Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har upprättat en korrekt anbudsförteckning. Även prövning av om mäklaren har agerat i enlighet med sin omsorgsplikt om säljaren och beaktat säljarens ekonomiska intressen under budgivningsprocessen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning.

Ärendena

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklare NN. Kritiken avser att NN ska ha upprättat en felaktig anbudsförteckning och använt sig av fabricerade bud.

Anmälaren har även inkommit med anbudsförteckningen samt en skärmbild på en e-mailkonversation mellan anmälarens sambo och en av budgivarna.

NN har yttrat sig i ärendet och inkommit med uppdragsavtalet, köpekontraktet, depositionsavtalet, objektsbeskrivningen, fastighetsutdrag och anbudsförteckningen.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Han och hans sambo besökte visningen av förmedlingsobjektet den 13 maj 2019. NN berättade för dem att det högsta budet var 1 500 000 kr men att säljarna hade valt att inte acceptera det då det låg under utgångspriset på 1 750 000 kr. Säljarna var däremot villiga att mötas halvvägs på 1 625 000 kr. Anmälaren meddelade att de i bästa fall skulle få lånelöfte den 16 maj och att de då skulle höra av sig.

Den 15 maj ringde NN anmälarens sambo och berättade att ett bud på 1 625 000 kr hade lagts. Sambon svarade återigen att de skulle höra av sig när de fått lånelöfte. Den 16 maj ringde sambon upp NN och bjöd 1 650 000 kr. Säljarna accepterade budet och köpekontraktet skrevs under den 24 maj.

Vid kontraktsskrivningen fick anmälaren ingen anbudsförteckning. Han var angelägen om att få denna då han av olika anledningar misstänkte att något var skumt med budgivningen. Under den 27 maj bad han därför NN om att få anbudsförteckningen, men hon svarade att hon inte kunde ge den till honom förrän på tillträdesdagen med anledning av GDPR. Anmälaren kontaktade Fastighetsmäklarinspektionen som meddelade att han hade rätt till anbudsförteckningen. När han kontaktade NN med denna information fick han anbudsförteckningen via e-mail den 28 maj. Det visade sig att förteckningen innehöll många fel, bland annat att budet på 1 625 000 kr inkom den 10 maj, trots att NN under visningen den 13 maj uppgav att endast 1 500 000 kr var bjudet. Ett annat fel är att budet på 1 500 000 kr står angivet som 1 550 000 kr. Anmälaren och hans sambo kontaktade därför de andra budgivarna som blev upprörda och meddelade klart och tydligt att de inte hade bjudit mer än 1 500 000 kr den 19 april. 

Den 3 juni hade anmälaren och hans sambo ett möte med NN. NN erkände då att budet som står angivet i anbudsförteckningen som 1 550 000 kr egentligen var på 1 500 000 kr, men kom med en massa bortförklaringar.

Anmälaren anser att NN har ljugit om budgivningen och hittat på egna bud för att få förmedlingsobjektet sålt till ett högre pris. Det enda riktiga budet var på 1 500 000 kr, men till anmälaren har NN sagt att 1 625 000 kr hade bjudits, vilket är rent påhitt. Anmälaren och hans sambo känner sig lurade och bedragna.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Den 30 mars 2019 fick hon uppdraget att förmedla ifrågavarande fastighet. Utgångspriset sattes till 1 750 000 kr, men NN förstod snart att säljarna förväntade sig ett högre pris eftersom likvärdiga objekt hade sålts för större summor än så. Under processen har hon haft flera samtal med säljarna om hur bland annat marknaden och något förhöjda radonvärden påverkar priset.

Efter den första visningen lade budgivare 1 bud på 1 500 000 kr, men budet var inte aktuellt för säljarna. Totalt 29 sällskap hade tittat på huset under nio visningar. Under tiden insåg säljarna hur läget såg ut och blev så småningom villiga att i viss utsträckning förhandla om priset. NN ringde budgivare 1 och frågade om de kunde tänka sig att möta säljarna halvvägs på 1 625 000 kr, om hon på något sätt kunde få även säljarna att godta det. Budgivare 1 bekräftade att de var villiga att köpa fastigheten för 1 625 000 kr om säljarna gick med på det. NN ringde säljarna som ansåg att det föreslagna priset var lågt och ville diskutera det med varandra. Framemot veckans slut kontaktades NN av anmälarens sambo. Sambon är känd för henne då personen arbetar för en samarbetspartner till NN:s arbetsgivare. Säljarna meddelade att de var villiga att sälja för 1 625 000 kr, men de tog ett beslut tillsammans med NN om att först visa huset för anmälaren och hans sambo och se om de är fortsatt intresserade efter visningen. En visningstid bokades in.

Paret var fortsatt intresserade efter visningen men skulle få besked om lånelöfte först på torsdagen samma vecka. Säljarna ville avvakta tills de fått besked från anmälaren och hans sambo, varför NN väntade med att meddela budgivare 1 för att inte ge dem falska förhoppningar. NN ringde upp anmälarens sambo som meddelade att om de inte får lånelöfte på utsatt datum kommer det att dröja ännu en veckas tid innan de får det. Eftersom anmälarens sambo är känd för NN ville hon göra allt hon kunde för att paret skulle få en chans att köpa fastigheten. I annat fall hade hon nog bett säljarna att noga tänka över risken som de skulle ta genom att avvakta och hålla budgivare 1 på sträckbänken.

Anmälarens sambo meddelade över telefon att de ville lägga bud på 1 650 000 kr. NN var dock säker på att hon talade med den ena av de två personer som utgör budgivare 1, då denna person delar förnamn med anmälarens sambo. NN trodde att budgivare 1 hade bestämt sig för att erbjuda säljarna ett något högre bud eftersom de inte hade fått besked om tidigare bud och budgivningsprocessen hade dragit ut på tiden. Hon ringde senare upp anmälaren och hans sambo för att höra om de hade fått besked om lånelöfte. Anmälarens sambo sa att det var hon som tidigare la bud på 1 650 000 kr. Det hela blev förvirrande, men NN kontaktade budgivare 1 och berättade att ett högre bud hade inkommit. Budgivare 1 meddelade då att de inte längre var intresserade.

Under veckan blev NN kontaktad av ytterligare en intressent. Denne meddelade att han tänkte köpa fastigheten och ville bjuda över det högsta budet. NN informerade säljarna om budgivare 1:s avhopp och att anmälaren och hans sambo hade lagt ett högre bud. Hon berättade också att hon hade missuppfattat vem som hade lagt budet på 1 650 000 kr samt om intressenten som ville komma på visning. Den senare är känd för en av säljarnas döttrar och de ville att NN skulle visa fastigheten för honom innan hon meddelade anmälaren och dennes sambo.

Den nya intressenten ville fortfarande köpa fastigheten efter visningen, men erhöll inte lån eftersom han redan ägde två fastigheter. Efter samtal med säljarna meddelade NN anmälaren och hans sambo att de fick köpa fastigheten för 1 650 000 kr. Kontrakt skrevs några dagar senare. Anmälaren hörde av sig under måndag 27 maj 2019 och påstod att NN hade missat att överlämna anbudsförteckningen till honom. Hon svarade att hon med hänsyn till GDPR inte hade möjlighet att göra det förrän på tillträdesdagen. Anmälaren svarade direkt att han hade varit i kontakt med Fastighetsmäklarinspektionen och att NN visst kunde lämna ut anbudsförteckningen om köparen krävde det. NN ville först kolla upp det med sin arbetsgivares jurister. Hon ringde även till budgivare 1 och informerade att de eventuellt kunde bli kontaktade av anmälaren angående deras bud. Hon frågade budgivare 1 om den fråga som hon tidigare hade ställt till dem var korrekt, det vill säga ”Om jag kan få säljaren att mötas på 1 625 000 kr, vill ni då köpa huset?” Budgivare 1 bekräftade det. NN kontaktade återigen arbetsgivares jurister för att klargöra att en lyckad förhandling också räknas som ett bud, men hon känner sig osäker på om man ska anteckna budet vid accept eller när det framförs.

Nästkommande dag översände NN anbudsförteckningen till anmälaren via e-post. Anmälaren ringde upp budgivare 1 som enligt anmälaren svarade att de inte hade haft för avsikt att köpa fastigheten för 1 625 000 kr. NN anser att det är möjligt att budgivare 1 kan ha menat att de inte lade ett konkret bud på 1 625 000 kr, utan att det rörde sig om en förhandling. Under hela förhandlingen har budgivare 1 aldrig på något sätt sagt till NN att de inte längre ville köpa, utan har snarare varit snabba med att tala om att de är fortsatt intresserade.

Anmälaren ringde NN:s kollega för att berätta att budgivningen inte har gått rätt till, att han var nöjd med köpet och priset men hade för avsikt att anmäla NN till Fastighetsmäklarinspektionen. Kollegan befann sig i Spanien och kände inte till några detaljer rörande förmedlingen, varför NN ringde upp anmälaren för att förklara. Hon märkte efter ett tag att det nog var bäst att hon, kollegan, anmälaren och anmälarens sambo skulle träffas i lugn och ro, varför de bokade in ett möte den 3 juni.

NN tror att anledningen till anmälarens oro och misstankar är att hon blandade ihop anmälarens sambo och den ena av de två personer som utgör budgivare 1. Misstaget skedde eftersom båda personerna har samma förnamn och NN trodde att det var budgivare 1 som ringde henne för att bjuda över sitt eget senaste bud med 25 000 kr eftersom de hade förstått att säljarna inte ville gå ner så mycket i pris. Det framstod inte som konstigt för NN eftersom det hade varit en utdragen process och hon trodde att budgivare 1 ville få ett avslut.

Inför mötet med anmälaren och hans sambo försökte NN minnas alla tiderna för telefonsamtal, visningar och möten. Hon har under förmedlingsuppdragets gång ofta mottagit anmälningar till visningar när hon har suttit i bilen och hon har därför inte kunnat ta anteckningar. Hon har lagt in buden när hon har hunnit och när hon har kommit till kontoret, alltså inte direkt när hon fått kännedom om buden. Hon har därför inte kommit ihåg exakt dag och tidpunkt. NN har gång på gång förklarat att anmälaren och hans sambo inte kan fokusera på datum och tider i anbudsförteckningen eftersom den är upprättad i efterhand. Efter att hon skickade anbudsförteckningen till anmälaren upptäckte hon att hon hade lagt in ett första bud på 1 550 000 kr, vilket var en felskrivning. Hon har hela tiden förmedlat att budet var på 1 500 000 kr och hon vet att hon har varit ärlig mot alla inblandade personer.

Under mötet den 3 juni informerade NN de närvarande om att hon kommer att ta sitt ansvar och anmäla sig själv eftersom hon vet att hon inte har fört in alla bud direkt och på ett korrekt sätt. Hon försökte att återge sin sanning avseende vad som skett och varför, men blev ständigt avbruten och misstrodd. Anmälaren påstod att hennes ord var bortförklaringar och att han kände till sanningen. NN upplevde att anmälaren framförde förtäckta hot, vilket redan samma kväll blev verklighet då hon fick utstå smutskastning öppet på sociala medier. NN och hennes kollega insåg att anmälaren och hans sambo hade kommit till mötet för att få pengar, varför kollegan uttryckte att samtalet inte ledde någonstans och avbröt mötet. NN tror att det lugn hon behöll under mötet uppfattades av anmälaren som passivitet och flathet.

Under hennes 15 år på Fastighetsbyrån har NN genomfört ca 1 500 bostadsaffärer och har, henne veterligen, aldrig blivit ifrågasatt på grund av budgivningarna. Det hela känns inte bra och hon lider stor skada genom de kränkningar hon får utstå på sociala medier.

Handlingarna

Anbudsförteckningen

Följande bud framgår av anbudsförteckningen.

Nr	Datum	Tid	Belopp	Notering	Villkor
1	2019-05-17	16:55		Stannat i budgivningen
2	2019-05-17	14:33	1 650 000 kr
1	2019-05-10	15:35	1 625 000 kr
1	2019-04-19	19:15	1 550 000 kr

E-mailkonversation mellan anmälarens sambo och budgivare 1

E-mail skickat den 29 maj 2019 kl. 19:36 från anmälarens sambo till budgivare 1

"Hejsan,

Jag har några frågor gällande (förmedlingsobjektets adress)..
Stämmer det att ni har lagt bud på 1,550,000 kr den 19/4-2019?
Samt ett nytt bud på 1,625,000 kr den 10/5-2019?
 Om inte, vad är det/de verkliga bud ni lagt?

Med vänlig hälsning,
 (anmälarens sambo)""

E-mail skickat den 29 maj 2019 kl. 19:54 från budgivare 1 till anmälarens sambo

”Hej,

Den 19/4 lade vi ett bud på 1 500 000 kr, alltså inte 1 550 000 kr. Därefter har vi inte lagt något bud överhuvudtaget. Det stämmer alltså inte att vi lagt bud på 1 625 000 kr den 10/4.

Hälsningar,
 (budgivare 1)”

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Anbudsförteckningen

Enligt 20 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på objektet med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits, tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget slutförts.

Anbudsförteckningen ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också har förts vidare till säljaren (se prop. 2010/11:15, s. 36).

En korrekt förd och riktigt hanterad anbudsförteckning tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som ingår i mäklarens roll att iaktta. Avsikten är också att göra budgivningsförfarandet mer transparent och därmed öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (se HFD 2016 ref 2 I).

Hanteringen av budgivningen är inte reglerad i lag. Av god fastighetsmäklarsed följer dock bland annat att det är säljaren som avgör om ett bud är intressant eller inte, varför mäklaren har en undantagslös skyldighet att ta emot och vidarebefordra alla inkomna bud och meddelanden från spekulanter till sin uppdragsgivare, till dess att ett överlåtelseavtal har undertecknats (se prop. 1994/95:14 s. 46).

Fastighetsmäklarinspektionen vill förtydliga att en mäklares skyldighet att överlämna anbudsförteckningen till köparen, så som framgår av 20 § fastighetsmäklarlagen, infaller först när mäklaren har slutfört sitt uppdrag.

Anmälaren har bland annat anfört att NN ska ha fabricerat bud i syfte att uppnå ett högre försäljningspris. Som stöd har anmälaren inkommit med en mailkonversation där budgivare 1 på fråga från anmälarens sambo har uppgett att de inte har lagt ett bud på 1 625 000 kr den 10 april 2019. I anbudsförteckningen har NN registrerat ett bud från budgivare 1 den 10 maj 2019. Med hänsyn till vad som är klarlagt i ärendet avseende händelsernas kronologi samt det mail från anmälarens sambo som föranledde budgivare 1:s svar, förutsätter Fastighetsmäklarinspektionen att budgivare 1 menade att de inte har lagt ett bud på 1 625 000 kr den 10 maj.

NN har uppgett att hon frågade om budgivare 1 kunde tänka sig att möta säljarna halvvägs på 1 625 000 kr, förutsatt att säljarna gick med på det, och att budgivare 1 svarade ja på hennes fråga. NN har således mottagit ett meddelande från budgivare 1 till säljarna om att budgivare 1 var villiga att erbjuda säljarna ett visst belopp för att få förvärva förmedlingsobjektet. Fastighetsmäklarinspektionen menar att budgivare 1:s meddelande till säljarna inte kan anses som något annat än ett bud. Under de förevarande omständigheterna saknas därför anledning för Fastighetsmäklarinspektionen att rikta kritik mot NN:s noterande av ett bud på 1 625 000 kr i anbudsförteckningen.

Det är emellertid utrett att NN har i anbudsförteckningen noterat att budgivare 1 bjöd 1 550 000 kr den 19 april 2019, trots att det bjudna beloppet egentligen uppgick till 1 500 000 kr. Till detta kommer att NN har uppgett att hon har upprättat anbudsförteckningen i efterhand och inte fört in buden då de inkom. Hon har därför inte kommit ihåg exakt datum och tidpunkt för buden då hon förde in dem i förteckningen.

Genom att upprätta en felaktig anbudsförteckning har NN åsidosatt sina skyldigheter enligt 20 § fastighetsmäklarlagen. Förseelsen utgör grund för en varning.

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

NN har uppgett att säljarna ville vänta med att boka kontraktsskrivning med budgivare 1 till dess anmälaren och hans sambo fick besked från banken angående lånelöfte. Om banken inte lämnade besked under utsatt datum skulle det dröja ännu en vecka. Eftersom anmälarens sambo var känd för NN genom arbetet ville NN därför göra allt hon kunde för att anmälaren och sambon skulle få en chans att förvärva förmedlingsobjektet, Hon har också uppgett att hon i annat fall nog hade bett säljarna att noga tänka över risken som de skulle ta genom att avvakta och ”hålla budgivare 1 på sträckbänken”. Det har också framkommit att budgivningsprocessen hade pågått i nästan en månad med endast en budgivare involverad när anmälarnas första bud inkom. Vid tillfället förelåg också ett framförhandlat förslag till överenskommelse med budgivare 1, vilket endast saknade säljarnas godkännande.

Fastighetsmäklarinspektionen ser allvarligt på att NN har, av personliga skäl, avstått från att råda säljarna att begrunda risken att tappa budgivare 1:s intresse genom att låta denne vänta ytterligare på besked. Inspektionen vill också påpeka att, oaktat omständigheterna i den förevarande förmedlingen, det strider mot en mäklares lagstadgade omsorgsplikt att hen låter personliga intressen leda till favorisering bland spekulanter och påverka omsorgen om uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Fastighetsmäklarinspektionen bedömer att NN har åsidosatt sin omsorgsplikt enligt 8 § fastighetsmäklarlagen. För detta ska hon meddelas en varning.

Påföljd

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning dels för att ha upprättat en felaktig anbudsförteckning, dels för att ha brustit i sin omsorgsplikt. Förseelserna är varningsgrundande även var för sig.