Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren upprättat en korrekt objektsbeskrivning och om mäklarens marknadsföring av bostadsrätten varit vilseledande avseende uteplats. Prövning av om mäklaren upprättat en korrekt objektsbeskrivning avseende uppgift om vädringsfönster i badrummet.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har köparen av en bostadsrätt framfört kritik mot NN. Anmälaren har gett in objektsbeskrivningen.

NN har yttrat sig i ärendet och gett in uppdragsavtalet och objektsbeskrivningen.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Hon köpte en bostadsrätt med tillhörande uteplats och förråd. Att uteplatsen ingick står tydligt i objektsbeskrivningen och hon pratade även med mäklaren om det vid köpet. Mäklaren bekräftade att det ingick ett förråd men han hade inte möjlighet att visa detta på visningen. När hon skulle göra uteplatsen fin fick hon av en slump reda på av en granne att hon inte ägde uteplatsen. Hon kontaktade då mäklaren. Uteplatsen är inte laglig och ligger på kommunens mark.

Hon har fått veta att det förråd som visat sig vara ett matförråd inte tillhör hennes lägenhet utan en grannes. Hon ”lånar” detta men om grannen säljer sin lägenhet kommer hen vilja ha tillbaka detta. Hon behöver ett förråd och det påverkar värdet på hennes lägenhet negativt att förråd saknas.

Ventilationen i lägenheten fungerar inte som den ska. Hon har inte fått någon stöttning av mäklaren i detta. Mäklaren hänvisar till föreningen.

Fönstret i badrummet är inget vädringsfönster. Det står fel i objektsbeskrivningen.

Under budgivningen uppgav mäklarna dolda bud för henne och den andra spekulanten.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Före publicering var han i kontakt med en styrelsemedlem i föreningen för att stämma av om det var några avgiftsförändringar på gång eller kommande renoveringar i föreningen eller något specifikt om bostadsrätten. När han träffade säljaren första gången fick han se prospektet från när säljaren köpt lägenheten där bilder på och text om uteplatsen fanns med. Eftersom har arbetat i samma specifika område länge minns han när bostaden byggdes om till bostad och då byggdes den med uteplats och det var inget han reagerade på. Det fanns ingen information i mäklarbilden som han fick från den ekonomiska förvaltaren om upplåten mark. Det fanns inte någon information i mäklarbilden som gjorde honom misstänksam på uteplatsen. Han undersökte inte saken mer. Han hade ingen anledning att tro att uteplatsen stod på kommunens mark och att man som förening skulle ha godkänt ett olovligt bygge. Ser man till hur bostaden är byggd med en entrédörr på gavel med en liten gångstig upp till bostaden hade det sett onaturligt ut utan trädäcket/uteplatsen. Utan uteplatsen hade dörren suttit högre upp än normalt för en vanlig entré vilket bidrog till att han inte misstänkte att uteplatsen var olovlig. Han förstår inte hur man kan godkänna ett bygglov på denna bostad när kommunens mark ligger direkt utanför entrédörren som han nu inser att det förhåller sig. Bostadsrätten har sålts ett flertal gånger tidigare med bilder på och text om uteplatsen. Den information som har lämnats till köparen om uteplatsen är den som framgår av objektsbeskrivningen. Köparen har informerats om att marken som föreningen står på är upplåten med tomträtt men inte att uteplatsen stod på kommunens mark. I objektsbeskrivningen stod felaktigt att föreningen äger marken föreningen står på. Denna uppgift skulle ändras till den öppna visningen.

I efterhand har han granskat andra mäklarbilder för lägenheter med uteplats och det framgår inte på någon att det är upplåten mark men när man pratar med föreningar säger de att uteplatsen ingår och det är det underlag man går på. Inte ens vid nyproduktion framgår upplåten mark fast uteplatsen ska ingå enligt upplåtelseavtal.

Avseende förråd har han fått uppgiften om att ett källarförråd ingår från säljaren.

Han misstänkte inget angående ventilationen. Föreningen har en godkänd obligatorisk ventilationskontroll och säljaren har inte nämnt något om detta som fel eller bristfälligt.

Avseende fönstret i badrummet förutsatte han att det gick att öppna. Han har inte frågat säljaren. Säljaren reagerade inte på det när han godkände text och bilder inför publiceringen.

Avseende budgivningen har information om dolt bud lämnats i samråd med den andra spekulanten och säljaren.

Handlingarna

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen finns flera bilder på uteplatsen samt en planritning där uteplatsen är utritad.

I inledningen till objektsbeskrivningen anges:

”Välkommen till en optimalt planerad bostad med egen ingång och uteplats med endast 1 min till T-bana!”

Rubriken till rumsbeskrivningen är:

”UNDERBAR UTEPLATS”

Av texten under rumsbeskrivningen anges:

”Bostaden har en alldeles egen ingång med en tillhörande mysig UTEPLATS som ligger insynsskyddat med sol från tidig morgon till eftermiddag.”

Vid två av bilderna på uteplatsen anges följande text:

”OVAN. SKYDDAD UTEPLATS I GAVEL PÅ FASTIGHETEN

TILL HÖGER. PERFEKT LÄGE I SOLEN”

Under bostadsfakta anges bl.a.:

”Underbar uteplats […]”

”Bostaden har en egen ingång med tillhörande uteplats som ligger skyddat med härlig förmiddag/eftermiddagssol.”

Ingenstans i objektsbeskrivningen finns någon uppgift om upplåten mark för uteplatsen och i så fall hur stor denna skulle vara.

Av objektsbeskrivningen framgår att badrummet har ett vädringsfönster.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Objektsbeskrivningen och marknadsföringen

Enligt 18 § fastighetsmäklarlagen ska en fastighetsmäklare tillhandahålla en tilltänkt köpare som är konsument en skriftlig beskrivning av fastigheten (objektsbeskrivning). Avser förmedlingen en bostadsrätt, ska objektsbeskrivningen innehålla uppgift om lägenhetens storlek samt upplåten mark och dess areal.

Inget hindrar att mäklaren tar in ytterligare information i objektsbeskrivningen. Oavsett om en uppgift som en mäklare för in i en objektsbeskrivning är obligatorisk eller inte gäller att den ska vara korrekt och ge en rättvisande bild av objektet (se Kammarrättens i Stockholm dom den 4 juli 2005 i mål nr 8375-04).

Den objektsbeskrivning som tillhandahålls tilltänkta köpare är att anse som marknadsföringsmaterial. En fastighetsmäklare har en skyldighet att se till att den i förmedlingen använda marknadsföringen inte är vilseledande. Detta innebär bl.a. att mäklaren ska vinnlägga sig om att beskrivningar och bildmaterial som används på ett korrekt sätt återger förmedlingsobjektet.

Av 10 § marknadsföringslagen (2008:486) framgår att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens näringsverksamhet.

Enligt 8 § marknadsföringslagen är vilseledande marknadsföring otillbörlig om den påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

Uteplatsen

Av såväl text som bilder och planritning i objektsbeskrivningen framgår att bostadsrätten har en egen uteplats.

En objektsbeskrivning avseende en bostadsrätt bör innehålla information om vilken rätt en bostadsrättsinnehavare har till en uteplats eller annan mark utanför bostaden som har framhållits i beskrivningen. Om fastighetsmäklaren inte får information om förutsättningarna för en sådan uteplats från sin uppdragsgivare eller bostadsrättsföreningen bör en allmän reservation införas om detta (FMI 4.2-1745-14).

Det är utrett i ärendet att mäklaren inte fått någon uppgift om upplåten mark avseende uteplatsen vare sig genom mäklarbilden eller genom att ta del av något särskilt nyttjanderättsavtal eller liknande med föreningen. Det är också utrett att någon reservation i objektsbeskrivningen avseende förutsättningarna för uteplatsen inte har införts.

Fastighetsmäklarinspektionen anser att NN har fört in uppgifter i objektsbeskrivningen, och därmed även i marknadsföringen, som har förmedlat intryck av att uteplatsen har ingått i överlåtelsen av bostadsrätten.

Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN genom sitt agerande har brustit i sin skyldighet att upprätta en korrekt objektsbeskrivning samt att marknadsföringen är vilseledande och otillbörlig. NN har därmed handlat i strid med god fastighetsmäklarsed. Förseelsen motiverar en varning.

Fönstret i badrummet

I objektsbeskrivningen anges att det finns ett vädringsfönster i badrummet. Enligt mäklarens egna uppgifter kommer denna information inte från säljaren. Mäklaren har uppgett att han har sett fönstret och förutsatt att det gick att öppna.

Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN, genom att beskriva fönstret i badrummet som ett vädringsfönster trots att det inte gick att öppna, har brustit i sin skyldighet att upprätta en korrekt objektsbeskrivning. NN har genom detta agerande handlat i strid med god fastighetsmäklarsed. Förseelsen motiverar en varning. Att säljaren har godkänt publiceringen av annonsen avseende bostadsrätten i sin helhet påverkar inte bedömningen.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.

Påföljden

NN ska meddelas en varning för att i objektsbeskrivningen ha använt felaktiga samt vilseledande och otillbörliga påståenden och framställningar som har förmedlat intryck av att uteplatsen ingått i överlåtelsen av bostadsrätten samt för att han i objektsbeskrivningen beskrivit fönstret i badrummet på ett felaktigt sätt. Förseelserna motiverar en varning var för sig.