att hon tolkade det som att anmälarens anbud inte var att anse som villkorat. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det inte finns något utrymme i fastighetsmäklarlagen för att låta mäklarens bedömning av ett anbud ligga till grund för att utelämna detta eller ett villkor som det är förenat med när anbudförteckningen upprättas. I anbudsförteckningen finns inte något villkor noterat. Anbudsförteckningen som NN har upprättat är därför ofullständig. Ett i övrigt korrekt noterat bud med avsaknaden av ett villkor föranleder att mäklaren meddelas en erinran (jfr Förvaltningsrätten i Karlstads dom den 25 september 2018 i mål nr 1887-18 och Fastighetsmäklarinspektionens beslut 2016-11-23 i ärende 4.1-1835-15). Fastighetsmäklarinspektionen ser ingen anledning att frångå praxis i detta fall.

Journalen

Enligt 20 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare bland annat föra anteckningar över förmedlingsuppdraget – en så kallad journal. Av förarbeten till bestämmelsen framgår det bland annat att skyldigheten omfattar uppgifter om när och på vilket sätt en åtgärd vidtagits och att anteckningar om de förpliktelser som följer av lagen är av särskild betydelse (prop. 2010/11:15 s. 61).

Av NNs egna uppgifter framgår det att journalen undertecknades av säljaren den 31 oktober 2018 trots att den inte var färdigställd och trots att säljaren inte fick den då. I journalen är säljarens underskrift daterad 1 november 2018. I journalen finns också en notering om att parterna fick del av journalen den 1 november 2018. Uppgifterna i journalen är således felaktiga.

Av NNs egna uppgifter framgår vidare att säljaren undertecknade köpebrevet 31 oktober 2018 men i journalen finns en notering om att det gjordes av båda parter 1 november 2018. Datumangivelsen i journalen för denna händelse framstår därför som felaktig.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN har upprättat en felaktig journal. Av tidigare praxis från Fastighetsmäklarinspektionen (se bland annat beslut 2019-03-13 dnr 2018-1328) följer att dessa typer av brister motiverar en erinran. Inspektionen ser ingen anledning att frångå praxis i detta fall.

Mäklarens redbarhet och lämplighet

Enligt 28 § andra stycket fastighetsmäklarlagen är en registrerad fastighetsmäklare skyldig att låta Fastighetsmäklarinspektionen granska akter, bokföring och övriga handlingar som hör till verksamheten samt att lämna de uppgifter som behövs för tillsynen.

Enligt 29 § fastighetsmäklarlagen ska Fastighetsmäklarinspektionen återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som inte längre uppfyller bland annat det krav på redbarhet och övrig lämplighet som uppställs i 6 § eller som handlar i strid mot sina skyldigheter enligt lagen. Om det kan anses tillräckligt får inspektionen i stället för att återkalla registreringen meddela en varning eller en erinran. Om förseelsen är ringa får inspektionen avstå från att meddela någon påföljd.

Bestämmelsen motsvarar i huvudsak 8 § i 1995 års fastighetsmäklarlag. I förarbetena till den lagen anges att redbarhetsrekvisitet tar sikte på en fastighetsmäklares allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet. Redbarheten ska motsvara de krav som bör ställas på en fastighetsmäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroendeställning som fastighetsmäklaren intar i förhållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart.

Det är utrett i ärendet att NN i sitt yttrande över den kritik som har riktats mot henne har uppgett osann information till inspektionen. I sitt yttrande har NN uppgett att tillträdet var bokat till klockan 14 den 1 november 2018 och att köparna var påträngande och dök upp en timme tidigare än avtalat på hennes kontor. Hon uppger vidare att detta medförde att hon missade vissa moment i utförandet av sitt förmedlingsuppdrag. Dessa påståenden stämmer dock inte överens med uppgifter i ett mejl som NN själv har skickat till parterna. Inspektionen ser allvarligt på att NN åberopar förmildrande omständigheter kring hennes brister i journalföringen genom att felaktigt skylla på anmälarna. Det får anses ingå i kravet på redbarhet och lämplighet att som mäklare lämna korrekt information som har betydelse för bedömningen hos FMI. Förseelsen motiverar en erinran.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljden

NN meddelas en varning för att hon i objektsbeskrivningen och i marknadsföringen inte har uppgett samtliga uppgifter om fastighetens bo- och biarea som hon har haft tillgång till samt inte heller informerat om dem på annat sätt. I denna varning ingår erinringar för att hon har upprättat en ofullständig anbudsförteckning respektive en bristfällig journal samt för att hennes redbarhet och lämplighet kan ifrågasättas på grund av att hon till inspektionen har uppgett osanna uppgifter.