Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklaren har redovisat en obligatorisk uppgift om bostadsrättslägenhetens storlek på ett korrekt sätt i objektsbeskrivningen och marknadsföringen.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en erinran.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN med anledning av hans agerande i samband med förmedlingen av en bostadsrättslägenhet. Anmälaren har gett in en skärmbild av marknadsföringen från en webbplats för bostadsannonser.

NN har yttrat sig i ärendet. Han har gett in objektsbeskrivningen, utdrag från lägenhetsregistret, skärmbild av marknadsföringen från föregående förmedling av objektet samt skärmbilder av marknadsföringen från en webbplats för bostadsannonser och den som presenterats på mäklarföretagets hemsida inklusive skärmbild av de dokument som bifogats webbannonserna.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Av den webbannons där objektet marknadsförts framgår att bostadsrätten har en boarea om 107 kvm trots att den verkliga uppgiften om bostadens storlek, enligt anmälaren, är fördelad på 63 kvm boarea respektive 44 kvm biarea. Anmälaren riktar således kritik mot att fastighetsmäklaren ska ha angett vilseledande uppgifter vid marknadsföringen av bostadsrättens boarea.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Historiskt var förmedlingsobjektet ett flerfamiljshus i soutteräng med gillestuga på nedre plan och garage. Vid ombildningen från hyresrätt till bostadsrätt byggdes lägenheten om till en etagelägenhet om 63 kvm på övre plan och 44 kvm på nedre plan. Det nedre planet inrymmer sovrum med tre fönster, en klädkammare samt bastu och badrum med ett fönster. Alla fönster vetter ut mot gården och nedre plan har även en separat ytterdörr ut på markplan. Lägenhetens nedre plan har full takhöjd och bostaden disponeras och nyttjas som fullständiga 107 kvm. Han förklarar vidare att förmedlingsobjektet attraherar en viss målgrupp, vilka är äldre kapitalstarka par från villa/radhus och barnfamiljer som har behov av två sovrum, stort kök, vardagsrum, gäst-wc och badrum. Han anser det därav vara mer rättvist att promota en boarea om 107 kvm men att förtydliga biarean. Fördelningen av bostadsrättens ytor förtydligades därför genom en rad åtgärder. I objektsbeskrivningen annonserades en boarea om 63 kvm och 44 kvm biarea vilken bifogats webbannonserna. I annonsen på mäklarföretagets hemsida angavs i punktform såväl som i den säljande beskrivningen att fördelningen var 63 kvm boarea respektive 44 kvm biarea. Fördelningen av bostadsrättens ytor har också framgått av utdraget ur lägenhetsregistret som även det bifogats annonserna.

NN är av uppfattningen att han enligt ovan varit övertydlig för att inget ska kunna misstolkas. Allt för att en köpare ska få rätt information under och innan processen samt vid ett eventuellt köp. Det aktuella förmedlingsobjektet är dock inte sålt per dagens datum och därmed inte heller under förmedlingsuppdraget.

Han betonar också att när ägarna till det aktuella förmedlingsobjektet köpte lägenheten den 24 februari 2018 marknadsfördes objektet med en boarea om 107 kvm, utan närmare förklaring kring biarea.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för anmälarens kritik i ärendet, så kallad riktad granskning.

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen anges följande uppgifter.  

Boarea
107 m² (63 kvm boarea + 44 kvm biarea) (säljarens information)

Allmänt
Enligt föreningens information:
Area 63
Biarea 44                                  

Utdrag från lägenhetsregister

I utdraget från lägenhetsregistret anges följande uppgifter.  

Area 63
Biarea 44

Marknadsföringen

I den marknadsföring som anmälaren har gett in från en annonsplats för bostäder anges enligt nedan.

Av den inledande faktadelen i annonsen framgår följande.

Boarea 107 m²
Biarea 0 m²

[…]

Under rubriken ”Interiör” anges följande.

Boarea
107 m² (enligt föreningens lägenhetsregister är boarea 63 kvm och nedre plan biarea 44 kvm) m²

I den marknadsföring som fastighetsmäklaren har gett in från en annonsplats för bostäder anges enligt nedan.

Av den inledande faktadelen i annonsen framgår följande.

Boarea 107 m²

I den säljande beskrivningen av fastigheten anges följande.

107 kvm fördelat på 63 kvm boarea och 44 kvm biarea.

I den marknadsföring som fastighetsmäklaren har gett in av bostadsrätten från mäklarföretagets hemsida anges följande.

Under annonsens huvudrubrik anges följande som underrubrik.

107 KVM

[…]

I en punktlista anges följande.

• 63 kvm boarea + 44 kvm biarea

[…]

Under rubriken ”BESKRIVNING” anges följande.

[…]

107 kvm fördelat på 63 kvm boarea och 44 kvm biarea.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Objektsbeskrivningen och marknadsföringen

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Avser förmedlingen en bostadsrätt, ska objektsbeskrivningen innehålla uppgift om lägenhetens storlek samt upplåten mark och dess areal.

Bostadsrättens storlek är således en obligatorisk uppgift som ska finnas med i en objektsbeskrivning. Felaktiga uppgifter härom riskerar att leda till tvist mellan köpare och säljare.

Uppgifter om area och biarea är väsentliga uppgifter för potentiella köpare (se Kammarrätten i Stockholms dom den 19 september 2017 i mål nr 8455–16). Hur boarean och biarean ska mätas och anges är reglerat i den svenska standarden Area och volym för husbyggnader – Terminologi och mätregler. Standarden är framtagen av SIS, Swedish Standards Institute, tillsammans med byggbranschen.

Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Detta innebär bl.a. att mäklaren ska vinnlägga sig om att beskrivningar och bildmaterial som används återger förmedlingsobjektet på ett korrekt sätt.

I 10 § första stycket marknadsföringslagen (2008:486) anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet.

Marknadsföring som är vilseledande enligt bland annat 10 § marknadsföringslagen är att anse som otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. (8 § första stycket marknadsföringslagen).

Det är utrett i ärendet att den aktuella bostadsrätten har en boarea om 63 kvm respektive en biarea om 44 kvm. Med anledning av hur bostaden disponeras och nyttjas ansåg NN det dock mer rättvist att marknadsföra bostadsrätten med en boarea om fullständiga 107 kvm. Men också med anledning av den målgrupp som förmedlingsobjektet riktar sig mot, vilka han menar är i behov av egenskaper likt det aktuella förmedlingsobjektet. Inspektionen vill dock betona att det åligger fastighetsmäklaren att uppge korrekta uppgifter i såväl objektsbeskrivningen som i marknadsföringen. Det kan således inte anses korrekt att ange boarean på ett avvikande sätt i syfte att tillgodose spekulanters potentiella behov i fråga om objektets egenskaper. Det åligger vidare en fastighetsmäklare ett personligt ansvar att se till att respektive förmedlingsobjekt marknadsförs i enlighet med marknadsföringslagen. En fastighetsmäklare kan således inte hänvisa till hur det aktuella objektet har marknadsförts i tidigare förmedlingar.

Fastighetsmäklarinspektionen kan konstatera att NN har infört en felaktig uppgift om boarean i marknadsföringen av en bostadsrätt. Uppgifterna är sådana som sannolikt påverkar konsumenternas förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. Fastighetsmäklarinspektionen gör därav bedömningen att NN har marknadsfört fastigheten i strid mot marknadsföringslagen och därigenom brustit i god fastighetsmäklarsed. Agerandet utgör normalt sett grund för en varning.

Det har emellertid framkommit i ärendet att fördelningen av boarean respektive biarean har framgått av bland annat objektsbeskrivningen och beskrivande säljtexter i marknadsföringen. Objektsbeskrivningen såväl som utdrag ur lägenhetsregistret har bifogats webbannonserna. I beslut den 18 april 2018 (Dnr 4.1-693-17) och den 26 september 2018 (Dnr 4.3-163-18) meddelades fastighetsmäklaren en erinran för att ha infört en felaktig uppgift om boarean i marknadsföringen. Inspektionen ansåg det vara förmildrande att korrekta uppgifter om boarean och hur den var fördelad framgick av bland annat objektsbeskrivningen och på visningar. Eftersom förtydliganden om den aktuella bostadsrättens ytor har skett i anslutning till uppgiften om bostadens totala storlek, får risken för missförstånd alternativt tvist om bostadsrättens boarea anses vara tämligen liten. Påföljden kan enligt inspektionen därav stanna vid en erinran.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida.