Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har kontrollerat samtliga pantnoteringar hos en bostadsrättsförening i samband med tillträdet avseende en bostadsrätt.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot NN avseende ett förmedlingsuppdrag. Till sin anmälan har anmälaren fogat kopior av mejlkonversationer samt ett utdrag från ett köpekontrakt. NN har yttrat sig i ärendet och fogat kopior av köpekontrakt, uppdragsavtal, journal, e-postkonversation, mäklarbild, och intyg från bank.

Anmälan

Anmälaren har i huvudsak framfört följande.

Anmälaren, som i detta fallet är en bostadsrättsförening, har inför försäljningen av en bostadsrätt överlämnat en mäklarbild till fastighetsmäklaren. Av mäklarbilden framgår det att föreningen noterat fyra pantsättningar av bostadsrätten. Efter att nuvarande ägare tillträtt bostadsrätten har föreningen mottagit avnotering gällande två pantsättningar. I samband med detta uppmärksammades att de två tidigare pantsättningarna kvarstod och detta underrättades fastighetsmäklare, köpare och säljare om den 23 juni 2019 per e-post. Fastighetsmäklaren har besvarat detta meddelande och utifrån hennes svar är det uppenbart att hon inte vidtagit några som helst åtgärder för att utreda om de tidigare pantsättningarna fortfarande var aktuella. Det får därför antas att mäklaren valt att bortse från informationen i den mäklarbild som överlämnats.

Fastighetsmäklaren yttrande

NN har i huvudsak framfört följande.

Hon begärde fram en mäklarbild från föreningen inför försäljningen. Denna visade två pantnoteringar som kunde hänföras till aktuell säljares lån och två tidigare från en bank som inte var säljarens bank.

Hon tog då genast kontakt med banken för att utreda om aktuell lägenhet möjligen var belånad hos dem idag, vilket banken uppgav att den inte var. Hon hade alltså uppgifter, direkt från källan, från dag ett, att någon pantsättning från banken inte kunde vara aktuell och att pantnoteringarna fanns kvar beroende på att något fallerat kring avnoteringen.

Med anledning av detta kunde hon uppge i överlåtelseavtalet att någon relevant pantsättning inte förelåg på tillträdesdagen, trots noteringen i mäklarbilden.

Banken har återkommit i ärendet och intygat att de den 3 juni 2013, per post, avsänt begäran om avnotering av de aktuella pantnoteringarna till bostadsrättsföreningen. Varför detta inte har lett till avnotering i föreningens lägenhetsregister är okänt. Banken har även i intyget skrivit att de den 26 juni 2019 begärt avnotering med anledning av det aktuella problemet.

Handlingar

Fastighetsmäklarinspektionen har uppmärksammat följande i de ingivna handlingarna.

Uppdragsavtal

Undertecknades av parterna den 5 mars 2019.

Köpekontrakt

I köpekontraktets 2 § anges följande vid rubriken ”Garanti och pantsättning”.

Säljaren garanterar: - att bostadsrätten på tillträdesdagen inte är pantsatt

Undertecknades av parterna den 4 april 2019 och 10 juni 2019 är angivet som tillträdesdag.

Mäklarbild

Under rubriken pantsättningen i mäklarbilden framgår bland annat följande.

Långivare	Pantsättningsdatum
DANSKE BANK, SVERIGE FIL	2011-10-11
DANSKE BANK, SVERIGE FIL	2012-01-03
NORDEA HYPOTEK AB	2013-06-26
NORDEA HYPOTEK AB	2013-06-26

E-postkonversation

Följande meddelande har skickats den 23 juni 2019 från bostadsrättsföreningen till fastighetsmäklare, köpare och säljare.

Till förmedlade fastighetsmäklare [namnet på mäklarkedja],

På den här aktuella lägenheten ligger, som framgår av föreningens tidigare överlämnade ”mäklarbild” (se bilaga), två pantnoteringar kvar från 2011 och 2012 hos Danske bank. Vilka noterats av en tidigare ägare. Jag förutsätter att dessa hanterats i samband med tillträdet, men föreningen har inte fått någon avnotering eller information i den delen. Detta synes extra viktigt eftersom vad jag förstår nu aktuella innehavare köpt lägenheten kontant.”

Följande meddelande har skickats den 24 juni 2019 från säljaren till fastighetsmäklaren, köparen och bostadsrättsföreningen.

Hej alla,

Vi har aldrig haft kontakt med Danske bank över huvud taget så det måste ha varit förre ägaren före vårt tillträde. Vi köpte genom Skandia Mäklarna, ägaren hette (Namn) och han arbetade som mäklare just där.

Följande meddelande har skickats den 25 juni 2019 från NN till bostadsrättsförening, köpare och säljare.

Hej

Precis som (Namn) skriver har vi endast fått information om de lån som och (Namn) haft. De andra lånen enligt mäklarbilden är med största sannolikhet lösta men kan bero på miss från antingen banken (om de glömt att skicka avnotering till förvaltaren) eller förvaltaren som glömt att avnotera.

Följande meddelande har skickats den 27 juni 2019 från en person som arbetar hos bostadsrättsföreningen.

Hej,

Jag får nu meddela att jag efter att ha varit i kontakt med Danske Bank har fått avnoteringar på de två panterna som daterats i dag den 27 juni 2019. Jag bifogar en uppdaterad mäklarbild som visar föreningens noteringar.

Följande meddelande har skickats den 28 juni 2019 från köparen till bostadsrättsföreningen.

Hej,

Tack för att du tog tag i ärendet som kunde ha lett till en besvärlig situation framöver. Alltid lär man sig något nytt. I Finland kan inte en dylik situation uppstå på grund av att man vid ett köp också får det fysiska aktiebrevet, som man inte kan få om lägenheten är pantsatt. Vi förlitade oss helt på överlåtelseavtalet där säljaren garanterar att bostadsrätten inte är pantsatt. Vad som är förvånansvärt är att mäklarna i båda fallen inte kollat detta.

Följande meddelande har skickats den 19 november 2019 från Danske bank till NN.

Hej,

Jag bekräftar härmed att vi skickade en avnotering via fysisk post 2013-06-03 gällande lgh (Lägenhetsnummer) i BRF (Namn) (*****-****). Adressen till lägenheten är (Adress). Avnoteringen skickades då till BRF (Namn), Att: (Namn), (Adress).

Vi skickade en ny avnotering på samma objekt till samma adress 2019-06-26. Denna gång skickades även avnoteringen via mail till (Namn) på adress (Mejladress)

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljaren och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

I 17 § andra stycket fastighetsmäklarlagen anges att det ingår i en fastighetsmäklares skyldigheter att kontrollera bland annat om en bostadsrätt är pantsatt.

I det aktuella fallet är det utrett att två pantnoteringar kvarstod hos bostadsrättsföreningen efter att tillträde skett och att NN, inför försäljningen, fått information om de fyra pantnoteringarna avseende bostadsrätten. NN har anfört att hon vid inledningen av förmedlingsuppdraget fått information från en bank att någon pantsättning avseende bostadsrätten inte var aktuell eftersom den aktuella bostadsrätten inte var belånad hos dem. Samtidigt har NN efter tillträdesdagen, i ett mejl, uppgett att pantnoteringarna med största sannolikhet är lösta och även hänvisat till säljarnas meddelande där det bland annat framgår att de aldrig haft någon kontakt med den aktuella banken. Mot denna bakgrund anser Fastighetsmäklarinspektionen att det är uppenbart att NN aldrig kontrollerade att de två kvarvarande pantnoteringar var lösta i samband med tillträdet. NN har därmed brustit i sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Förseelsen motiverar en varning.