Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren i två förmedlingsuppdrag avseende bostadsrätter har åsidosatt god fastighetsmäklarsed och sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet avseende årsredovisningen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning.

Ärendet

Under våren 2019 publicerades en artikelserie om skötseln av två bostadsrättsföreningar i södra Sverige. Fastighetsmäklarinspektionen kunde konstatera att NN hade förmedlat en bostadsrätt i en av de omskrivna föreningarna och beslutade att initiera ett tillsynsärende mot henne (bostadsrätt 1). Inspektionen har förelagt NN att inkomma med handlingar avseende bostadsrätt 1 samt besvara ett antal frågor. NN har avseende bostadsrätt 1 inkommit med bland annat ett yttrande, bostadsrättsföreningens årsredovisning avseende räkenskapsåret 2016, bostadsrättsföreningens stadgar, uppdragsavtalet, uppgifter från föreningen avseende bostadsrätten, överlåtelseavtalet, objekts-beskrivningen och journalen.

Köparen av en annan bostadsrätt i samma förening har i en anmälan till inspektionen riktat kritik mot NN:s agerande i samband med förmedlingen av bostadsrätten (bostadsrätt 2). Anmälaren har skickat in överlåtelseavtalet.

NN har förelagts att yttra även angående förmedlingen av bostadsrätt 2 samt komma in med handlingar.  Avseende bostadsrätt 2 har NN inkommit med bland annat ett yttrande, uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, frågelistan, överlåtelseavtalet och journalen.

Uppgifter i anmälan - bostadsrätt 2

Anmälaren har i huvudsak uppgett följande.

Vid visningen ställde de frågor till mäklaren eftersom de inte kände till området och eftersom de såg att det inte var så bra skött runt fastigheten. Mäklaren berättade att det var en bra förening, att nuvarande fastighetsägarna hade köpt fastigheten för 10 år sedan och totalrenoverat alla lägenheter. De frågade även om bokslutet som föreningen senast hade redovisat 2016. Mäklaren uppgav att hon hade varit i kontakt med styrelsen och att det inte var något de skulle oroa sig för. Föreningen var på väg att lämna in ny årsredovisning men de hade inte hunnit med.

På mötet vid tillträdet den 26 april uppgav mäklaren att hon hade blivit kontaktad av en journalist som hade ställt frågor om föreningens ekonomi. Mäklaren sa att de inte behövde oroa sig, men att hon behövde berätta det för dem. Tre dagar efter tillträdet publicerades det en artikel i tidningen vilket ledde till att mäklarföretaget samma dag höll en presskonferens.

Journalisten hade intervjuat mäklaren innan deras tillträde och ställt frågor om alla problem som fanns i föreningen och ändå sålde mäklaren lägenheten till dem. Nu begär föreningen konkurs.

Mäklaren dolde information för dem för att hjälpa säljaren att sälja lägenheten. Mäklaren kände till problemen i föreningen. Istället för att uppmana dem att undersöka föreningen målade hon upp att allting var tiptop och gömde sig bakom att hon inte visste något. Eftersom journalisten hade intervjuat henne hade hon redan fått signal om att något var skumt. Hon borde ha uppmanat dem och inte bara skyddat säljaren och sagt till dem att allting var bra.

Mäklarens yttrande

Avseende bostadsrätt 1 har NN bland annat förelagts att yttra sig över vilka handlingar hon har tillhandahållit spekulanterna i samband med förmedlingsuppdraget och vilken eventuell ytterligare information hon har lämnat till spekulanterna och den slutliga köparen.

Avseende bostadsrätt 2 har NN bland annat förelagts att yttra sig över vilka handlingar hon har tillhandahållit spekulanterna i samband med förmedlingsuppdraget och på vilket sätt hon har fullgjort sin upplysningsskyldighet gentemot spekulanterna i allmänhet och den slutgiltiga köparen i synnerhet.

Avseende både förmedling av bostadsrätt 1 och bostadsrätt 2 har NN yttrat sig och uppgett i huvudsak följande.

Inför försäljningarna gjorde hon en föreningskoll. Hon kontaktade föreningens styrelse och frågade om vad som ingick i avgiften, vilka renoveringar som var gjorda och planerade, hur föreningens ekonomi såg ut, om det fanns några planerade avgiftsförändringar, när föreningen köpte fastigheten och om de äger marken, hur många lägenheter som finns och om samtliga är bostadsrätter, om det finns några speciella åtaganden för medlemmarna i föreningen och om det fanns något mer specifikt som hon behövde känna till. Informationen hon fick lät som den brukade och hon hade ingen anledning att misstänka något annat. Föreningens styrelse informerade att ekonomin såg bra ut och att inga avgiftshöjningar var planerade eller beslutade. Hon fick årsredovisningen för 2016 och de uppgav att årsredovisningen för 2017 och 2018 var under färdigställande samt att de höll på att sätta upp rutinerna med en ny ekonomisk förvaltare. Årsredovisningen och stadgarna publicerade hon i den digitala bostadsannonsen och tillhandahöll samtliga spekulanter tillsammans med föreningens stadgar. Hon läste igenom den befintliga årsredovisningen och meddelade alla spekulanter att det endast fanns en årsredovisning för 2016. Hon inhämtade även information från säljarna avseende både lägenheterna och föreningen, där inga fel eller brister togs upp.

Under förmedlingsuppdragens gång hade hon ingen kännedom om att det fanns en pågående utredning om föreningens ekonomi.

Avseende bostadsrätt 1 har NN utöver vad som angetts ovan särskilt uppgett i huvudsak följande. Hon kontrollerade förfoganderätten och pantsättningen genom att begära en mäklarbild från styrelsen, inhämta information från säljaren och kontrollera med säljarens bank. När hon efter kontraktsskrivningen fick kännedom om föreningens ekonomiska situation kontaktade hon samtliga berörda parter och gav dem samma information som hon hade fått. Köparen valde trots informationen att fullfölja köpet. När hon tog en ny kontakt med styrelsen uppgav kontaktpersonen att skulden nyligen var avbetalad.

Avseende förmedlingen av bostadsrätt 2 har NN utöver vad som angetts ovan särskilt uppgett i huvudsak följande.

Hon kände inte till att det fanns brister gällande värme och vatten i fastigheten. Hon fick inga uppgifter eller indikationer på detta från vare sig föreningen eller säljaren. Frågelistan har köparen läst igenom och signerat. All information som hon hade om lägenheten och föreningen fanns i objektsbeskrivningen och i annonsen på hemsidan och har framförts till samtliga spekulanter i samband med försäljningen.

I tiden mellan kontrakt och tillträdet blev hon uppringd av en journalist gällande föreningen. Hon ringde då för juridisk rådgivning för att veta hur hon skulle göra mot sina köpare för att allt skulle gå rätt till. Efter kontakt med styrelsen stod ord mot ord mellan journalisten och föreningen och hon hade inga fakta om vad som verkligen stämde. Eftersom hon inte visste till 100 procent, kunde hon heller inte ge köparen någon absolut fakta. Hon kontaktade köparen och berättade vad journalisten hade ställt för frågor och vad det handlade om men uppgav samtidigt att hon inte kunde garantera vad som var sant. Samtalet med köparen ägde rum före tillträdet. Enligt en senare uppgift i media har konkursansökan inte fullföljts.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av de berörda frågeställningarna, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

Årsredovisningen

Årsredovisningen för bostadsrättsföreningen som är från räkenskapsåret 2016 är undertecknad av styrelsens representanter 2017-12-15 och revisionsberättelsen är från den 8 januari 2018. Av revisionsberättelsen framgår följande under rubriken ”Anmärkning”

Utan att det påverkar våra uttalanden ovan vill vi anmärka på att årsredovisningen inte lämnats för revision i sådan tid att föreningsstämman kunnat hållas inom den tid som stadgarna föreskriver.

Bostadsrättsföreningens stadgar

Enligt § 5 omfattar föreningens räkenskapsår perioden den 1 januari – den 31 december och enligt andra meningen i samma § ska styrelsen avlämna en årsredovisning till revisorerna minst en månad före ordinarie föreningsstämma.

Bostadsrätt 1

Uppdragsavtalet

Av uppdragsavtalet framgår att det tecknades den 19 februari 2019 och att det löpte med ensamrätt under tre månader.

Överlåtelseavtalet

Av överlåtelseavtalet framgår att avtalet undertecknades den 25 mars 2019 och att tillträdesdag var den 25 april 2019.

Journalen

I journalen framgår följande.

Årsredovisning alternativt ekonomisk plan inhämtad och ansvarig mäklare har läst igenom valda delar av denna för att avgöra om kompletterande frågor behöver ställas till föreningen, samt för att kunna ge spekulanter råd.

Efterfrågat senare årsredovisning. Endast årsredovisning 2016 tillgänglig. Informerat samtliga parter om detta vid försäljning.

Vidare framgår följande i journalen.

Kopia av föreningens senaste årsredovisning har tillhandahållits för tilltänkta köpare.

Årsredovisning publicerad i den digitala bostadsannonsen samt fysiskt exemplar funnit på plats på visning.

I journalen framgår även följande.

Mäklaren har informerat köpare och säljare om att en journalist har sökt oss för att få svar på frågor angående föreningens ekonomi.

Bostadsrätt 2

Uppdragsavtalet

Av uppdragsavtalet framgår att det tecknades den 7 mars 2019 och att det löpte med ensamrätt under tre månader.

Överlåtelseavtalet

Av överlåtelseavtalet framgår att avtalet undertecknades den 24 mars 2019 och att tillträdet var den 26 april 2019.

Journalen

I journalen framgår följande.

Årsredovisning alternativt ekonomisk plan inhämtad och ansvarig mäklare har läst igenom valda delar av denna för att avgöra om kompletterande frågor behöver ställas till föreningen, samt för att kunna ge spekulanter råd.

Vidare framgår följande i journalen.

Kopia av föreningens senaste årsredovisning har tillhandahållits för tilltänkta köpare.

I journalen framgår även följande.

Informerat parterna om att vi blivit kontaktade av en journalist som vill få svar på frågor angående föreningens ekonomi.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Rådgivnings- och upplysningsskyldigheten

Av 16 § 1 stycket 1 meningen fastighetsmäklarlagen framgår det att en fastighetsmäklare, i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det, ska ge tilltänkta köpare de råd och upplysningar som de kan behöva om fastigheten och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen.

I bestämmelsens tredje stycke anges att om mäklaren har iakttagit eller annars känner till eller med hänsyn till omständigheterna har särskild anledning att misstänka något om fastighetens skick som kan antas ha betydelse för en köpare, ska mäklaren särskilt upplysa köparen om detta.

Information som kan antas ha betydelse för en köpare ska lämnas på ett sådant sätt att köparen kan förväntas uppmärksamma den. Generellt kräver god fastighetsmäklarsed att mäklaren ser till att informationen verkligen kommer köparen till del, att den presenteras tydligt och på ett lättbegripligt sätt och i så god tid innan överlåtelseavtalet ingås att köparen har möjlighet att noggrant överväga den (se prop. 2010/11:15 s. 57).

Bestämmelserna i 16 § fastighetsmäklarlagen gäller även för bostadsrätter, vilket framgår av 1 § 1 stycket. och 2 § 1 stycket fastighetsmäklarlagen.

Årsredovisning

Enligt 6 kap. 1 § p. 2 bokföringslagen (1999:1078) ska en ekonomisk förening för varje räkenskapsår avsluta bokföringen med en årsredovisning.

Enligt § 5 i stadgarna för bostadsrättsföreningen omfattar föreningens räkenskapsår perioden den 1 januari – den 31 december och enligt andra meningen i samma § ska styrelsen avlämna en årsredovisning till revisorerna minst en månad före ordinarie föreningsstämma.

Enligt 7 kap. 9 § lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar ska medlemmarna hålla en ordinarie föreningsstämma inom sex månader från utgången av varje räkenskapsår. Vid den ordinarie föreningsstämman ska styrelsen lägga fram bland annat årsredovisning och revisionsberättelsen.

Enligt 11 kap. 5 § brottsbalken kan den som åsidosätter sin bokföringsskyldighet enligt bokföringslagen dömas till ansvar för brott.

Att upprätta en årsredovisning är alltså ett lagkrav och syftar till att förse olika intressenter med information om föreningens finansiella situation. En för sent upprättad årsredovisning kan utgöra ett bokföringsbrott. I större bostadsrättsföreningar där årsredovisningen ska sändas in till Bolagsverket kan en försenad årsredovisning leda till beslut om likvidation och betalande av vite för styrelseledamöterna. Att en årsredovisning inte upprättas eller upprättas för sent kan vara ett tecken på att ett företag eller en förening har ekonomiska problem, men behöver inte vara det.

Enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning kan en fastighetsmäklare inte utgå från att alla spekulanter förstår innebörden av, och de eventuella risker som kan vara förknippade med, att köpa en bostadsrätt i en förening som inte har upprättat en årsredovisning i tid.

Årsredovisningen har bedömts vara av sådan vikt för spekulanter och den slutliga köparen att lagstiftaren år 2011 förde in ett krav i 18 § 3 stycket fastighetsmäklarlagen om att en mäklare ska tillhandahålla den senast tillgängliga årsredovisningen för bostadsrättsföreningen. I uttrycket tillhandahålla som används i lagtexten i 18 § första stycket fastighetsmäklarlagen, ligger att mäklaren ska tillse att mottagaren rent faktiskt tar del av objektsbeskrivningen (Melin, Fastighetsmäklarlagen, En kommentar, fjärde upplagan s. 170).

Eftersom en bostadsrättsförening är skyldig att lämna årsredovisning årligen kan avsikten inte vara att den årsredovisning som mäklaren tillhandahåller ska vara flera år gammal. För det fall en nyare årsredovisning borde ha upprättats när mäklaren genomför en förmedling, bör mäklaren inom ramen för rådgivnings- och upplysningsskyldigheten inte endast påtala att det saknas en korrekt upprättad årsredovisning, utan även lämna upplysningar om att en ny årsredovisning borde ha funnits från ett visst datum och att det kan vara brottsligt att inte upprätta en årsredovisning i rätt tid. Fastighetsmäklarinspektionen menar att även dessa upplysningar tillsammans med information om vilka risker som kan vara förknippade härmed också ska tillhandahållas spekulanter och den slutliga köparen enligt god fastighetsmäklarsed och 18 § fastighetsmäklarlagen.

När en köpare av en bostadsrätt blir medlem i bostadsrättsföreningen får hen del i föreningens tillgångar men blir också tillsammans med övriga bostadsrättsinnehavare begränsat ansvarig för föreningens skulder (se SOU 2008:6 s. 203). De särskilda upplysningarna om att föreningen borde ha upprättat en nyare årsredovisning och vilka risker som är förenliga med detta, är alltså så pass väsentliga för köparen att det enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning, måste anses vara i strid med god fastighetsmäklarsed att inte tillhandahålla uppgifterna skriftligt.

NN har på ett utförligt sätt yttrat sig till inspektionen med anledning av de föreläggande som hon har tillställts. Av yttrandena och av journalen avseende bostadsrätt 1 framgår det att hon har frågat föreningen om en senare årsredovisning och att hon har informerat spekulanterna om att årsredovisningen som hon tillhandahållit från 2016 är den enda årsredovisning som fanns. Avseende både bostadsrätt 1 och bostadsrätt 2 är det dock genom utredningen i ärendet klarlagt att NN inte har upplyst skriftligt om att föreningen borde ha upprättat en ny årsredovisning avseende räkenskapsåret 2017 under det första halvåret 2018, om vilka risker som är förknippade med föreningens passivitet i den frågan och om att det kan vara brottsligt. Det har inte heller framkommit att hon lämnat några sådana upplysningar muntligt. Enligt Fastighetsmäklarinspektionen bedömning har NN vid förmedlingen av respektive bostadsrätt brustit i sin rådgivnings- och upplysningsskyldighet avseende föreningens årsredovisning och agerandet står också i strid med god fastighetsmäklarsed.

Mäklarens ansvar att tillhandahålla årsredovisning och avvikande information angående den är enligt Fastighetsmäklarinspektionen mening långtgående. Med hänsyn till det och att uppgifterna är av sådan väsentlig betydelse framförallt för köparen, kan påföljden enligt inspektionens bedömning inte stanna vid en erinran. NN ska mot bakgrund härav meddelas en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.