Beslut

Sammanfattning

Prövning av om fastighetsmäklarens prissättning i marknadsföringen har utgjort ett så kallat lockpris.

Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning.

Ärendet

I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har kritik framförts mot fastighetsmäklaren NN. Anmälaren har gett in en sms-konversation och en mejl-konversation.

NN har yttrat sig i ärendet. Han har gett in uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen, köpekontraktet med tillhörande bilagor och anbudsförteckningen.

Anmälan

Anmälaren har uppgett i huvudsak följande.

Hon anser att NN har lämnat oriktig information under budgivningens gång. Hon anser också att han har använt sig av ett så kallat lockpris vid marknadsföringen av objektet. Objektet marknadsfördes med utgångspriset 3 950 000 kronor men till henne sa mäklaren att han trodde att det skulle säljas för mellan 4 500 000 och 5 000 000 kronor. Objektet såldes sedermera för 4 840 000 kronor.

Handlingarna

Fastighetsmäklarinspektionen har i detta ärende granskat de ingivna dokumenten enbart som underlag för bedömningen av anmälarens klagomål, så kallad riktad granskning. Dokumentens innehåll i övrigt har alltså inte ingått i granskningen.

Mejl-konversationen

Av mejl-konversationen mellan anmälaren och NN den 19 oktober 2018 framgår följande.

Anmälaren skickade ett mejl till NN med bland annat följande innehåll.

Har du någon känsla för prisbilden? Tror du att den kring huset på [namnet på en gata och numret] eller något billigare? Förstår att det kanske är svårt att svara på men tänkte mest om du hade en känsla.

NN svarade följande.

Tror att den kommer att gå något billigare, jag skulle tro någonstans runt 4,5–5.

Fastighetsmäklarens yttrande

NN har uppgett i huvudsak följande.

Han bedömde objektets marknadsvärde genom ortsprismetoden. Värdet sattes till mellan utgångspris och 500 000 kronor över det, det vill säga mellan 3 950 000 kronor och 4 450 000 kronor. Objektet marknadsfördes med utgångspriset 3 950 000 kronor vilket sattes eftersom det var i nivå med de högsta slutpriserna som förekommit för den här typen av villa. Säljarna tyckte att det var ett väldigt högt utgångspris och ville vid säljstarten att utgångspriset istället skulle vara 3 750 000 kronor. Efter diskussion gick de dock med på det föreslagna utgångspriset. Försäljningspriset för objektet blev 4 820 000 kronor. De främsta skälen till avvikelsen tror han är att utbudet i området var lågt just vid försäljningstillfället, att försäljningen föregicks av en gedigen marknadsföring vilken lockade många till visningen. Visningarna blev väl genomförda och innefattade även en förbesiktning med möjlighet för alla spekulanter att kontakta besiktningsmannen för en genomgång av protokollet. Det sammantaget bidrog till en avvikelse på strax över 17 000 kronor per kvadratmeter i förhållande till genomsnittet av de i samma storlek sålda tomträtterna under perioden från 2018-01-01 fram till kontraktsdatum. Avvikelsen är också cirka 12 000 kronor per kvadratmeterpriset under perioden i området på samma boyta. Boarean på tomträtten är 60 kvadratmeter vilket ger ett kvadratmeterpris på 80 333 kronor. Medelkvadratmeterpriset under den nämnda perioden var 61 380 kronor på tomträtter där boarean var 60 kvadratmeter. Det under nämnda period tidigare maximala kvadratmeterpriset var 76 271 kronor. Det sammantaget gör att avvikelsen var högre än någon kunde förutse.

Mejl-konversationen ägde rum cirka fyra månader innan försäljningsstarten av objektet. I det skedet tog han höjd för eventuell prisstegring fram till den planerade säljstarten och förberedde anmälaren på vilken nivå ett eventuellt förhandsbud borde ligga på eftersom en förutsättning för att säljaren ska godta ett förhandsbud är att det ligger över det bedömda marknadsvärdet.

Fastighetsmäklarinspektionens bedömning

Mäklarens allmänna omsorgsplikt

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.

Priset i marknadsföringen

Enligt 5 § marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 § i samma lag att en marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut.

I 10 § första stycket marknadsföringslagen anges att en näringsidkare vid marknadsföringen inte får använda sig av felaktiga påståenden eller andra framställningar som är vilseledande i fråga om näringsidkarens egen eller någon annans näringsverksamhet. Enligt bestämmelsens andra stycke 4 gäller detta särskilt framställningar rörande produktens pris, grunderna för prisberäkningen, särskilda prisfördelar och betalningsvillkoren.

I kravet på god marknadsföringssed ligger bland annat ett krav på vederhäftighet (prop. 2007/08:115 s. 144). I förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15 s. 33) anges att vilseledande prisupplysningar vid marknadsföringen av bostäder strider mot marknadsföringslagen.

Ett så kallat lockpris anses innebära att ett förmedlingsobjekt marknadsförs till ett pris som väsentligen avviker från det bedömda marknadsvärdet eller som ligger väsentligt under det pris som säljaren är beredd att acceptera (se prop. 2010/11:15 s. 33). Att det strider mot god fastighetsmäklarsed att lägga ut ett objekt till ett utgångspris som väsentligt understiger fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde har fastställts i flera domar av de allmänna förvaltningsdomstolarna (se bland annat Kammarrätten i Stockholms dom den 21 augusti 2012 i mål 1532-12 samt tre domar den 11 februari 2013 i målen 3332-12, 3335-12 och 3343-12). I ett av dessa fall fann kammarrätten att det förhållandet att utgångspriset understeg fastighetsmäklarens bedömda marknadsvärde med drygt tio procent inte ansågs vara en väsentlig avvikelse (mål nr 3343-12). Förvaltningsrätten i Stockholm har i en dom den 30 april 2012 (mål nr 12298-11) uttalat att en avvikelse från utgångspriset med drygt 30 procent får anses utgöra en väsentlig avvikelse.

Det marknadsförda utgångspriset för det aktuella objektet var 3 950 000 kronor och det slutliga försäljningspriset var 4 820 000 kronor. Det marknadsförda utgångspriset har understigit det slutliga försäljningspriset med 870 000 kronor. Detta innebär en avvikelse på 18 procent. Fastighetsmäklarinspektionen konstaterar att det marknadsförda priset väsentligen har understigit försäljningspriset. Det är en indikation på att utgångspriset inte låg i linje med marknadsvärdet.

NN har i sitt yttrande till Fastighetsmäklarinspektionen anfört att han bedömde objektets marknadsvärde till mellan 3 950 000 kronor och 4 450 000 kronor. Han har inte gett in den statistik han refererar till i sin bedömning. I ärendet är det dock utrett att NN i själva verket bedömde objektets marknadsvärde till mellan 4 500 000 och 5 000 000 kronor vilket han har angett i en e-postkonversation med anmälaren. Ändå valde han att sätta utgångspriset 3 950 000 kronor. Mot denna bakgrund anser Fastighetsmäklarinspektionen att det genom NN:s egna uppgifter till anmälaren är otvetydigt fastställt att det har varit fråga om en vilseledande prisuppgift i marknadsföringen av objektet. Vilseledande marknadsföring står i strid med god fastighetsmäklarsed. Förseelsen är varningsgrundande.

Övrigt

Det som i övrigt har kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.