Beslut

Sammanfattning

Ärendena

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklare NN. Kritiken avser att NN ska ha brustit i god fastighetsmäklarsed genom att använda sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av förmedlingsobjektet.

Anmälaren har även inkommit med en skärmbild på försäljningsannonsen.

NN har yttrat sig i ärendet och inkommit med uppdragsavtalet, köpekontraktet, anbudsförteckningen, objektsbeskrivningen och en fullmakt för säljarens ombud.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Anmälaren anser att NN annonserar ut fastigheter till lockpriser. Förevarande fastighet har sjöutsikt, 124 kvadratmeter boarea plus biarea och tomt på över 1 700 kvadratmeter. Anmälaren menar att inga fastigheter med liknande läge har sålts för 2 995 000 kr på åratal. Hen anser att det är oseriöst gjort av NN att marknadsföra fastigheter med lockpriser, att budhistoriken visar att utgångspriset var orimligt lågt satt och att det inte kan ha varit ett misstag från NN:s sida.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Förmedlingsobjektet var väldigt svårvärderat av flera anledningar. Fastigheten ligger i ett område där detaljplanering pågår, vilket enligt kommunen medför att bygglovsenheten med stor sannolikhet inte skulle godkänna en eventuell ansökan om bygglov, varken för utbyggnad, nybyggnad eller rivning. Fastigheten har också en egen äldre brunn som enligt säljarens frågelista innehåller höga halter av mineraler som missfärgar dricksvattnet. Det finns inget avloppssystem installerat på fastigheten, vilket behöver åtgärdas innan den används. Kommunalt vatten och avlopp kommer att installeras i området inom några år, vilket kommer att medföra en kostnad på några hundratusen. Huvudbyggnaden hade presenningar på taket på grund av pågående vattenläckage på två ställen och det regnade in. Byggnaden hade varit obebodd i två år och alla ytskikt var i mycket dåligt skick. Anmälarens uppgift om att fastigheten ska ha sjöutsikt stämmer inte, snarare har den en liten sjöglimt.

Parametrarna ovan gjorde att NN värderade fastigheten som en tomt eller ett enklare fritidshus. Eftersom tomten sannolikt inte fick bebyggas just då bedömde hon att marknadsvärdet dessutom var ett lägre bland tomterna i området. Fastigheten ligger också i ett område som är mindre attraktivt än vissa andra i närheten.

NN använde sig av följande jämförelseobjekt vid värderingen av fastigheten.

• Ett fritidshus med 109 kvadratmeter boarea och 3 144 kvadratmeter tomt. Detaljplanen var klar och kommunalt vatten och avlopp var betalt. Objektet såldes den 14 september 2018.
• Ett mindre fritidshus som marknadsfördes som en tomt på 1 750 kvadratmeter. Objektet låg inom en detaljplan som var under upprättande och det saknades kommunalt vatten och avlopp. Objektet såldes den 12 februari 2018.
• Ett fritidshus med 48 kvadratmeter boarea och 1 780 kvadratmeter tomt. Detaljplanen var klar och kommunalt vatten och avlopp var betalt men inte indraget. Objektet angränsade mot en allmänning och såldes den 15 februari 2019.

Det aktuella förmedlingsobjektet har 124 kvadratmeter boarea, 35 kvadratmeter biarea och en tomtstorlek på 1 700 kvadratmeter. Detaljplanen är inte klar och kommunalt vatten och avlopp finns inte i området. NN värderade därför fastigheten blygsamt till 3 000 000 +/- 150 000 kr och satte utgångspriset till 2 995 000 kr.

Att marknadsföra en fastighet i det aktuella området till ett sådant pris lockar många intressenter. Majoriteten av de som besökte visningen hade dock inte förstått att huset inte var i beboeligt skick eftersom bilderna blev bra. De hade inte heller insett att ett fungerande avloppssystem saknades. Vidare hade inte personer som besökte visningen i syfte att förvärva en tomt som investering förstått att det inte gick att riva huset och direkt få bygglov för en ny byggnad. Det fanns dock några personer som såg möjligheten att renovera fastigheten själva och flytta in i huset i dess dåvarande skick, vilket förvånade NN. Budgivningen blev bra och det höga slutpriset förvånade alla.

Handlingarna

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen återfinns bland annat följande uppgifter.

”Typ: Villa”

[…]

”Renoveringsobjekt eller bygga nytt? Då är denna fastighet för dig!”

[…]

”Här har säljarna gärna suttit i goda vänner sällskap och njutit av sjöutsikten ner mot (del av skärgården).”

[…]

”Bostaden har senaste åren varit obebodd och ytskikten är idag slitna så här finns möjlighet att renovera eller bygga nytt. På denna fastighet finns idag inga bestämda byggregler men ny detaljplan håller på att upprättas (mer information under fliken länkar).”

[…]

”Avlopp: Idag används avlopp via grannfastigheten, inget servitut finns. Grannen kommer innan tillträdesdag att ta bort befintlig avloppskoppling, dvs fastigheten har ej ett fungerande avloppssystem. En gammal oljetank i plast finns nergrävd på framsidan av fastigheten. Perfekt plats för eventuell septiktank. Kommunalt vatten och avlopp planeras i området.”

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Marknadsföringen

Kravet på god fastighetsmäklarsed i 8 § fastighetsmäklarlagen innefattar även att mäklaren ska följa all annan tillämplig lagstiftning. Däri ingår marknadsföringslagen (2008:486).

Enligt 5 § marknadsföringslagen ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 § i samma lag att marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

I 10 § första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet.

NN har uppgett att förmedlingsobjektet inte var i beboeligt skick när hon förmedlade det. Av informationen och bilderna i objektsbeskrivningen framgår dock inte att fastigheten var i ett sådant skick att den inte kunde fungera som bostad. Objektsbeskrivningen nämner att ytskikten är slitna, men inte att det regnar in. Texten anger dessutom som förslag till lösningen på avsaknaden av avloppssystem att en septiktank kan grävas ner på framsidan. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det vid en sammantagen bedömning inte framgår av objektsbeskrivningen att bostaden ska ha varit obeboelig. Fastighetsmäklarinspektionen menar att denna uppfattning styrks av NN:s uppgift om att en övervägande andel av besökarna på visningen hade kommit dit i tron att fastigheten var beboelig.

Vidare har NN uppgett att flera personer som besökte visningen inte hade förstått att man vid den tidpunkten sannolikt inte skulle ha kunnat erhålla bygglov för vare sig utbyggnad, tillbyggnad eller rivning av fastigheten. Objektsbeskrivningens rubrik lyder dock ”Renoveringsobjekt eller bygga nytt? Då är denna fastighet för dig!” Längre ner i objektsbeskrivningen specificeras visserligen att detaljplanering pågår i området, men i samma textstycke uppges också att ”(…) här finns möjlighet att renovera eller bygga nytt”. Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning är att objektsbeskrivningen ger ett intryck av att det är möjligt att åtminstone uppföra en nybyggnad på fastigheten, trots att NN har uppgett att det med stor sannolikhet inte var möjligt att göra det vid tidpunkten för förmedlingen. Fastighetsmäklarinspektionen anser att uppfattningen styrks av omständigheten att en ansenlig andel av besökarna på visningen hade kommit dit i tron att huset kunde rivas och bygglov erhållas direkt för en nybyggnad.

NN har också tillbakavisat anmälarens uppgift att fastigheten ska ha sjöutsikt och istället uppgett att det snarare är fråga om en ”liten sjöglimt”. Denna uppgift motsägs av informationen i objektsbeskrivningen, enligt vilken säljarna har ”njutit av sjöutsikten” på förmedlingsobjektets altan.

Fastighetsmäklarinspektionen finner inte anledning att ifrågasätta de uppgifter som NN har inkommit med i sitt yttrande. Med hänsyn till dessa uppgifter, samt vad som i övrigt har framkommit under utredningen, anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN har använt sig av flera vilseledande uppgifter i marknadsföringen av förmedlingsobjektet. Förfarandet strider mot god marknadsföringssed och därmed också mot god fastighetsmäklarsed. Förseelsen motiverar en varning.

Priset i marknadsföringen

Kravet på god fastighetsmäklarsed innefattar även att mäklaren ska följa all annan tillämplig lagstiftning. Däri ingår marknadsföringslagen (2008:486).

Enligt 5 § marknadsföringslagen ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 § i samma lag att marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

I 10 § första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt samma bestämmelse, 2 st. 4 p. gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren.

I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen.

Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532-12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332-12, 3335-12 och 3343-12). I ett av dessa fall fann kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt 10 % inte var en väsentlig avvikelse (mål nr 3343-12).

Det är utrett att försäljningspriset översteg utgångspriset med drygt 43 %. Det är en väsentlig avvikelse som indikerar att utgångspriset inte låg i linje med förmedlingsobjektets marknadsvärde. Fastighetsmäklarinspektionen noterar också att det andra budet, vilket inkom endast 50 minuter efter det första budet, motsvarade en summa som var 605 000 kr högre än utgångspriset och det första budet. Även detta indikerar att utgångspriset inte motsvarade marknadsvärdet.

NN har dessutom valt att värdera förmedlingsobjektet som om det vore en tomt eller ett litet fritidshus. Hennes val av värderingsmetod och jämförelseobjekt kan ifrågasättas på grund av att förmedlingsobjektet i objektsbeskrivningen beskrivs som både en ”villa” och en ”bostad”. Dessa omständigheter, gör att NN:s grund för att värdera förmedlingsobjektet som om det vore en tomt eller ett litet fritidshus ska tillmätas låg trovärdighet. Trovärdigheten sänks ytterligare av vad Fastighetsmäklarinspektionen har funnit avseende skiljaktigheten mellan NN:s uppgifter om fastighetens sjöutsikt och beboelighet och marknadsföringsmaterialets uppgifter om detsamma.

Med hänsyn till samtliga ovanstående omständigheter anser Fastighetsmäklarinspektionen att det är otvetydigt fastställt att NN har använt sig av en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av förmedlingsobjektet. Förfarandet strider mot god marknadsföringssed och därmed också mot god fastighetsmäklarsed. Förseelsen motiverar en varning.

Påföljd

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning för att ha använt sig av vilseledande uppgifter om förmedlingsobjektet samt en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av förmedlingsobjektet. Förseelserna är varningsgrundande även var för sig.