Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har uppfyllt sin skyldighet att upprätta en fullständig anbudsförteckning.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har köparen av en bostadsrätt framfört kritik mot fastighetsmäklaren NN.  

På Fastighetsmäklarinspektionens begäran har NN yttrat sig och gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, anbudsförteckningen och överlåtelseavtalet.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Hon köpte en bostadsrätt som NN hade i uppdrag att förmedla. Hon anser att han har brustit i utförande av sitt förmedlingsuppdrag genom att bland annat inte ha informerat om och registrerat lämnade bud. En annan budgivare lämnade bud om 3 745 000 kronor respektive 3 765 000 kronor. Dessa bud förmedlades inte till dem på något vis och de finns inte heller antecknade i anbudsförteckningen. Hon anser också att mäklaren har använt sig av ett så kallat lockpris i marknadsföringen av bostadsrätten. Utgångspriset för bostadsrätten var 3 450 000 kronor men säljaren ville inte sälja den för mindre än 3 800 000 kronor.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Det stämmer att två bud inte är registrerade i anbudsförteckningen. Anledningen är att de lämnades via telefon när han befann sig utanför kontoret. Han saknade därför en bra möjlighet att registrera dem.

Han värderade bostadsrätten till 3 800 000 kronor och den marknadsfördes med utgångspriset 3 795 000 kronor. Eftersom intresset var svagt sänktes utgångspriset. Säljaren har inte uttryckt något krav om att köpeskillingen måste uppgå till 3 800 000 kronor.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av de berörda frågeställningarna, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

Fastighetsmäklarinspektionen har uppmärksammat följande i de ingivna handlingarna.

Anbudsförteckningen

Den anbudsförteckning som NN har kommit in med innehåller inte buden 3 745 000 kronor och 3 765 000 kronor.  

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Anbudsförteckningen

Enligt 20 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkten för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget slutförts.

Anbudsförteckningen ska göra det möjligt att i efterhand kontrollera att de anbud som mäklaren har framfört motsvaras av riktiga anbud och att samtliga bud som har framförts till mäklaren också har förts vidare till säljaren (prop. 2010/11:15 s. 36). Det finns inga undantag från mäklarens skyldighet att anteckna bud.

En korrekt förd och riktigt hanterad anbudsförteckning tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som ingår i mäklarens roll att iaktta. Avsikten är också att göra budgivningsförfarandet mer transparent och syftar därmed till att öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (jämför Högsta förvaltningsrättens dom den 20 januari 2016 i mål nr 3567–14).

Det är i ärendet utrett att två av de lämnade buden saknas i den upprättade anbudsförteckningen. Fastighetsmäklarinspektionen anser därför att den anbudsförteckning som NN har upprättat är ofullständig på ett sätt som utgör grund för att meddela honom en varning.

Övrigt

Vad som i övrigt har framkommit i ärendet föranleder inte någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.