Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har informerat uppdragsgivarna om att köparen inte har betalt in handpenningen efter att betalningsdagen passerat. Även prövning av om fastighetsmäklaren har vidtagit åtgärder för att uppnå tillräcklig kundkännedom om uppdragsgivarna har behandlats. Frågan om fastighetsmäklaren har gjort en bedömning av köparens riskprofil har också prövats. Beslutet innehåller också en bedömning av om mäklaren har uppfyllt sin skyldighet att dokumentera åtgärderna för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivarna och om denne har uppfyllt sin skyldighet att ha riskbaserade rutiner i verksamheten.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har säljarna av en bostadsrätt riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN. Säljarna har kommit in med en skrivelse från bostadsrättsföreningens ombud. Kritiken avser i huvudsak att NN inte har informerat säljarna om att köparen inte hade betalt in handpenningen efter att betalningsdagen passerat samt inte vidtagit tillräckliga åtgärder för att uppnå kundkännedom angående båda parterna enligt lag (2017:630) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen).

NN har yttrat sig i ärendet. Han har lämnat in kopior på uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet, mejlkorrespondens från bostadsrättsföreningen, en av säljarnas identitetshandlingar, köparens identitetshandlingoch dokumentationen avseende åtgärder för att uppnå kundkännedom om säljarna och köparen.

Anmälan

Säljarna har uppgett i huvudsak följande.

Överlåtelseavtal tecknades den 25 februari 2019 för en köpeskilling om 3 850 000 kr med en köpare som hade framhävts av mäklaren i mycket positiva ordalag avseende pålitlighet, inkomst och ekonomiska förutsättningar i övrigt.

Köparen skulle betala handpenningen senast den 4 mars. Säljarna fick först den 15 mars reda på att köparen inte hade betalat in handpenningen på betalningsdagen, alltså elva dagar efter att betalningsdagen löpt ut. Köparen skulle finansiera hela köpet med egna bankmedel, men fick inte tillgång till några pengar då dessa enligt köparen på obestämd tid skulle ha låsts i en bank med anledning av en penningtvättsutredning. Mäklaren ringde säljarna den 15 mars för att informera om att köparen inte skulle få fram några pengar och att denne inte längre ville genomföra affären. Vid tillfället hade säljarna redan vidtagit en hel del åtgärder som har orsakat dem skada och som kunde förhindrats om mäklaren hade utfört erforderliga kontroller av köparen och dennes ekonomi samt gett dem rätt information.

De bestämde gemensamt efter mäklarens förslag att bostadsrättsradhuset skulle annonseras ut igen. Mäklaren uttryckte också att de kunde sälja huset till ett lägre pris eftersom de kunde kräva skadestånd av köparen för alla skador de lidit på grund av att denne inte skulle kunna fullfölja affären. Hävningsavtal med skadeståndsklausul ingicks mellan dem och köparen inför omvisning.

Det visade sig dock att köparen hade en mycket svag ekonomi och att bostadsrättsföreningens ordförande hade uttalat att de med allra största sannolikhet hade nekat honom medlemskap. Detta efter att föreningen inhämtat en kreditupplysning av vilken det framgick att köparen hade ett flertal anmärkningar och en skuld samt att Kronofogdemyndigheten i oktober 2018 konstaterade att han saknade utmätningsbara tillgångar och känd inkomst.

Mäklaren var väl medveten om att de hade ett erbjudande om en hyresrättslägenhet och att de även bokat in en kostsam bostadsrättsbesiktning av deras kedjehus den 11 mars. Besiktningen genomfördes enbart på grund av att mäklaren efter att överlåtelseavtalet undertecknats förklarade att deras bostadsrättsförening krävde en sådan för att kunna godkänna en köpare som medlem i föreningen. De hade aldrig genomfört en sådan besiktning om de vetat om förutsättningarna.

När besiktningen var genomförd översände de därefter besiktningsprotokollet till mäklaren via e-post den 11 mars. De fick ingen information om att handpenningen inte hade betalats utan de skulle få handpenningen när föreningen godkänt köparens medlemskap.

Sammanfattningsvis så har de betalat för en onödig besiktning och annonsering av huset. De har även sålt alla utemöbler. De har lidit ekonomisk skada av det inträffade och dessutom har det medfört en extrem mental påfrestning.

NN:s åtgärder för kundkännedom avseende köparen har även varit mycket bristfälliga. Han har heller inte vidtagit åtgärder för att uppnå kundkännedom angående säljarna. Detta då identitetskontrollen endast efterfrågats på en av dem. Identitetskontrollen utfördes på den som skrev under överlåtelseavtalet för bådas räkning. De har heller inte fått några övriga frågor avseende kundkännedom.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Av överlåtelseavtalet framgick det att överlåtelsen av bostadsrätten var för sin giltighet beroende av att köparen beviljades medlemskap i bostadsrättsföreningen. Han är alltid tydlig i förhållande till säljare och köpare att det är först när köpet i sin helhet har gått igenom, det vill säga när alla svävarvillkor är uppfyllda som han för över handpenningen till säljaren och reglerar sin provision. Om köparen inte blir godkänd av bostadsrättsföreningen så går köpet åter och handpenningen betalas tillbaka till köparen. Om säljarna hade agerat i enlighet med kontraktet och tagit till sig vad han har uttryckt hade ingen av de skador eller mentala påfrestningar inträffat.

Han har vidtagit åtgärder för att uppnå kundkännedom både gällande säljaren och köparen. Identitetshandlingar är kopierade angående både säljaren och köparen. Säljaren har anfört att inga åtgärder om kundkännedom har vidtagits gällande säljaren. Enligt dokumentet ”kundkännedom” framgår att dokumentationen inte ska lämnas ut till uppdragsgivaren och därför har inte detta gjorts.

Köparen meddelade NN att han hade problem med att föra över sina pengar från sin utländska bank. Detta på grund av röran som vid tillfället pågick gällande [bank] i […]. Det fanns inget skäl att misstro detta. Köparen skulle ha ett möte med banken för att lösa situationen. När köparen förstod att det inte gick att lösa detta försökte denne att få lån från både Sverige, Finland och vänner. Enligt smskonversationen med säljaren så var de också medvetna om detta. När föreningen sedan gjorde en kreditupplysning förstod såväl han som säljaren att problemet var större än så och köpet hävdes.

Köparen och säljaren har haft direktkontakt via sms så säljaren har känt till svårigheterna med överföringen med betalningen. Han kontaktade säljarna när det stod klart att det inte skulle bli någon betalning med handpenningen och köpeskillingen. Att det gick elva dagar efter att handpenningen förföll till betalning och att han samt säljaren börjat diskutera frågan om hävning såg han inte som något konstigt. Han kunde ju inte veta att säljaren skulle teckna sig för en hyreslägenhet och sälja möbler innan avtalets alla villkor uppfyllts, det vill säga köparens medlemskap i bostadsrättsföreningen.

Överlåtelsebesiktningen är något som föreningen kräver att säljaren ska göra för att de ska godkänna ett utträde i föreningen.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning.

Fastighetsmäklarinspektionen har noterat följande vid granskningen av handlingarna i ärendet.

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet undertecknades den 8 januari 2019.

Överlåtelseavtalet

Överlåtelseavtalet undertecknades den 19 februari 2019.

Dokumentationen för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivaren

Av den inlämnade dokumentationen återfinns en kopia på en av uppdragsgivarnas identitetshandlingar. Kopian av identitetshandlingen är daterad och signerad. Det finns ingen kopia på den andra uppdragsgivarens identitetshandling.

På dokumentet ”Kundkännedom uppdragsgivare” finns en anteckning om uppdragsgivarnas namn och personnummer. Det finns ingen information om när kontrollen av uppdragsgivarnas identiteter utfördes. Av dokumentationen framgår även att det inte finns några uppgifter om det har utförts en utredning om verklig huvudman. Det finns heller inga uppgifter om uppdragsgivarna har utgjort en person i politisk utsatt ställning eller om deras familjemedlem eller kända medarbetare har omfattats av definitionen person i politisk utsatt ställning.

Dokumentationen för att uppnå kundkännedom om köparen

Av dokumentationen över vidtagna åtgärder för att uppnå kundkännedom om köparen framgår det bland annat att NN inte har gjort en bedömning om köparens riskprofil.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdrags-givarens ekonomiska intressen.

Detta innebär bland annat att mäklaren är skyldig att följa även annan tillämplig lagstiftning.

Depositionen

En fastighetsmäklare har inte något självständigt ansvar för att köparen verkligen erlägger handpenningen. Det åligger dock mäklaren, som åtagit sig att förvalta pengarna på sitt klientmedelskonto, att kontrollera att handpenningen har inkommit på sista betalningsdagen och vid utebliven betalning omedelbart meddela säljaren. NN har i sitt yttrande uppgett att han har meddelat uppdragsgivarna elva dagar efter att betalningsdagen passerat och att betalningen av handpenningen hade uteblivit. Genom att inte snarast informera uppdragsgivarna om att inte köparen erlagt handpenningen vid betalningsfristens utgång har NN åsidosatt god fastighetsmäklarsed (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 15 maj 2019 i ärende 18-2361). Förseelsen motiverar en varning.

Det riskbaserade förhållningssättet

Allmän riskbedömning av verksamheten

I enlighet med 2 kap. 1–2 §§ och 1 kap. 2 § p.13 penningtvättslagen ska en fastighetsmäklare med fullständig registrering göra en bedömning av hur fastighetsmäklartjänsten kan utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism och hur stor risken är för att detta sker, en så kallad allmän riskbedömning.

Rutiner och riktlinjer

I enlighet med 2 kap. 8 § och 1 kap. 2 § p.13 penningtvättslagen ska en fastighetsmäklare ha dokumenterade rutiner och riktlinjer avseende sina åtgärder för kundkännedom, övervakning och rapportering samt för behandling av personuppgifter. Rutinerna och riktlinjerna ska fortlöpande anpassas efter nya och förändrade risker för penningtvätt och finansiering av terrorism. Omfattningen och innehållet ska bestämmas med hänsyn till verksamhetsutövarens storlek, art och riskerna för penningtvätt och finansiering av terrorism som identifierats i den allmänna riskbedömningen.

Av utredningen framgår att NN inte har några riskbaserade rutiner för att förhindra att verksamheten utnyttjas för penningtvätt eller finansiering av terrorism. Han har därmed inte uppfyllt sin skyldighet i enlighet med penningtvättslagen (se Fastighetsmäklarinspektionens beslut den 16 december 2015 i ärendet 2015-1193). Förseelsen utgör grund för en varning.

Riskbedömning av kunder

Med utgångspunkt i den allmänna riskbedömningen och fastighetsmäklararens kännedom om kunden ska fastighetsmäklaren enligt 2 kap. 3 § 1 och 3 stycket penningtvättslagen bedöma den risk för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med en specifik kundrelation, kundens riskprofil.

När det behövs för att bestämma kundens riskprofil ska verksamhetsutövaren beakta omständigheter som avses i 4 och 5 §§ och föreskrifter som meddelats med stöd av denna lag samt andra omständigheter som i det enskilda fallet påverkar risken som kan förknippas med kundrelationen.

Kundens riskprofil ska följas upp under pågående affärsförbindelser och ändras när det finns anledning till det.

Vid tidpunkten för förmedlingsuppdraget omfattades NN av de då gällande, men numera upphävda föreskrifterna och allmänna råden (KAMFS 2016:1) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättsföreskrifterna).

Av 6 § penningtvättsföreskrifterna följde bland annat att kundens riskprofil, dvs. de särskilda risker som kan förknippas med den specifika kunden, skulle vara avgörande för åtgärdernas omfattning i det enskilda fallet.

Av granskningen framgår att NN inte har gjort en bedömning av köparens riskprofil. Han har därmed inte uppfyllt sina skyldigheter enligt penningtvättslagen. Fastighetsmäklaren ska göra en bedömning av kundens riskprofil. Det är kundens riskprofil som avgör vilka inledande åtgärder som mäklaren ska vidta i den enskilda kundrelationen. Kundens riskprofil ska sedan följas upp under pågående förmedlingsuppdrag och ändras när det finns skäl för det. Förseelsen utgör grund för en varning.

Åtgärder för kundkännedom

En fastighetsmäklare får inte etablera en affärsförbindelse eller upprätta en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om fastighetsmäklaren inte har uppnått tillräcklig kännedom om kunden för att bland annat kunna hantera risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism som kan förknippas med kundrelationen. Detta följer av 3 kap. 1 § första stycket 1 penningtvättslagen.

Fastighetsmäklaren ska enligt 3 kap. 4 § penningtvättslagen vidta åtgärder för kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse. I de fall fastighetsmäklaren inte har en affärsförbindelse med kunden, ska åtgärder för kundkännedom vidtas vid enstaka transaktioner som uppgår till ett belopp motsvarande 15 000 euro eller mer.

Med kundkännedomsåtgärder avses bland annat att fastighetsmäklaren ska identifiera kunden genom identitetshandlingar, registerutdrag eller andra uppgifter från en oberoende och tillförlitlig källa. Fastighetsmäklaren ska också utreda om kunden har en verklig huvudman och bedöma om kunden eller kundens verkliga huvudman är en person i politisk utsatt ställning eller en familjemedlem eller känd medarbetare till en sådan person. Om kunden har en verklig huvudman ska fastighetsmäklaren vidta åtgärder för att kontrollera den verkliga huvudmannens identitet. Kontroll av kundens och den verkliga huvudmannens identitet ska slutföras innan en affärsförbindelse etableras eller en enstaka transaktion genomförs. Detta följer av 3 kap. 7, 8, 9 och 10 §§ penningtvättslagen.

Av propositionen 2016/17:173 (s. 241) framgår det bland annat följande om vad som avses med verklig huvudman.

Med verklig huvudman avses en fysisk person som ytterst äger eller kontrollerar en juridisk person eller en fysisk person till vars förmån någon annan handlar […]. Det kan således finnas en verklig huvudman bakom både fysiska och juridiska personer. Fysiska personer har inga ägare eller annan som kontrollerar dem på det sätt som avses i definitionen av begreppet verklig huvudman. För fysiska personer rör det sig därför i första hand om s.k. bulvanfall. Med bulvanfall avses situationer då en person handlar för annans räkning, men gentemot verksamhetsutövaren agerar som att handlandet sker för egen räkning. Om verksamhetsutövare konstaterar ett bulvanförhållande kan således en fysisk person ha en verklig huvudman.

Enligt 3 kap. 13 § penningtvättslagen följer även att fastighetsmäklaren ska löpande och vid behov följa upp pågående affärsförbindelser i syfte att tillförsäkra sig att kännedomen om kunden enligt bland annat 7, 8 och 10 §§ är aktuell och tillräcklig för att hantera den bedömda risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism.

Av utredningen förstås att NN inte har vidtagit åtgärder för att utreda om det har förekommit en verklig huvudman angående uppdragsgivarna. Det framgår även att han inte har vidtagit några åtgärder för att bedöma om uppdragsgivarna eller deras familjemedlem eller kända medarbetare har utgjort en person i politisk utsatt ställning. NN har alltså medverkat till en affärsförbindelse utan att först ha vidtagit åtgärder för att uppnå tillräcklig kundkännedom om uppdragsgivarna. Fastighetsmäklarinspektionen finner därför att NN har åsidosatt sina skyldigheter enligt penningtvättslagen. Förseelserna utgör grund för en varning.

Dokumentation och bevarande

Handlingar och uppgifter som en fastighetsmäklare har upprättat avseende åtgärder som har vidtagits för kundkännedom enligt tredje kapitlet penningtvättslagen ska bevaras i fem år. Om det är nödvändigt för att förebygga, upptäcka eller utreda penningtvätt eller finansiering av terrorism får verksamhetsutövare bevara handlingar och uppgifter enligt 3 § under en längre tid än fem år. Den sammanlagda tiden får dock inte överstiga tio år. Detta följer av 5 kap. 3 och 4 §§ penningtvättslagen.

Av 19 § penningtvättsföreskrifterna följde bland annat att mäklaren skulle dokumentera de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom. Det skulle framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd hade vidtagits. De identitetshandlingar, registreringsbevis och andra handlingar som har använts för att kontrollera kundens och den verkliga huvudmannens identitet skulle dokumenteras genom kopior.

NN har anfört att han har utfört åtgärderna för att uppnå kundkännedom innan uppdragsavtalet undertecknades. Den dokumentation som getts in i ärendet innehåller emellertid ingen notering om när identitetskontrollerna skulle ha utförts. Av utredningen framgår även att det saknas en kopia på identitetshandlingen gällande en av uppdragsgivarna. Av utredningen framgår därför att dokumentationen av åtgärderna för att uppnå tillräcklig kundkännedom om uppdragsgivarna är bristfällig. Förseelsen utgör grund för en erinran.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljden

Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN ska meddelas en varning för att han har underlåtit att meddela uppdragsgivarna omedelbart om att handpenningen inte hade betalats efter att betalningsdagen passerat, för att han inte har gjort en bedömning om köparens riskprofil och för att han inte har haft några dokumenterade rutiner för att förhindra att verksamheten utnyttjas för penningtvätt och finansiering av terrorism. Han meddelas också en varning för att han inte har uppnått tillräcklig kundkännedom om uppdragsgivarna. I denna varning ingår även en erinran för brister i dokumentationen av hans åtgärder för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivarna.