Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har uppfyllt sin skyldighet att uppnå grundläggande kundkännedom om uppdragsgivarna samt en av de båda köparna. Även prövning av om mäklaren har vidtagit skärpta åtgärder för att uppnå kundkännedom om den andra köparen som befann sig på distans. Dessutom har det förhållandet att mäklaren inte har upprättat och överlämnat någon journal prövats. Även prövning av om mäklaren har iakttagit sin omsorgsplikt om parterna och sin skyldighet att dokumentera deras överenskommelse vid upprättandet av ett hävningsavtal. Dessutom har det förhållandet att uppdragsavtalet saknar datum för uppdragsgivarnas underskrifter prövats.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen återkallar fastighetsmäklaren NN:s registrering. Beslutet gäller omedelbart.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har en av två köpare av en bostadsrätt riktat kritik mot fastighetsmäklaren NN. Anmälaren (köparen 2, inspektionens anmärkning) har bland annat gett in en reklamation som har ställts till mäklaren, en tvistemålsdom från tingsrätten och en objektsbeskrivning.

På begäran av Fastighetsmäklarinspektionen har NN yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet, tillägg till köpeavtal, ett avtal om hävning, kopia av en id-handling, två fullmakter för en av säljarna, riskbedömning enligt lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism, individuell bedömning och rutiner för att uppnå kundkännedom. Fastighetsmäklarinspektionen har även förelagt NN att komma in med kopior på journalen och dokumentationen över åtgärderna för att uppnå kundkännedom.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Den 26 januari 2017 såldes den aktuella bostadsrätten till en släkting till henne för 4 300 000 kronor. Han fick problem med att betala och bad säljarna om förlängd tidsfrist för betalningen och bad samtidigt henne att tillträda som part i avtalet. Av den anledningen ingicks ett nytt överlåtelseavtal den 19 juni mellan säljarna och dem där hennes släkting skulle äga en andel om 85 % och hon skulle äga en andel om 15 % i bostadsrätten. Hela köpeskillingen skulle betalas på tillträdesdagen som bestämdes till den 25 augusti 2017. Hon undertecknade överlåtelseavtalet och ett tilläggsavtal på den andre köparens arbetsplats.

Betalningen har dock inte erlagts till säljarna. Den andre köparen meddelade i september att de som köpare inte kunde fullfölja köpet. Hon fick dock inte någon information om det, varken från honom, från säljarna eller från de mäklare som var inblandade. Den 22 september träffades ett avtal om hävning där säljarnas och köparnas underskrifter står. Hon har dock inte själv undertecknat avtalet. Hennes underskrift skrevs dit av den andre köparen utan hennes kännedom. I en dom från tingsrätten fastställs också att den andra köparen har förfalskat hennes underskrift på dokumentet.

Mäklarna, som vid förhandlingen i domstolen själva uttryckligen medgav att de aldrig har träffat henne förut har alltså tillsammans med säljarna och den andre köparen godkänt att han skrev dit hennes underskrift. Hon har inte ställt ut någon fullmakt som skulle ge honom rätten att företräda henne i affären. Hon anser att mäklaren har agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Han kunde åtminstone ha försökt att nå henne per telefon och förklara situationen. Då hade hon haft en möjlighet att hantera situationen på ett annat sätt. Hon har på grund av mäklarens brister i utförandet av förmedlingsuppdraget hamnat i en situation där hon ålagts att solidariskt med den andre köparen utge 1 500 000 kronor till säljarna.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av de berörda frågeställningarna, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

Fastighetsmäklarinspektionen har uppmärksammat följande vid granskningen av de ingivna handlingarna.

Uppdragsavtalet

Uppdragsavtalet är undertecknat av mäklaren 2017-01-03. Uppdragsgivarnas underskrifter är inte daterade.

I avtalet anges att uppdragsgivarnas id-handlingar har tagits emot. Därefter har uppdragsgivarnas personnummer antecknats.

Överlåtelseavtalet

Avtalet är undertecknat av parterna 2017-06-19.

Tillägg till köpeavtal

Avtalet har undertecknats av parterna 2017-06-19. Avtalet hänvisar till överlåtelseavtalet fast det avtalet benämns i den här handlingen ”köpeavtal”. I avtalet anges det att tillträdet är bestämt till 2017-08-25.

Avtalet om hävning

I avtalet som har undertecknats av parterna 2017-09-22 anges det att parterna har kommit överens om att köpekontraktet ska hävas till alla delar och att grunden för hävningen är att köparna har ångrat köpet. Säljarna förbehåller sig rätten till skadestånd. Vidare anges att köparen förklarar sig fullt medveten om att säljarna ska kompenseras fullt ut samt också åtar sig att ersätta säljarna för kostnader avseende dubbelt boende.

Tvistemålsdomen

Av en dom från tingsrätten den 27 mars 2019 framgår följande.

Parterna i målet är säljarna (kärande) och anmälaren (svarande) och målet gällde om anmälaren solidariskt med den andre köparen är skadeståndsskyldig för hävningen gentemot säljarna alternativt har ett skadeståndsansvar till följd av avtalsbrott. Domen har överklagats till hovrätten.

Tingsrätten konstaterade att det är ostridigt att säljarna inte har träffat anmälaren i samband med undertecknandet av något av avtalen. Vidare konstaterades det att namnteckningen på hävningsavtalet i viss mån skiljer sig från den namnteckning som finns på överlåtelseavtalet och tilläggsavtalet. Tingsrätten fann att det inte är övervägande sannolikt att det är anmälaren som har undertecknat hävningsavtalet. Domstolen konstaterade också att det inte är styrkt att den andre köparen hade fullmakt att företräda henne vid undertecknandet av hävningsavtalet.

Dokumentationen av åtgärderna för att uppnå kundkännedom

NN har förelagts att redogöra för vilka åtgärder han har vidtagit för att uppfylla sina skyldigheter enligt penningtvättslagstiftningen och ge in dokumentationen av hur han har uppnått kundkännedom, dokumentation om riskbedömningen samt en kopia av verksamhetens riskbaserade rutiner.

NN har gett in riskbedömningen, verksamhetens riskbaserade rutiner och en kopia av den ene köparens körkort som är daterad 2017-06-19 och undertecknad av honom. Någon dokumentation i övrigt har inte getts in.

Fastighetsmäklarens yttrande

Fastighetsmäklaren har uppgett i huvudsak följande.

Anmälan

Han var ansvarig fastighetsmäklare för förmedlingsuppdraget och det var han som utförde alla åtgärder som följde av förmedlingsuppdraget. Den andre mäklaren som nämns i anmälan kom in först när bostadsrätten skulle säljas för andra gången.

Han vidgår att han inte i något skede av förmedlingen hade kontakt med anmälaren (köparen 2, inspektionens anmärkning). Han ville att köparen 2 skulle komma till kontoret samtidigt som de övriga parterna men hon var förhindrad från att komma. Hennes släkting (köparen 1, inspektionens anmärkning), som också är fastighetsmäklare, skötte all kontakt med köparen 2 som är hans släkting. Naturligtvis stod han till förfogande om något skulle vara oklart. Han har inte kännedom om var köparen 2 har undertecknat överlåtelse- och tilläggsavtalet. Det är inte ovanligt att någon av parterna får förhinder att närvara på kontraktsskrivning men man måste kunna tro att den andre parten delger den som är frånvarande vad som behövs och vid behov bör parten kontakta honom. Tingsrätten har konstaterat att köparen 2 har ingått överlåtelseavtalet frivilligt om än inte på mäklarkontoret.

Han upprättade hävningsavtalet. Någon fullmakt har inte förevisats eller kommit på tal för köparen 2:s räkning. Han känner inte till om hennes underskrift har förfalskats. Han var inte närvarande när hävningsavtalet undertecknades av köparna.

De handlingar som köparen 2 hade rätt till lämnades till köparen 1 för att han skulle lämna dem vidare. På alla handlingar stod mäklarföretagets och hans namn samt kontaktuppgifter så hon hade möjlighet att kontakta honom vid frågor. Att köparen 1 har uppträtt kriminellt och lurat såväl köparen 2 som övriga inblandade råder det ingen tvekan om.

Kundkännedom

Han kände köparen 1 på grund av att de tidigare hade arbetat på samma mäklarföretag fast på olika kontor. Han nöjde sig därför med att göra en vanlig id-kontroll.

Journal

Eftersom det inte blev någon genomförd försäljning har han inte upprättat någon journal.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed.

Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Kundkännedom

Det riskbaserade förhållningssättet

Av 1 kap. 2 § och 2 kap. 2 § i den i detta fall tillämpliga, numera upphävda lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen), följde att fastighetsmäklare med fullständig registrering skulle vidta åtgärder för att uppnå kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse och vid enstaka transaktioner som uppgick till ett belopp motsvarande 15 000 euro eller mer.

Av propositionen 2008/09:70 (s. 185) framgår det bland annat följande.

Av första stycket framgår att omfattningen av de åtgärder för att uppnå kundkännedom som vidtas ska anpassas efter risken för penningtvätt och finansiering av terrorism. För att återspegla detta har paragrafen placerats först i kapitlet. En bedömning av risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism krävs alltså alltid. Utgångspunkten för denna bedömning är bland annat typen av kund, affärsförbindelse, produkt och transaktion.

Av samma proposition (s. 70) framgår bland annat följande.

Om man tillämpar principen på ett fall där en kund vill etablera en affärsförbindelse med en verksamhetsutövare ska således, i ett första steg, en bedömning av risken för penningtvätt och finansiering av terrorism göras för att kunna avgöra vilken grad av kundkännedom som behövs; grundläggande åtgärder eller skärpta åtgärder. Därefter fordras en bedömning av hur omfattande de aktuella åtgärderna ska vara och, såvitt avser skärpta åtgärder för att uppnå kundkännedom, även vilka ytterligare åtgärder som ska vidtas på grundval av den aktuella risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism.

Det riskbaserade förhållningssättet kräver en kontinuerlig bedömning av riskerna genom hela förmedlingsuppdraget i förhållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart. Det är viktigt att riskbedömningen i det enskilda förmedlingsuppdraget blir korrekt, eftersom den avgör omfattningen av åtgärder som fastighetsmäklaren behöver vidta. En felaktig riskbedömning kan innebära att fastighetsmäklaren inte vidtar tillräckliga åtgärder, vilket medför att kundkännedom inte uppnås.

Att inte följa den då gällande penningtvättslagen och Fastighetsmäklarinspektionens i detta fall tillämpliga föreskrifter och allmänna råd (KAMFS 2016:1) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättsföreskrifterna) strider mot god fastighetsmäklarsed.

De grundläggande åtgärderna för att uppnå kundkännedom

Det följde av 2 kap. 2, 3, 9 och 11 §§ penningtvättslagen att en fastighetsmäklare skulle vidta grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse.

Med grundläggande åtgärder för kundkännedom avsågs

1. kontroll av kundens identitet genom identitetshandling, registerutdrag eller på annat tillförlitligt sätt,
2. kontroll av den verkliga huvudmannens identitet och
3. inhämtande av information om affärsförbindelsens syfte och art.

Fastighetsmäklaren skulle ha slutfört kontrollerna av uppdragsgivarens (oftast säljarens) och den verkliga huvudmannens identitet innan uppdragsavtalet undertecknas. Kontrollerna av motpartens (oftast köparens) och den verkliga huvudmannens identitet skulle vara slutförda innan parterna undertecknade köpekontraktet. En fastighetsmäklare fick inte ingå ett uppdragsavtal utan att ha uppnått kundkännedom om uppdragsgivaren. Mäklaren fick inte heller medverka vid en fastighetsöverlåtelse om kundkännedom inte hade uppnåtts om både säljaren och köparen.

Om kunden var en fysisk person och personligen närvarande skulle fastighetsmäklaren kontrollera personens identitet genom ett körkort, pass, identitetskort eller motsvarande identitetshandling som hade utfärdats av en myndighet eller på något annat tillförlitligt sätt (5 § penningtvättsföreskrifterna).

I propositionen 2008/09:70 Genomförande av tredje penningtvättsdirektivet (s. 76) anges bland annat följande om principen ”att känna sin kund”.

Av artikel 8.1 c i penningtvättsdirektivet framgår att verksamhetsutövare ska skaffa information om affärsförbindelsens syfte och avsedda form.

[…]

Ett led i principens tillämpning enligt de allmänna råden är att inhämta uppgifter om kundens bakgrund, pengars eller andra tillgångars ursprung, kundrelationens syfte och tänkta användning av produkter och tjänster. Innebörden av bestämmelsen i penningtvättslagen är att verksamhetsutövaren ska få en klar bild av hur det egna företagets produkter och tjänster ska användas av kunden och vad motpartens affärsverksamhet går ut på.

Syftet med bestämmelsens krav på att inhämta information om affärsförbindelsens syfte och art är att fastighetsmäklaren ska få en klar bild av hur den egna tjänsten ska användas av kunden. Något undantag från skyldigheten att uppnå kundkännedom uppställs inte. För fastighetsmäklare borde affärsförbindelsens syfte och art i de allra flesta fall komma fram av samtalen med kunden redan i samband med intaget eller kontrakts­skrivningen, men i vissa fall kan det krävas mer ingående åtgärder.

Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att NN varken har redogjort för eller har gett in någon dokumentation som visar att han har vidtagit åtgärder för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivarna innan uppdragsavtalet ingicks. På uppdragsavtalet anges i och för sig att han har mottagit deras id-handlingar och han har skrivit upp uppdragsgivarnas personnummer. Han har dock inte dokumenterat någon kontroll av id-handlingarna. Han har heller inte inhämtat information om affärsförbindelsens syfte och art.  Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN har brustit i sin skyldighet att uppnå kundkännedom om uppdragsgivarna. Förseelsen är varningsgrundande.

NN har uppgett att han kände köparen 1 varför han nöjde sig med att göra en vanlig id-kontroll. Att en person är känd av mäklaren medför inte att mäklaren kan underlåta att genomföra kontrollen för att uppnå kundkännedom (se bland annat Fastighetsmäklarinspektionens beslut 4 mars 2015 dnr 4.1-1320-14).  NN har heller inte inhämtat någon information om affärsförbindelsens syfte och art.  Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN har brustit i sin skyldighet att uppnå kundkännedom om köparen 1. Förseelsen är varningsgrundande.

De skärpta åtgärderna för att uppnå kundkännedom

Det följde av 2 kap. 6 § penningtvättslagen att när risken för penningtvätt eller finansiering av terrorism var hög skulle fastighetsmäklaren, utöver de grundläggande åtgärderna för kundkännedom, vidta mer omfattande åtgärder. Om omständigheterna i det enskilda fallet inte visade motsatsen, skulle en hög risk för penningtvätt eller finansiering av terrorism anses finnas bland annat när en affärsförbindelse etablerades eller en enstaka transaktion utfördes med någon på distans.

När kunden befann sig på distans var det en obligatorisk åtgärd att inhämta uppgifter om adressen och en vidimerad kopia av kundens identitetshandling eller registreringsbevis. Om fastighetsmäklaren fann anledning till det utifrån riskbedömningen i det enskilda fallet, skulle mäklaren även säkerställa kundens identitet genom att kontrollera uppgifterna mot externa register eller annan dokumentation, eller skicka en bekräftelse till kundens folkbokföringsadress eller motsvarande (11 § penningtvättsföreskrifterna).

Eftersom köparen 2 befann sig på distans skulle identiteten kontrolleras med skärpta åtgärder för att uppnå kundkännedom. NN har inte redogjort för eller gett in något som visar att han har vidtagit några sådana åtgärder. Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN har brustit i sin skyldighet att uppnå kundkännedom om köparen 2 genom skärpta åtgärder innan överlåtelseavtalet undertecknades. Förseelsen är varningsgrundande.

Journalen

Enligt 20 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren föra anteckningar över förmedlingsuppdraget i en så kallad journal. Skyldigheten omfattar enligt förarbetena till lagen bland annat uppgifter om när och på vilket sätt en åtgärd vidtagits. Av särskild betydelse är anteckningar om de förpliktelser som följer av lagen (prop. 2010/11:15 s. 60 f.).

Enligt förarbetena till fastighetsmäklarlagen är skälen till att en fastighetsmäklare ska föra en journal bland annat att den kan ge vägledning i efterföljande tillsynsärenden och tvister om vad som har förekommit vid förmedlingen. Parterna ges också möjlighet att kontrollera att uppgifterna i journalen är korrekta (prop. 2010/11:15 s. 35).

Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget slutförts. Sluts ett överlåtelseavtal, ska även den som köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget slutförts.

Enligt NN:s egen uppgift har han inte upprättat någon journal över förmedlingsuppdraget. Han har därmed åsidosatt en uttrycklig bestämmelse i fastighetsmäklarlagen. Förseelsen är varningsgrundande.

Mäklarens medverkan i samband med överlåtelsen

Enligt 21 § fastighetsmäklarlagen ska fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte något annat har avtalats, ska mäklaren hjälpa köparen och säljaren att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Bestämmelsen har i huvudsak överförts oförändrad från 1984 års lag om fastighetsmäklare. Av förarbetena till den lagen framgår att mäklaren har en handlingsplikt och ska vara ”aktiv och observant” beträffande sådana frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Mäklaren bör vidare verka för att parternas överenskommelser dokumenteras för att undvika framtida oklarheter och tvister (prop. 1983/84:16 s. 41).

Reglerna i 21 § ska läsas tillsammans med den allmänna omsorgsplikten och med mäklarens ställning som opartisk mellanman i åtanke. I ansvaret ingår att handlingarna ska vara korrekta och ge uttryck för parternas vilja.

Av NN:s egna uppgifter framgår det att han inte vid något tillfälle under förmedlingsuppdraget har haft kontakt med köparen 2. Varken genom ett fysiskt kundmöte eller på något annat sätt. Det är också utrett att köparen 1 inte hade någon skriftlig fullmakt som gav honom rätten att tillvarata köparen 2:s intressen.

Av uppgifterna i ärendet framgår det att NN har dokumenterat en överenskommelse om hävning mellan köparna och säljarna. En fråga rörande hävning av ett överlåtelseavtal måste generellt anses vara av mycket stor betydelse för parterna. En hävningssituation innebär stora risker och medför långtgående åtaganden för köparen.

I den situationen har mäklaren en skyldighet att se till att den dokumenterade överenskommelsen speglar parternas vilja. För att kunna göra det hade det enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning krävts att han kände till hur köparen 2 ställde sig till situationen. Det har enligt inspektionens uppfattning ålegat honom att vidta åtgärd för att klargöra att överenskommelsen speglade samtliga parternas vilja. I annat fall måste det ha varit uppenbart för NN att det funnits en påtaglig risk för tvist mellan parterna.

Genom den totala avsaknaden av kontakt med köparen 2 under omständigheterna anser Fastighetsmäklarinspektionen att han inte bara har brustit i skyldigheten att tillvarata köparen 2:s intressen utan han har därmed också äventyrat säljarnas intressen. NN har genom sitt agerande åsidosatt sin omsorgsplikt om parterna enligt 8 § fastighetsmäklarlagen. Fastighetsmäklarinspektionen anser att förseelsen motiverar en varning.

Uppdragsavtalet

Enligt 9 § fastighetsmäklarlagen ska uppdragsavtalet upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Syftet med bestämmelsen är bland annat att skapa ordning och reda, motverka bevisproblem och att minska risken för tvister mellan parterna.

Uppdragsgivarnas underskrifter är inte daterade. Ett grundläggande krav är att de handlingar som en mäklare upprättar ska vara korrekta och återspegla de faktiska förhållandena. Genom den ofullständiga dokumentationen om när uppdragsavtalet ingicks, har NN medverkat till ett otydligt uppdragsavtal.

Vid vilket datum båda parterna har undertecknat uppdragsavtalet har betydelse vid bedömningen av när skriftlighetskravet uppfyllts, vilket är utgångspunkten för tillämpningen av fastighetsmäklarlagen. Tidpunkten för när affärsförbindelsen har etablerats är även avgörande vid tillämpningen av penningtvättslagen (se bland annat 2 kap. 9 och 11 §§).

Eftersom NN inte heller har upprättat någon journal över de åtgärder han har vidtagit i förmedlingsuppdraget kan inte heller vägledning hämtas där. Fastighetsmäklarinspektionen anser att förseelsen utgör grund för en erinran.

Påföljden

Enlig 29 § fastighetsmäklarlagen ska Fastighetsmäklarinspektionen återkalla registreringen för den som inte längre uppfyller kraven enligt 6 §. Om det kan anses tillräckligt, får inspektionen i stället meddela en varning eller en erinran.

I förarbetena (prop. 1994/95:14 s. 69 f.) till motsvarande bestämmelse i 1995 års fastighetsmäklarlag uttalades bland annat följande om påföljdsbedömningen.

Enligt tredje punkten kan en registrering återkallas när en mäklare handlar i strid med sina skyldigheter enligt denna lag. Genom detta kopplas sanktionsmöjligheterna inte bara till samtliga specifika bestämmelser i lagen som berör mäklarens arbete. Även mäklarens generellt formulerade skyldighet i 12 § [nu 8 §] att i allt iaktta god fastighetsmäklarsed omfattas av tredje punkten. […] Även när det gäller tredje punkten kan en hänvisning göras till vad som ovan sagts om utgångspunkten för påföljdsbedömningen och om syftet med lämplighetsprövningen.

Hänvisningen gäller en text där bland annat följande anges (stycket innan på s. 69 i samma proposition).

På motsvarande sätt som när det gäller lämplighetsbedömningen enligt 6 § [6 § även nu] beträffande den som söker registrering bör den generella utgångspunkten vara att avregistrering skall ske om det inte vid en samlad bedömning av samtliga omständigheter finns anledning att utgå ifrån att mäklaren, trots dokumenterad brottslighet eller andra omständigheter som det kan vara fråga om, kan anses lämplig att fortsätta verksamheten som fastighetsmäklare. Också i detta sammanhang finns anledning att särskilt framhålla att det övergripande syftet med lämplighetsbedömning ska vara att, med omsorg om mäklarens uppdragsgivare och deras motparter, verka för en god standard inom mäklarkåren och att hänsynen till mäklarens personliga intressen i saken inte får tillmätas så stor betydelse att det övergripande målet sätts åt sidan.

Vidare framgår bland annat följande av de äldre förarbetena (prop. 1983/84:16 s. 33 f.).

Det kan också tänkas fall där mäklaren utan att begå en straffbar gärning uppsåtligen åsidosätter god fastighetsmäklarsed eller underlåter att iaktta sina skyldigheter enligt lagen. Särskilt allvarligt är det om mäklaren i något hänseende utnyttjar någons okunnighet eller oförstånd. Som exempel kan nämnas att mäklaren utformar köpehandlingarna på ett sådant sätt att en av parterna gynnas otillbörligt. Ett annat exempel är att mäklaren förtiger någon omständighet av betydelse för bedömningen av fastighetens värde. Ytterligare exempel är att mäklaren betingar sig ersättning i former som strider mot god fastighetsmäklarsed. I dessa och liknande fall bör registreringen i allmänhet återkallas.

Fastighetsmäklarinspektionen får besluta att en återkallelse av registreringen ska gälla omedelbart. I förarbetena till lagrummet (prop. 2010/11:15 s. 40 f.) anges att det är angeläget att mäklaren inte kan fördröja ett ingripande genom att överklaga ett beslut om avregistrering. Vidare uttalas att det i stort sett alltid är motiverat att en avregistrering ska gälla omedelbart när återkallelsen grundar sig på att mäklaren inte längre uppfyller de formella kraven för registrering, till exempel för att mäklaren saknar ansvarsförsäkring. Skyddet för konsumenter fodrar då i regel att mäklaren inte kan åta sig nya uppdrag.

När registreringen återkallas på grund av att mäklaren i andra avseenden har åsidosatt sina skyldigheter enligt lagen ställer sig saken emellertid annorlunda. Det finns i sådana fall ofta utrymme för tolkning och mäklaren kan vid en domstolsprövning anses ha handlat på ett acceptabelt sätt eller i vart fall inte ha åsidosatt sina skyldigheter så grovt att det motiverar en avregistrering.

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta beslut funnit att NN i sex olika delfrågor har åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen. Agerandet, eller i vissa fall avsaknaden av agerande, gör att hans lämplighet som fastighetsmäklare kan ifrågasättas.

NN har varit registrerad mäklare sedan 2013. I ett beslut 2016-04-13 (dnr 4.1-909-15) har NN av Fastighetsmäklarinspektionen meddelats en erinran för att inte ha överlämnat anbudsförteckningen till parterna på det sätt som föreskrivs i fastighetsmäklarlagen. I tre beslut 2018-05-16 (dnr 4.1-1915-16, dnr 4.1-2093-16 och dnr 4.1-588-17) har han meddelats en varning. I samtliga tre besluten varnades han till följd av att han hade underlåtit att komma in med begärda handlingar till inspektionen samt för att han hade underlåtit att säkerställa att dokument hänförliga till förmedlingsuppdraget har bevarats på ett tillfredsställande sätt. I ett av besluten har han också varnats för att ha angett en felaktig uppgift om objektets storlek i objektsbeskrivningen.

I beslut 2019-03-13 (dnr 2018-1399) har Fastighetsmäklarinspektionen beslutat att NN:s registrering ska återkallas med anledning av att han inte har besvarat inspektionens föreläggande. Beslutet har överklagats till förvaltningsrätten som i dom 2020-05-06 (mål nummer 4924-19) har avslagit NN:s överklagande och fastslagit att hans registrering som fastighetsmäklare ska återkallas. Beslutet har dock inte verkställts då domen ännu inte har vunnit laga kraft.

Efter en sammantagen bedömning av samtliga omständigheter och begångna förseelser i det här ärendet samt med hänsyn tagen till inspektionens beslut i tidigare ärenden finner Fastighetsmäklarinspektionen att NN har visat en sådan bristande insikt om fastighetsmäklarens roll och ansvar att han inte längre är lämplig att fortsätta som mäklare. NN:s registrering som fastighetsmäklare ska därför återkallas.

Grunderna för det här beslutet baseras inte på brist på uppfyllande av de formella kraven för registrering. Det finns således ett visst utrymme för tolkning. Detta skulle tala för att återkallelsen inte bör gälla omedelbart. NN har dock i hela fyra beslut tidigare meddelats påföljder från inspektionen, varav flera beslut innehåller förseelser i flera olika delfrågor, vilka har vunnit laga kraft. Många delfrågor har tidigare bedömts vara varningsgrundande och i detta ärende görs bedömningen att hela fem delfrågor bedöms vara varningsgrundande.

Det är således redan tidigare genom laga-kraft-vunna beslut visat att NN inte i en enstaka förmedling utan i totalt fyra olika förmedlingsuppdrag tidigare har gjort sig skyldig till såväl väsentliga som upprepade åsidosättanden av centrala skyldigheter enligt god fastighetsmäklarsed. Därtill ska läggas förvaltningsrättens avslag av NN:s överklagande av beslutet där inspektionen redan tidigare har beslutat att hans registrering ska återkallas samt de förseelser som han bedöms ha gjort sig skyldig till i det här aktuella förmedlingsuppdraget.

Fastighetsmäklarinspektionen anser därmed att det är visat att NN saknar insikt i allvaret av de överträdelser och det upprepade åsidosättandet av god fastighetsmäklarsed som han sammantaget har gjort sig skyldig till. Med hänsyn till att tolkningsutrymmet gällande de överträdelser han totalt sett har gjort sig skyldig till får anses begränsat anser Fastighetsmäklarinspektionen att beslutet ska gälla omedelbart.