Beslut

Sammanfattning

Prövning av om mäklaren har upprättat en korrekt och fullständig anbudsförteckning.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik riktats mot fastighetsmäklaren NN.

NN har yttrat sig över anmälan och har gett in uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet och anbudsförteckningen bestående av två olika dokument.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Hon deltog i budgivningen avseende en bostadsrätt som NN hade i uppdrag att förmedla. Mäklaren ignorerade ett ultimatum som hon ställde som var förknippat med att hennes bud inte längre skulle gälla efter en utsatt tid. Mäklaren lät henne inte heller ta tillbaka buden trots att hon informerat henne tydligt om att de inte längre gällde.

Mäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Anmälaren (budgivaren 1) var en av de två intressenter som inledningsvis valde att lägga bud på lägenheten. Anmälaren var mycket forcerad och framförde vid varje bud ett önskemål om att få ett snabbt avslut på budgivningen. Några villkor har dock inte framförts från anmälaren vid budgivningen vilket också är förklaringen till varför några villkor inte anges i den upprättade anbudsförteckningen. På kvällen den 13 mars 2019 klockan 22:56 kontaktade anmälaren henne och meddelade på hennes telefonsvarare att hon återtog samtliga av sina lagda bud. Beskedet noterades av henne morgonen därpå, det vill säga på torsdagen den 14 mars 2019. Efter det beskedet lade den andre budgivaren (budgivaren 2) ett bud om 2 550 000 kronor. När hon meddelade budgivaren 2 att budgivaren 1 hade återkallat sina bud meddelade han att han inte var villig att stå för sitt sist lagda bud utan avsåg att istället lämna ett nytt lägre bud med förhoppningen att säljarna skulle acceptera det. Säljarna valde då att på nytt visa lägenheten. I samband med de nya visningarna kom en ny budgivning till stånd där nya budgivare lade bud på lägenheten. Den 15 mars 2019 frågade hon om anmälaren önskade delta i den kommande budgivningen. Det bestrids därför att hon i något avseende skulle ha förvägrat anmälaren att återkalla sina lagda bud. I själva verket har hon respekterat anmälarens begäran om att återta sina bud och meddelat det förhållandet till budgivaren 2.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av de berörda frågeställningarna, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

Fastighetsmäklarinspektionen har uppmärksammat följande i de ingivna handlingarna.

Anbudsförteckningarna

Av anbudsförteckningarna framgår det inte hur många dokument de totalt består av eller när respektive förteckning är upprättad.

Anbudsförteckningen 1

I anbudsförteckningen finns åtta stycken bud noterade. Buden har lämnats av budgivarna 1 och 2 mellan den 11 och 14 mars 2019.

Budalias	Datum och Tidpunkt	Belopp, kr	Status/Notering
2	2019-03-14 08:54:05	2 555 000
1	2019-03-13 17:46:17	2 520 000
2	2019-03-13 14:31:15	2 510 000
1	2019-03-12 08:12:30	2 470 000
2	2019-03-12 08:06:05	2 460 000
1	2019-03-11 19:54:42	2 410 000
2	2019-03-11 19:40:21	2 400 000
1	2019-03-11 18:30:43	2 300 000

Det finns inte någon notering i förteckningen om villkor eller återtagna bud. Det framgår att anmälaren är budgivaren 1.

Anbudsförteckningen 2

I anbudsförteckningen finns 25 bud noterade. Buden har lämnats mellan den 16 mars och den 26 mars 2019. Buden har lämnats av fyra olika budgivare varav budgivaren 1 är samma spekulant som har lämnat bud benämnd som budgivaren 2 i den första anbudsförteckningen.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Anbudsförteckningen

Enligt 20 § fastighetsmäklarlagen ska mäklaren upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på objektet. Anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits, tidpunkten för när anbudet lämnades och villkoren för anbudet ska anges. Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget slutförts.

En korrekt förd och riktigt hanterad anbudsförteckning tjänar flera syften, varav ett av de viktigaste är att värna om de skilda intressen som det ingår i mäklarens roll att iaktta. Förteckningen tjänar också till att göra budgivningsförfarandet mera transparent och därmed till att öka förtroendet för förfarandet. En sådan förteckning måste därför anses tillhöra de centrala inslagen i ett förmedlingsuppdrag (se Högsta förvaltningsrättens dom meddelad den 20 januari 2016 i mål nr 3567-14). Det finns inga undantag från mäklarens skyldighet att anteckna bud.

Vid bedömningen av en fastighetsmäklares agerande får omständigheter som är graverande för mäklaren läggas till grund för disciplinära åtgärder endast om dessa kan slås fast otvetydigt (se RÅ 1996 ref 83). Det finns inte någon notering i anbudsförteckningen om att anmälarens anbud var förenade med villkor. Mot bakgrund av de uppgifter som NN har lämnat står ord mot ord i frågan om anmälarens bud var förenade med villkor. Det kan därför inte anses var otvetydigt fastställt att mäklaren har agerat i strid med sina skyldigheter i frågan.

Fastighetsmäklarinspektionen har uttalat att en anbudsförteckning ska vara ett sammanhållet dokument där alla anbud redovisas (se beslut den 14 mars 2018 i ärende Dnr 4.1-1354-17 och beslut den 15 maj 2019 i ärende Dnr 19-0636). Det framgår också tydligt av förarbetena till bestämmelsen. Så vitt Fastighetsmäklarinspektionen kan förstå härrör samtliga lämnade bud från ett och samma förmedlingsuppdrag.

Inspektionen anser att det inte är möjligt för uppdragsgivaren och dennes motpart att veta att de verkligen har fått del av förteckningen som helhet om den består av fler än ett sammanhållet dokument och där det också saknas information om hur många dokument förteckningen faktiskt består av.

Förvaltningsrätten har i dom den 10 oktober 2019 i mål nr. 37-19 uttalat att det inte finns något hinder i sig mot att en anbudsförteckning delas upp i separata dokument. Förvaltningsrätten ansåg dock att det, mot bakgrund av syftet med regleringen om anbudsförteckningar, i så fall är av vikt att samtliga dokument utformas och hanteras på ett sådant sätt att de tillsammans utgör en enda anbudsförteckning.

Av de två dokumenten som har getts in i ärendet framgår det inte att de utgör var sin del av anbudsförteckningen eller att de på annat sätt hör ihop. Tvärtom, har numreringen av nya budgivare startats om i anbudsförteckningen 2. Fastighetsmäklarinspektionen anser att det inte är förenligt med god fastighetsmäklarsed att dela upp anbudsförteckningen på det sätt som har gjorts.

I ärendet är det också utrett att budgivaren 1 (i anbudsförteckning 1) har återtagit samtliga sina lämnade anbud. I den upprättade anbudsförteckningen saknas notering om det.

I sitt yttrande redogör NN för att budgivaren 2 efter att budgivaren 1 hade återtagit sina bud lämnade ett bud om 2 550 000 kronor. I anbudsförteckningen finns dock inte det budet antecknat. Däremot återfinns ett bud lämnat av budgivaren 2 om 2 555 000 kronor.

Av varken fastighetsmäklarlagen eller förarbetena till lagen framgår det att det finns någon möjlighet för en fastighetsmäklare att göra undantag från skyldigheten att anteckna bud. Denna strikthet har upprätthållits i praxis. Även eventuella villkor för anbudet och att bud har återkallats ska framgå av anbudsförteckningen. Fastighetsmäklarinspektionen anser sammantaget att den upprättade anbudsförteckningen är både felaktig och ofullständig på ett sätt som utgör grund för en varning.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.