Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har överlåtit en för stor del av uppdraget till en annan mäklare. I beslutet berörs också om objektsbeskrivningen innehåller information om att fastigheten är belastad med ett servitut, om mäklaren fullgjort sin kontrollskyldighet och om en korrekt journal har upprättats. Även en prövning av om fastigheten har marknadsförts som strandtomt trots att fastigheten saknade strandtomt.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har, av en vid tingsrätten anmält ombud för en köpare, riktats kritik mot fastighetsmäklaren NN. Anmälaren har inkommit med en dom från tingsrätten, ett beslut från Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd och hänvisat till innehållet i dessa. Anmälaren har tidigare gjort en anmälan mot en annan fastighetsmäklare avseende samma förmedlingsuppdrag, se ärende 2018–1415. Anmälaren riktar kritik även mot NN eftersom det var han som tecknade uppdragsavtalet.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig över anmälan. Han har gett in objektsbeskrivningen, köpekontrakt, uppdragsavtal, fastighetskarta och journal.

Fastighetsmäklarinspektionen har varit i kontakt med Lantmäteriet, per telefon och mejl, angående gränserna för två samtaxerade fastigheter. Lantmäteriet har inkommit med en karta och ett mejl med information om fastigheten till inspektionen.

Anmälan

Anmälarna har uppgett i huvudsak följande.

NN har tillsammans med en kollega förmedlat den aktuella fastigheten. NN var ansvarig fastighetsmäklare för uppdraget och ansvarar därför för samtliga fel som begåtts.

NN har i prospekt och på internet försommaren 2016 marknadsfört två samtaxerade fastigheter med text och bilder som framhävt påstådd strandtomt. Fastighetens gräns ligger 8–14 meter från stranden och det framgick tydligt av tomtkarta. NN har inte upplyst om att kartan anger att gränsen ligger en bit från stranden. Han har inte heller överlämnat kartan i god tid innan överlåtelsen utan kartan har placerats längst bak i en pärm vid kontraktsskrivningen för att den skulle vara svår att upptäcka.

NN ska ha kontrollerat förhållandena hos Lantmäteriet men denna information har han inte upplyst köparna om. Han har inte upplyst om motstridigheterna mellan dessa uppgifter och kartan.

Journal överlämnades inte vid överlåtelsen. Först under utredningen vid NNs kollegas ansvarsförsäkringsbolag och då efter flera påminnelser, överlämnades en journal över förmedlingen. I journalen anges att flera kontroller har skett efter att köpekontrakt ingåtts. Även andra dateringsfel finns i journalen. Den påstådda kontrollen som ska ha gjorts hos Lantmäteriet är inte journalförd.

NN har inte upplyst om belastande servitut i fastighet [fastighetsbeteckning]. Det finns skäl att anta att NN endast undersökt belastningar i [fastighetsbeteckning].

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Under intaget besökte han fastigheten tillsammans med sin kollega. Säljaren visade upp fastigheten och uppgav att den sträckte sig hela vägen ned till sjön. NN och hans kollega upptäckte därefter att Metrias/Lantmäteriets fastighetskarta visade att fastigheten slutade en bit från sjön.

Med anledning av att säljarens uppgift avvek från vad som framgick av kartan tog han kontakt med Lantmäteriet för att få säljarens uppgift bekräftad. Lantmäteriet informerade honom om att det i första hand är gränsmarkeringar på marken som avgör en fastighets gränsdragning för det fall en gränsmarkering och en karta motsäger varandra. Lantmäteriet kontrollerade fastigheten i deras system och bekräftade att gränsen gick i linje med strandkanten och att gränsröret vid strandkanten gällde som gränsmarkeringsrör. Mot bakgrund av det besked Lantmäteriet lämnade hade han ingen anledning att tvivla på de uppgifter säljaren lämnat om att fastighetsgränsen gick intill strandkanten. Det kan även påpekas att Lantmäteriet lämnade samma information till en av skadejuristerna, på det försäkringsbolag där hans kollega tecknat sin ansvarsförsäkring.

Han och kollegan höll visningarna tillsammans och under dessa informerades samtliga spekulanter om kartan, gränsmarkeringsrörets placering, uppgifterna från Lantmäteriet och att säljaren nyttjat markdelen intill sjön som sin egen. Köparna, som var grannar med säljaren, närvarade dock inte på någon utav visningarna, utan säljaren visade fastigheten för dem vid ett annat tillfälle.

Han var bortrest när säljaren och köparna skulle teckna köpekontrakt, därför hölls kontraktsskrivningen av hans kollega. Hans kollega har berättat att kartan överlämnades separat till anmälarna innan köpekontraktet ingicks. Att kartan skulle ha suttit gömd i en pärm stämmer inte och det kan nämnas att köparna hade bott grannar med säljaren i ca 14 år och det var välkänt i området att muddringsarbeten utförts längs strandlinjen på flera av fastigheterna. Köparna måste därför ha insett att strandlinjen kunde ha förändrats.

Han hade med sig journalen på tillträdesdagen, men olyckligtvis glömde han att överlämna den. Så snart detta uppdagades för honom överlämnades journalen till parterna. De felaktiga datumangivelserna i journalen beror till stor del på en funktion i mäklarsystemet han arbetar i, som gör att datumen fylls i automatiskt. Funktionen har sina brister då en datumangivelse blir felaktig om inte åtgärden journalförs samma dag som den utfördes. Numera är han observant på denna brist.

Det var två fastigheter som förmedlades. Bostadshuset är beläget på en av fastigheterna och marken ner mot sjön utgörs av en fastighet. Han inhämtade fastighetsutdrag för båda fastigheterna och kontrollerade bl.a. om det fanns några servitut som belastade dem. I det mäklarsystem som han arbetar hämtas uppgift om servitut från fastighetsutdraget och en sådan uppgift förs automatiskt in i objektsbeskrivningen och köpekontraktet. I och med att uppdraget omfattade båda fastigheterna och på grund av att båda fastigheterna överläts genom samma köpekontrakt har mäklarsystemet bara hämtat uppgift om den ena fastighetens servitut, vilket han dessvärre inte observerade.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har uppmärksammat följande i de ingivna handlingarna.

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet är undertecknat av NN.

Objektsbeskrivning

Följande framgår av objektsbeskrivningen.

”Här erbjuds nu denna villadröm med strandtomt till försäljning”

”Tomten sträcker sig hela vägen ner till sjön Mjörn. Vid sjön har man sin alldeles egna lilla grästäppa”

”Servitut: Rättigheter-förmån: Avtalsservitut brunn Mm.”

NN är inte angiven som fastighetsmäklare i objektsbeskrivningen, utan hans kollega.

Karta över fastigheterna

Av kartan över fastigheterna som NN inkommit med i ärendet framgår att ingen av de aktuella fastigheterna sträcker sig hela vägen ner till sjön. Kartan är inte undertecknad av någon part.

Av kartan som Lantmäteriet inkommit med i ärendet framgår att ingen av fastigheterna sträcker sig hela vägen ner till sjön.

Mejl från Lantmäteriet

Lantmäteriet har framfört följande.

”Fastigheten bildades genom en avsöndring 1909. Fram t.o.m. 1927 kunde fastighetsägare/köpare tillsammans avsöndra mark och skapa en ny fastighet genom privat jorddelning. Man kom överens om förutsättningarna i fångeshandlingen (gåva, arv, köp) av gränser, rättigheter m.m. Ansökning om lagfart gjordes sedan hos tingsrätten. Det innebär att gränserna inte är lagligen bestämda. Föreligger oklarheter kring det juridiska läget av en fastighetsgräns kan man ansöka om en fastighetsbestämning, vilket är en lantmäteriförrättning.”

Depositionsavtal

NN är inte angiven som ansvarig fastighetsmäklare, utan hans kollega.

Journal

Fastighetsmäklarinspektionen har noterat att flera anteckningar har gjorts efter att köpekontrakt ingåtts. Det framgår att mäklarjournal överlämnades den 2 september 2016. NN står inte angiven som fastighetsmäklare i journalen, utan hans kollega.

Köpekontrakt

Köpekontraktet tecknades den 5 juni 2016.

Beslut den 21 mars 2019 vid Fastighetsmarknadens reklamationsnämnd – [diarienummer]

Tvisten mellan NNs kollega och köparna gällde en uppgift om att fastigheten belastades av ett inskrivet servitut. Servitutet innebär att ägaren till en närliggande fastighet har rätt att ta väg över fastighet. Följande framgår av beslutet.

”Det är utrett att fastigheten belastades av ett inskrivet servitut som inte redovisades i objektsbeskrivningen”

Mål [målnummer] vid [ort] tingsrätt

Tvisten i målet gällde en uppgift om att fastigheten sträckte sig ända ner till sjön [namn på sjö] och att det således var fråga om en strandtomt. Uppgiften var felaktig och NNs kollega förpliktades att betala skadestånd och rättegångskostnader till köparna.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdrags-givarens ekonomiska intressen.

Medhjälpares medverkan vid förmedling

Ett uppdragsavtal är ett personligt uppdrag för en fastighetsmäklare. Det kan inte överlåtas utan båda parters godkännande. Det ska för den som läser avtalet, inte råda något tvivel om vem som är ansvarig mäklare med rätt att uppbära ersättning för uppdraget.

Enligt uppdragsavtalet är uppdragsgivaren medveten om och godkänner att förmedlingsarbetet i vissa delar kan komma att utföras av två andra namngivna fastighetsmäklare. Detta kan dock inte tolkas så att NN haft rätt att överlämna stora delar av förmedlingsuppdraget till en annan mäklare på det sätt som har gjorts vid den aktuella förmedlingen.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN har överlåtit en alltför stor del av uppdraget till en annan fastighetsmäklare. Så som det framgått av handlingarna verkar avsikten ha varit att den andra fastighetsmäklaren självständigt skulle genomföra förmedlingsuppdraget. I flera av handlingarna anges den andre fastighetsmäklaren som ansvarig fastighetsmäklare. Av tidigare praxis från Fastighetsmäklarinspektionen (4.3-1708-16) följer att denna typ av förseelse motiverar en varning. Fastighetsmäklarinspektionen ser ingen anledning att frångå praxis i detta fall.

Kontrollskyldighet och objektsbeskrivning

Av 17 § fastighetsmäklarlagen framgår bl.a. att mäklaren ska kontrollera vilka servitut som belastar en fastighet.

Enligt 18 § första och andra stycket fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Objektsbeskrivningen ska innehålla uppgifter om fastighetens beteckning, taxeringsvärde, areal och driftskostnader och om vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den, liksom uppgifter om gemensamhetsanläggningar. Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgifter om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt.

I ärendet är det utrett att NN inte gjort någon kontroll av en fastighet som visade sig vara belastad med ett servitut. På grund av detta saknas det en obligatorisk uppgift i objektsbeskrivningen. NN har därmed brustit i sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Förseelsen motiverar en varning.

Marknadsföringen

Enligt 10 § marknadsföringslagen (2008:486) får en näringsidkare vid marknadsföringen inte använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet.

En fastighetsmäklares agerande som bedöms stå i strid med annan lagstiftning står även i strid med god fastighetsmäklarsed.

Den aktuella fastigheten har i marknadsföringen marknadsförts som en fastighet med strandtomt samt med information om att fastigheten sträcker sig hela vägen ner till sjön. Utifrån vad som framkommer av handlingarna i ärendet är det uppenbart att det förelåg oklarheter kring fastighetens gräns vid tidpunkten för upprättandet av objektsbeskrivningen.

Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att NN i sin marknadsföring av den aktuella fastigheten har använt sig av ett felaktigt påstående om att den hade en egen strand. Inspektionen anser därmed att NN har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed och att förseelsen motiverar en varning.

Journalen

Enligt 20 § fastighetsmäklarlagen ska mäklaren föra anteckningar, en journal, över förmedlingsuppdraget.

Syftet med journalen är att minska bevissvårigheter i tvister mellan mäklare och dennes kunder och därmed även minska antalet tvister. Ytterligare ett syfte är att förenkla Fastighetsmäklarinspektionens tillsyn. Det som ska dokumenteras är de centrala momenten i förmedlingsuppdraget som mäklaren enligt lag eller praxis är skyldig att utföra.

NN har medgett att journalen är felaktig på så sätt att några åtgärder är angivna med felaktigt datum. Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN upprättat en felaktig journal. Av tidigare praxis från Fastighetsmäklarinspektionen (2018-1328) följer att dessa typer av felaktigheter motiverar en erinran. Fastighetsmäklarinspektionen ser ingen anledning att frångå praxis i detta fall.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljden

Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN ska meddelas en varning. Han överlämnat en för stor del av uppdraget till en annan mäklare. Han har marknadsfört en fastighet som strandtomt trots att fastigheten saknade strandtomt. Han har inte kontrollerat om en fastighet är belastat av något servitut. Han har inte uppgett i objektsbeskrivningen att fastigheten är belastad med ett servitut. Förseelserna är varningsgrundande även var och en för sig. I varningen ingår en erinran för att ha upprättat en felaktig journal.