Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren i förmedlingsuppdrag avseende två bostadsrätter har åsidosatt god fastighetsmäklarsed och sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet avseende årsredovisningen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning.

Ärendet

Under våren 2019 publicerades en artikelserie om skötseln av två bostadsrättsföreningar i södra Sverige. Fastighetsmäklarinspektionen kunde konstatera att NN hade förmedlat en bostadsrätt i en av de omskrivna föreningarna i oktober 2018 (bostadsrätt 1) och hade i juni 2019 en pågående förmedling i samma bostadsrättsförening (bostadsrätt 2). Med anledning av detta beslutade Fastighetsmäklarinspektionen att initiera ett tillsynsärende mot honom.

Inspektionen har förelagt NN att inkomma med handlingar avseende bostadsrätterna och besvara ett antal frågor. NN har inkommit med bostadsrättsföreningens årsredovisning avseende räkenskapsåret 2016 och föreningens stadgar. Utöver dessa handlingar har NN avseende bostadsrätt 1 inkommit med bland annat ett yttrande, uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet, uppgifter från föreningen avseende bostadsrätten och en objektsbeskrivning. Avseende bostadsrätt 2 har NN inkommit med uppgifter från föreningen avseende bostadsrätten och journalen.

Mäklarens yttranden

NN har bland annat förelagts att yttra sig över vilken kännedom han hade om den aktuella bostadsrättsföreningen, vilka handlingar han har tillhandahållit spekulanterna i samband med de båda förmedlingsuppdragen och vilken eventuell ytterligare information han har lämnat till spekulanterna och den slutliga köparen.

NN har yttrat sig och uppgett i huvudsak följande.

Han förmedlade en bostadsrätt i den aktuella föreningen i oktober 2018. Han hade vid tidpunkten ingen som helst kännedom om föreningen då han var relativt ny som mäklare. Han hade inte någon misstanke om att det inte stod rätt till i föreningen förrän media började rapportera om det. Förfoganderätten och pantsättningen kontrollerades via mäklarbilder från föreningen. För spekulanterna tillhandahöll han den senaste registrerade årsredovisningen (2016) samt stadgarna. Affären gick smidigt och snabbt.

NN har inte uppgett något specifikt avseende förmedlingen av bostadsrätt 2.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av de berörda frågeställningarna, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

Årsredovisningen

Årsredovisningen för bostadsrättsföreningen som är från räkenskapsåret 2016 är undertecknad av styrelsens representanter 2017-12-15 och revisionsberättelsen är från den 8 januari 2018. Av revisionsberättelsen framgår följande under rubriken ”Anmärkning”

Utan att det påverkar våra uttalanden ovan vill vi anmärka på att årsredovisningen inte lämnats för revision i sådan tid att föreningsstämman kunnat hållas inom den tid som stadgarna föreskriver.

Bostadsrätt 1

Uppdragsavtalet

Av uppdragsavtalet framgår att det tecknades den 28 augusti 2018, att det gällde tills vidare utan ensamrätt med en dags uppsägningstid samt att utgångspriset var 715 000 kr.

Överlåtelseavtalet

Av överlåtelseavtalet framgår att det tecknades den 12 december 2018 och att tillträdesdatum var 2018-12-01, eller annat datum enligt överenskommelse.

Bostadsrätt 2

Journalen

Av journalen framgår att förmedlingsuppdraget ingicks den 24 april 2019, att objektsbeskrivning upprättades den 10 juni 2019, att senaste registrerade årsredovisningen 2016 tillhandahållits tilltänkta köpare den 10 juni 2019, att en ny årsredovisning är på gång enligt styrelsen, att mäklaren sagt upp förmedlingsuppdraget den 25 augusti 2019 och att mäklaren inte har några kommande anspråk på säljaren.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Rådgivnings- och upplysningsskyldigheten

Av 16 § 1 stycket 1 meningen fastighetsmäklarlagen framgår det att en fastighetsmäklare, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ska ge tilltänkta köpare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen.

I bestämmelsens tredje stycke anges att om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa köparen om detta.

Information som kan antas ha betydelse för en köpare ska lämnas på ett sådant sätt att köparen kan förväntas uppmärksamma den. Generellt kräver god fastighetsmäklarsed att mäklaren ser till att informationen verkligen kommer köparen till del, att den presenteras tydligt och på ett lättbegripligt sätt och i så god tid innan överlåtelseavtalet ingås att köparen har möjlighet att noggrant överväga den (se prop. 2010/11:15 s. 57).

Bestämmelserna i 16 § fastighetsmäklarlagen gäller även för bostadsrätter, vilket framgår av 1 § 1 stycket. och 2 § 1 stycket fastighetsmäklarlagen.

Årsredovisning

Enligt 6 kap. 1 § p. 2 bokföringslagen (1999:1078) ska en ekonomisk förening för varje räkenskapsår avsluta bokföringen med en årsredovisning.

Enligt § 5 i stadgarna för bostadsrättsföreningen X omfattar föreningens räkenskapsår perioden den 1 januari – den 31 december och enligt andra meningen i samma § ska styrelsen avlämna en årsredovisning till revisorerna minst en månad före ordinarie föreningsstämma.

Enligt 7 kap. 9 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar ska medlemmarna hålla en ordinarie föreningsstämma inom sex månader från utgången av varje räkenskapsår. Vid den ordinarie föreningsstämman ska styrelsen lägga fram bland annat årsredovisning och revisionsberättelsen.

Enligt 11 kap. 5 § brottsbalken kan den som åsidosätter sin bokföringsskyldighet enligt bokföringslagen dömas till ansvar för brott.

Att upprätta en årsredovisning är alltså ett lagkrav och syftar till att förse olika intressenter med information om föreningens finansiella situation. En för sent upprättad årsredovisning kan utgöra ett bokföringsbrott. I större bostadsrättsföreningar där årsredovisningen ska sändas in till Bolagsverket kan en försenad årsredovisning leda till beslut om likvidation och betalande av vite för styrelseledamöterna. Att en årsredovisning inte upprättas eller upprättas för sent kan vara ett tecken på att ett företag eller en förening har ekonomiska problem, men behöver inte vara det.

Enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning kan en fastighetsmäklare inte utgå från att alla spekulanter förstår innebörden av, och de eventuella risker som kan vara förknippade med, att köpa en bostadsrätt i en förening som inte har upprättat en årsredovisning i tid.

Årsredovisningen har bedömts vara av sådan vikt för spekulanter och den slutliga köparen att lagstiftaren år 2011 förde in ett krav i 18 § 3 stycket fastighetsmäklarlagen om att en mäklare ska tillhandahålla den senast tillgängliga årsredovisningen för bostadsrättsföreningen. I uttrycket ”tillhandahålla” som används i lagtexten i 18 § första stycket fastighetsmäklarlagen, ligger att mäklaren ska tillse att mottagaren rent faktiskt tar del av objektsbeskrivningen (Melin, Fastighetsmäklarlagen, En kommentar, fjärde upplagan s. 170).

Eftersom en bostadsrättsförening är skyldig att lämna årsredovisning årligen kan avsikten inte vara att den årsredovisning som mäklaren tillhandahåller ska vara flera år gammal. För det fall en nyare årsredovisning borde ha upprättats när mäklaren genomför en förmedling, bör mäklaren inom ramen för rådgivnings- och upplysningsskyldigheten inte endast påtala att det saknas en korrekt upprättad årsredovisning, utan även lämna upplysningar om att en ny årsredovisning borde ha funnits från ett visst datum och att det kan vara brottsligt att inte upprätta en årsredovisning i rätt tid. Fastighetsmäklarinspektionen menar att även dessa upplysningar tillsammans med information om vilka risker som kan vara förknippade härmed också ska tillhandahållas spekulanter och den slutliga köparen enligt god fastighetsmäklarsed och 18 § fastighetsmäklarlagen.

När en köpare av en bostadsrätt blir medlem i bostadsrättsföreningen får hen del i föreningens tillgångar men blir också tillsammans med övriga bostadsrättsinnehavare begränsat ansvarig för föreningens skulder (se SOU 2008:6 s. 203). De särskilda upplysningarna om att föreningen borde ha upprättat en nyare årsredovisning och vilka risker som är förenliga med detta, är alltså så pass väsentliga för köparen att det enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning, måste anses vara i strid med god fastighetsmäklarsed att inte tillhandahålla uppgifterna skriftligt.

Den aktuella bostadsrättsföreningen ska lägga fram en årsredovisning på en ordinarie föreningsstämma senast den 30 juni varje år. Årsredovisningen som NN tillhandahållit spekulanterna och den slutlige köparen avser räkenskapsåret 2016 och har undertecknats av styrelsen först i december 2017, vilket är för sent. Trots att förmedlingen avseende bostadsrätt 1 ägde rum i oktober 2018 och förmedlingsuppdraget avseende bostadsrätt 2 påbörjades så sent som i april 2019, hade någon årsredovisning avseende räkenskapsåret 2017 ännu inte upprättats.

Avseende både bostadsrätt 1 och bostadsrätt 2 är det genom utredningen i ärendet klarlagt att NN inte har upplyst skriftligt om att föreningen borde ha upprättat en ny årsredovisning avseende räkenskapsåret 2017 under det första halvåret 2018, om vilka risker som är förknippade med föreningens passivitet i den frågan och om att det kan vara brottsligt. Det har inte heller framkommit att han lämnat några muntliga upplysningar. Enligt Fastighetsmäklarinspektionen bedömning har NN vid hanteringen av varje enskilt förmedlingsuppdrag brustit i sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet avseende föreningens årsredovisning och agerandet står också i strid med god fastighetsmäklarsed.

Mäklarens ansvar att tillhandahålla årsredovisning och avvikande information angående den är enligt Fastighetsmäklarinspektionen mening långtgående. Med hänsyn till det och att uppgifterna är av sådan väsentlig betydelse framförallt för köparen, kan påföljden enligt inspektionens bedömning inte stanna vid en erinran. NN ska mot bakgrund härav meddelas en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.