Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren i två förmedlingsuppdrag avseende bostadsrätter har åsidosatt god fastighetsmäklarsed och sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet avseende årsredovisningen samt avseende obetalda årsavgifter.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning.

Ärendet

Under våren 2019 publicerades en artikelserie om skötseln av två bostadsrättsföreningar i södra Sverige. Fastighetsmäklarinspektionen kunde konstatera att NN hade förmedlat en bostadsrätt i en av de omskrivna föreningarna och beslutade att initiera ett tillsynsärende mot honom.

Köparen av en annan bostadsrätt i samma förening har i en anmälan till inspektionen riktat kritik mot NN:s agerande i samband med förmedlingen av bostadsrätten (bostadsrätt 1).

Anmälaren har skickat in en hyres- och avgiftsavi avseende bostadsrätten för tiden efter förvärvet.

NN har förelagts att yttra sig angående förmedlingen av bostadsrätt 1 samt komma in med handlingar. Avseende bostadsrätt 1 har NN inkommit med bland annat yttranden, uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet och senaste årsredovisningen för bostadsrättsföreningen avseende räkenskapsåret 2016.

NN har även förelagts att inkomma med handlingar och besvara ett antal frågor angående förmedlingen av den bostadsrätt (bostadsrätt 2) som låg till grund för inspektionens egeninitierade ärende. NN har avseende bostadsrätt 2 inkommit med bland annat ett yttrande, uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet, uppgifter från föreningen avseende bostadsrätten och en lägenhetsbeskrivning.

Uppgifter i anmälan - bostadsrätt 1

Anmälaren har i huvudsak uppgett att NN inte informerade om att föreningen riskerade konkurs, hade höga skulder och om att det fanns en mycket stor hyresskuld på lägenheten.

Mäklarens yttranden

Bostadsrätt 1

NN har förelagts att yttra sig över klagomålen i anmälan samt över bland annat följande frågeställningar.

• Vilka handlingar har tillhandahållits spekulanterna i samband med förmedlingsuppdraget och vilken eventuell ytterligare information har du lämnat till spekulanterna och den slutliga köparen angående föreningens ekonomi och risken för att föreningen skulle försättas i konkurs?
• För det fall det inte har funnits någon ”färsk” årsredovisning, vilken information har du gett spekulanterna i anledning av detta?
• Vilken kännedom hade du om den aktuella bostadsrätten och att den belastades med en skuld?
• På vilket sätt informerade du spekulanterna och den slutliga köparen om att bostadsrätten belastades med en skuld?

Med anledning av föreläggandet har NN yttrat sig och anfört bland annat att han inte fick information från föreningen om att det fanns en skuld. Av yttrandet framgår också att det var svårt för NN att få klara besked från alla inblandade men att styrelsen skulle undersöka varför resterande skuld var med på fakturan till den nuvarande ägaren. NN har även uppgett att köparens bank accepterade den årsredovisning som han skickade in och att banken godkände lån för köpet.

Bostadsrätt 2

NN har bland annat förelagts att yttra sig över vilka handlingar han har tillhandahållit spekulanterna i samband med förmedlingsuppdraget och vilken eventuell ytterligare information han har lämnat till spekulanterna och den slutliga köparen.

NN har yttrat sig och uppgett i huvudsak följande.

Han fick ett skrivuppdrag av säljaren till en bostadsrätt i mars 2019. Säljaren och köparna var överens om pris och tillträde men ville att en mäklare skulle skriva avtalet och kontakta föreningen. Köparna hade finansieringen klar, kontant. Han fick ett uppdragsavtal den 24 mars 2019. Han informerade om att de inte kunde skriva innan han hade fått bekräftat uppgifterna på lägenheten från föreningen. Den 24 april 2019 fick han till slut efter flera försök, uppgifterna via e-post från föreningen. Den 28 april 2019 skrev parterna ett överlåtelseavtal. Strax före tillträdet kom nyheten i pressen om föreningens status. Köparna ville då inte fortsätta affären och skrev på ett hävningsavtal den 11 maj 2019. Lägenheten var aldrig ute på öppna marknaden och köparna har inte lidit någon skada.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av de berörda frågeställningarna, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

Bostadsrätt 1

Uppdragsavtalet

Av uppdragsavtalet framgår att det tecknades den 2 december 2018, att det löpte utan ensamrätt, att utgångspriset var 575 000 kr eller det pris som kan ” överenskommas med uppdragsgivaren”, att provision skulle erläggas av uppdragsgivaren med 25 000 kr inklusive moms samt att det inte skulle utgå någon kostnad om försäljning inte kom till stånd.

Överlåtelseavtalet

Av överlåtelseavtalet framgår att avtalet undertecknades den 22 december 2018, att tillträdesdag var den 1 februari 2019 eller enligt överenskommelse.

Årsredovisningen

Årsredovisningen för bostadsrättsföreningen X som är från räkenskapsåret 2016 är undertecknad av styrelsens representanter 2017-12-15 och revisionsberättelsen är från den 8 januari 2018. Av revisionsberättelsen framgår följande under rubriken ”Anmärkning”

Utan att det påverkar våra uttalanden ovan vill vi anmärka på att årsredovisningen inte lämnats för revision i sådan tid att föreningsstämman kunnat hållas inom den tid som stadgarna föreskriver.

Bostadsrättsföreningens stadgar

Enligt § 5 omfattar föreningens räkenskapsår perioden den 1 januari – den 31 december och enligt andra meningen i samma § ska styrelsen avlämna en årsredovisning till revisorerna minst en månad före ordinarie föreningsstämma.

Bostadsrätt 2

Uppdragsavtalet

Av uppdragsavtalet framgår att det tecknades den 24 mars 2019, att det löpte utan ensamrätt, att utgångspriset var 720 000 kr eller det pris som kan ”överenskommas med uppdragsgivaren”, att provision skulle erläggas av uppdragsgivaren med 8 000 kr inklusive moms samt att det inte skulle utgå någon kostnad om försäljning inte kom till stånd.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Begreppet i allt innebär att mäklare ska iaktta god fastighetsmäklarsed inte bara vid fullgörandet av enskilda förmedlingsuppdrag utan även i andra sammanhang när han uppträder i sin yrkesroll (prop. 1994/95:14 s. 76).

Rådgivnings- och upplysningsskyldigheten

Av 16 § 1 stycket 1 meningen fastighetsmäklarlagen framgår det att en fastighetsmäklare, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ska ge tilltänkta köpare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen.

I bestämmelsens tredje stycke anges att om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa köparen om detta.

Information som kan antas ha betydelse för en köpare ska lämnas på ett sådant sätt att köparen kan förväntas uppmärksamma den. Generellt kräver god fastighetsmäklarsed att mäklaren ser till att informationen verkligen kommer köparen till del, att den presenteras tydligt och på ett lättbegripligt sätt och i så god tid innan överlåtelseavtalet ingås att köparen har möjlighet att noggrant överväga den (se prop. 2010/11:15 s. 57).

Bestämmelserna i 16 § fastighetsmäklarlagen gäller även för bostadsrätter, vilket framgår av 1 § 1 stycket. och 2 § 1 stycket fastighetsmäklarlagen.

Årsredovisning

Enligt 6 kap. 1 § p. 2 bokföringslagen (1999:1078) ska en ekonomisk förening för varje räkenskapsår avsluta bokföringen med en årsredovisning.

Enligt § 5 i stadgarna för bostadsrättsföreningen X omfattar föreningens räkenskapsår perioden den 1 januari – den 31 december och enligt andra meningen i samma § ska styrelsen avlämna en årsredovisning till revisorerna minst en månad före ordinarie föreningsstämma.

Enligt 7 kap. 9 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar ska medlemmarna hålla en ordinarie föreningsstämma inom sex månader från utgången av varje räkenskapsår. Vid den ordinarie föreningsstämman ska styrelsen lägga fram bland annat årsredovisning och revisionsberättelsen.

Enligt 11 kap. 5 § brottsbalken kan den som åsidosätter sin bokföringsskyldighet enligt bokföringslagen dömas till ansvar för brott.

Att upprätta en årsredovisning är alltså ett lagkrav och syftar till att förse olika intressenter med information om föreningens finansiella situation. En för sent upprättad årsredovisning kan utgöra ett bokföringsbrott. I större bostadsrättsföreningar där årsredovisningen ska sändas in till Bolagsverket kan en försenad årsredovisning leda till beslut om likvidation och betalande av vite för styrelseledamöterna. Att en årsredovisning inte upprättas eller upprättas för sent kan vara ett tecken på att ett företag eller en förening har ekonomiska problem, men behöver inte vara det.

Enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning kan en fastighetsmäklare inte utgå från att alla spekulanter förstår innebörden av, och de eventuella risker som kan vara förknippade med, att köpa en bostadsrätt i en förening som inte har upprättat en årsredovisning i tid.

Årsredovisningen har bedömts vara av sådan vikt för spekulanter och den slutliga köparen att lagstiftaren år 2011 förde in ett krav i 18 § 3 stycket fastighetsmäklarlagen om att en mäklare ska tillhandahålla den senast tillgängliga årsredovisningen för bostadsrättsföreningen. I uttrycket ”tillhandahålla” som används i lagtexten i 18 § första stycket fastighetsmäklarlagen, ligger att mäklaren ska tillse att mottagaren rent faktiskt tar del av objektsbeskrivningen (Melin, Fastighetsmäklarlagen, En kommentar, fjärde upplagan s. 170).

Eftersom en bostadsrättsförening är skyldig att lämna årsredovisning årligen kan avsikten inte vara att den årsredovisning som mäklaren tillhandahåller ska vara flera år gammal. För det fall en nyare årsredovisning borde ha upprättats när mäklaren genomför en förmedling, bör mäklaren inom ramen för rådgivnings- och upplysningsskyldigheten inte endast påtala att det saknas en korrekt upprättad årsredovisning, utan även lämna upplysningar om att en ny årsredovisning borde ha funnits från ett visst datum och att det kan vara brottsligt att inte upprätta en årsredovisning i rätt tid. Fastighetsmäklarinspektionen menar att även dessa upplysningar tillsammans med information om vilka risker som kan vara förknippade härmed också ska tillhandahållas spekulanter och den slutliga köparen enligt god fastighetsmäklarsed och 18 § fastighetsmäklarlagen.

När en köpare av en bostadsrätt blir medlem i bostadsrättsföreningen får hen del i föreningens tillgångar men blir också tillsammans med övriga bostadsrättsinnehavare begränsat ansvarig för föreningens skulder (se SOU 2008:6 s. 203). De särskilda upplysningarna om att föreningen borde ha upprättat en nyare årsredovisning och vilka risker som är förenliga med detta, är alltså så pass väsentliga för köparen att det enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning, måste anses vara i strid med god fastighetsmäklarsed att inte tillhandahålla uppgifterna skriftligt.

Bostadsrätt 1

Den aktuella bostadsrättsföreningen ska lägga fram en årsredovisning på en ordinarie föreningsstämma senast den 30 juni varje år. Den i ärendet inlämnade årsredovisningen avser räkenskapsåret 2016 och har undertecknats av styrelsen först i december 2017, vilket är för sent. Trots att den aktuella förmedlingen ägde rum så sent som i december 2018, hade någon årsredovisning avseende räkenskapsåret 2017 ännu inte upprättats.

Avseende bostadsrätt 1 är det genom utredningen i ärendet klarlagt att NN inte har upplyst skriftligt om att föreningen borde ha upprättat en ny årsredovisning avseende räkenskapsåret 2017 under det första halvåret 2018, om vilka risker som är förknippade med föreningens passivitet i den frågan och om att det kan vara brottsligt. Det har inte heller framkommit att han lämnat några muntliga upplysningar. Enligt Fastighetsmäklarinspektionen bedömning har NN brustit i sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet avseende föreningens årsredovisning och agerandet står också i strid med god fastighetsmäklarsed.

Mäklarens ansvar att tillhandahålla årsredovisning och avvikande information angående den är enligt Fastighetsmäklarinspektionen mening långtgående. Med hänsyn till det och att uppgifterna är av sådan väsentlig betydelse framförallt för köparen, kan påföljden enligt inspektionens bedömning inte stanna vid en erinran. NN ska mot bakgrund härav meddelas en varning.

Bostadsrätt 2

Avseende bostadsrätt 2 har NN uppgett att han endast hade ett skrivuppdrag. Mäklarens skyldigheter vid ett skrivuppdrag är mindre långtgående än när mäklaren sköter förmedlingen av objektet. När mäklaren inte sköter förmedlingen av bostadsrätten föreligger inte någon skyldighet att upprätta en objektsbeskrivning eller tillhandahålla en årsredovisning. Mäklaren ska dock i allt agera i enlighet med god fastighetsmäklarsed.

Vid förmedlingen av bostadsrätt 1 i samma bostadsrättsförening i december 2018, tillhandahöll NN föreningens årsredovisning för 2016. Mäklaren hade alltså kännedom om att bostadsrättsföreningen varit sen med att upprätta årsredovisningen även om han inte hade någon skyldighet att tillhandahålla någon årsredovisning till köparen av bostadsrätt 2. Eftersom uppgifter om föreningens finansiella situation är av stor vikt för en köpare menar Fastighetsmäklarinspektionen att NN borde ha rått köparen att särskilt kontrollera statusen på föreningens årsredovisning. Av utredningen framgår inget om att NN har lämnat någon sådan information. Enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning har NN agerat i strid med god fastighetsmäklarsed och brustit i sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet i den här frågan.

Eftersom mäklarens ansvar avseende årsredovisningen inte är lika långtgående vid ett skrivuppdrag är mäklarens agerande avseende bostadsrätt 2 inte lika klandervärt. Med hänsyn till hur viktig årsredovisningen är för en köpare kan dock inte mäklaren enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning gå fri från påföljd.  Mot bakgrund härav kan påföljden stanna vid en erinran.

Obetalda årsavgifter

I anmälan avseende bostadsrätt 1 har anmälaren uppgett att NN inte informerade om att det fanns en mycket stor hyresskuld på lägenheten. I prop. 2010/11:15 s. 59 anges att mäklaren inte behöver ange i objektsbeskrivningen om bostadsrätten belastas av obetalda, förfallna avgifter eller andra liknande skulder. Vidare anges att mäklaren dock är skyldighet att upplysa en köpare om detta inom ramen för sin allmänna upplysningsskyldighet om han känner till sådana skulder.

NN har uppgett att han inte fick någon information om att det fanns skulder avseende avgifter från föreningen.

Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren endast läggas till grund för disciplinära åtgärder om de kan slås fast otvetydigt (se RÅ 1996 ref. 83).

Då inget i utredningen tyder på att NN skulle ha haft kännedom om att den aktuella bostadsrätten var belastad med skulder avseende obetalda årsavgifter, anser Fastighetsmäklarinspektionen att det inte mot NN:s bestridande kan anses vara otvetydigt fastställt att han i den aktuella frågan har brustit sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet enligt 16 § fastighetsmäklarlagen. Ärendet ska därför avskrivas i denna del.

Påföljd

NN meddelas en varning för att inte ha lämnat information om att föreningen borde ha upprättat en ny årsredovisning avseende räkenskapsåret 2017 under det första halvåret 2018, om vilka risker som är förknippade med föreningens passivitet i den frågan och om att det kan vara brottsligt. I varningen ingår en erinran för att inte ha gett köparen av bostadsrätt 1 rådet att kontrollera statusen på bostadsrättsföreningen Xs årsredovisning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.