Beslut

Sammanfattning

Prövning av om ett villkor i ett köpekontrakt, som fastighetsmäklaren har medverkat till att utforma, har varit tillräckligt tydligt.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot NN avseende ett förmedlingsuppdrag. Till sin anmälan har anmälaren fogat kopior av mejlkonversationer samt ett utdrag från ett köpekontrakt. NN har yttrat sig i ärendet och fogat kopior av köpekontrakt, uppdragsavtal och journal.

Anmälan

Anmälaren har i huvudsak framfört följande.

Vid försäljningen av anmälarens fastighet kom anmälaren och köparen överens om att skriva in en radonklausul i köpekontraktet. Anmälaren hade som krav att mätningen skulle utföras i boytan och att mätningen skulle utföras av en fackman. Varken köparen eller anmälaren skulle ha möjlighet att påverka resultatet av mätningen.

Vid kontraktsskrivningen hade anmälaren synpunkter på klausulen då den inte stämde överens med överenskommelsen. Mäklaren påvisade att klausulen var en standardiserad skrivelse och att den betydde det som var överenskommet.

Efter att köparna flyttat in gjorde de själva en mätning av radonet i huset, med fokus på källaren vilket anses som biarean. Resultatet blev något högre än gränsvärdet samtidigt som mätningen i boarean hamnade inom gränsvärdet. Nu vill köparna att anmälaren ska utföra radonsanering av fastigheten eller låta köparen utföra saneringen på anmälarens bekostnad.

Till saken hör också att det i klausulen saknas ett datum för när säljaren ska ha utfört en radonsanering.

Mäklaren har inte kommenterat sitt eget åtagande utan har enbar informerat om att köpare och säljare får komma fram till en lösning själva.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har i huvudsak framfört följande.

Parterna var överens om att skriva kontrakt och att det skulle skrivas in en radonklausul. Den enda information han fick från anmälaren gällande innehållet i klausulen var att de själva skulle ha rätten att välja godkänd åtgärd för en eventuell radonsanering, vilket finns inskrivet. Gällande uttrycket ”standardiserad skrivelse” så har han aldrig använt det.

Vid kontraktsskrivningen fanns det inga tvivelaktigheter eller invändningar avseende innehållet i klausulen och det framgår tydligt hur parternas ansvar fördelas. Hade någon part uttryckt någon synpunkt gällande klausulen hade den givetvis omformulerats. Läser man klausulen är det förstått att säljarna ska ha utfört radonsanering i god tid innan den 1 juni 2019 för att köparna ska hinna utföra en sanering på säljarens bekostnad.

Anmälaren har även blivit kontaktade av köparna gällande att de vill att anmälaren ska ta sitt ansvar i enlighet med klausulen. Då väljer anmälaren att hänvisa till att mätningen skulle vara felaktigt utförd. Köparna har då kontaktat företaget som utfört radonmätningen som bekräftar att mätningen är korrekt utförd och trots detta väljer säljaren att inte påbörja någon radonsanering.

Handlingar

Fastighetsmäklarinspektionen har uppmärksammat följande i de ingivna handlingarna.

Köpekontraktet

I köpekontraktets 16 § anges följande vid rubriken ”Radonmätning”.

”Köparen har rätt att efter köpet låta utföre en långtidsmätning för uppskattning av radongashaltens årsmedelvärde i fastigheten senast den 2019-03-01. Om mätningen skulle visa att radongashaltens årsmedelvärde överstiger 200 bq / m3 skall säljaren bekosta en radonsanering. Säljaren äger rätt att själv välja godkänd åtgärd för detta. Skulle säljaren underlåta att utföra en eventuell radonsanering äger köparen rätt att utföra åtgärden på säljarens bekostnad. Köparen skall i det fallet utföra en radonsanering innan 2019-06-01, i annat fall förfaller köparens rätt till detta.”

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljaren och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Enligt 21 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från lagen (1984:81) om fastighetsmäklare och fastighetsmäklarlagen (1995:400). Av förarbetena (prop. 1983/84:16 s. 41 och prop. 1994/95:14 s. 81) framgår det att mäklaren har en handlingsplikt vid avtalsslutet mellan parterna. Mäklaren bör vara aktiv och observant på frågor som måste lösas och bör lägga fram förslag till en överenskommelse som kan tillfredsställa båda parter. Det åligger mäklaren att klargöra köpevillkorets innebörd och se till att det blir tydligt utformat i köpehandlingen.

En fastighetsmäklare har ett ansvar för att återgångsvillkor och andra villkor utformas så att onödiga tvister om dess tolkning inte uppstår.

För att vara förenliga med god fastighetsmäklarsed ska villkor som tas med i ett köpekontrakt vara tydliga och uttömmande reglera den fråga som villkoret avser och inte medföra risk för onödiga tvister mellan parterna i avtalet.

I den aktuella klausulen är det uppenbart att det saknas information om inom vilken tid säljaren har en möjlighet att utföra en radonsanering. Det saknas även beloppsgränser för en eventuell radonsanering och det framgår inte heller vad som avses med ”godkänd åtgärd” för att åtgärda radonet. Dessa oklarheter kan ge upphov till svårlösta konflikter. Enligt Fastighetsmäklarinspektionen är den aktuella bestämmelsen i köpekontraktet inte upprättad på ett sätt som följer god fastighetsmäklarsed. NN har genom att medverka till att föra in den aktuella klausulen i köpeavtalet därmed brustit i sin skyldighet att iaktta god fastighetsmäklarsed. Av tidigare praxis från Fastighetsmäklarinspektionen (2015–0609) följer att dessa typer av felaktigheter motiverar en varning. Fastighetsmäklarinspektionen ser ingen anledning att frångå praxis i detta fall.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.